3) части инвестиционного дохода, полученного от инвестирования активов Единого оператора в финансовые инструменты (депозиты, ценные бумаги и другие). 2. Средства резерва на урегулирование гарантийных случаев могут быть использованы исключительно в целях осуществления расходов, связанных с исполнением обязательств Единого оператора по договорам о предоставлении гарантии. 3. Требования к формированию, методике расчета и целевому размеру резерва на урегулирование гарантийных случаев устанавливаются нормативными правовыми актами уполномоченного органа. 4. При недостаточности средств резерва на урегулирование гарантийных случаев Единый оператор вправе использовать средства уставного капитала. См: Методику расчета и формирования резерва на урегулирование гарантийных случаев.
1. Гарантийный взнос уплачивается единовременно. Гарантийный взнос устанавливается в соответствии с методикой определения размера гарантийного взноса, утвержденной уполномоченным органом. 2. Гарантийный взнос, уплаченный уполномоченной компанией в соответствии с договором о предоставлении гарантии, возврату не подлежит. 3. При удорожании проектной стоимости в связи с увеличением стоимости строительно-монтажных работ по результатам комплексной вневедомственной экспертизы проектно-сметной документации на десять и более процентов в течение действия договора о предоставлении гарантии сумма гарантийного взноса подлежит пересмотру.
Глава 7. ОСОБЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
Статья 31. Заявка на заключение договора о предоставлении гарантии 1. Застройщик и уполномоченная компания для осуществления строительства многоквартирного жилого дома за счет привлечения денег дольщиков обращаются Единому оператору с заявкой о заключении договора о предоставлении гарантии. Рассмотрение заявки осуществляется Единым оператором в соответствии с порядком рассмотрения документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома для заключения договора о предоставлении гарантии, утвержденного уполномоченным органом и размещенного на интернет-ресурсе Единого оператора. 1) учредительные документы застройщика и уполномоченной компании; 2) документы, подтверждающие соответствие застройщика требованиям пункта 1 статьи 8 настоящего Закона; 3) документы, подтверждающие выполнение уполномоченной компанией требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 8 настоящего Закона; 4) документ об уплате комиссии за рассмотрение заявки; 5) уведомление о начале строительно-монтажных работ; 6) план финансирования проекта строительства.
Статья 32. Рассмотрение заявки 1. Рассмотрение заявки Единым оператором предусматривает следующие этапы: 1) проверка полноты представленных документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома; 2) принятие решения о заключении либо об отказе в заключении договора о предоставлении гарантии. 2. Решение Единого оператора о заключении либо мотивированный отказ в заключении договора о предоставлении гарантии основывается на результатах проверки представленных документов. 3. Единый оператор обязан отказать в заключении договора о предоставлении гарантии по одному или нескольким из следующих оснований: 1) несоответствие застройщика, уполномоченной компании требованиям, установленным настоящим Законом; 2) несвоевременное заключение застройщиком, уполномоченной компанией договоров, указанных в пункте 5 настоящей статьи, с Единым оператором; 3) наличие непогашенной задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет в размере более 6-кратного месячного расчетного показателя на дату подачи заявки; 4) наличие судебных решений о возбуждении производства о реабилитации или банкротстве в отношении застройщика, уполномоченной компании; 5) по результатам проверки документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома в порядке, утвержденном уполномоченным органом. В пункт 4 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 09.06.20 г. № 341-VI (введен в действие с 1 июля 2020 г.) (см. стар. ред.) 4. Срок рассмотрения заявки не должен превышать двадцать рабочих дней со дня обращения застройщика и уполномоченной компании о заключении договора о предоставлении гарантии. При наличии замечаний по рассматриваемой заявке Единый оператор вправе направить на доработку соответствующие документы с установлением срока для устранения замечаний не более пяти рабочих дней. При этом срок рассмотрения заявки приостанавливается. 5. При принятии Единым оператором решения о заключении договора о предоставлении гарантии договор об оказании инжиниринговых услуг в долевом жилищном строительстве, договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, указанного в подпункте 1) пункта 3 статьи 8 настоящего Закона, с уполномоченной компанией, договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании, договор доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании с застройщиком должны быть заключены до заключения договора о предоставлении гарантии. При этом договор о долевом участии в жилищном строительстве, проектно-сметная документация проекта строительства многоквартирного жилого дома, а также договор подряда являются неотъемлемыми частями договора о предоставлении гарантии.
