Утверждены правила содержания жилищного фонда в г. Алматы или рассказ потерпевшего (Рубцов А.А., председатель Ассоциации КСК г. Алматы)

Утверждены правила содержания жилищного фонда в г. Алматы
или рассказ потерпевшего

Решением от 15 сентября 2017 г. № 151 принятого маслихатом г. Алматы были утверждены «Правила содержания жилищного фонда».

Данное решение зарегистрировано 02 октября 2017 г. Департаментом юстиции г. Алматы в реестре государственной регистрации нормативно-правовых актов за № 1407.

Официальное опубликование данных правил состоялось 12 октября 2017 г. в газете «Вечерний Алматы» № 129.

Соответственно данные правила вступят в действие через 10 дней после их официального опубликования, а именно 23 октября 2017 г.

Учитывая объёмный текст данного документа, публикую отдельные выдержки из правил с комментариями.

Внимательно прочитав правила содержания жилого фонда, к сожалению, вынужден констатировать, что мнение людей работающих в этой сфере не было услышано, несмотря на то, что нами подробно излагалась своя точка зрения со страниц газеты «Кондоминиум».

В итоге обо всём по порядку.

Из названия документа наглядно видно, что Правила посвящены именно содержанию жилищного фонда, однако 3/4 всего текста посвящены не решению вопросов самого содержания жилого фонда, а регулируют вопросы управления жилого фонда.

Даже сам термин «Субъект сервисной деятельности» не внесен в общие понятия.

 Между тем, раздел 3. «Содержание и ремонт жилищного фонда и прилегающей территории» имеет главу 1 «Текущее содержание жилищного фонда» п. 96 которого гласит что: «Содержание и проведение текущего ремонта общего имущества объекта кондоминиума, осуществляется сервисными компаниями, утвержденными на общем собрании собственников помещений путем заключения соответствующих договоров».

 Если в Маслихате вопрос содержания уже урегулирован на уровне договоров с субъектом сервисной деятельности, зачем вмешиваться в договорное поле субъектов данных правоотношений неизвестно.

 В данном случае регламентируя вопросы управления жилым фондом в название Правил как минимум нужно добавлять и слово «Управление», ибо если содержание осуществляется на основании договора и решения собственников квартир об избрании субъекта сервисной деятельности, то зачем в Правила включается глава 6 «Ревизионная комиссия», которая всецело относится к контролю по качеству управления денежными средствами собственников.

 Таким образом, по факту эти правила регламентируют управленческую деятельность органов управления, что подтверждает п. 37 Правил, где проведение письменного опроса теперь лимитировано сроком: «Проведение письменного опроса производится в течение сорока пяти дней».

 Согласно п. 42 Правил: «Если в течение сорока пяти дней письменный опрос не завершен, а также в случае не принятия положительного решения по окончанию письменного опроса, производится повторное собрание собственников помещений (квартир)».

 При этом согласно п. 43 Правил: «Повторное собрание проводится в порядке, определяемом главой 2 и предлагает собирать собрание заново.

 Таким образом, в г. Алматы собственники теперь вопреки, закону «О жилищных отношениях» должны уложиться в 45-дневный срок. В противном случае, они могут собирать письменный опрос неограниченное количество раз, с той же самой повесткой дня.

 Фактически это открытый путь к саботажу всех решений принимаемых в настоящее время. Если сейчас собственники знают, что вопрос рано или поздно решиться именно письменным опросом, то теперь достаточно не голосовать и просто ждать истечения срока.

 Интересно, а кто будет в таком случае ответственным лицом за сбор листов письменного опроса, зная, что вся проделанная работа по процессуальному основанию может быть признана недействительной?

 Впервые в Республике Казахстан п. 46 Правил вводит понятие старшего по дому теперь: «Вне зависимости от формы управления на каждый объект кондоминиума в обязательном порядке избирается старший по дому и лицо, его замещающее на случай его отсутствия из числа собственников помещений (квартир). Соответственно старшего по дому и его зама надо избрать в 45 дней. Каковы функции старшего по дому неизвестно и далее в Правилах о нём больше не упоминают.

 Отдельно в Правилах прописываются дополнительные права жилищной инспекции, которых у неё нет, в действующем законодательстве.

 Так п. 61 Правил гласит: «Орган управления обязан обеспечить доступ собственникам помещений (квартир), должностным лицам жилищной инспекции и ревизионной комиссии к документам объекта кондоминиума для ознакомления».

 Почему информацию для ознакомления жилищной инспекции обязан предоставлять только орган управления, а субъект сервисной деятельности ничего не обязан неизвестно?

 Более того, в данном случае государственные чиновники получили право, но не приобрели обязанностей.

 Хотите знакомиться с документами, готовьте некий документ с выводами о том, что увидели. Пусть это будет заключение по итогам ознакомления, его можно жителям показать. А так получается, ознакомился чиновник и что? Завтра другой, потом третий и каждому давай документы по первому требованию, а может он и не знакомился ни с чем, регламента по ознакомлению не существует и к ответственности привлекать некого.

 Новшеством стал и прописанный порядок ведения приёма собственников.

Согласно п. 63 Правил: «Органом управления не реже двух раз в неделю проводится прием собственников (не собственников) помещений (квартир) согласно утвержденному графику.

Утвержденный график приема собственников помещений (квартир) на государственном и русском языках должен быть размещен в подъездах, лифтах и в других доступных для обозрения местах, при наличии на интернет - ресурсах, а также на сайте жилищной инспекции.

Прием собственников (несобственников) помещений (квартир) осуществляется председателем кооператива собственников помещений (квартир), руководителем управляющей компании либо лицом его замещающим не менее трех часов.

В часы приема собственников (не собственников) помещений (квартир) лицо, осуществляющее прием обязано находиться на рабочем месте.

Отказ в приеме собственников (несобственников) помещений (квартир), а также ведение приема собственников (несобственников) другими лицами не допускается и может являться основанием для переизбрания руководителя органа управления.

Орган управления ведет журнал приема собственников (несобственников) помещений (квартир), в котором отражаются анкетные данные (фамилия, имя, отчество, адрес собственника), суть его вопроса, а также ответ на обращение может быть дан устно или письменно.

Информация о количестве обращений и об их исполнении предоставляется органом управления собственникам помещений (квартир) вместе с ежегодным отчетом.

Ежеквартальный отчёт предоставляется органом управления индивидуально каждому собственнику помещений (квартир) в письменной форме либо в форме электронного документа каждый квартал по форме, утверждённой уполномоченным органом, до десятого числа месяца, следующего за отчётным периодом

Если в ходе приема выясняется, что решение поднимаемых вопросов не входит в компетенцию органа управления, лицу, органом управления разъясняется в какой орган и в каком порядке ему следует обратиться.

Журнал приема собственников (несобственников) помещений (квартир) должен быть прошит и пронумерован.

Орган управления должен разместить информацию и наименовании органа управления, адрес, контактные данные и приёмные часы перед/в каждом подъезде».

 Ещё одной формой контроля, выдуманной депутатами стал п.63 Правил который,

гласит: « Жилищная инспекция проверяет ведение органом управления либо управляющим домом журнала приема собственников (несобственников) помещений (квартир)».

 В данном случае, проверочный лист жилищной инспекции вроде бы дополнительными вопросами не пополнялся, решения государственного органа об увеличении полномочий жилищных инспекций по Республике Казахстан не принималось. Зачем придумывать на местах дополнительные формы контроля неизвестно.

 Однако, следите за руками и в данном случае предполагается, что субъект сервисной деятельности никакой ответственности не несёт и никакого приема не осуществляет. Всё на основании договора.

 При этом согласно п. 72 Правил: «На общем собрании собственников помещений (квартир) органов управления рассматривается и утверждаются:

 1) ежемесячные взносы собственников помещений (квартир) на содержание и ремонт общего имущества;

2) увеличение ежемесячных взносов, в случаях повышения тарифов субъектов естественных монополий, уровня минимальной заработной платы, цен на строительные материалы, цен на товары и услуги, связанные с содержанием общего имущества;

 3) увеличение взносов собственников помещений (квартир) для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества (сберегательный счет);

 4) размер платы за сданное в аренду (найм) общего имущества;

 5) иные поступления (добровольные частные инвестиции и другие).

6) административным расходы, к которым относятся:

расходы на оплату труда сотрудников органа управления объекта кондоминиума;

начисления на заработную плату сотрудников органа управления (социальный налог и социальные отчисления);

расходы на канцелярские товары, оргтехнику и ее обслуживание.

 7) производственные расходы:

услуги по дезинфекции, дератизации, дезинсекции подвальных помещений и других мест общего пользования;

услуги на противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации и тому подобное;

 услуги по озеленению (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов);

санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора (в не канализированных домах - очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных), снега и листьев;

услуги по обслуживанию систем центрального отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения в местах общего пользования, вентиляции и подготовке к отопительному сезону;

услуги по устранению аварийных ситуаций;

текущий ремонт и покраска малых архитектурных форм и оград;

обслуживание интернет-ресурса.

Вышеуказанные производственные расходы должны быть переданы субъектам сервисной деятельности».

Обратите внимание, что все производственные расходы, подлежат передаче субъектам сервисной деятельности, а именно они и составляют до 80 % от всех денежных средств, собираемых в КСК.

Таким образом, до 80 % всех денежных средств передаются в сервисные компании, у которых нет никакой ответственности и никаких обязанностей закрепляемых данными правилами, только договор.

При этом согласно п. 98 Правил: «Выбор сервисных компаний по оказанию услуг органом управления вносится на общее собрание», что означает по факту проведения выборов, возможность заключения прямых договоров с собственниками квартир.

Наличие договоров с собственниками в свою очередь, даёт сервисной компании право прекратить любые отношения с КСК и фактически КСК не сможет контролировать субъекта сервисной деятельности, который, так же как и форма управления избран на общем собрании и его правовой статус равен статусу КСК.

