| ||||||||||||||||||||
|
|
|
Экспертное заключение кандидата юридических наук, ассоциированного профессора Высшей школы права «Әділет» Каспийского университета, главного научного сотрудника РГП «Институт законодательства и правовой информации Республики Казахстан» Нестеровой Е.В. по вопросам оснований возникновения и прекращения прав на жилище, предоставленное нанимателю и членам его семьи из государственного жилищного фонда по договору найма
Определением члена Конституционного Совета Республики Казахстан Р.Ж. Мукашева № 10-01-05/1044 от 25 декабря 2019 года я, канд. юрид. наук Нестерова Елена Викторовна привлечена в качестве эксперта в целях объективного и всестороннего рассмотрения Конституционным Советом РК Представления Алатауского районного суда города Алматы № 7575-19-5-21/13437 от 18 декабря 2019 г. о признании неконституционным подпункта 8) статьи 107 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях» (далее - Представление суда). Суть Представления суда сводится к следующему. В процессе рассмотрения гражданского дела по иску Управления жилищной политики к семье Зурдиновых о выселении из квартиры, предоставленной в аренду из коммунального (государственного) жилищного фонда, Алатауский районный суд города Алматы пришел к выводу, что применение подпункта 8) статьи 107 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» (далее - Закон о жилищных отношениях) может привести к ущемлению гарантированных Конституцией Республики Казахстан прав отдельных категорий граждан. Следовательно, норму, предусмотренную подпунктом 8) статьи 107 Закона о жилищных отношениях, необходимо признать неконституционной и отменить. Наряду с вопросами, поставленными в Представлении суда, мне поручено рассмотреть следующие вопросы: 1) Как определяются степень нуждаемости в жилье и его размеры при предоставлении жилища в пользование нескольким лицам (членам семьи)? 2) Меняется ли степень нуждаемости нанимателя в жилье (снижается, исключается) в случае приобретения другого жилища совместно проживающим членом его семьи? 3) При каких условиях приобретение иного жилища нанимателем, членами его семьи или другими совместно проживающими лицами может (должно) быть основанием для расторжения договора найма и выселения без предоставления другого жилища? Должны ли при этом учитываться нормы предоставления жилища, указанные в статье 75 Закона «О жилищных отношениях», если да, то как? 4) Каковы законодательство и практика по этим вопросам в зарубежных странах? Для подготовки настоящего Экспертного заключения предоставлена копия Представления суда. Изучив Представление суда, на основании положений Конституции РК и действующего казахстанского законодательства я прихожу к следующим выводам по поставленным вопросам.
1. Порядок определения степени нуждаемости в жилье и его размеры при предоставлении жилища в пользование нескольким лицам (членам семьи) В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Конституции РК: «2. В Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем. Указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилье, оно предоставляется за доступную плату из государственных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами». Конституционная норма, предусмотренная во втором предложении процитированного пункта 2 статьи 25 Конституции РК, строго определяет круг субъектов, которым жилье предоставляется из государственных жилищных фондов. К таким субъектам относятся определенные законом категории граждан, нуждающихся в жилье. В комментарии к рассматриваемой норме Конституции РК указано, что «В соответствии с действующим законодательством Республики государственное обеспечение граждан жильем осуществляется исключительно в отношении лиц, нуждающихся в соответствующих поддержке и помощи, в улучшении жилищных условий малообеспеченных семей (граждан), а также отдельных категорий граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий»[1]. То есть конституционная обязанность государства обеспечивать граждан жильем установлена не перед всеми гражданами РК, а только перед лицами, одновременно соответствующими двум критериям: 1) относятся к категориям граждан, исчерпывающий перечень которых установлен статьей 67 Закона о жилищных отношениях (инвалиды и участники Великой Отечественной войны; дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей; многодетные матери и многодетные семьи при условии соответствия размера их совокупного среднемесячного дохода законодательно установленным требованиям; социально уязвимые слои населения при условии соответствия размера их совокупного среднемесячного дохода законодательно установленным требованиям; государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие, кандидаты в космонавты, космонавты, сотрудники специальных государственных органов и лица, занимающие государственные выборные должности; граждане РК, единственное жилище которых признано аварийным); 2) нуждаются в жилье. Необходимым