|
|
|
Источник: Прочие
30.05.2023 Договор предварительного бронирования квартиры - подводные камни
Вкладываясь в строящееся ЖК, мы надеемся на скорейшее завершение стройки и обретение такого долгожданного собственного жилья. Очень часто застройщики предлагают для подписания договоры бронирования, предварительной купли-продажи, инвестирования и другие подобные документы, после чего сразу же требуют произвести оплату. И будущие покупатели нередко соглашаются на такие условия застройщиков, так как их привлекает сравнительно низкая цена на жилье. При этом, нередки случаи когда застройщик оказывается недобросовестным, не заканчивает строительство в оговоренные договором сроки и не возвращает деньги, внесенные в качестве предоплаты или удерживает штраф за досрочное расторжение договора. Но важно знать, что в Казахстане застройщик имеет право на привлечение денег физических лиц, имея в наличии все необходимые разрешительные документы на строительство, положительное заключение уполномоченных органов и экспертизу, а также гарантии АО «Казахстанская жилищная компания» и продажа жилья на этапе строительства разрешена только через заключение договора долевого участия по утвержденной типовой форме. АО «Казахстанская Жилищная Компания», являясь дочерней организацией АО «Национальный управляющий холдинг «Байтерек», выполняет функции Единого оператора жилищного строительства в Казахстане. Это подразумевает, что при возникновении непредвиденных обстоятельств, когда застройщик не может выполнить свои договорные обязательства, Единый оператор принимает на себя ответственность по завершению объекта. Согласно статьи 1 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», договор о долевом участии в жилищном строительстве – договор, заключаемый между уполномоченной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома и передать по завершении строительства второй стороне долю в многоквартирном жилом доме, а вторая – произвести оплату и принять долю в многоквартирном жилом доме. Между тем, недобросовестные застройщики, не имея данной гарантии привлекают средства по договорам, не завершают строительство в срок или даже не начинют его. Такие застройщики могут под различными предлогами не возвращать деньги, а также постоянно сдвигать сроки строительства, что приводит к риску потерять деньги и не получить жилье. Согласно статьи 3 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», Закон распространяется на отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома и передать по завершении строительства второй стороне квартиры или нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, а вторая – произвести оплату и принять квартиры или нежилые помещения в многоквартирном жилом доме. Запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства многоквартирных жилых домов в нарушение требований, установленных Законом. Сделка по привлечению денег физических и юридических лиц для строительства, совершенная в нарушение требований Закона, признается недействительной. Статья 19 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», запрещает гражданско-правовые сделки с незавершенным строительством по иным обязательствам застройщика и уполномоченной компании, кроме привлечения им банковского займа и получения гарантии Единого оператора. В соответствии со статьей 390 ГК РК, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения, предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения, предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.Таким образом, если был заключен договор бронирования квартиры в строящемся жилом комплексе и по каким-либо причинам застройщик не сдает строительство в оговоренные сроки, не возвращает денежные средства/или удерживает штраф при возврате средств, необходимо обращаться с иском в суд о признании договора недействительным и взыскании своих средств, а также компенсации ущерба. При этом, согласно статьи 320 кодекса «Об административных правонарушениях» нарушение застройщиком, уполномоченной компанией требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве, в том числе к содержанию информации, подлежащей раскрытию, а также порядку ее распространения, либо распространение застройщиком, уполномоченной компанией неточной, неполной или недостоверной информации влечет штраф на юридических лиц в размере трехсот месячных расчетных показателей. Нужно знать, что перед подписанием любых договоров с застройщиком стоит обращать внимание на историю и репутацию компании на рынке, количество успешно сданных ею объектов и то, насколько давно она работает на рынке, но даже это не дает гарантию, поскольку и крупные и известные строительные компании допускают нарушения при заключении договоров. Покупатель может проверить сведения, полученные от застройщика, на сайте Единого оператора где указана полная информацию по объектам гарантирования, в том числе реестр договоров о предоставлении гарантии по строящимся объектам, ход строительства по жилым комплексам и сертификаты. Эту информацию по жилым комплексам важно проверить всем будущим покупателям.
Мадина Карпишева Магистр гражданского права
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |