Какие налоговые обязательства возникают у ИП по риэлтерским услугам за пределами РК? (Е. Кубиев, МВА, САР, Профессиональный бухгалтер РК, Профессиональный бухгалтер РФ, член ПОБ «Палата профессиональных бухгалтеров РК», директор ТОО «Almer Int.Pro.») (5 июня 2013г.)

Поставить закладку
Посмотреть закладки
Добавить комментарий

Е. Кубиев, МВА, САР, Профессиональный бухгалтер РК,

Профессиональный бухгалтер РФ,

член ПОБ «Палата профессиональных бухгалтеров РК»,

директор ТОО «Almer Int.Pro.»

КАКИЕ НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВОЗНИКАЮТ У ИП ПО РИЭЛТЕРСКИМ УСЛУГАМ ЗА ПРЕДЕЛАМИ РК ?

Вид деятельности: аренда и продажа недвижимости в Италии, Франции, Испании и других странах. Клиенты в основном из России, оплата обычно поступает либо с российского счета, но в большинстве случаев из разных стран, оффшорной зоны, такие как Сейшельские острова, Британские Виргинские Острова, Швейцария и т.д. Владельцы домов нерезиденты Казахстана. Как лучше зарегистрировать ИП, чтобы оплачивать налог не со всей суммы поступающей на счет, а только с комиссии. Например, вилла стоит 20 000 €, клиенту выставляется за 25 000, доход получается 5 000 евро, по общеустановленному режиму? Какие нюансы возникнут при работе с нерезидентами Казахстана. Реально доход только с комиссии. Как правильно рассчитывать КПН с дохода у источника и НДС за нерезидента. Клиент из России будет закидывать на счет стоимость всей виллы, но эти деньги за вычетом комиссии будут перегоняться владельцу виллы. Есть ли какие-то особенности, трудности при работе только с евро, так как оплата будет производиться только в евро?

Положения НК. В первую очередь, хочу отметить, что согласно подпункту 6 пункта 3 статьи 428 Налогового кодекса РК СНР для субъектов малого бизнеса не вправе применять налогоплательщики, осуществляющие деятельность на основании агентских договоров (соглашений). Для целей данного подпункта под агентскими договорами (соглашениями) понимаются договоры (соглашения) гражданско-правового характера, заключенные в соответствии с законодательством РК, по которым одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны определенные действия от своего имени, но за счет другой стороны, либо от имени и за счет другой стороны.

Положения ГК. В Гражданском кодексе не рассмотрен агентский договор (соглашение). Под определение, данное в Налоговом кодексе, подходят два вида договора, рассмотренные в Гражданском кодексе.

В пункте 1 статьи 846 сказано, что по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершать от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. По сделке, совершенной поверенным, права и обязанности возникают непосредственно у доверителя. Согласно части второй пункта 1 статьи 850 Гражданского кодекса если договор поручения связан с осуществлением обеими сторонами или одной из них предпринимательской деятельности, доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 865 Гражданского кодекса по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени за счет комитента. Согласно статье 866 Гражданского кодекса комитент обязан уплатить вознаграждение комиссионеру, а в случае, предусмотренном в пункте 2 статьи 868 Гражданского кодекса, также дополнительное вознаграждение в размере, установленном в договоре. Если договором этот размер не предусмотрен и не может быть определен, исходя из его условий, размер вознаграждения устанавливается в соответствии с пунктом 3 статьи 385 Гражданского кодекса.

Если договор комиссии не был исполнен по причинам, зависящим от комитента, комиссионер сохраняет право на комиссионное вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов.

В части второй пункта 2 статьи 868 Гражданского кодекса указано, что, если комиссионер совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны комитентом, то выгода делится сторонами поровну, если иное не предусмотрено договором.

В свободной энциклопедии Википедия дано следующие определение риелтора:

· Риелтор (англ. realtor; риэлтерская фирма или агентство недвижимости) - ИП или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путем сведения партнеров по сделке и получения комиссионных (платы за работу в качестве агента-посредника при осуществлении коммерческой сделки, обычно исчисляемая в процентах от суммы сделки).