условием предоставления жилища из государственного жилищного фонда является нуждаемость в жилье, определяемая в соответствии с нормами статьи 69 Закона о жилищных отношениях. В частности, одним из оснований признания граждан РК нуждающимися в жилище из государственного жилищного фонда является отсутствие у них жилища на праве собственности на территории РК при постановке на учет и на момент предоставления жилища из коммунального жилищного фонда (подпункт 1) статьи 69 Закона о жилищных отношениях). Исходя из предусмотренных Законом о жилищных отношениях оснований предоставления гражданам внаем жилищ из государственного жилищного фонда, можно сделать вывод, что жилище из государственного жилищного фонда может предоставляться по договору найма одному гражданину - нанимателю или одновременно нескольким гражданам - нанимателю и членам семьи нанимателя. При этом Закон запрещает предоставление внаем гражданину вместе с его супругом и несовершеннолетними детьми более, чем одного жилища из государственного жилищного фонда в одном населенном пункте. Единственным исключением из данного запрета является ситуация, когда каждый из супругов имел такое жилище до вступления в брак (статья 70 Закона о жилищных отношениях).Если жилище из коммунального жилищного фонда предоставляется нескольким лицам (например, многодетной семье / неполной семье), то необходимым условием такого предоставления является отсутствие на праве собственности жилища не только у потенциального нанимателя, но и у членов его семьи, которые претендуют на совместное с нанимателем проживание в жилище, предоставляемом из коммунального жилищного фонда. Специфической чертой договора найма жилища из государственного жилищного фонда является то, что, в соответствии с пунктом 1 статьи 80 Закона о жилищных отношениях, этот договор заключается непосредственно с одним гражданином (нанимателем), а все лица, которые будут проживать совместно с нанимателем в предоставляемом жилище, указываются в договоре найма в качестве членов семьи нанимателя[2]. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 83 Закона о жилищных отношениях, члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем правами и несут обязанности, вытекающие из договора найма жилища из государственного жилищного фонда, а совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.Круг членов семьи нанимателя законодателем определен достаточно широко. Так, в Кодексе РК «О браке (супружестве) и семье» (далее - КоБС) под семьей подразумеваются не только близкие родственники,[3] но и более широкий круг лиц, связанных имущественными и личными неимущественными правами и обязанностями, вытекающими из брака (супружества), родства, свойства, усыновления (удочерения) или принятия детей на воспитание[4]. В свою очередь, согласно нормам пункта 1 статьи 83 и статьи 21 Закона о жилищных отношениях, законодательная формулировка «члены семьи нанимателя» включает в себя, в первую очередь, постоянно совместно проживающих с нанимателем супругов и детей. Кроме того, родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с нанимателем, также могут быть признаны членами семьи нанимателя по взаимному согласию. Наконец, членами семьи нанимателя жилища могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство не менее пяти лет. Нетрудоспособные иждивенцы являются членами семьи нанимателя, если они постоянно с ним проживают. Таким образом, для целей признания гражданина и членов его семьи нуждающимися в жилище из государственного жилищного фонда необходимо наличие следующих оснований: - во-первых, семья относится к категории граждан, имеющих право на предоставление в пользование жилища из государственного жилищного фонда (социально уязвимые слои населения; граждане, единственное жилище которых признано аварийным и др. категории граждан, предусмотренные статьей 69 Закона о жилищных отношениях); - во-вторых, семья нуждается в жилище, то есть никто из членов такой семьи не владеет жилищем на праве собственности на территории РК (подпункт 1) статьи 69 Закона о жилищных отношениях); не имеют арендного жилища, предоставленного в соответствии с документами Системы государственного планирования (подпункт 2-1) статьи 69 Закона о жилищных отношениях); либо совместное проживание в имеющимся жилище по основаниям, установленным Законом, невозможно или затруднительно (подпункты 3)-6) статьи 69 Закона о жилищных отношениях). В соответствии с пунктом 1 статьи 75 Закона о жилищных отношениях, жилище из государственного жилищного фонда предоставляется в размере не менее пятнадцати квадратных метров и не более восемнадцати квадратных метров полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры или комнаты в общежитии. При определении размера предоставляемого жилища из государственного жилищного фонда должны учитываться данные нормы предоставления жилища. То есть в случае, когда жилище из коммунального жилищного фонда предоставляется нескольким лицам (многодетной семье / неполной семье / семье, имеющей или воспитывающей детей-инвалидов и т.