Каков порядок отражения в налоговом учете строительной компании передачи земельного участка кондоминиуму построенного дома? (К. Рахманов, 18 мая 2015 г.)

К. Рахманов, аудитор ТОО «Ар-Аудит», СIPA

КАКОВ ПОРЯДОК ОТРАЖЕНИЯ В НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ ПЕРЕДАЧИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КОНДОМИНИУМУ ПОСТРОЕННОГО ДОМА?

Налоговые органы за 2013 год из вычетов убирают земельный участок в соответствии со статьей 115 пп14 и ст.87, несмотря на основную деятельность - строительство жилых и административных зданий для продажи. (приобретали земельный участок без НДС). Правомерно ли действие налоговых служб, учитывая деятельность ТОО? ТОО в бухгалтерском учете стоимость приобретенной земли включили в себестоимость объектов недвижимости (т.е. при реализации в сч-ф указывали объекты недвижимости без отдельной строки доли земельного участка). Верно ли это или долю землю необходимо учитывать отдельно при продаже в целях бухгалтерского и налогового учета? (при этом нотариусы в договорах купли-продажи на жилое помещение квартиры - долю земли не указывают (согласно Закону о нотариате, не истребуют правоустанавливающие документы при удостоверении сделок по отчуждении недвижимого имущества входящих в состав кондоминиума (жилые квартиры), иными словами нотариус не указывает в договоре земельный участок и не проверяет полномочия собственника земельного участка.) Поэтому. при реализации квартиры (первичная продажа)  ТОО должен ли включить в стоимость продажи долю приобретенной земли и выписывать счет-фактуру на реализацию «квартиры и доли земельного участка»? С коммерческой недвижимостью все понятно - офисное помещение и паркинги (Акт отдельный имеется на право собственности), но в дальнейшем квартиры переходят под управление КСК - передача в Кондоминиум. После строительства - имеем 3 Акта на право частной собственности - коммерческая/паркинг/ доля каждого собственника жилого помещения.

Какова процедура передачи в кондоминиум?

Передача земельного участка в кондоминиум - в КСК не будет считаться безвозмездной передачей для ТОО?

А для КСК - полученным доходом безвозмездно.

Ваш ответ - «сохраняя аналитику по элементам себестоимости» - значит ли то, что при реализации квартир/паркингов/ком.недвижимости выделять зем.участок отдельно? (учитывая налоговые риски вышеуказанных статей).

Ваш земельный участок изначально не включался в стоимость запасов в составе незавершенного строительства и числился как отдельный актив, не подлежащий амортизации, и в соответствии со статьей 87 Налогового кодекса доход от прироста стоимости образуется при реализации земельного участка. У вас нет прироста стоимости при выбытии земельного участка, так как вы приобретали его за конкретно определенную сумму, а отдельно земельные участки вы не продавали, так как земля должна принадлежать кондоминиуму дома, расположенном на этой земле.

Вы как застройщик, продавая недвижимость, не можете оставаться владельцами земельного участка, на котором данная недвижимость находится.

Вы можете продать по договору купли-продажи площади, занимаемые квартирами, паркингами, коммерческой недвижимостью, офисами, то есть, площади, которые могут принадлежать новому собственнику, за исключением мест общего пользования, а также земельного участка, на котором расположено здание. Поэтому нотариус вам отказывает в оформлении сделок по купле-продаже земельных участков отдельно каждому вашему покупателю. Доля земельного участка каждого покупателя в многоэтажном доме не может быть выделена в натуре и быть реализована ему по договору купли-продажи.

Места общего пользования вместе с жилищным фондом, а также земельный участок вы передаете кондоминиуму по акту приема-передачи. Согласно статье 31 Закона РК от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

Земельный участок при жилом доме (жилом здании) принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования.

Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре.

Существует Приказ и.о. Министра юстиции РК от 24 августа 2007 года № 241 «Об утверждении Правил государственной регистрации объекта кондоминиума». Согласно пункту 19 данных Правил в регистрационном листе регистрируемого объекта кондоминиума вносится запись о долях в общем имуществе, принадлежащих собственникам (владельцам иных вещных прав) каждого вторичного объекта.

 В тех случаях, когда вторичный объект принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, в регистрационном листе указывается совокупная доля всех собственников вторичного объекта в праве общей собственности на общее имущество участников кондоминиума.

Поэтому юридически места общего пользования, земельный участок перестанут вам принадлежать после регистрации кондоминиума, и передачи последнему субъекту данных мест общего пользования и земли.

У вас не будет дохода от прироста при реализации земельного участка согласно статье 87 Налогового кодекса, так как вы не продаете земельный участок отдельно, вы его передаете кондоминиуму, стоимость земли не будет относиться на вычеты согласно подпункту 14 статьи 115 Налогового кодекса.

По личному мнению консультанта, не совсем справедливый подход к строительной компании, так как фактически застройщик приобретает земельный участок для строительства и продажи недвижимости, и стоимость земли, на которой данная недвижимость находится, должна включаться в себестоимость построенного объекта, и должна относиться на вычеты при определении налогооблагаемого дохода.

Но текущее налоговое законодательство таково, что позволяет трактовать положения статей 87 и 115 Налогового кодекса отнюдь не в пользу строительных компаний. Это вопрос должен быть поднят вами вместе с другими застройщиками перед органом государственных доходов и законодательным органом.

С точки зрения налогового учета передача земельного участка кондоминиуму-КСК будет являться безвозмездной передачей имущества, так как формально за передаваемый земельный участок денег строительная компания не получает.

Кондоминиум-КСК по безвозмездно полученному имуществу не платит КПН, так как согласно пункту 2 статьи 134 Налогового кодекса доходы в виде безвозмездно полученного имущества не подлежат налогообложению.

Если в бухгалтерском учете при реализации квартир/паркингов/коммерческой недвижимости выделять земельный участок отдельно, то это все равно может «не помочь» при налоговой проверке, так как налоговые органы заранее знают о том, что земельный участок в строительной компании передается безвозмездно новым собственникам построенной недвижимости. В бухгалтерском учете отнесение стоимости земли на себестоимость построенного объекта будет правильным с точки зрения определения прибыли ТОО, а в налоговом учете налоговые риски по непризнанию налоговых вычетов стоимости переданного земельного участка сохраняются.

Настоящий материал является объектом авторского права.

Перепечатка и иное использование запрещено правообладателем.