Статья 33. Проверка документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома 1. Проверка документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома проводится с целью оценки застройщика и уполномоченной компании на соответствие требованиям, установленным статьей 8 настоящего Закона. 2. Проверка документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома включает в себя финансовую и юридическую оценку, порядок проведения которых устанавливается настоящим Законом. 3. Финансовая оценка предусматривает: 1) анализ финансовой отчетности, расчет основных показателей, характеризующих финансовое состояние уполномоченной компании и застройщика; 2) анализ источников финансирования проекта; 3) анализ адекватности ценовой политики уполномоченной компании; 4) сопоставление выполненных работ на незавершенном объекте в соответствии с государственными нормативными документами в области архитектуры, градостроительства и строительства. Сопоставление выполненных работ по актам с фактически выполненными работами на объекте производится после обмера выполненных объемов работ и обследования инжиниринговой компанией без лабораторных исследований смонтированных конструкций на предмет наличия дефектов; 5) оценка полноты необходимых работ для завершения строительства; 6) анализ обоснованности бюджета (сметы) строительства: объемов и стоимости строительства. 4. Юридическая оценка и установление наличия (отсутствия) правовых, репутационных рисков по проекту проводятся путем: 1) обзора правоустанавливающих документов застройщика и уполномоченной компании; 2) обзора документов о корпоративном управлении, решений коллегиальных органов управления и основных доверенностей уполномоченной компании; 3) анализа правоустанавливающих документов на имущество уполномоченной компании, предполагаемое к передаче в доверительное управление в соответствии со статьей 35 настоящего Закона; 4) анализа законности формирования уставного капитала уполномоченной компании, сведений об участниках (акционерах), сведений об аффилиированных лицах уполномоченной компании; 5) наличия необходимых разрешительных документов уполномоченной компании и подрядчика (генерального подрядчика); 6) анализа основных положений договора строительного подряда уполномоченной компании с подрядчиком (генеральным подрядчиком); 7) наличия или отсутствия судебных разбирательств имущественного характера; 8) изучения информации об уполномоченной компании и застройщике из официально признанных источников о наличии (отсутствии) задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет.
Статья 34. Договор о предоставлении гарантии 1. Договор о предоставлении гарантии заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного уполномоченным органом, и считается заключенным с момента оплаты гарантийного взноса. 2. Обязательными условиями договора о предоставлении гарантии в соответствии с нормами настоящего Закона являются: 1) объект гарантии - предмет договора; 2) условия предоставления гарантии; 3) размер гарантийного взноса; 4) гарантийный случай и ответственность по гарантии; 5) порядок исполнения обязательств Единым оператором; 6) права и обязанности Единого оператора; 7) права и обязанности застройщика, уполномоченной компании; 8) ответственность застройщика, уполномоченной компании. 3. Заключенный договор о предоставлении гарантии является основанием для привлечения денег дольщиков.
Статья 35. Обеспечение обязательств по договору о предоставлении гарантии 1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика и уполномоченной компании по договору о предоставлении гарантии Единый оператор заключает с уполномоченной компанией договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, а также с застройщиком договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. 2. В целях исполнения Единым оператором обязательств по договору о предоставлении гарантии Единый оператор заключает с застройщиком договор доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании с отлагательным условием. Такой договор доверительного управления вступает в силу в случае наступления гарантийного случая. 3. К отношениям, вытекающим из договоров залога, возникающим на основании настоящего Закона, применяются положения Гражданского кодекса Республики Казахстан с учетом особенностей, установленных настоящим Законом. 4. На имущество, являющееся предметом договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) с отлагательным условием согласно настоящему Закону, не допускаются наложение обременения, обращение взыскания в рамках деятельности застройщика, уполномоченной компании. В пункт 5 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 27.12.19 г. № 290-VI (см. стар. ред.) 5. Имущество, являющееся предметом договора доверительного управления с отлагательным условием согласно настоящему Закону, не может быть включено в имущественную массу при несостоятельности застройщика в соответствии с Законом Республики Казахстан «О реабилитации и банкротстве».
Статья 36. Порядок взаимодействия с Единым оператором 1. Заключенный договор о предоставлении гарантии с Единым оператором является основанием для заключения уполномоченной компанией договоров о долевом участии в жилищном строительстве с дольщиками и привлечения денег дольщиков. 2. Для обеспечения осуществления инжиниринговых услуг Единый оператор заключает договор с инжиниринговой компанией, соответствующей требованиям пункта 7 статьи 21 настоящего Закона. 3, 4. Исключены в соответствии с Законом РК от 26.12.19 г. № 284-VI (см. стар. ред.)
1. Решение Единого оператора о возможном наступлении гарантийного случая принимается по результатам: 1) мониторинга строительства многоквартирного жилого дома; 2) ежемесячных и иных отчетов инжиниринговой компании; 3) информации, полученной от уполномоченной компании, уполномоченного органа; 4) письменного обращения дольщика (дольщиков). 2. При поступлении информации о возможном наступлении гарантийного случая Единый оператор: 1) осуществляет проверку информации о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств уполномоченной компанией по строительству многоквартирного жилого дома в срок не позднее десяти рабочих дней со дня поступления информации; 2) направляет запрос застройщику, уполномоченной компании о разъяснении указанной информации в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления информации. Застройщик, уполномоченная компания предоставляют разъяснения, возражения (при наличии) с приложением подтверждающих документов в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса Единого оператора. 3. В случае установления факта наступления гарантийного случая Единый оператор в течение трех рабочих дней принимает решение о признании гарантийным случаем одного или нескольких из следующих случаев: 1) нарушение срока приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Допускается трехкратное продление срока строительства по три месяца каждый от срока, указанного в проектной (проектно-сметной) документации объекта строительства; 2) использование денег в нарушение требований статьи 20 настоящего Закона, не возмещенных застройщиком и (или) уполномоченной компанией, подрядчиком (генеральным подрядчиком) на банковский счет уполномоченной компании в течение пятнадцати рабочих дней со дня установления инжиниринговой компанией указанного факта; Подпункт 3 изложен в редакции Закона РК от 27.12.19 г. № 290-VI (см. стар. ред.) 3) признание застройщика банкротом в соответствии с Законом Республики Казахстан «О реабилитации и банкротстве» по деятельности, не связанной со строительством многоквартирного жилого дома. 4. При положительном решении о признании фактов неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств уполномоченной компанией по строительству многоквартирного жилого дома гарантийным случаем не позднее следующего рабочего дня после принятия решения Единый оператор уведомляет о наступлении гарантийного случая. Уведомление осуществляется посредством размещения текста соответствующего объявления на интернет-ресурсе Единого оператора и в других средствах массовой информации.
Статья 38. Порядок исполнения Единым оператором обязательств по договору о предоставлении гарантии 1. Единый оператор осуществляет следующие мероприятия: 1) уведомляет о наступлении гарантийного случая уполномоченный орган, местный исполнительный орган и участников долевого участия в жилищном строительстве; 2) принимает решение о замене подрядчика (генерального подрядчика) путем расторжения действующего договора строительного подряда и заключения договора с другим подрядчиком (генеральным подрядчиком); 3) уведомляет застройщика и уполномоченную компанию о вступлении в силу договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании; 4) уведомляет банк второго уровня в случае принятия решения о замене руководства уполномоченной компании с приложением подтверждающих документов о назначении, а также документов с образцами подписей, копий документов, удостоверяющих личность лиц, уполномоченных подписывать платежные документы при совершении операций, связанных с ведением банковского счета уполномоченной компании в банке второго уровня, согласно договору доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании; 5) финансирует завершение строительства многоквартирного жилого дома за счет средств Единого оператора на условиях их платности, срочности и возвратности при недостаточности собственных средств уполномоченной компании; 6) осуществляет дальнейший мониторинг за ходом завершения строительства многоквартирного жилого дома, приемки его в эксплуатацию и передачи дольщикам долей в многоквартирном жилом доме. 2. В случае полного возмещения затрат Единого оператора из средств уполномоченной компании действие договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании в соответствии с требованиями настоящего Закона прекращается. 3. В случае недостаточности средств уполномоченной компании для возмещения средств (затрат) Единого оператора по завершению строительства многоквартирного жилого дома обязанность по их возмещению несет застройщик по субсидиарной ответственности путем заключения договора о порядке погашения задолженности перед Единым оператором после подтверждения их обоснованности заключением независимой аудиторской компании. 4. В случае недостаточности средств застройщика для возмещения средств (затрат) Единого оператора по завершению строительства многоквартирного жилого дома по договору о порядке погашения задолженности после выполнения действий, предусмотренных пунктами 1, 2, 3 настоящей статьи, Единый оператор инициирует процедуру банкротства застройщика в соответствии с законодательством Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве. 5. На требования Единого оператора по ненадлежащему исполнению договора о предоставлении гарантии сроки исковой давности не распространяются.
Глава 8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 39. Государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве 1. Государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве осуществляется в форме проверки. 2. Проверка осуществляется в соответствии с Предпринимательским кодексом Республики Казахстан. Иные формы государственного контроля и надзора осуществляются в соответствии с настоящим Законом.