Однако есть большая разница в том, что орган управления контролируется всеми, а субъект сервисной деятельности заботливо выведен из-под ответственности, в том числе и депутатами маслихата г. Алматы, которые не видят необходимости прописывать в данных Правилах их обязанностей.

Смотрим далее, пункт 99 Правил, детально прописывает, какие организации относятся к сервисным компаниям:

 «К сервисным компаниям относятся организации по оказанию следующих услуг:

1) техническому содержанию общего имущества объектом кондоминиума;

2) техническое обслуживание труб горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения;

3) по устранению аварийных ситуаций;

4) по проведению сварочных и сантехнических работ;

5) по санитарному содержанию и эксплуатации общего имущества объекта кондоминиума;

6) по уборке прилегающей территории;

7) по обрезке зеленых насаждений;

8) по установке и обслуживанию домофона;

9) по установке и обслуживанию видеонаблюдения;

10) бухгалтерских;

11) юридических;

12) по обслуживанию интернет-ресурса;

13) техническое обслуживание лифтов и подъёмников инвалидных».

Получается, что на все эти виды услуг, никакой контроль не распространяется.

Можно не вести приёма собственников не указывать своё наименование, нет необходимости предоставлять отчёта, к тебе не придёт жилищная инспекция и единственным органом который может тебя проверить в данном случае будет КСК, который обязан контролировать работу субъекта сервисной деятельности, при условии что этих председателей никто, никогда серьёзно в нашей стране ничему не учил.

И то эта обуза будет ликвидирована, по факту проведения собрания и выбора субъекта сервисной деятельности.

Закономерен вопрос, зачем и под кого или для чего, создаётся такая правовая конструкция для злоупотреблений?

Идём далее и видим ещё одну дискриминацию в отношении органа управления общедомовым имуществом. Согласно п. 85 Правил: «В случаях разрешения споров между органом управления объектом кондоминиума, и собственниками помещений (квартир) по вопросам смены органа управления или его руководства в судебном порядке, орган управления объектом кондоминиума не вправе относить судебные расходы на денежные средства собственников помещений (квартир)».

То есть получается в данном случае, сколько бы не подделывали подписей и какие бы ошибки не допускали «инициативные» собственники, они получают иммунитет от возможного возложения на них судебных издержек, согласно данных Правил.

При этом, опять заботливая рука вывела из под удара сервисные компании, которые могут защищаться и требовать свои издержки по полной.

Однако в данном случае и форму управления и субъект сервисной деятельности выбирали на общем собрании одни и те же жители, но если хочешь судится с КСК, то это гарантия от возложения от судебных издержек от маслихата, а если будешь судиться с сервисной компанией то извини, иммунитета для тебя нет, а риски возрастают.

Более того, согласно п. 86 Правил « Орган управления обязан возвратить денежные средства, использованные на цели не согласованные на общем собрании собственников помещений (квартир)».

Почему этой обязанности нет у субъекта сервисной деятельности, который будет получать до 80 % от всех собранных денег на содержание жилья, думаю, объяснять не приходится.

Кому помогают таким «контролем» народные избранники неизвестно.

Из разряда безобидных мелочей можно привести п.69 Правил который даёт право не проводить общего собрания: «…Если размер предлагаемой суммы на капитальный ремонт равен 0,02- кратному месячному расчетному показателю, рассмотрение данного вопроса на общем собрании не требуется».

При этом игнорируется требования закона о решении данного вопроса именно на общем собрании, но это видимо не существенное условие, для принимавших решение об утверждении данных Правил.

Совершенно нелогично не увидеть в Правилах регламентации деятельности членов правления КСК, которым по Закону предоставляются большие полномочия при осуществлении каждодневной деятельности.

 Существует лишь ссылка на то, что содержание жилища осуществляется собственниками через выбранные им органы, где правление играет главенствующую роль.

 Старательно пытаются избежать роли правления в п. 83 Правил, где указано, что ежегодные отчёты органа управления должны содержать подписи членов ревизионной комиссии, однако по факту данные отчёты сначала подписывает как председатель правления, так и его члены.

 Более того, до внесения ежегодного отчёта на общее собрания собственников они зачастую рассматриваются на правлении и именно там идут дебаты относительно того какой именно отчёт представлять на утверждение общему собранию.

 Принимая как факт, повышенное внимание депутатов Маслихата к работе ревизионной комиссии следует остановиться на п. 93 Правил, где вводятся дополнительные обязанности для членов ревизионной комиссии давать заключения по ежеквартальному и ежегодному отчётам органа управления, а также по представленной годовой смете доходов и расходов.

 Учитывая, что большинство ревизоров выполняют свои требования на общественных началах, увеличение их обязанностей может подстегнуть к отказу от своих полномочий.

 Радует только то, что за неисполнение данных Правил отсутствует какая-либо административная ответственность.

Председатель Ассоциации КСК г. Алматы Рубцов А.А.