д.), количество нуждающихся лиц (членов семьи) должно учитываться при определении площади предоставляемого жилища из расчета не менее пятнадцати квадратных метров полезной площади на одного человека, если статьей 75 Закона о жилищных отношениях не установлены иные нормы для отдельных категорий граждан (граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний) и для отдельных ситуаций (проживание в жилище, не отвечающем установленным санитарно-эпидемиологическим и техническим требованиям). Кроме того, установленные статьей 75 Закона РК «О жилищных отношениях» нормы предоставления жилища подлежат учету и при установлении факта нуждаемости гражданина и членов его семьи в жилище. Несмотря на то, что буквальное содержание подпункта 1) статьи 69 Закона о жилищных отношениях определяет нуждаемость в жилище, как отсутствие у гражданина и членов его семьи какого-либо жилища на праве собственности, тем не менее, системное толкование, то есть выяснение смысла данной нормы права путем установления ее функций и взаимосвязи с другими нормами права, регулирующими различные стороны отношений по предоставлению внаем жилища из государственного жилищного фонда (в частности, статьями 71, 72 и 75 Закона о жилищных отношениях), приводит к выводу, что нуждаемость в жилище может иметь место не только в случае его полного отсутствия, но и тогда, когда имеющееся у гражданина и членов его семьи жилище (доля в жилище) по своему размеру не соответствует установленным Законом минимальным нормам. Так, при постановке на учет граждан, нуждающихся в жилище из государственного жилищного фонда, пункт 4 статьи 71 Закона о жилищных отношениях предписывает руководствоваться Правилами постановки на учет граждан Республики Казахстан, нуждающихся в жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованном местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, утвержденными постановлением Правительства РК от 26 июня 2012 года № 856. В свою очередь, подпункт 4) пункта 8 данных Правил требует от заявителя предоставления справки территориального органа юстиции об отсутствии (наличии) недвижимого имущества у заявителя и постоянно проживающих с ним членов семьи жилища. При наличии у заявителя и/или членов его семьи, включенных в заявление, на праве собственности доли в жилище, предоставляются копии правоустанавливающих документов. Соответствующее требование означает, что факт наличия в собственности заявителя или членов его семьи недвижимости, в том числе жилища или доли в жилище, не означает автоматически, что заявитель и его семья не являются лицами, нуждающимися в жилище. В противном случае, законодательство предписывало бы только предоставление документов, подтверждающих отсутствие у заявителя и членов его семьи жилища, в принципе. Следовательно, требование о предоставлении документов, подтверждающих наличие жилища (доли в жилище), означает необходимость проверки соответствия размеров имеющегося жилья установленным законодательным нормам, и в случае выявленного несоответствия (менее пятнадцати квадратных метров полезной площади на одного человека) обратившиеся лица должны быть поставлены на учет в качестве граждан, нуждающихся в жилище из государственного жилищного фонда. Положения статьи 72 Закона о жилищных отношениях об основаниях отказа в постановке на учет для предоставления жилища из государственного жилищного фонда также подтверждают изложенный выше вывод. Так, данная статья устанавливает, что в постановке на учет для предоставления жилища из государственного жилищного фонда отказывается гражданину, если будет установлено, что он стал нуждающимся в результате преднамеренного ухудшения своих жилищных условий. Во-первых, смысл данной нормы означает, что гражданин приобретает статус нуждающегося не только в результате утраты прав на жилище, то есть полного его отсутствия, но также и в случае ухудшения жилищных условий, то есть и при таких обстоятельствах, когда фактический размер имеющегося жилища, причитающегося на одного члена семьи, стал меньше, чем установленная законодательством минимальная норма. Во-вторых, наличие у заявителя и (или) членов его семьи жилища не предусмотрено в тексте статьи 72 в качестве основания для отказа в постановке на учет. В-третьих, основания отказа в постановке на учет, предусмотренные в статье 72 Закона о жилищных отношениях, также свидетельствуют о том, что наличие у заявителя и (или) членов его семьи жилища может не препятствовать признанию таких лиц нуждающимися. Например, согласно подпункту 5) статьи 72 предусмотрено, что гражданину отказывается в постановке на учет в случае вселения им в жилище других лиц, кроме супруга, несовершеннолетних и нетрудоспособных детей, а также нетрудоспособных родителей. Из содержания данной нормы совершенно очевидно следует, что в случае, если в результате вселения собственником в свое жилище супруга, несовершеннолетних и нетрудоспособных детей, а также нетрудоспособных родителей, его жилищные условия ухудшатся, то он и члены его семьи вправе требовать постановки на учет в качестве нуждающихся в жилище, невзирая на наличие у заявителя в собственности жилища. Таким образом, нормы действующего жилищного законодательства РК при их системном толковании не исключают нуждаемость в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда в тех случаях, когда граждане имеют на праве собственности жилище (долю в жилище). При таких условиях факт нуждаемости подтверждается несоответствием размеров имеющегося жилища (доли в жилище) минимальным нормам, установленным статьей 75 Закона о жилищных отношениях. Противоположное толкование норм жилищного законодательства, при котором нуждаемость в предоставлении жилища исчерпывается сугубо отсутствием у граждан жилища, а его наличие в каких-либо, даже мизерных размерах, исключает правовое состояние нуждаемости и, следовательно, влечет за собой отказ в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда, является несправедливым и противоречащим базовым принципам Конституции РК. При таком толковании, определенные Законом категории граждан, имеющих в собственности жилище, не соответствующее минимальным законодательно установленным нормам, окажутся в состоянии неравенства и социальной незащищенности по сравнению с гражданами этой же категории, вообще не имеющими никакого жилья. Так, если вторые вправе реализовать в установленном Законом порядке свое конституционное право получения ими за доступную плату жилища из государственных жилищных фондов, то первые окажутся лишенными такой возможности. На основании изложенного, мое экспертное мнение состоит в том, что для подтверждения нуждаемости граждан в предоставлении внаем жилища из государственного жилищного фонда должны приниматься во внимание как факты отсутствия у граждан и членов их семей жилища как такового, так и факты несоответствия размеров имеющегося жилища законодательно установленным минимальным нормам, когда размер имеющегося жилища меньше установленной пунктом 1 статьи 75 Закона о жилищных отношениях нормы, предусматривающей необходимость обеспечения жилищем из расчета не менее пятнадцати квадратных метров на человека.
2. Степень нуждаемости нанимателя в жилье (снижение, исключение) в случае приобретения другого жилища совместно проживающим членом его семьи В ходе исполнения договора найма жилища из государственного жилищного фонда жизненная ситуация нанимателя и членов его семьи может измениться, в том числе могут измениться жилищные условия (как в лучшую, так и в худшую сторону), что способно оказать влияние на состояние нуждаемости граждан в жилище из государственного жилищного фонда. Факт приобретения членом семьи нанимателя собственного жилища является обстоятельством, способным изменить состояние нуждаемости в жилище с учетом следующих обстоятельств, основанных, прежде всего, на нормах брачно-семейного и гражданского законодательства Республики Казахстан. Так, необходимо учитывать, что к принципам брачно-семейного законодательства, в частности, относятся: - разрешение внутрисемейных вопросов по взаимному согласию членов семьи[5]; - недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи.[6] Эти базовые нормы брачно-семейного законодательства означают, что вопрос совместного или раздельного проживания членов семьи решается по соглашению между ними, а понуждение к совместному проживанию помимо воли того или иного члена семьи не допускается. Это общее правило имеет определенные исключения в отношении несовершеннолетних детей (статья 60 КоБС) и лиц, находящихся под опекой и попечительством (подпункт 3) статья 123 КоБС). Таким образом, в случае приобретения кем-либо из совместно проживающих членов семьи нанимателя собственного жилища, по общему правилу, члены семьи самостоятельно решают продолжать ли им в дальнейшем совместное проживание либо проживать раздельно. Так, в гражданском деле, послужившем поводом к обращению Алатауского районного суда города Алматы в Конституционный совет о признании неконституционным подпункта 8) статьи 107 Закона о жилищных отношениях, совершеннолетний сын нанимателя совместно со своей супругой приобрели в собственность квартиру, в которой супруги со своими двумя несовершеннолетними детьми решили проживать отдельно от семьи нанимателя. Это, безусловно, является их правом, и никто не вправе вмешиваться в дела этих двух семей и предписывать им дальнейшее совместное проживание в одном жилище. Однако факт приобретения членом семьи нанимателя собственного жилища закономерно ставит вопрос об изменении статуса, во-первых, семьи нанимателя и, во-вторых, семьи совершеннолетнего сына в качестве граждан, нуждающихся в жилище из государственного жилищного фонда. Рассмотрим отдельно возможные условные варианты изменения такого статуса и его правовые последствия относительно каждой из этих двух семей. Семья нанимателя. Если