Какие налоговые обязательства возникают у ТОО и у физического лица при реализации физическому лицу земельного участка и нежилого здания? (И. Смурыгина, 30 ноября 2015 г.)

И. Смурыгина, начальник отдела

налогового консалтинга ТОО «Казахстанаудит»

КАКИЕ НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВОЗНИКАЮТ У ТОО И У ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ФИЗИЧЕСКОМУ ЛИЦУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ?

ТОО на общеустановленном режиме (один учредитель) продает землю вместе с зданием учредителю как физ.лицу. т.е. целью является вывести имущество из баланса фирмы. Чтобы в дальнейшем сдавать уже в качестве ИП. 1. Договор купли продажи должен быть зарегистрирован нотариально? 2. Может ли ТОО реализовать здание и землю по остаточной стоимости? И может ли оплата физ.лицом произойти после регистраций купли продажи. 3. Какие обязательства по налог.отчетности и оплате налогов возникает у ТОО. 4. По Физ.лицу обязанности не возникают?

1. Обязательное нотариальное заверение и гос.регистрация сделок с недвижимостью

Нормативные положения. Согласно подпункту 1) статьи 17 Закона Республики Казахстан «О нотариате» (далее - Закон) нотариус вправе совершать нотариальные действия, предусмотренные Законом и другими законодательными актами Республики Казахстан, в интересах физических и юридических лиц, обратившихся к нему. Согласно статьям 52 и 54 данного Закона нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

При этом договоры об отчуждении имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии предъявления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

Удостоверение договора об отчуждении недвижимого имущества, подлежащего регистрации, производится по месту нахождения этого имущества. При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус должен установить правовой режим земельного участка, на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимости.

При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус истребует правоустанавливающие документы на земельный участок и определяет полномочия собственника земельного участка (землепользователя) по отчуждению принадлежащих ему прав.

Вывод. Таким образом, при отчуждении (реализации/покупке) недвижимого имущества (земельных участков и/или зданий, в том числе расположенных на земельных участках), данные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Нормативные положения. Согласно статье Гражданского кодекса РК (Общая часть) в случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон, письменные сделки считаются совершенными только после их нотариального удостоверения. Несоблюдение данного требования влечет недействительность сделки с последствиями, предусмотренными пунктом 3 статьи 157 Гражданского кодекса. Если сделка имеет требуемую форму, но не зарегистрирована по причине уклонения от регистрации одной из сторон, то она может быть зарегистрирована на основании решения суда по иску заинтересованной стороны. Это означает, что сделка как волевое направленное правомерное действие считается завершенной с момента ее оформления, а регистрация необходима для закрепления наличия или перехода прав по сделке.

В соответствии со статьей 118 Гражданского Кодекса возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Права на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации.

Вывод. Таким образом, сделки по реализации недвижимого имущества (земельных участков и расположенных на них зданий), подлежат обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации в уполномоченных государственных органах

2. Право реализации недвижимого имущества по остаточной стоимости и право оплаты покупателем-физическим лицом после регистрации купли продажи недвижимого имущества

Нормативные положения. В соответствии с главой 22 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Из договора может возникнуть обязательственное, вещное, авторское или иное правоотношение.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Вывод. Таким образом, при реализации недвижимого имущества (земельного участка и расположенного на нем здания), стороны договора: ТОО- продавец и физическое лицо-покупатель, вправе установить в договоре любые условия, в том числе продажу недвижимого имущества по остаточной стоимости и условия оплаты, в том числе после проведения всех процедур, связанных с государственной регистрации сделки по продаже недвижимости.

3. Какие обязательства по налоговой отчетности и оплате налогов возникает у ТОО

Положения Налогового кодекса. Согласно пункту 1 статьи 84 Налогового кодекса совокупный годовой доход юридического лица-резидента состоит из доходов, подлежащих получению (полученных) данным лицом в Республике Казахстан и за ее пределами в течение налогового периода.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 85 Налогового кодекса в совокупный годовой доход включаются все виды доходов налогоплательщика, в том числе доход от прироста стоимости.

Согласно подпункту 1 пункта 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 87 Налогового кодекса доход от прироста стоимости образуется при реализации активов, не подлежащих амортизации, к которым также относятся земельные участки.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 87 Налогового кодекса прирост определяется по каждому активу (земельному участку) как положительная разница между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью. Первоначальной стоимостью земельного участка является совокупность затрат на его приобретение, производство, строительство, а также другие затраты, увеличивающие их стоимость, в том числе после их приобретения, в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности.

При этом следует отметить, что согласно подпункту 5) пункта 2 статьи 84 Налогового кодекса в целях налогообложения в качестве дохода не рассматривается доход, возникающий в связи с изменением стоимости активов и (или) обязательств, признаваемый доходом в бухгалтерском учете в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности, кроме подлежащего получению (полученного) от другого лица.

Выводы. Таким образом, при реализации земельного участка, в случае, если у ТОО возникнет прирост между ценой реализации по остаточной стоимости и первоначальной стоимостью, то у ТОО возникнет доход, который компания обязана отразить в строке 100.00.02 Декларации по КПН (в форме 100.00). При этом, переоценка стоимости земельного участка, производимая по МСФО и БУ (в случае ее проведения) для целей исчисления КПН не учитывается.

Положения Налогового кодекса. В соответствии со статьей 92 Налогового кодекса если стоимость выбывших фиксированных активов подгруппы (по I группе) (Здания, Сооружения), определенная в соответствии со статьей 119 Налогового кодекса, превышает стоимостный баланс подгруппы (по I группе) на начало налогового периода с учетом стоимости поступивших фиксированных активов в налоговом периоде, а также последующих расходов, произведенных в налоговом периоде и учитываемых в соответствии с пунктом 3 статьи 122 настоящего Кодекса, то величина превышения подлежит включению в совокупный годовой доход. Стоимостный баланс данной подгруппы (по I группе) на конец налогового периода становится равным нулю. Доход от выбытия фиксированных активов признается в налоговом периоде, в котором произошло выбытие таких активов в соответствии со статьей 119 настоящего Кодекса.

Вывод. Таким образом, доход от выбытия фиксированных активов с целью исчисления КПН возникнет только, если стоимость реализации превышает стоимостный баланс подгруппы «Здания» по I группе. Если стоимость реализации не превышает стоимостной баланс по 1 группе, то дохода от выбытия фиксированных активов не возникает.

В связи с чем, если у ТОО в наличии только одно здание, то при его реализации по остаточной стоимости, у ТОО не возникает дохода.

Положения Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 230 Налогового кодекса к товарам относится имущество, за исключением работ, услуг и денег, в том числе в иностранной валюте.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 230 Налогового кодекса облагаемым оборотом является оборот, совершаемый плательщиком налога на добавленную стоимость по реализации товаров, работ, услуг в Республике Казахстан, за исключением необлагаемого оборота, указанного в статье 232 Налогового кодекса.

Далее на основании положений пункта 1 статьи 249 Налогового кодекса подлежит освобождению от НДС реализация жилого здания (части жилого здания).

Согласно положениям пункта 2 данной статьи передача права владения и (или) пользования, и (или) распоряжения земельным участком, освобождаются от налога на добавленную стоимость. Не освобождаются от налога на добавленную стоимость - передача права владения и (или) пользования, и (или) распоряжения земельным участком, занятым зданием (частью здания), не относящимся (не относящегося) к жилому зданию.

Вывод. Таким образом, при реализации основных средств (нежилого здания и земельного участка под ним), для целей исчисления НДС вся сумма реализации признается оборотом по реализации в Декларации по НДС по форме 300.00 по итогам налогового периода, в котором было реализовано ТОО для физ.лица недвижимое имущество.

Комментарий. Исходя из этого, размер оборот по реализации, для целей НДС отличается от определения доходов, исчисляемых для целей КПН.

4. Возникновение налоговых обязательств у физического лица

В момент приобретения недвижимого имущества, состоящего из здания и земельного участка под ним, у физического лица не возникает никаких налоговых обязательств.

Налоговые обязательства у физического лица могут возникнуть в будущем, при сдаче в аренду здания или в случае возникновения имущественного дохода, определяемого в соответствии с положениями статьи 180 и 180-1 или 180-2 (для ИП) Налогового кодекса.

Настоящий материал является объектом авторского права.

Перепечатка и иное использование запрещено правообладателем.