|
|
|
Недвижимость: продать нельзя купить
Евгений Порохов, директор НИИ финансового и налогового права, к.ю.н.
Особенность настоящего момента в ситуации на рынке состоит в том, что в основе сложившейся тенденции заложен серьезный и массивный механизм возвратного и возмездного (и достаточно дорогого) финансирования как строительства в целом, так и покупки недвижимости отдельными потребителями в частности. Ведь в последние годы почти все строительство с его семимильными темпами роста, как и почти все покупки жилья рядовыми потребителями, финансировались банками и небанковскими финансовыми организациями. Постепенно приходит время массовой расплаты по долгам, а заработанных денег в стране больше не стало. У строителей заметно снизились, а местами и вовсе заморозились темпы строительства и реализации объектов недвижимости. У массового рядового потребителя никогда не было достаточно собственных денег для покупки жилья по заоблачным ценам. Поэтому развивались ипотечная программа и рынки заимствования в стремлении помочь людям сейчас, в надежде, что они заработают деньги в будущем и вернут их со 100- или 200-процентными «сливками». У людей, вложившихся в недвижимость как в объект инвестирования в ожидании сверхдоходов (особенно с использованием заемных средств), неизбежно встанет выбор: ждать неизвестности с ценами в надежде выправления рынка и смириться с ростом долга перед банком или продавать свои объекты уже сегодня, чтобы хоть что-то выручить и рассчитаться по долгам сейчас, досрочно. Такой вопрос задают себе почти все инвесторы в недвижимость, коих превеликое множество. Но только их решение продать в настоящий момент не подкреплено покупательским спросом. Массового покупателя и объема финансирования покупок недвижимости уже нет - это объективная реальность, с которой еще долгое время придется считаться.
Сделок точка нет
Сделок на рынке недвижимости сегодня практически нет. Этот факт повсеместно отмечают независимые наблюдатели на рынке недвижимости: нотариусы и регистрирующие органы. Отсюда и прогнозы: цены на недвижимость будут падать до тех пор, пока не устроят платежеспособного покупателя, с одной стороны, и не удовлетворят нуждающегося продавца в деньгах, с другой. Однако сегодня покупатель - не тот, что был два года назад. Он не спешит расставаться с деньгами, выбирая из того разнообразия предложений, которые сыплются ему со всех сторон. Он стал избирательным и привередливым. Этот покупатель из разряда прагматов, которые либо, как инвесторы, действуют по принципу «покупай, когда дешево», либо дорожат своими кровнозаработанными. Других не осталось, а время скорых спекуляций и коротких инвестиций прошло. Именно оставшиеся игроки своими деньгами будут устанавливать условия игры на рынке недвижимости в ближайшие два-три года. Соответственно, предел падения цен за это время будет определяться их совокупными финансовыми и временными возможностями. Каждая сделка сегодня по не самым низким ценам уменьшит возможности таких инвесторов в будущем. Сейчас продавцы прочувствуют на себе обратную сторону медали и все «прелести» рыночных механизмов, когда именно им придется конкурировать между собой за платежеспособного покупателя. Если выводить формулу дальнейшего снижения цен, то она будет выглядеть следующим образом: цена реализации в конкретной сделке будет равна соотношению в результате соглашения продавца и покупателя цены безубыточного предложения с ценой платежеспособного спроса с учетом уже сложившихся цен реализации на рынке к моменту совершения сделки. Все, что есть сейчас у должников, будет брошено на алтарь погашения долгов перед банками по цене, за которую удастся продать недвижимость уже сейчас, не дожидаясь изменения тенденции или дальнейшего понижения цен. Самих продавцов в такой ситуации будут торопить кредиторы. А цены могут снизиться до 500-1000 долларов и ниже за квадратный метр, в зависимости от района и класса жилья.
Косметические меры
Сегодня государство собирается предпринять косметические меры, которые не могут быть эффективными в кризисных ситуациях. Речь идет о планируемом введении «налога на роскошь» и налога на продажу недвижимости в течение трех лет после ее приобретения. Косметическими они будут потому, что налогообложение как механизм государственного регулирования экономических процессов является производным и рассчитан на психологию продавцов или покупателей перед предполагаемым совершением ими сделки с учетом дополнительных (налоговых) расходов перед государством. Конечно, никто не захочет нести дополнительные расходы, связанные с уплатой налогов с доходов от продажи недвижимости. Но о каких доходах может идти речь в сегодняшней ситуации, когда цены падают? Наверное, только о тех, которые могут быть получены инвесторами первой волны - 2000-2004 гг., когда недвижимость была недооценена и приобреталась по «смешным» ценам, 100-250 долларов за кв.м. Но с тех пор и так прошло более трех лет, чтобы не облагать их доходы налогами. Для других же инвесторов, особенно последней волны апреля 2007 года, недвижимость далась нелегкой ценой - до 5000-7000 долларов за квадрат. Таких цен продаж уже нет и в помине. «Налог на роскошь» - налог на имущество или планируемый вместо него и земельного налога - налог на недвижимость с дифференцированными прогрессивными ставками, в зависимости от стоимости недвижимости, повлечет за собой всего лишь увеличение расходов собственников недвижимости по владению ею. Другими словами, это только лишний раз простимулирует продажу дорогой недвижимости теми, кому ее дальнейшее содержание по повышенным ставкам налогообложения (до 2 % в год от ее стоимости) станет не по карману. Как известно, недавно депутатами Парламента была принята поправка в Налоговый кодекс, освобождающая застройщиков от уплаты НДС. Однако говорить, что эта мера сама по себе повлечет удешевление жилья, с однозначностью нельзя. Подобная разгрузка облегчит положение, прежде всего, застройщиков, которые никогда изначально не учитывали эту статью расходов в своих ценах при продаже жилья и зданий. Напротив, взыскание НДС за прошлые сделки и взимание его по новым сделкам только усугубило бы и без того непростое положение застройщиков. НДС - косвенный налог, закладываемый в цену товара (работ, услуг) и взимаемый в конечном итоге с конечного потребителя (перекладываемый всем бременем на его плечи). По прошлым сделкам деньги с потребителей уже были взяты застройщиками без учета НДС. Естественно, никто не захочет доплачивать этот налог в бюджет государства за свой счет по ранее заключенным сделкам. Относительно ситуации по НДС на жилье и здания можно сказать только одно: эта мера позволит: во-первых, предотвратить массовые банкротства застройщиков по основанию их задолженности перед бюджетом по НДС, пени и штрафам и, во-вторых, избежать в дальнейшем удорожания жилья на сумму НДС.
Вместо резюме
Правительству в сложившейся ситуации необходимо проявлять грамотность и внимательность, своевременность и адекватность, законность и жесткость к нарушителям. Оно, как всегда, все делает правильно, но несвоевременно или невнимательно. Во всем должна быть системность и комплексность. В противном случае проблема решится сама собой, с участием или без Правительства (что иногда последним и используется). А кризис, в конце концов, оздоровит экономику, сделает ее крепче и выносливее, хотя и с потерями. Но не хотелось бы потерять больше, если можем еще что-то сохранить…
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |