Если ИП на СНР сдает в субаренду помещения, нужно ли регистрировать договора в Налоговом комитете и в иных государственных органах? (Б. Кусманова, 30 апреля 2015 г.)

Б. Кусманова, генеральный директор

ТОО «Finance & Law Express Consulting»,

магистр права

ЕСЛИ ИП НА СНР СДАЕТ В СУБАРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЯ, НУЖНО ЛИ РЕГИСТРИРОВАТЬ ДОГОВОРА В НАЛОГОВОМ КОМИТЕТЕ И В ИНЫХ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНАХ?

ИП работает по СНР, сдает в субаренду помещения. Должен ли он регистрировать договора аренды в Налоговом комитете или где-то еще?

Положения ГК. Договор субаренды (поднайма) является производной сделкой от Договора аренды (имущественного найма), разновидностям которого посвящена состоящая из 61 статьи глава 29 Особенной части Гражданского кодекса, и поэтому его содержание, условия заключения и исполнения во многом с ним идентичны. Вместе с тем договор субаренды имеет и некоторые особенности, знать которые необходимо всем предпринимателям. В чем же эти особенности?

Во-первых, при заключении договора субаренды в качестве наймодателя выступает арендатор, который при этом автоматически не освобождается от выполнения своих обязанностей перед наймодателем по ранее заключенному договору аренды одного и того же имущества. Статья 551 Гражданского кодекса регламентирует эту особенность так:

«1. Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед наймодателем остается наниматель.

2. Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма.

3. К договору поднайма применяются правила о договоре имущественного найма, если иное не установлено законодательными актами».

Комментарии. В процитированной статье не указывается, каким образом наймодатель должен выражать свое согласие на совершение нанимателем (арендатором) соответствующих операций с принадлежащим наймодателю на праве собственности имуществом. В деловом обороте наиболее распространенным способом стало письменное выражение этого согласия на последней странице договора (контракта, соглашения) ниже подписей заключивших его сторон путем представления подписи наймодателя, заверенной гербовой печатью.

Статья 578 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор вправе без согласия наймодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено законодательными актами или договорами.

Вторая особенность заключается в том, что согласно статье 560 Гражданского кодекса досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение и заключенного в соответствии с ним договора субаренды, а признание договора аренды по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом недействительным, автоматически делает недействительным и договор субаренды.

Нормативная база. Согласно статье 5 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»: «Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:

1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением.

Статья 155 Гражданского кодекса предусматривает, что сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Выводы. Таким образом, договор субаренды помещения, заключенный на срок более 1-ого года, как и договор аренды помещения, подлежат регистрации в уполномоченном органе (Центры по недвижимости). На практике, многие компании заключают договора аренды на срок менее 1-ого года, во избежание дополнительных процедур по регистрации сделки в уполномоченном органе.

В рассматриваемом случае имеет место субаренда, поэтому необходимо посмотреть, на какой срок заключен основной договор аренды. Если договор аренды заключен на срок более 1-ого года, он подлежит регистрации в уполномоченном органе (Центрах по недвижимости).

Настоящий материал является объектом авторского права.

Перепечатка и иное использование запрещено правообладателем.