Как в учете отражается земельный участок под строительство здания при последующей реализации построенных площадей в этом здании? (К. Рахманов, 15 мая 2015 г.)

К. Рахманов, аудитор ТОО «Ар-Аудит», СIPA

КАК В УЧЕТЕ ОТРАЖАЕТСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ЗДАНИЯ ПРИ ПОСЛЕДУЮЩЕЙ РЕАЛИЗАЦИИ ПОСТРОЕННЫХ ПЛОЩАДЕЙ В ЭТОМ ЗДАНИИ?

Компания приобрела земельный участок за 100 млн. тенге для строительства жилого дома. Производственные затраты по строительству дома составили 400 млн. тенге. Общая стоимость первоначального актива после ввода в эксплуатацию составляет 500 млн. тенге. Продали все квартиры, паркинги, коммерческую недвижимость данного актива за 600 млн. тенге. При этом нотариусы не заверяют договора купли-продажи части земельного участка, расположенного в жилом доме (на основании чего?). В целях налогообложения не рассматривается земельный участок (только его доход от прироста), и налогооблагаемый доход/НОД составит 200 млн. тенге. Хотя по затратным данным актива НОД составляет 100 млн. тенге. Как учитывается данная земля в целях налогообложения (при покупке под строительство и при продаже частично квартир/паркингов/коммерческой недвижимости)? Как в дальнейшем она передается, кому и на каком основании? Как правильно списать (земля под коммерческую недвижимость, земля под жилье - квартиры, паркинг, двор)? До какого момента Строительная Компания должна оплачивать налог на землю (при этом все продано, а Акт на право частной собственности земельного участка оформлен на Строительную компанию)?

Компания может продать по договору купли-продажи площади, занимаемые квартирами, паркингами, коммерческой недвижимостью, офисами, то есть площади, которые могут принадлежать новому собственнику, за исключением мест общего пользования, а также земельного участка, на котором расположено здание. Поэтому нотариус отказывает в оформлении сделок по купле-продаже земельных участков отдельно каждому покупателю.

Места общего пользования вместе с жилищным фондом компания передает кондоминиуму по акту приема-передачи. Согласно статье 31 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

Земельный участок при жилом доме (жилом здании) принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования.

Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре.

Существует Приказ и. о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 241 «Об утверждении Правил государственной регистрации объекта кондоминиума». Согласно пункту 19 данных Правил в регистрационном листе регистрируемого объекта кондоминиума вносится запись о долях в общем имуществе, принадлежащих собственникам (владельцам иных вещных прав) каждого вторичного объекта. В тех случаях, когда вторичный объект принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, в регистрационном листе указывается совокупная доля всех собственников вторичного объекта в праве общей собственности на общее имущество участников кондоминиума.

Поэтому юридически места общего пользования, земельный участок перестанут принадлежать компании после регистрации кондоминиума и передачи последнему субъекту данных мест общего пользования и земли. Земельный налог строительная компания будет оплачивать до тех пор, пока не оформит передачу земли и не перестанет числиться собственником данного земельного участка, потому что согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса:

«1. Плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица, имеющие объекты обложения:

1) на праве собственности;

2) на праве постоянного землепользования;

3) на праве первичного безвозмездного временного землепользования».

Себестоимость мест общего пользования, а также земельного участка необходимо включить в себестоимость площадей жилых и нежилых помещений, так как места общего пользования и земельный участок являются общей долевой собственностью жильцов и прочих владельцев. Места общего пользования и земельный участок компания не может продать или сдать в аренду, поэтому в учете отдельных площадей мест общего пользования и земельного участка у нее не останется, все затраты будут распределены на площади, которые могут быть реализованы.

У компании не будет дохода от прироста при реализации земельного участка, так как она не продает земельный участок отдельно, а передает его кондоминиуму, стоимость земли 100 млн. тенге будет включена в себестоимость реализуемых площадей. Поэтому надо в декларации по КПН отражать весь доход в сумме 600 млн. тенге и себестоимость реализованных площадей 500 млн. тенге, налогооблагаемый доход составит 100 млн. тенге.

Настоящий материал является объектом авторского права.

Перепечатка и иное использование запрещено правообладателем.