Об уменьшении платы по договорам аренды или освобождении от нее за период действия чрезвычайного положения из-за COVID 19 (Даиров Азат Файзуллаевич, Адвокат, управляющий партнер, АК «International Major Lawyers»; Кожахмет Руслан Маликович, Адвокат АК «International Major Lawyers», Магистр международного права)

Об уменьшении платы по договорам аренды или освобождении от нее за период действия чрезвычайного положения из-за COVID 19

Даиров Азат Файзуллаевич,

Адвокат, управляющий партнер,

АК «International Major Lawyers»

Azatdairov@gmail.com

Кожахмет Руслан Маликович,

Адвокат АК «International Major Lawyers»,

Магистр международного права

Kozhakhmetruslan@gmail.com

В связи с объявлением Всемирной организацией здравоохранения нового заболевания COVID-19 пандемией, Президент Республики Казахстан принял Указ «О введении чрезвычайного положения в Республике Казахстан» с 16 марта 2020 г. и с этого дня в Казахстане введены запреты на деятельность отдельных юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

На основании Указа Президента РК постановлением Главного государственного санитарного врача Республики Казахстан приостановлена деятельность кинотеатров, ночных клубов, фитнес, тренажерных залов (центров), детских игровых площадок при торгово-развлекательных комплексах, организаций внешкольного дополнительного образования (центры развития, образования, кружки, факультативы и др.), компьютерных клубов спортивных комплексов (кружков, секций и др.).

В последующем, с принятием решения о карантине Государственной комиссией по обеспечению чрезвычайного положения в г.г. Нур-Султан и Алматы накладываются ограничения на деятельность остальных юридических лиц и предпринимателей.

Несколько позднее подобные ограничения были введены в других административно-территориальных единицах.

По этим причинам деятельность всех организаций приостановилась наряду с поступлениями денежных средств.

Многие юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые арендуют производственные помещения, офисы, склады, бутики и другие наниматели (арендаторы) имущества задумались над вопросами:

- освобождения от уплаты аренды на период приостановки их деятельности;

- об уменьшении арендной платы и другие вопросы арендной платы.

Для нанимателей помещений, находящейся в государственной собственности этот вопрос благополучно решился после поручения 23 марта 2020 г. Президента РК местным исполнительным органам и субъектам квазигосударственного сектора с 20 марта текущего года сроком на три месяца приостановить начисление арендных платежей по принадлежащим им объектам недвижимости для субъектов МСБ.

У иных нанимателей, которые не смогли решить данные вопросы без наймодателя (арендодателя) уже сейчас идут споры по вышеуказанным вопросам.

Готового ответа на эти вопросы профессионалы предоставить не могут, так как следует учитывать многие обстоятельства и необходимо проводить их юридический и фактический анализ.

Однако сейчас предлагаем учесть некоторые из них для выработки своей позиции в таких спорах и попытаться найти компромиссные решения путем переговоров, а при передаче их в суды оценить свои преимущества и недостатки.

Прежде задайтесь вопросами о воздействии непреодолимой силы (форс-мажор) в период пандемии COVID-19 на деятельность юридического лица и индивидуального предпринимателя и возможности применения п. 2 ст. 359 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) о непреодолимой силе (форс-мажор) к освобождению от уплаты арендной платы на период приостановления деятельности организации или индивидуального предпринимателя.

Даты исчисления начала наступления непреодолимой силы будут разниться в зависимости от введения ограничительных мер, в том числе карантина по регионам. Это важно помнить и наряду с этим тот факт, что на самом деле форс-мажор понятие условное и не может быть применено в отношении каждого арендатора.

Пункт 2 ст. 359 ГК не освобождает нанимателя от исполнения обязательств по уплате арендной платы за пользованием имущества. Указанная норма позволяет освободить нанимателя от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (штрафные санкции, пени, убытки, неустойка).

Соответственно лицу нельзя полностью полагаться на данную норму ГК ссылаясь на возникновение непреодолимой силы (форс-мажор) как случая для освобождения от уплаты арендной платы. Освобождение от арендной платы на период приостановления деятельности допустимо решить соглашением сторон.

Однако как быть, если стороны не пришли к данному соглашению?

Отсутствие добровольного соглашения между сторонами приведет к тому, что данный спор будет передан суду или арбитражу.

Для нанимателя (арендатора) есть возможность воспользоваться п. 5 ст. 546 ГК РК. Наниматель вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились, если законодательными актами не предусмотрено иное.

Логика применения данной нормы связана с тем, что наниматель (арендатор) пользуясь имуществом будет вести свой бизнес и получать доход от своей деятельности.

Однако государство путем издания соответствующего акта запретило вести бизнес, соответственно условия пользования помещением ухудшилось, что должно также влиять на уменьшение платы аренды либо освобождение от нее.

Для уменьшения платы за аренду имущества, надо доказать силу обстоятельств, за которые он не отвечает, т.е. можно воспользоваться п. 2 ст.359 ГК РК возникновение непреодолимой силы.

Не стоит уповать только на УказПрезидента РК о введении чрезвычайного положения и последующие нормативные правовые акты, а как никогда следует собрать доказательства, которые подтвердят, что организация столкнулась с обстоятельствами непреодолимой силы.

Для этого рекомендуем обратиться в НПП Республики Казахстан «Атамекен» за получением свидетельства о наступлении непреодолимой силы, которая послужит доказательством на случай обращения в суд.

И все же наличие свидетельства НПП РК не будет считаться для суда документом с предустановленной доказательственной силой. Суд может также отказать в этом случае. И, наоборот, в отсутствие свидетельства о наступлении непреодолимой силы суд может признать обстоятельства непреодолимой силой по своему внутреннему убеждению.

В процессе рассмотрения дела, помимо других обстоятельств, будет обсуждаться еще один важный вопрос - на какую величину наниматель (арендатор) рассчитывает снизить арендную плату за период невозможности ведения бизнеса.

Основания прекращения обязательств предусмотрены главой 21 ГК РК, но в данных условиях обратим внимание на ст. 375 ГК РК.

Согласно п. 1 ст. 375 ГК РК если в результате издания акта государственными органами, включая местные представительные и исполнительные органы (публичного акта), исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии с Гражданским кодексом РК.

В этом случае, обязательство может прекратиться на основании акта органа власти.

В результате издания акта государственного органа или органа местного исполнительного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Но здесь еще нужно доказывать причинно-следственную связь между изданием запрета со стороны органа власти и невозможностью из-за этого исполнять свои обязательства перед контрагентом.

В настоящее время отсутствует судебная практика и какие-либо заявления Верховного Суда РК о том, как следует воспринимать ограничительные меры принятые государственными органами и как будут защищаться права арендаторов по таким спорам судами.

Однако по-нашему мнению, они уже предопределены политикой государства в отношении своих арендаторов, для которых на три месяца приостановлено начисление арендных платежей по принадлежащим им объектам недвижимости для субъектов МСБ. И это должно послужить руководящим принципом при разрешении данных споров судами.