Риелторам закон пока не писан

20.11.2006

Риелторам закон пока не писан

Только развитие деятельности риелторских компаний в правовом поле может обеспечить надежную защиту потребителя рынке недвижимости Казахстана

Парадоксально, но первыми о необходимости законодательного регулирования риелторской деятельности заговорили сами участники рынка. И от слов перешли к делу. Ассоциация риелторов Казахстана (АРК) подготовила и представила проект закона «О риелторской деятельности». В нем впервые сделана попытка регламентации этого рынка. Профессиональные игроки высоко оценили усилия АРК легализовать риелторскую деятельность в Казахстане, в то же время у них возникло множество вопросов к отдельным положениям законопроекта. Причем к таким основополагающим, как сертификация и лицензирование риелторской деятельности.

Профессия-невидимка

В крупных городах республики параллельно росту рынка недвижимости увеличивается число сделок на нем, заключаемых с участием риелторов. По некоторым оценкам, они составляют примерно треть всех операций с недвижимостью. Сегодня только в Алматы, по грубым подсчетам, работают порядка 500 риелторских компаний. По словам управляющего директора агентства недвижимости «Абсолют» Нины Лукьяненко, установить конкретное количество игроков на этом рынке не представляется возможным. «Все называют это число - около 500 риелторских компаний, однако это далеко не весь перечень, - говорит она. - Если бы этот вид деятельности подлежал лицензированию, то можно было бы точно сказать, сколько у нас насчитывается профильных компаний. Пока регистрация происходит следующим образом: в уставе прописываются все виды деятельности, которые не противоречат законодательству, в том числе и риелторская. Можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и среди прочих совершать операции с недвижимостью».

Как бы то ни было, зарегистрированные компании и индивидуальные предприниматели хотя бы платят налоги. По данным компании «Абсолют», по крайней мере 80% операций с недвижимостью в Алматы проводят «серые» маклеры. По мнению легальных игроков, именно им в большой степени риелторская деятельность как таковая обязана негативным отношением населения.

Сложность еще и в том, что такой профессии - риелтор - в Казахстане официально не существует, а значит, нет и академического обучения по этой специальности. Пока этим занимаются отдельные компании. Также при содействии Фонда «Партнерство Аризона-Казахстан» и USAID Ассоциацией риелторов Казахстана была организована Казахстанская школа риелторов. По словам ее директора Нурии Хасановой, школа призвана удовлетворить спрос рынка на квалифицированные кадры в отсутствие специализированного вузовского образования.

Ни один нормативный правовой акт не содержит понятия риелторской деятельности, то есть правовой статус риелтора до сих пор не определен, хотя этот рынок в стране развивается с начала 1990−х годов, когда была проведена массовая приватизация жилья. «То есть де-факто риелторы существуют, де-юре - их как бы нет», - говорит г-жа Хасанова.

Разработчики законопроекта устранили этот недочет и определили риелторскую деятельность как осуществляемую «на постоянной основе профессиональную деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение предусмотренных настоящим законом услуг при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них в соответствии с законодательством Республики Казахстан». Риелтор же в трактовке АРК - «физическое (индивидуальный предприниматель) или юридическое лицо (риелторская компания, фирма), обладающее лицензией на право осуществления риелторской деятельности». Дается и определение агента: «сотрудник риелторской фирмы, прошедший обучение и аттестацию, непосредственно работающий с потребителем риелторских услуг и осуществляющий всю подготовительную работу для заключения договора на оказание риелторских услуг».

Путевка в жизнь

За основу законопроекта взят аналогичный закон, действующий в Киргизии, что вызвало немало нареканий в адрес АРК. По мнению вице-президента Национальной ассоциации риелторов (НАР) Елены Славкиной, идея заимствования законодательного опыта зарубежья, безусловно, разумна, поскольку позволяет облегчить усилия разработчиков. «К сожалению, счесть его приемлемым и тем более адекватным казахстанскому законодательному и рыночному полю достаточно сложно, - добавляет она. - Даже столь заметный вид риелторского сервиса, как посреднические услуги при аренде недвижимости, в нем не упоминается».

Но у участников рынка есть и более существенные замечания по законопроекту. В частности, обязательное получение лицензии на осуществление риелторской деятельности. Это положение можно считать концептуальным для данного проекта.

По словам г-жи Славкиной, включение риелторской деятельности в число лицензируемых противоречит в целом политике государства, как раз направленной на сокращение количества лицензируемых видов деятельности. Сегодня их всего 12. Кроме того, по ее мнению, лицензирование вытеснит с рынка маленькие и даже средние компании, которые сейчас пользуются упрощенным режимом налогообложения. Как только будет введено лицензирование, риелторские компании попадут под действие законодательства, согласно которому на деятельность, подлежащую лицензированию, упрощенный порядок налогообложения не распространяется.

«Львиная доля всего риелторского сообщества уйдет в тень, не говоря о тех, кто там уже находится, - говорит директор по маркетингу агентства недвижимости «Абсолют» Олег Алферов. - О легальной деятельности и пополнении бюджета не приходится говорить, наоборот, увеличится доля «серых» и «черных» маклеров. Крупные компании в соответствии с повышенными ставками налогов увеличат свои комиссии, что скажется на клиентах. Сокращение количества риелторских компаний также не в интересах потребителя. Снижение конкуренции приведет к понижению качества услуг и повышению их стоимости. Произойдет не монополизация, а «легаполизация» рынка».