Статья 40. Порядок применения настоящего Закона В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 26.12.19 г. № 284-VI (см. стар. ред.) 1. Отношения, подпадающие под сферу действия настоящего Закона, возникшие до его введения в действие, регулируются гражданским законодательством Республики Казахстан. Отношения, связанные с осуществлением строительства многоквартирного жилого дома посредством стопроцентного финансирования банками второго уровня на основании открытой кредитной линии и возникшие до введения в действие настоящего Закона, регулируются законодательством Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве, действовавшим до введения в действие настоящего Закона. 2. Привлечение денег физических и юридических лиц, связанное с возникающим у физических и юридических лиц правом требования на доли в многоквартирных жилых домах, которые на момент привлечения их денег не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, после введения в действие настоящего Закона допускается только на основании договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Статья 41. Ответственность за нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве 1. Нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве влечет ответственность, установленную законами Республики Казахстан. 2. Лица, привлекающие деньги физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве в нарушение требований, установленных настоящим Законом, несут ответственность в соответствии с законами Республики Казахстан.
Статья 42. Порядок введения в действие настоящего Закона 1. Настоящий Закон вводится в действие по истечении шести месяцев после дня его первого официального опубликования. 2. Признать утратившим силу со дня введения в действие настоящего Закона: Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года «О долевом участии в жилищном строительстве» (Ведомости Парламента Республики Казахстан, 2006 г., № 16, ст. 101; 2007 г., № 2, ст. 18; 2009 г., № 17, ст. 79; № 23, ст. 100; 2010 г., № 5, ст. 23; 2011 г., № 6, ст. 50; № 11, ст. 102; № 12, ст. 111; 2012 г., № 15, ст. 97; № 21-22, ст. 124; 2013 г., № 14, ст. 72; 2014 г., № 1, ст. 4; № 10, ст. 52; № 19-I, 19-II, ст. 96; № 23, ст. 143; № 24, ст. 144).
Президент Республики Казахстан
Н. НАЗАРБАЕВ
Астана, Акорда, 7 апреля 2016 года № 486-V ЗРК
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |
Содержание Глава 1. Общие положения Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем ЗаконеСтатья 2. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительствеСтатья 3. Сфера действия настоящего Закона Глава 2. Государственное регулирование в сфере долевого участия в жилищном строительствеСтатья 4. Компетенция Правительства Республики Казахстан в сфере долевого участия в жилищном строительствеСтатья 5. Компетенция уполномоченного органаСтатья 6. Компетенция местных исполнительных органов областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения Глава 3. Организация долевого участия в жилищном строительствеСтатья 7. Способы организации долевого участия в жилищном строительствеСтатья 8. Организация долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Единого оператораСтатья 9. Организация долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровняСтатья 10. Организация долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома Глава 4. Договор о долевом участии в жилищном строительствеСтатья 11. Договор о долевом участии в жилищном строительствеСтатья 12. Учет договоров о долевом участии в жилищном строительствеСтатья 13. Изменение и расторжение договора о долевом участии в жилищном строительствеСтатья 14. Права и обязанности дольщикаСтатья 15. Исполнение обязательств по договору о долевом участии в жилищном строительствеСтатья 16. Ответственность сторон по договору о долевом участии в жилищном строительствеСтатья 17. Передача доли в многоквартирном жилом доме Глава 5. Порядок и особенности долевого участия в жилищном строительствеСтатья 18. Порядок выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков при организации долевого жилищного строительства способом участия в проекте банка второго уровня или после возведения каркаса многоквартирного жилого домаСтатья 19. Особенности организации долевого участия в жилищном строительствеСтатья 20. Обеспечение целевого использования денег в долевом участии в жилищном строительствеСтатья 21. Особенности деятельности инжиниринговых компаний в сфере долевого участия в жилищном строительстве и аттестованных экспертовСтатья 22. Информация, предоставляемая уполномоченной компаниейСтатья 23. Особенности рекламы, связанной с организацией долевого участия в жилищном строительстве Глава 6. Единый операторСтатья 24. Единый операторСтатья 25. Задачи и функции Единого оператораСтатья 26. Права и обязанности Единого оператораСтатья 27. ИсключенСтатья 28. Требования, предъявляемые к Единому операторуСтатья 29. Резерв Единого оператора на урегулирование гарантийных случаевСтатья 30. Гарантийный взнос Глава 7. Особенности организации долевого участия в жилищном строительстве с участием Единого оператораСтатья 31. Заявка на заключение договора о предоставлении гарантииСтатья 32. Рассмотрение заявкиСтатья 33. Проверка документов по проекту строительства многоквартирного жилого домаСтатья 34. Договор о предоставлении гарантииСтатья 35. Обеспечение обязательств по договору о предоставлении гарантииСтатья 36. Порядок взаимодействия с Единым операторомСтатья 37. Гарантийный случайСтатья 38. Порядок исполнения Единым оператором обязательств по договору о предоставлении гарантии Глава 8. Заключительные положенияСтатья 39. Государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительствеСтатья 40. Порядок применения настоящего ЗаконаСтатья 41. Ответственность за нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительствеСтатья 42. Порядок введения в действие настоящего Закона |