О соотношении правообразующей, правооформляющей и учетной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан (Ильясова К.М)

О соотношении правообразующей, правооформляющей и
учетной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан

Ильясова К.М.

Мировой опыт функционирования регистрационных систем свидетельствует, что в основу определения момента возникновения прав на недвижимость кладутся разные критерии. Регистрация прав на недвижимость может быть правообразующей, правооформляющей или учетной. Например, для системы регистрации документов характерным является признание моментом возникновения права момента, определяемого на основании правоустанавливающего документа. Но юридическое значение такой момент приобретает только после произведенной регистрации. Из изложенного следует, что в системе регистрации документов (сделок) регистрация имеет учетное, а не правообразующее значение. Для системы регистрации прав по Торренсу, которая является разновидностью системы регистрации прав, характерно следующее. Во-первых, регистрация носит правообразующее значение, то есть без регистрации права, кроме преимущественных интересов, не считаются возникшими. Во-вторых, приоритет между правами определяется по принципу первоочередности: «первый по времени». Например, если были зарегистрированы два залога на один и тот же объект недвижимости, и стоимость предмета залога меньше, чем сумма, которая должна быть выплачена по двум залогам, принцип первоочередности требует, чтобы обязательства по ранее зарегистрированному залогу были оплачены из стоимости предмета залога раньше, чем обязательства по залогу, зарегистрированному позже.

Для определения приоритета в указанных случаях нужно определить момент возникновения права. Согласно системе Торренса, время оформления документов не предопределяет первоочередности. Договор о залоге, подписанный сторонами раньше, может быть зарегистрирован позже и не приобретает приоритета перед договором залога, составленном позже, но зарегистрированном раньше первого договора. Первоочередность в таких случаях будет определяться датой регистрации. Согласно нормам, применяемым в странах, в которых введена система Торренса (например, Указ о земельных титулах Колумбии и др.), дата и время регистрации соответствуют дате поступления документа на регистрацию. В этом случае правило «первый по регистрации» означает, что первоочередность, установленная во время принятия заявления, будет иметь значение после того, как произошел акт регистрации. В связи с изложенным важным моментом организации процедуры регистрации прав на недвижимое имущество являются требования о маркировании заявлении, которое должно быть произведено сразу после приема документа. При этом проставляются дата и время приема документа на регистрацию.

Правооформляющая регистрация, как правило, вводится наряду с правообразующей регистрации для определенных случаев. Например, наследство переходит к наследникам со дня открытия наследства, но только после регистрации наследники приобретают право распоряжения имуществом. Соответственно, основанием возникновения права является открытие наследства, но без регистрации право не может быть осуществлено.

В Казахстане существуют аналогичные правила. Так, согласно п. 2 ст. 118 ГК РК право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации. В п. 2 ст. 238 ГК РК предусмотрено, что если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора, - с момента его регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 155 ГК РК сделки с недвижимостью также считаются совершенными с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Таким образом, согласно казахстанской законодательной модели и вещные права на недвижимость, и обязательственные права, связанные с недвижимостью, по общему правилу, возникают с момента регистрации, которая имеет правообразующее значение.

Во французской и германской модели действуют иные правила. Во французской системе сделка считается совершенной с момента регистрации, в германской до регистрации сделки участники связаны взаимными обязательствами, если волеизъявлению придан определенный характер (заверены нотариально, сделаны органу по ведению поземельной книги и т.д.) (§ 873 ГГУ).

Таким образом, можно выделить несколько моментов: момент возникновения права и момент совершения сделки, на основании которой возникает право. В одних странах эти моменты совпадают, в других - нет. В тех странах, где момент совершения сделки и момент возникновения права не совпадают, с момента совершения сделки между сторонами возникают обязательственные отношения (купля-продажа, мена, дарения и т.д.), а права на недвижимость у приобретателя возникают только с момента регистрации. Кроме того, в одних странах регистрация прав носит правообразующий характер, а в других - учетный.