после уменьшения количества членов семьи, совместно проживающих с нанимателем, оставшиеся члены семьи нанимателя по-прежнему остаются обеспеченными жилищем в меньших размерах, чем законодательно установленная минимальная норма (пятнадцать квадратных метров полезной площади на человека), то правовой статус нанимателя и членов его семьи не меняется, они по-прежнему являются лицами, нуждающимися в государственном жилье. Если же, например, в результате уменьшения количества совместно проживающих членов семьи нанимателя у них образуется излишняя площадь, превышающая размеры, установленные пунктом 1 статьи 75 Закона о жилищных отношениях, можно утверждать об улучшении жилищных условий нанимателя и членов его семьи, но состояние нуждаемости в государственном жилище вследствие этого не изменяется и не исключается. Это объясняется тем, что данная семья не имеет никакого иного жилья, кроме предоставленного из коммунального жилищного фонда. Следовательно, основанием для расторжения договора найма жилища такое улучшение жилищных условий нанимателя служить не может. Может ли подобное улучшение жилищных условий, в результате которого образовалась излишняя жилая площадь, послужить основанием для изменения договора найма жилища из государственного жилищного фонда с последующим предоставлением нанимателю жилища меньшего размера? Пункт 2 статьи 602 Гражданского кодекса предусматривает, что основания изменения договора найма жилища в домах государственного жилищного фонда устанавливаются жилищным. При этом Закон о жилищных отношениях не предусматривает такого основания для изменения договора найма, как образование излишней площади у нанимателя и членов его семьи в связи с уменьшением их числа. Следовательно, в рассматриваемом случае действует общее правило, установленное статьей 92 Закона о жилищных отношениях, согласно которому договор найма жилища из государственного жилищного фонда может быть изменен только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя. То есть по соглашению сторон. Семья приобретшего собственное жилье совершеннолетнего сына нанимателя. В соответствии с подпунктом 8) статьи 107 Закона о жилищных отношениях, выселение членов семьи нанимателя без предоставления другого жилища допускается в случае, если они приобрели иное жилище на праве собственности, независимо от его места нахождения. Данная норма означает, что семья приобретшего собственное жилье совершеннолетнего сына нанимателя выселяется из нанятого жилища, а договор найма жилища из коммунального жилищного фонда в части указания выбывших из этого жилища членов семьи подлежит соответствующему изменению. Еще одним обстоятельством, которое следует учитывать при определении жилищно-правовых последствий приобретения жилища кем-либо из членов семьи нанимателя жилища из государственного жилищного фонда, являются гражданско-правовые основания такого приобретения и, соответственно, возникновение режима общей или индивидуальной собственности на приобретенное жилище. Так, в соответствии с Гражданским кодексом, право собственности может возникать из договоров и иных сделок, из судебного решения, в результате создания имущества, в порядке наследования и по другим установленным законом основаниям. При этом согласно пункту 4 статьи 209 Гражданского кодекса, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность членов семьи на жилище может возникнуть, например, в результате его приобретения в порядке наследования, совместной покупки, долевого участия в жилищном строительстве, получения в дар одновременно несколькими одаряемыми - членами одной семьи и по другим основаниям. В этой связи для проверки факта нуждаемости нанимателя и членов его семьи в жилище из государственного жилищного фонда после приобретения кем-либо из членов семьи нанимателя другого жилища необходимо установить, является ли собственность на вновь приобретенное жилище общей или индивидуальной. Если жилище поступило в индивидуальную собственность одного из членов семьи, то остальные граждане, проживающие в жилище, предоставленном по договору найма из государственного жилищного фонда, не приобретают никаких прав на это имущество. Соответственно, приобретение жилища другим членом семьи оказывает влияние на факт их нуждаемости в государственном жилье только посредством пропорционального увеличения размеров причитающейся на каждого члена семьи площади в нанятом государственном жилище в связи с уменьшением количества проживающих в нем лиц. В том же случае, когда вновь приобретенное жилище поступает в общую собственность всех или части членов семьи нанимателя, правовое влияние на состояние нуждаемости этих лиц принципиально иное. Так, если размер приобретенного жилища отвечает установленным статьей 75 Закона о жилищных отношениях минимальным нормам, граждане, в собственность которых поступило такое жилище, утрачивают статус лиц, нуждающихся в жилище из государственного жилищного фонда. Если же размер приобретенного жилища недостаточен для соблюдения норм, установленных статьей 75 Закона о жилищных отношениях, состояние нуждаемости сохраняется. Таким образом, на основании проведенного анализа я прихожу к выводу, что приобретение совместно проживающим с нанимателем членом его семьи другого жилища влечет за собой прекращение нуждаемости нанимателя и других членов его семьи в жилище только в следующих случаях. 1) Другое жилище приобретено на праве общей собственности нанимателем и членами семьи нанимателя, и его размер соответствует нормам, предусмотренным статьей 75 Закона о жилищных отношениях. 2) Приобретший в индивидуальную собственность другое жилище член семьи, наниматель и другие члены его семьи в силу взаимного согласия или на основании требований законодательства будут совместно проживать во вновь приобретенном жилище, и его размер соответствует нормам, предусмотренным статьей 75 Закона о жилищных отношениях. Однако данный случай прекращения нуждаемости в государственном жилище не является основанием для одностороннего расторжения по инициативе наймодателя договора найма жилища из коммунального жилищного фонда, поскольку статья 107 Закона о жилищных отношениях не предусматривает такого основания для выселения из жилища нанимателя или членов его семьи. Данная норма позволяет выселять только того гражданина или граждан, которые непосредственно приобрели право собственности на другое жилище[7]. Между тем, договор найма жилища из коммунального жилищного фонда может быть в этом случае расторгнут по взаимному соглашению сторон. Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 85 Закона о жилищных отношениях, длительное (свыше шести месяцев) отсутствие нанимателя или членов семьи нанимателя в предоставленном из коммунального фонда жилище является основанием для судебного прекращения у них прав на это жилище. Так, согласно статье 87 Закона о жилищных отношениях, признание лица утратившим право пользования жилищем из государственного жилищного фонда вследствие отсутствия сверх установленных Законом сроков производится по иску наймодателя или оставшегося проживать в этом помещении нанимателя, либо членов (бывших членов) его семьи. Изменение степени нуждаемости в государственном жилище также возможно в результате приобретения совместно проживающим с нанимателем членом его семьи другого жилища. Такое изменение происходит путем пропорционального увеличения размеров причитающейся на каждого члена семьи площади и образования излишней жилой площади в нанятом государственном жилище в связи с уменьшением количества проживающих в нем лиц. Соответствующее изменение степени нуждаемости может послужить основанием изменения договора найма по соглашению сторон и с согласия всех проживающих в жилище членов семьи нанимателя. В остальных случаях степень нуждаемости нанимателя в жилище, предоставленном нанимателю и совместно проживающим с ним членам его семьи, не изменяется в случае приобретения другого жилища совместно проживающим членом его семьи.
3. Условия, при которых приобретение иного жилища нанимателем, членами его семьи или другими совместно проживающими лицами может (должно) быть основанием для расторжения договора найма и выселения без предоставления другого жилища В соответствии с пунктом 2 статьи 602 Гражданского кодекса, основания расторжения договора найма жилища в домах государственного жилищного фонда устанавливаются жилищным законодательством. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 103 Закона о жилищных отношениях, договор найма жилища из государственного жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным настоящим Законом. Выселение из жилищ государственного жилищного фонда допускается в случаях расторжения договора найма, а также по другим основаниям, предусмотренным настоящим Законом. Согласно подпункту 8) статьи 107 Закона о жилищных отношениях, выселение нанимателя, членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц без предоставления другого жилища допускается в случае, если они приобрели иное жилище на праве собственности, независимо от его места нахождения. Буквальный смысл данной нормы означает, что лицо подлежит выселению из жилища, предоставленного по договору найма из государственного жилищного фонда, если такое лицо стало собственником (сособственником) другого жилища. С точки зрения законодательной техники, использованный в первом предложении статьи 107 Закона о жилищных отношениях союз «или» означает, что выселенным может быть либо наниматель, либо член (члены) его семьи, либо совместно проживающие с ним лица, либо одновременно все перечисленные граждане. Такая редакция не означает, что во всех случаях выселению непременно подлежат в совокупности все перечисленные здесь субъекты. В свою очередь, законодательная формулировка, использованная в тексте подпункта 8) данной статьи «они приобрели иное жилище на праве собственности» строго указывает только на тех лиц, которые стали собственниками