Как оприходовать здание и земельный участок, если стоимость приобретения по ним не разделена по объектам, и как исчислять налог на имущество в таком случае? (К. Рахманов, 19 мая 2015 г.)

К. Рахманов, аудитор ТОО «Ар-Аудит», СIPA

КАК ОПРИХОДОВАТЬ ЗДАНИЕ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ЕСЛИ СТОИМОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПО НИМ НЕ РАЗДЕЛЕНА ПО ОБЪЕКТАМ, И КАК ИСЧИСЛЯТЬ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ТАКОМ СЛУЧАЕ?

Как правильно рассчитать налог на имущество 700.00 формы и авансовые платежи 701.01, начиная с 2009 г., если ТОО приобретено здание с земельным участком (за 600 000 000 тг.) 6 января 2009 года, причем стоимость земли и здания не разделена? Далее ТОО берет кредит в банке, ставит в залог данное имущество, делает переоценку 30 сентября 2009 г., причем сумма переоценки уменьшается почти в 2 раза почему-то, то есть сумма оценки составляет 248 812 000 тенге общая, а сумма переоценки здания составила 128 812 814 тенге. Обязательно ли бухгалтер должен учесть эту переоценку в бухучете, и как будет эта ситуация выглядеть  в налоговом учете, ведь налоговая база резко уменьшится, и соответственно вместе с ней налог на имущество за 2009 - 2015 гг.? Вопрос второй - как на это посмотрят налоговики? И третье - по какой стоимости (покупной или переоцененной) ставить на баланс здание и землю и какой датой (06.01.2009 г. или 30.09.2009 г.)? Как эту ситуацию отразить в 1С 8.2 проводками, переоценку?

Для исчисления земельного налога надо площадь земельного участка умножить на ставку налога, с этим проблем обычно не возникает. Для исчисления налога на имущество необходимо знать стоимость объекта налогообложения.

Согласно принципам МСФО 16 «Основные средства» в случае приобретения основных средств (единый комплекс имущества) с указанием их общей стоимости в документе на приобретение, без дифференцирования объектов, ТОО должно применять распределение общей стоимости по разным активам на основе их относительной справедливой рыночной стоимости.

Данный подход с указанием метода распределения общей стоимости по активам должен быть оговорен в учетной политике ТОО.

Поэтому для правильного учета рекомендуется отделить и поставить на баланс каждый объект недвижимости отдельно и распределить общую стоимость приобретения по разным активам на основе их относительной справедливой рыночной стоимости.

При этом можно применить разные способы разделения общей стоимости активов:

1. Стоимость земельного участка определяется на основе стоимости, установленной в Постановлении Правительства РК № 890 от 02.09.2003 года «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков» (данное Постановление было отменено 10.10.2011 года, однако действовало в момент приобретения имущественного комплекса).

Для г. Алматы в 2009 году базовая ставка платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания, составляла 4800 тенге за квадратный метр.

Таким образом, для определения стоимости земли надо умножить площадь земельного участка в квадратных метрах на данную ставку 4800 тенге. Чтобы определить стоимость здания, надо из стоимости покупки 600 млн. тенге отнять стоимость земельного участка. По этой стоимости здание и приходуется в бухгалтерском учете, и в дальнейшем амортизируется, с этой стоимости исчисляется налог на имущество.

Записи в учете:

Дт 2410 Кт 3310 на стоимость земли

Дт 2410 Кт 3310 на стоимость здания (в общей сумме здание и земля дадут 600 млн. тенге первоначальной стоимости ОС).

Очевидно, что данный метод определяет не совсем рыночную справедливую стоимость здания и земли, так как стоимость земли в г. Алматы в 2009 году (и в настоящее время тоже) может превышать базовую ставку 4800 тенге за квадратный метр. Гораздо надежнее использовать оценочную стоимость, определенную независимым оценщиком, обладающим лицензией на оценку имущества.

2. Для определения стоимости можно использовать последующую оценку для банка от 30 сентября 2009 года. Согласно этой оценке стоимость земли составляет 119 999 186 тенге (248 812 000 - 128 812 814 = 119 999 186 тенге). Стоимость здания составит 600 000 000 - 119 999 186 = 480 000 814 тенге. По данной стоимости земля и здание могут быть оприходованы в бухгалтерском учете.

Данный метод более приближен к оценке справедливой стоимости активов, так как основывается на оценке независимого оценщика. Надо учесть тот факт, что банк при принятии решения о выдаче кредита и оценке залоговой стоимости основных средств может применить к сумме оценки независимого оценщика понижающий коэффициент (от 30% до 70% в зависимости от внутренней кредитной и рисковой политики банка).

Согласно пункту 15 МСФО 16 объект основных средств, подлежащий признанию в качестве актива, оценивается по себестоимости. Поэтому приход здания и земли для ТОО должен быть равен 600 млн. тенге в общей сумме в январе 2009 года.

Записи в учете:

Дт 2410 Кт 3310 на 119 999 186 тенге приход земельного участка

Дт 2410 Кт 3310 на 480 000 814 тенге приход здания.

Учетной политикой должен быть определен метод последующего учета основных средств. В соответствии с пунктами 29 - 31 МСФО 16:

«29. В качестве своей учетной политики предприятие должно выбрать либо модель учета по фактическим затратам согласно пункту 30, либо модель учета по переоцененной стоимости согласно пункту 31 и применять эту политику ко всему классу основных средств.

Модель учета по фактическим затратам.

30. После признания в качестве актива объект основных средств должен учитываться по себестоимости за вычетом накопленной амортизации основных средств и накопленных убытков от обесценения.

Модель учета по переоцененной стоимости.

31. После признания в качестве актива объект основных средств, справедливая стоимость которого может быть надежно оценена, подлежит учету по переоцененной стоимости, представляющей собой справедливую стоимость этого объекта на дату переоценки за вычетом накопленной впоследствии амортизации и убытков от обесценения. Переоценка должна производиться с достаточной регулярностью, не допускающей существенного отличия балансовой стоимости от той, которая была бы определена с использованием справедливой стоимости на конец отчетного периода».

То есть если учетной политикой предусмотрена модель учета основных средств по фактическим затратам (по первоначальной стоимости), то дальнейшая переоценка в сторону увеличения стоимости основных средств не производится. Возможно только уменьшение стоимости основных средств в связи с обесценением согласно МСФО 36 «Обесценение активов». Поэтому можно сделать переоценку стоимости земли и здания с 1 октября 2009 года согласно акту оценки от 30 сентября 2009 года, уменьшив стоимость основных средств. Тем самым, конечно, уменьшится база налогообложения по налогу на имущество.

При модели учета основных средств по переоцененной стоимости обесценение активов также возможно (аналогично с 1 октября 2009 года), но также и возможна переоценка основных средств в сторону увеличения, если справедливая рыночная стоимость здания и земли превышает их балансовую стоимость.

Вопрос обязательности учета данной переоценки в бухгалтерском учете должен решаться вами самостоятельно на основании всех доводов и доказательств. Необходимо учесть то, что согласно МСФО 36 «Обесценение активов» надо сравнивать балансовую стоимость ОС и возмещаемую стоимость.

Возмещаемая стоимость актива или генерирующей единицы - справедливая стоимость за вычетом расходов на продажу или ценность использования в зависимости от того, которая из данных величин больше.

Поэтому справедливой стоимостью является оценка независимого оценщика, а ценностью использования будет являться приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые предположительно будут получены от актива или генерирующей единицы. То есть ценность использования актива - это тот доход, который данный актив принесет в будущем за вычетом расходов. Если ценность использования, которая определяется самостоятельно на основе планируемых доходов, расходов и денежных потоков от использования здания и земли, превышает оценочную стоимость, то возмещаемой стоимостью будет признаваться наибольшая стоимость, последняя и подлежит сравнению с балансовой стоимостью ОС.

Если балансовая стоимость ОС больше, чем возмещаемая стоимость, то надо признавать убыток от обесценения ОС. Если балансовая стоимость Ос превышает балансовую стоимость, то убытка от обесценения и снижения стоимости ОС в бухгалтерском учете нет.

Нетрудно предсказать взгляд налоговиков на уменьшение стоимости ОС, что влечет за собой уменьшение налога на имущество. Естественно, этому уменьшению балансовой стоимости будет уделено особое внимание. Однако учет основных средств в целях исчисления налога на имущество ведется в соответствии с данными бухгалтерского учета согласно пункту 1 статьи 397 Налогового кодекса:

«1. Если иное не установлено настоящей статьей, налоговой базой по объектам налогообложения индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 396 настоящего Кодекса, является среднегодовая балансовая стоимость объектов налогообложения, определяемая по данным бухгалтерского учета».

Поэтому, если действия основаны на правильном применении норм вышеуказанных МСФО, то налоговые органы обязаны принять бухгалтерские записи как правильные и достоверные.

Запись в учете при уменьшении стоимости ОС:

Дт 7420 Кт 2430 на сумму уменьшения стоимости ОС при обесценении.

Настоящий материал является объектом авторского права.

Перепечатка и иное использование запрещено правообладателем.