В Казахстане вопрос о влиянии регистрации на возникновение, изменение или прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество зависит от того, о каких объектах регистрации идет речь: правах, обременениях прав или сделках с недвижимостью. Восемь прав на недвижимость, перечисленных в п. 2 ст. 118 ГК РК, считаются возникшими только с момента государственной регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 155 ГК РК сделки с указанными правами также считаются совершенными с момента государственной регистрации. Иные права признаются возникшими с момента совершения сделки или наступления иного юридического факта как основания возникновения таких прав (п. 2 ст. 3 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 25.12.1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - далее Указ о регистрации прав на недвижимость). Таким образом, в Казахстане в одних случаях права возникают с момента регистрации, в других - с иного момента. Рассмотрим каждый из указанных случаев и проблемы, связанные с установлением разных критериев определения момента возникновения прав на недвижимое имущество.

Момент возникновения прав на недвижимое имущество, перечисленных в п. 2 ст. 118 ГК РК.

Указанные права, как отмечалось, возникают с момента их государственной регистрации. Из изложенного следует, что права на недвижимое имущество и обязанности, связанные с обладанием таким имуществом, сохраняются за прежним правообладателем до момента государственной регистрации независимо от даты подписания договора и фактической передачи имущества. Указ о регистрации прав на недвижимость установил максимальный пятидневный срок с момента подачи заявления правообладателем (уполномоченным представителем) для регистрации прав в правовом кадастре. В указанный срок регистрирующий орган осуществляет проверку представленных на регистрацию правоустанавливающих документов. В пределах установленных для регистрации прав сроков с заявлениями о регистрации прав на этот же объект могут обратиться другие лица. В связи с этим в законодательстве необходимо решить вопрос о моменте регистрации, который, по общему правилу, определяет момент возникновения права. Дата регистрации может быть определена по дате подачи заявления, по дате внесения записей в правовой кадастр или дате выдачи правоустанавливающего документа с отметкой о произведенной регистрации. Указ о регистрации прав на недвижимость ответа на поставленный вопрос не дает. Решение вопроса нашло отражение во Временном положении о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним пункт 49 которого устанавливает, что при наличии нескольких заявлений на регистрацию одного и того же права или иных объектов регистрации регистрируется право или иной объект регистрации по ранее поданной заявке. В п. 3.12 Временной инструкции по заполнению унифицированной формы регистрационного листа Правового кадастра предусмотрено, что в соответствующей графе регистрационного листа заполняются дата, час, минута регистрации, определяемые по дате подачи заявления правообладателем (уполномоченным представителем). Таким образом, датой регистрации по нашему законодательству признается дата подачи заявления в регистрирующий орган. Иное решение вопроса закреплено в Законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступил в силу 01.02.98 г.), согласно которому момент регистрации определяется датой внесения записей в регистрационные документы. При этом Закон устанавливает месячный срок для проведения регистрации с момента подачи заявления (п. 3 ст. 13, п. 7 ст. 16), в течение которого в отношении одного и того же объекта может быть подано несколько заявлений о регистрации. При отсутствии в законе нормы о приоритете ранее поданной заявки может возникнуть необоснованная конкуренция между двумя заявлениями. Более того, в период времени между моментом подачи заявления и моментом внесения записей приобретатель может умереть. При производных способах приобретения права собственности формально имущество должно сохраняться за отчуждателем, так как регистрация не может быть произведена на умершего. Это нарушает права наследников, усложняет порядок признания прав наследодателя и его наследников. Норму казахстанского законодательства о признании моментом регистрации момента подачи заявления признаем более целесообразной. Однако считаем, что такую норму необходимо предусмотреть в законодательном акте о государственной регистрации, а не в ведомственной инструкции.

В соответствии с п. 2 ст. 118 ГК РК момент возникновения прав определяется императивной нормой, норма же, предусмотренная в п. 1 ст. 155 ГК РК, носит диспозитивный характер. Следовательно, перечисленные права на недвижимость в Казахстане возникают только с момента регистрации, а сделка может считаться совершенной с иного момента, если это предусмотрено законодательными нормами. Указанные положения носят противоречивый характер. Например, если законодательным актом будет предусмотрено, что сделка считается совершенной с иного момента (например, с момента передачи вещи), то право возникнет раньше, чем сделка будет считаться совершенной. В настоящее время в законодательных актах мало норм, которые бы устанавливали иной момент совершения сделок, чем момент регистрации, кроме сделок с иными правами, которые относятся к преимущественным интересам, то есть к правам или обременениям прав, не подлежащим государственной регистрации (право пользования на срок не свыше года, право пользования жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда и др.).

Еще более сложные ситуации возникают в связи с тем, что момент возникновения восьми прав, перечисленных в п. 2 ст. 118 ГК РК, определяется императивной нормой. При применении указанных норм возникают проблемы определения значения государственной регистрации для отдельных случаев. Это касается, в частности, наследственных правоотношений, такого способа приобретения права собственности, как уплата в полном объеме паевого взноса в потребительских кооперативах. Актуально это и для случаев рассрочки и отсрочки платежа, когда стороны хотели бы момент возникновения права связать не с моментом регистрации, а с моментом полной оплаты, а момент совершения сделки - с моментом регистрации. В настоящее время отчуждателю, который предоставляет отсрочку платежей, остается только посоветовать включить в содержание договора условие о запрещении покупателю распоряжаться имуществом до момента полной оплаты. Возможность наложения видов обременений, не предусмотренных законодательными актами, является спорным вопросом, поскольку нет ни законодательного разрешения, ни комплексных теоретических исследований о видах обременении прав на недвижимость и основаниях их возникновения.

При определении момента возникновения прав наследников на недвижимое имущество, перешедшее   в   порядке   наследования,   обнаруживаются   противоречия   между   нормами, предусмотренными п. 2 ст. 118 и ст. 1072 ГК РК. Так, в соответствии со ст. 1072 ГК РК наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства. Указанное положение однозначно определяет момент возникновения права собственности на движимое имущество, не подлежащее государственной регистрации. В связи с введением системы обязательной регистрации прав на недвижимое имущество возникает вопрос о том, с какого момента считаются возникшими права на недвижимость, перешедшие в порядке наследования: со дня открытия наследства или государственной регистрации? И каково значение регистрации для признания прав наследников? Так, некоторыми авторами высказано мнение о том, что право наследника на недвижимость возникают со дня смерти наследодателя и независимо от проведения его регистрации.

В Казахстане право на недвижимое имущество, перешедшее в порядке наследования, также подлежит обязательной государственной регистрации. Однако моментом возникновения права, на наш взгляд, следует признать день открытия наследства. Так, со дня открытия наследства до оформления наследственных прав наследников, как правило, проходит не менее шести месяцев. Права у наследодателя прекращаются в момент его смерти, даже если регистрация прекращения права не произведена, так как недвижимое имущество не может принадлежать лицу, которого нет в живых, и которое, соответственно, утратило правосубъектность. Регистрация прав наследниками осуществляется по истечении сроков, установленных для отказа от наследства. За период времени с момента открытия наследства до момента государственной регистрации прав может произойти приращение имущества, наступить смерть наследника, возникает необходимость нести расходы на содержание такого имущества и т.д. При неопределенности прав на указанное имущество до момента государственной регистрации, нельзя будет определить принадлежность прав на плоды и доходы от имущества, установить лицо, на которое возлагается бремя содержания этого имущества или обязательство по уплате налогов и т. д. Практика деятельности регистрирующих органов показывает, что, следуя положениям п. 2 ст. 118 ГК РК, такие органы до сих пор в регистрационных листах моментом возникновения прав на наследство указывают момент государственной регистрации.

Таким образом, в настоящее время в законодательстве имеются две нормы противоположного содержания, которые определяют момент возникновения вещных прав на наследуемое недвижимое имущество. Норма, закрепленная в ст. 1072 ГК РК, как и норма, предусмотренная п. 2 ст.118 ГК РК и п. 1 ст. 3 Указа о регистрации прав на недвижимость, носит императивный характер. Устранить противоречия в толковании рассматриваемых положений возможно путем внесения в п. 2 ст. 118 ГК РК и в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество положения, в соответствии с которым права на недвижимое имущество считаются возникшими с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Например, при отсрочке или рассрочке платежей в соответствии с договором купли-продажи стороны могут договориться, что право собственности на недвижимость переходит с момента полной оплаты. В этом случае момент заключения договора и момент перехода вещных прав не совпадут. Сделка будет считаться совершенной с момента ее регистрации, а право - с момента подачи в регистрирующий орган заявления о регистрации перехода права с приложением документов, подтверждающих полную оплату.

Другим исключением из общего правила должно быть признано возникновение права в результате внесения в полном объеме паевого взноса. В частности, в соответствии с п. 5) ст. 12 Закона РК от 16.04.1997 г. О жилищных отношениях» (далее - Закон о жилищных отношениях) право собственности на жилище возникает внесением членом жилищного (жилищно-строительного кооператива) всей суммы паевого взноса за жилое помещение. В литературе Ю.Г. Басиным закономерно ставился вопрос о моменте возникновения права собственности на квартиру в указанном случае. Со дня внесения взноса или со дня регистрации? Внесение полной суммы пая признано автором основным правообразующим волевым актом, направленным на приобретение права собственности на квартиру. Регистрация, по мнению Ю.Г. Басина, надлежащим образом оформляет результаты такого акта, но сама по себе права не образует.

Признание, на наш взгляд, правообразующим фактом уплаты паевого взноса, а правооформляющим - акта государственной регистрации, является обоснованным. Поскольку пай уплачен в полном объеме, то и право собственности с этого момента должно перейти к паенакопителям. Однако следует отметить, что уплата паевого взноса не освобождает от регистрации прав в правовом кадастре. До такой регистрации паенакопитель не может представить доказательства принадлежности ему права собственности на указанные объекты и, соответственно, не может распорядиться имуществом.

Деление регистрации на правообразующую, правооформляющую и фиксирующую было справедливо обосновано в одной из публикаций А.Г. Диденко. Так, в концепции, предлагаемой автором, признается, что правообразующая регистрация ведет к возникновению субъективного права. Регистрация входит в фактический состав, порождающий право, без нее, как элемента такого состава, право не возникает. К правообразующей регистрации автор отнес регистрацию сделок с недвижимостью. Вместе с тем, как и Ю.Г. Басин, А.Г. Диденко, исходя из того, что правоооформляющая регистрация заключается в подтверждении уже существующего у лица права, считает, что при наследовании регистрация носит правооформляющее значение, а не правообразующее.

Таким образом, следует признать, что для прав, перечисленных в п. 2 ст. 118 ГК РК, регистрация носит правообразующее значение, если иное не установлено законодательными актами. Что же касается момента возникновения прав, то им является момент подачи заявления, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Если же права, подлежащие обязательной регистрации, признаются возникшими до момента регистрации, то для них регистрация является правооформляющей.

В системах, носящих принудительный характер, правообладателям для проведения регистрации предоставляется определенный период времени после наступления юридического факта, лежащего в основании возникновения права. Такие правила, в частности, в настоящее время установлены законодательством Кыргызстана. В случае, когда документ представлен позднее указанного срока, помимо оплаты за регистрацию, за каждый день просрочки начисляется пеня в размере, установленном нормативными актами.

В Казахстане при явочном характере регистрации лицо может обратиться с просьбой о регистрации по истечении достаточно длительного времени после наступления юридического факта, лежащего в основании возникновения права. Закон не устанавливает никаких санкций за это. Последствием является только то, что моментом возникновения права является момент регистрации. Юридически при производных способах приобретения права собственности до момента регистрации права считаются принадлежащими отчуждателю. Например, в г. Алматы покупатель А. в течение двух лет не регистрировал право собственности на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры. У продавца регистрирующий орган не принял документы на регистрацию, хотя в соответствии с п. 1 ст. 13 Указа о регистрации прав на недвижимость заявление о регистрации может подать любая сторона договора (покупатель и продавец). При отсутствии регистрации приобретатель несет риск, так как квартира юридически считается принадлежащей продавцу, входит в состав его наследства и на нее может быть обращено взыскание по долгам продавца.

При первоначальных способах ситуация отличается. Так, при новом строительстве в тех случаях, когда определена судьба земельного участка, незавершенное строительство рассматривается как движимое имущество. Если не оформлены права ни на земельный участок, ни на строение, до момента регистрации имеет место только фактическое владение. Юридически земельный участок сохраняется в собственности прежнего правообладателя либо признается бесхозяйным, если нет собственника, если собственник отказался от земельного участка или собственник не известен.

В связи с изложенным считаем, что для устранения неопределенности в правах на недвижимое  имущество  между  моментом  наступления  юридического  факта,  лежащего  в основании возникновения права, и моментом государственной регистрации, системе регистрации в Казахстане необходимо придать обязательный характер. Это потребует формулирования в законодательстве норм, которые устанавливают срок для регистрации и последствия его нарушения. Допустимым считаем установление санкции в виде уплаты пени за каждый день просрочки. Если, например, была допущена просрочка на один год (иной установленный срок), право на регистрацию должно восстанавливаться в судебном порядке. На практике были случаи регистрации на основании решения суда, вынесенного почти десять лет назад, что, конечно, не способствует определенности возникающих в сфере недвижимости отношений.

При разработке проекта Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество предлагалось установить административную ответственность за нарушение сроков подачи документов на регистрацию и такое предложение нашло отражение в проекте сопутствующего Закона. Считаем, что установление административной ответственности за просрочку подачи документов на регистрацию недопустимо. Такая ответственность наступает при совершении административного проступка, в то время как просрочка в подаче документов на регистрацию не соответствует признакам административного правонарушения и не является общественно опасным деянием. Лицо, которое обратилось с заявлением о регистрации по истечении установленного срока с момента выхода (оформления) правоустанавливающего документа причиняет вред только своим интересам. Установление сроков для подачи документов на регистрацию необходимо не для того, чтобы наказать участника гражданского оборота, а дисциплинировать его, укрепить его права на недвижимость и придать определенность возникающим правоотношениям. В частности, до момента государственной регистрации права на недвижимость сохраняются за прежним правообладателем и приобретатель несет необоснованные риски. В зарубежных странах, где установлены сроки для подачи документов на регистрацию, последствием просрочки является установление повышенной платы за регистрацию. Только таким способом можно стимулировать лицо соблюсти в своих собственных интересах сроки подачи документов на регистрацию. Установление же административной ответственности за нарушение таких сроков противоречит природе административного правонарушения и не соответствует целям введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Момент возникновения прав на недвижимое имущество, не перечисленных в п. 2 ст. 118 ГКРК.

Из п. 1 ст. 118 ГК РК следует, что в правовом кадастре подлежат регистрации право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. В ГК РК момент возникновения определен только для прав, перечисленных в п. 2 ст. 118. Момент возникновения иных прав кодекс не определяет. Из логического анализа п. 2 ст. 118 ГК РК можно сделать вывод, что момент возникновения иных прав или обременении прав на недвижимое имущество, подлежащих регистрации, не связан с моментом регистрации. В п. 2 ст. 3 Указа о регистрации прав на недвижимость прямо установлено, что иные права на недвижимое имущество возникают с момента совершения сделки или наступления иного юридического факта как основания возникновения таких прав, однако зарегистрированные заинтересованными лицами права имеют приоритет перед незарегистрированными. На наш взгляд, такое положение не всегда приемлемо на практике. В частности, без государственной регистрации признаются возникшими право пользования недвижимым имуществом не свыше года. Из изложенных положений вытекает, что зарегистрированная аренда не свыше года имеет приоритет перед незарегистрированной арендой не свыше года. Однако нигде в законодательстве не устанавливается приоритет зарегистрированной сделки перед незарегистрированной. Отсюда вытекает, что при действительности обоих указанных договоров зарегистрированное право аренды имеет приоритет перед незарегистрированным правом аренды. Такое положение противоречиво. Кроме того, оно не соответствует принципам ведения системы регистрации прав на недвижимое имущество. Установление приоритета зарегистрированных документов перед незарегистрированными является одной из характерных черт системы регистрации документов, являющейся актовой системой регистрации. При системе регистрации прав, являющейся титульной регистрацией, все преимущественные интересы, в том числе аренда до одного года, признаются действительными без государственной регистрации. Установление приоритета между такими интересами зависит не от факта регистрации, а от других обстоятельств, таких, например, как дата их возникновения, вид преимущественного интереса и др. Например, договор аренды до года, заключенный ранее, имеет приоритет перед договором аренды, заключенным позже и т.д. Регистрация преимущественных интересов, в том числе прав, не подлежащих государственной регистрации, может быть произведена только в добровольном порядке и носит для них учетный характер. Такая регистрация не является правообразующей и не может устанавливать приоритет. Регистрация, которая не преследует ни цели создания права, ни цели его оформления, была названа А.Г. Диденко фиксирующей.

Неприменимо анализируемое положение и к другим объектам регистрации, не перечисленным в п. 2 ст. 118 ГК РК. В частности, в правовом кадастре подлежат регистрации не только указанные права, но и обременения прав. Если обременение предусмотрено в п. 2 ст. 118 ГК РК (залог, право пользования, рента, доверительное управление), моментом его возникновения признается момент регистрации. Норма о моменте возникновения обременении прав, не перечисленных в п. 2 ст. 118 ГК РК, гражданским кодексом не предусматривается. Если исходить из п. 2 ст. 3 Указа о регистрации прав на недвижимость, датой возникновения иных прав является дата совершения сделки или наступления иного юридического факта как основания возникновения таких прав. В тех случаях, когда право одного является обременением для другого, для определения момента возникновения иных обременении можно применить изложенное положение законодательства о регистрации. В частности, сервитута не свыше года не подлежат регистрации. Сервитут для сервитуария является правом, а для собственника земельного участка (иного объекта), в отношении которого он устанавливается, является обременением. Дата возникновения сервитута как права и как обременения в указанном случае совпадает. В тех же случаях, когда возникновение обременения у одного не означает возникновение права у другого (арест имущества, наложение запрещений уполномоченными органами на производство определенных работ, возбуждение дела о банкротстве), для определения момента возникновения такого обременения приведенное правило теоретически можно применить только по аналогии. Это означает, что момент возникновения остальных обременении и других объектов регистрации определяется так же, как и момент возникновения иных прав на недвижимое имущество. Однако с таким положением трудно согласиться. Во-первых, считаем, что нормы об установлении момента возникновения, изменения или прекращения тех или иных объектов регистрации нельзя применять по аналогии. Во-вторых, при применении аналогий пришлось бы выбирать между  нормами, предусмотренными в 2 ст. 118 ГК РК и в п. 2 ст. 3 Указа о регистрации прав на недвижимость. Мы считаем, что в некоторых случаях ни та, ни другая модель неприменима. В частности, если арест недвижимого имущества, наложенный судом, будет зарегистрирован в правовом кадастре через некоторое время после вынесения судебного акта, то до момента его регистрации регистрирующий орган не может отказать в регистрации сделки по отчуждению такого имущества. Между тем признание моментом возникновения такого ареста момента вступления в силу определения о наложении ареста дает основание для признания договора об отчуждении имущества недействительным. Это, во-первых, нарушает интересы добросовестного приобретателя. Во-вторых, регистрация договора об отчуждении недвижимого имущества, произведенная вопреки наложенному аресту, может быть аннулирована только в судебном порядке, что значительно осложняет систему аннулирования записей в правовом кадастре. Кроме того, при признании обременении существующими до регистрации, регистрирующий орган, который не располагает сведениями об их наложении, не может соблюсти режим недвижимого имущества, который определяется с учетом устанавливаемого обременения. В связи с изложенным считаем, что в правовом кадастре необходимо регистрировать все права и обременения прав на недвижимое имущество, кроме преимущественных интересов.

Дискуссионным при этом является определение момента возникновения обременении, налагаемых уполномоченными государственными органами. Такие обременения устанавливаются на основании актов, которые, как правило, вступают в силу с момента их принятия (определение суда о возбуждении производства по делу о банкротстве, постановление судебного исполнителя о наложении ареста на имущество должника и др.). Согласно п. 1 ст. 28 Закона РК от 21.01.1997 г. «О банкротстве» с момента возбуждения производства по делу о банкротстве собственник имущества должника (уполномоченный им орган), учредители (участники), все органы юридического лица лишаются права распоряжаться имуществом должника. Если должник имеет в составе своего имущества недвижимость, на основании определения суда в правовом кадастре необходимо зарегистрировать обременение прав должника, наложенное на право распоряжения. До его регистрации регистрирующий орган, который не располагает сведениями о начале процедуры банкротства, не имеет формальных оснований для отказа в регистрации сделки об отчуждении имущества, совершаемой, например, руководителем юридического лица - должника. Если регистрация прав приобретателя была произведена до регистрации обременения прав отчуждателя, заинтересованные лица могут оспорить такую регистрацию, поскольку в законодательстве нет норм, определяющих момент возникновения обременений. В итоге страдает добросовестный приобретатель.

На наш взгляд, при определении момента наложения обременений на основании актов государственных органов необходимо исходить из следующих положений. При установлении приоритета обременения перед сделкой, заявление о регистрации которой было подано раньше, чем заявление о регистрации обременения, но позже принятия акта о наложении обременения, возникает конфликт интересов между правами лиц, в интересах которых наложено обременение (например, кредиторами), и добросовестным приобретателем. И кредиторы, и добросовестный приобретатель должны быть в регистрационной системе защищены. Однако приоритет обременения в рассматриваемом случае дает преимущества кредиторам в ущерб интересам добросовестных приобретателей. Между тем в момент подачи заявления на регистрацию права на основании сделки добросовестный приобретатель не мог знать, что права отчуждателя обременены, и у него нет никаких способов узнать об этом, в то время как до наложения ареста или вынесения определения о возбуждении дела о банкротстве в правовом кадастре могут быть зарегистрированы юридические факты, которые во времени предшествуют наложению обременения, и которые мы квалифицировали как юридические притязания. Например, может быть зарегистрирован факт подачи искового заявления или заявления о признании должника банкротом. Определение о возбуждении дела о банкротстве выносится не позднее пяти дней с момента подачи заявления (ст. 27 Закона о банкротстве). Таким образом, еще до наложения ареста или возбуждения дела о банкротстве потребители информации из правового кадастра могли бы получить сведения о том, что на имущество правообладателя в будущем могут возникнуть притязания третьих лиц.

В связи с изложенным мы считаем, что обременения, налагаемые на основании актов государственных органов (аресты, возбуждение дела о банкротстве и др.), должны считаться возникшими только с момента государственной регистрации независимо от даты принятия акта. Поэтому для правового кадастра общим правилом следует признать, что моментом возникновения, изменения или прекращения всех объектов регистрации (прав или обременении прав на недвижимое имущество и др.) является момент регистрации, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Особенности систематической регистрации ранее возникших прав.

Важным для характеристики системы регистрации является решение вопроса о ранее возникших правах. Ранее возникшими признаются права, возникшие до ведения системы регистрации. В п. 2 ст. 32 Указа о регистрации прав на недвижимость установлено, что права, возникшие до вступления в силу настоящего Указа признаются действительными при условии, что они соответствуют законам, действовавшим при их возникновении. Поскольку система регистрации в Казахстане введена с момента создания регистрирующих органов, изложенное право должно быть сформулировано в отношении ранее возникших прав, а не прав, возникших до вступления в силу названного закона. Ранее возникшие права по общему правилу признаются действительными без регистрации за исключением случаев, когда для отдельных договоров ранее действовавшее законодательство требовало их регистрации. К исключениям, в частности, относятся:

1) регистрация договоров залога, купли-продажи, мены, отчуждения жилого дома с участием граждан в соответствии со ст.ст. 190, 226, 249, 251, 331 ГК Каз ССР от 28 декабря 1963 г.;

2) регистрация договоров купли-продажи, дарения квартир в соответствии с Жилищным кодексом РК от 1 июля 1992 г. (требования к регистрации указанных договоров в соответствии с ГК РК распространяются на договоры мены и отчуждения квартир с условием пожизненного содержания);

3) регистрация вновь возведенного строения для признания возникшим права на него в соответствии со ст. 132 ГК Каз ССР.

В остальных случаях регистрация ранее возникших прав в соответствии с ранее действовавшими законодательными актами не требовалась. В связи с изложенным ранее возникшие права, по общему правилу, признаются действительными без регистрации. Для регистрации перехода прав на основании вторичных сделок предварительная регистрация ранее возникшего права также не требуется. Регистрируется только право приобретателя. Но для этого необходимо представить документы, подтверждающие действительность ранее возникших прав. Во многих случаях правообладатели имеют в подтверждение своих прав старые формы правоустанавливающих документов (акт на право пожизненного наследуемого владения земельным участком и др.), в которых отсутствуют сведения, необходимые для ведения правового кадастра. Для решения указанной проблемы законодательством установлена процедура восполнения недостающей информации путем замены документов на новые формы либо внесения в старые документы недостающей информации.