Комментарии. Риэлтерская деятельность подходит под определение агентского договора, и может осуществляться на условиях договора поручения и/или договора комиссии по соглашению сторон. Соответственно, ИП, занимающийся риэлтерской деятельностью, организацию налогового учета обязан будет вести в общеустановленном порядке.

Доходом агента (риелтора) по агентскому договору будет признано получаемое по агентскому договору (соглашению) вознаграждение. Размер данного вознаграждения определяется в соответствии с Гражданским кодексом. Соответственно, риелтор будет платить налоги с полученного вознаграждения, как от дохода от своей деятельности.

По поводу начисления НДС необходимо отметить, что в риэлтерской деятельности возникают два вида оборота:

1) оборот по реализации недвижимости;

2) оборот по вознаграждению агента.

Согласно статье 230 Налогового кодекса оборот, облагаемый налогом на добавленную стоимость, является оборот, совершаемый плательщиком НДС:

1) по реализации товаров, работ, услуг в РК, за исключением необлагаемого оборота, указанного в статье 232 Налогового кодекса;

2) по приобретению работ, услуг от нерезидента, не являющегося плательщиком НДС в РК и не осуществляющего деятельность через филиал, представительство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 228 Налогового кодекса плательщиками НДС являются:

1) лица, по которым произведена постановка на регистрационный учет по НДС в РК;

2) лица, импортирующие товары на территорию РК в соответствии с таможенным законодательством ТС и (или) таможенным законодательством РК.

Так как деятельность риэлтора - это посредническая деятельность, то его оборот - это полученное комиссионное вознаграждение, и оборот по нему рассчитывается, исходя из положений статьи 230 Налогового кодекса.

Кроме того, в соответствии с частью второй подпункта 1 пункта 2 статьи 236 Налогового кодекса местом нахождения недвижимого имущества признается место государственной регистрации прав на недвижимое имущество или место фактического нахождения - в случае отсутствия обязательства по государственной регистрации такого имущества.

То есть, облагаемого оборота по реализации недвижимого имущества не возникает, согласно статье 232 Налогового кодекса Ваш оборот будет классифицироваться как необлагаемый. К тому же, исходя из определений договора поручения и договора комиссии, данный оборот является оборотом не риэлтора, а продавца недвижимости.

Следует отметить, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 236 Налогового кодекса местом реализации работ, услуг признается место нахождения недвижимого имущества, если работы, услуги связаны непосредственно с этим имуществом. Соответственно, посредническая деятельность риелтора по реализации недвижимости, расположенной не на территории РК, не будет облагаться налогом на добавленную стоимость.

Кроме того, хочу отметить, что в соответствии со статьей 569 Налогового кодекса, если размер оборота не превышает в течение календарного года минимум оборота, лица, указанные в пункте 1 статьи 568 Налогового кодекса, могут и не вставать на регистрационный учет по НДС. Минимум оборота указан в пункте 5 статьи 568 Налогового кодекса и составляет 30000-кратный размер МРП, установленного законом о республиканском бюджете и действующего на 1 января соответствующего года. Для целей постановки на регистрационный учет по НДС оборот налогоплательщика включает оборот, за исключением необлагаемого оборота, указанного в статье 232 Налогового кодекса:

1) по реализации товаров, выполнению работ, оказанию услуг в РК;

2) по приобретению от нерезидента, не являющегося плательщиком НДС в РК и не осуществляющего деятельность через филиал, представительство, работ, услуг, местом реализации которых является РК.

Налогообложение нерезидентов. В соответствии с пунктом 1 статьи 193 Налогового кодекса доходы юридического лица-нерезидента, осуществляющего деятельность без образования постоянного учреждения, определенные статьей 192 Налогового кодекса, облагаются корпоративным подоходным налогом у источника выплаты без осуществления вычетов.

Согласно пункту 1 статьи 201 Налогового кодекса доходы физического лица-нерезидента, определенные пунктом 1 статьи 192 Налогового кодекса, облагаются ИПН у источника выплаты по ставкам, указанным в статье 194 Налогового кодекса, без осуществления налоговых вычетов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 192 Налогового кодекса доходами нерезидента из источников в РК признаются

5) доходы от прироста стоимости при реализации:

· находящегося на территории РК имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательными актами РК;

· находящегося на территории РК имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с законодательными актами РК.

13) доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в РК;

14) доходы, получаемые от недвижимого имущества, находящегося в РК.

Как видно, что налогообложению подлежат доходы нерезидента по имуществу, расположенному в РК.

Но следует отметить, что согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 192 Налогового кодекса доходы лица, зарегистрированного в государстве с льготным налогообложением, включенном в перечень, утвержденный Правительством РК, от выполнения работ, оказания услуг независимо от места их фактического выполнения, оказания, а также иные доходы, установленные настоящей статьей будут признаны доходами нерезидента из источников в РК.

То есть при выплате лицу, зарегистрированному в государстве с льготным налогообложением, включенном в перечень, утвержденный Правительством РК, за проданное им недвижимое имущество будет удержан КПН, независимо от того, где расположено данное недвижимое имущество.

Ставка подоходного налога согласно подпункту 2 статьи 194 Налогового кодекса будет равна 20%.

В соответствии со статьей 241 Налогового кодекса облагаемый оборот возникает при приобретении работ, услуг от нерезидента, не являющегося плательщиком НДС в РК и не осуществляющего деятельность через филиал, представительство.

Валютное регулирование. В соответствии со статьей 13 Закона РК валютные операции между резидентами запрещены.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона «О валютном регулировании и валютном контроле» резиденты вправе совершать сделки с нерезидентами в национальной и (или) иностранной валюте по соглашению сторон в соответствии с валютным законодательством РК.

Таким образом, если покупатель будет иностранное лицо-нерезидент, то риелтор может осуществлять валютные операции с ними. Получив валютную выручку, риелтор самостоятельно решает, что делать с ней, продавать или оставить. К тому же, расчеты с продавцом тоже будет вестись в иностранной валюте - евро.

Если же покупателем недвижимости будет резидент РК, то риелтор - резидент РК не может совершать валютные операции. Покупатель производит полные расчеты с риелтором в национальной валюте - тенге. Далее риелтор покупает в безналичной форме иностранную валюту - евро через свои банковские счета и производит оплату продавцу - нерезиденту.

Положения МСФО. В соответствии с МСФО (IAS) 21 «Влияние изменений обменных курсов валют» учет должен вестись в функциональной валюте.

Функциональная валюта - это валюта, используемая в основной экономической среде, в которой предприятие осуществляет свою деятельность. При определении своей функциональной валюты предприятие должно учитывать следующее:

a) валюту:

- которая больше всего влияет на цены товаров и услуг (часто таковой является валюта, в которой установлены цены и производятся расчеты за продажу товаров и услуг его производства);

- страны, чьи условия конкуренции и нормативная база в основном определяют продажные цены на товары и услуги.

b) валюту, которая в основном определяет затраты на оплату труда, материалы и прочие затраты, связанные с предоставлением товаров и услуг предприятия (часто таковой является валюта, в которой определены такие затраты и в которой производятся расчеты).

Также различают валюту представления финансовой отчетности, под которой МСФО (IAS) 21 понимают валюту, в которой представляется финансовая отчетность. В соответствии с пунктом 2 статьи 19 Закона РК валютой представления финансовой отчетности в РК является национальная валюта РК, а именно, тенге.

Выбор функциональной валюты в соответствии с МСФО оставлен за предпринимателем. Чаще всего, в РК функциональной валютой для предпринимателей является национальная валюта РК - тенге.

При учете валютных операций будут возникать курсовые разницы. В соответствии с МСФО (IAS) 21 курсовая разница - это разница, возникающая при переводе определенного количества единиц в одной валюте в другую валюту с использованием разных обменных курсов валют.

В соответствии с пунктом 21 МСФО (IAS) 21 при первоначальном признании операция в иностранной валюте учитываются в функциональной валюте с применением к сумме в иностранной валюте текущего обменного курса иностранной валюты из функциональной валюты по состоянию на дату операции.

Кроме того, следует отметить, что наличие валютных операций требует приобретения или продажи иностранной валюты за тенге. Разница, возникающая при данной операции, связанная с разницей между текущим обменным курсом и курсом конвертации, установленной банком второго уровня, будет являться прибылью или убытком от прочей деятельности, а не курсовой разницей.