В России, где аналогичный закон был принят еще в 1990−х годах, введенное сначала лицензирование риелторской деятельности было заменено добровольной сертификацией.

По словам Нурии Хасановой, АРК при разработке законопроекта учитывала российский опыт. Там замена лицензирования добровольной сертификацией под знаменем борьбы с коррупцией не улучшила положения на рынке. Уже через два года после этого у некоторых участников рынка появилось мнение, что лицензирование все же необходимо. «В соответствии с законопроектом, который разработала Ассоциация риелторов Казахстана, уполномоченный орган будет только выдавать лицензию, - объясняет г-жа Хасанова. - Прежде чем ее получить, риелторская компания или индивидуальный предприниматель должны будут пройти сертификацию в профессиональной организации. Таким образом, мы лишаем бюрократов основы для коррупции».

Сами разработчики необходимость лицензирования риелторской деятельности объясняют тем, что риелторы и риелторские компании заняли ведущую роль на рынке недвижимости, через них проходят значительные финансовые средства, так как риелторы выступают исполнителями, посредниками, доверенными лицами основной части сделок по купле - продаже и аренде недвижимости. Кроме того, требуется система подготовки, переподготовки и контроля за риелторами в связи с имеющимися нарушениями на рынке риелторских услуг. В данных условиях необходимо государственное вмешательство в регулирование риелторской деятельности через институт лицензирования, считают они.

Согласно законопроекту, сертификация риелторов проводится саморегулируемыми организациями (СРО) с последующей рекомендацией уполномоченному госоргану, в качестве которого предположительно выступит комитет регистрационной службы Минюста. СРО - «некоммерческая организация, добровольное объединение риелторов и профессиональных участников рынка недвижимости, действующая в соответствии с настоящим законом и иными законодательными актами Казахстана». Само понятие «саморегулируемой организации» взято из закона «О рынке ценных бумаг». «Разработчики не включили в проект нормы упомянутого закона, ясно определяющие не только функции и права саморегулируемых организаций, но и многое другое: органы управления, документы и, наконец, норму, согласно которой для получения СРО объединению необходимо иметь в своем составе не менее половины всех лицензиатов, осуществляющих риелторскую деятельность», - говорит г-жа Славкина. Сегодня ни НАР, ни АРК пока не объединяют 50% участников рынка. Не оговорен в проекте и порядок вступления в СОР, и порядок выхода из организации. Непонятно, сколько должно быть СОР - одна или несколько.

Будь принят разработанный законопроект, участники двух отраслевых организаций, то есть НАР и АРК, начнут перетягивать одеяло на себя, чтобы получить полномочия на проведение сертификации риелторских организаций. Г-н Алферов из «Абсолюта» уверен, что в результате сложится неравноправная ситуация на рынке, потому что при желании всегда можно создать более благоприятные условия для получения сертификата, а значит, и лицензии аффилированными игроками. Следует опасаться монополизации полномочий по сертификации, считают участники рынка. Чтобы избежать непрозрачных действий при проведении этой процедуры, необходимо разработать четкие квалификационные требования.

Нина Лукьяненко сетует на то, что в проекте по сравнению с киргизским законом необходимое число сертифицированных специалистов в штате риелторской компании снижено с трех до одного. «Мы должны стимулировать риелторов к повышению образования, наработке опыта. Снижая квалификационные требования, мы этого никогда не добьемся», - говорит она.

Торопиться не надо

Все недостатки законопроекта возникли от излишней поспешности при его разработке, считают опрошенные нами эксперты. Никто не спорит с тем, что закон, регулирующий деятельность риелторов, жизненно необходим, однако следует быть готовым к тому, что процесс его принятия затянется. Чтобы закон не остался на бумаге, а стал полноправной частью законодательства республики, необходимо внести поправки во все правовые акты, так или иначе касающиеся риелторской деятельности. Кроме Конституции, разработчики отнесли к законам, регулирующим рынок риелторских услуг, Гражданский и Земельный кодексы, законы «О жилищных отношениях» и «Об оценочной деятельности в РК». По словам г-жи Славкиной, придется вносить изменения и дополнения, как минимум, в десяток действующих законодательных актов. Для действенной защиты потребителей услуг риелторских компаний необходимо внести соответствующие дополнения в Кодекс об административных правонарушениях и Уголовный кодекс.

По мнению Олега Алферова, если законопроект ставит своей целью вытеснение с рынка «серых» маклеров, то следует постепенно реформировать рынок. «Если мы сразу введем меры ужесточающего характера, то опять добьемся ухода части компаний в тень. Для начала нужно ввести в классификатор Минтруда такую профессию, затем в реестр Минобразования. Дать возможность риелторским компаниям обучить персонал, получить соответствующее образование, ввести их в штат, вот тогда можно будет говорить о применении жестких мер к ним», - считает он. Так что на создание на рынке цивилизованных условий работы, по самым скромным подсчетам, уйдет не один год.

Светлана Грибанова