или сособственниками другого жилища, то есть по установленному законом основанию (юридическому факту / титулу) стали участниками правоотношения собственности, объектом которого является жилище или доля в жилище. Таким образом, предусмотренное в подпункте 8) статьи 107 Закона о жилищных отношениях правило не позволяет выселять из жилища лиц, не имеющих на праве собственности другого жилища. Если бы данная норма предусматривала такое право наймодателя, то она должна была содержать принципиально иную формулировку, типа «выселение нанимателя вместе с членами его семьи и другими совместно проживающими с ним лицами без предоставления другого жилища допускается в случае, если кто-либо из них приобрел иное жилище на праве собственности». Такого рода норма вступала бы в противоречие с пунктом 2 статьи 25 Конституцией РК, предусматривающим государственное обеспечение жильем граждан, нуждающихся в соответствующих поддержке и помощи, в улучшении жилищных условий малообеспеченных семей (граждан), а также отдельных категорий граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Для сравнения полагаем уместным обратить внимание на законодательную формулировку, предусмотренную, например, в пункте 2 статьи 30 Закона о жилищных отношениях: «При прекращении права собственности на жилище (жилое помещение) по воле собственника (продажа, дарение) члены семьи собственника, бывшие члены семьи собственника и временные жильцы выселяются без предоставления другого жилого помещения, если по договору с приобретателем жилища не предусмотрено иное». В отличие от нормы, предусмотренной в статье 107 Закона о жилищных отношениях, в процитированном положении предусматривается выселение всех лиц, занимающих жилище. По смыслу же статьи 107 Закона о жилищных отношениях, выселению подлежат только те лица, которые стали собственниками или сособственниками другого жилища, вследствие чего перестали быть нуждающимися в государственной жилищной поддержке. При этом положение подпункта 8) статьи 107 Закона о жилищных отношениях должно применяться с учетом установленных статьей 75 данного Закона норм предоставления жилища. Как подробно изложено в разделе 1 настоящего Экспертного заключения, нормы предоставления жилища подлежат учету при установлении факта нуждаемости гражданина и членов его семьи в жилище из государственного жилищного фонда. Если размер жилища, приобретенного нанимателем или членами его семьи и совместно проживающими с ним лицами, является меньше установленных статьей 75 Закона о жилищных отношениях норм, то граждане, приобретшие в собственность такое жилище, сохраняют статус нуждающихся в государственном жилище и не могут быть выселены из него в порядке, установленном подпунктом 8) статьи 107 Закона о жилищных отношениях. Я не разделяю мнение, изложенное в Представлении суда, что норма подпункта 8) статьи 107 Закона о жилищных отношениях: - лишает граждан их конституционного права пользоваться и владеть жилищем из государственного жилищного фонда, а также приобретать его в собственность в порядке приватизации; - для целей сохранения прав на жилище из государственного жилищного фонда вынуждает граждан отказаться от конституционного права на приобретение иного жилища, в том числе в порядке наследования. Я полагаю, что норма подпункта 8) статьи 107 Закона о жилищных отношениях не предусматривает указанных ограничений конституционных прав граждан, а устанавливает правовые последствия прекращения нуждаемости гражданина (граждан) в жилище, предоставленном ему (им) по договору найма из государственного жилищного фонда. Такой подход соответствует закрепленной пунктом 2 статьи 25 Конституции РК норме, предусматривающей предоставление жилья из государственных жилищных фондов не всем гражданам, а только гражданам, нуждающимся в жилье. Как подробно изложено в разделе 1 настоящего Экспертного заключения, нуждаемость в жилище является необходимым основанием предоставления жилища в пользование из государственного жилищного фонда. Следовательно, отпадение такого основания предоставления жилища из государственного жилищного фонда, как нуждаемость, влечет за собой установленное Законом о жилищных отношениях правовое последствие в виде возврата государству жилища, потребность в пользовании которым у гражданина прекратилась. В результате проведенного анализа я прихожу к выводу, что приобретение иного жилища нанимателем, членами его семьи или другими совместно проживающими лицами является основанием для расторжения договора найма государственного жилища и выселения без предоставления другого жилища при следующем единственном условии. Все участники договора найма жилища из государственного жилищного фонда (наниматель, члены его семьи и другие совместно проживающие с ним лица) стали собственниками (сособственниками) другого жилища, и его размер соответствует нормам, предусмотренным статьей 75 Закона о жилищных отношениях.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |