|
|
|
Правительство должно разделить ответственность за ситуацию с проблемными ипотечниками
Безусловно, ситуация довольно проблематичная. Вроде как и долг прощать нельзя, а с другой стороны, действительно, должно быть понимание и человечность. Единственное, в чем я убежден, - это в том, что митинги, пикеты и демонстрации не есть нормальный путь решения проблемы. Единственный путь - это переговоры. Нормальные переговоры каждого отдельного заемщика с банком, и решение в виде изменения условий, графиков обслуживания, погашения. В конце концов и банку неинтересно, по большому счету, становиться владельцем квартиры. Инвестиции в недвижимость - это не банковский бизнес. А значит, можно и нужно вести переговоры и торговаться. Я понимаю, что это нелегко, и понимаю, что банк - это организация с огромным штатом юристов, финансистов, сотрудников СБ, коллекторские конторы в конце концов на стороне банков. Но переговоры - единственный путь. С другой стороны, я не считаю правильной отстраненную позицию Национального банка и правительства РК. С этой точки зрения я бы предложил активистам проблемных ипотечников не ограничиваться переговорами с банком (да и вообще с банками), но объединиться с ними в продвижении интересов перед Национальным банком и правительством. Проблемные ипотечники - это социальная проблема, решать которую за счет людей или за счет банков в корне неверно. Разговаривать в терминах «сами куда смотрели, когда подписывались» - это слишком просто и совершенно неверно. Поясню, почему регулирующие органы также несут ответственность - и даже весьма значительную - за сложившуюся ситуацию.
Вернемся в прошлое... Новость от 21.08.2003 года: «Глава правительства Казахстана Даниал Ахметов поставил задачу в ближайшее время разработать механизм ипотечного рынка, рассчитанного на самые широкие круги населения. Об этом, как сообщили Казинформу в пресс-службе премьер-министра, было сказано 20 августа в Астане...» Март 2004 года. В послании народу Казахстана президент заявил: «В этой связи я хочу с большим удовлетворением заявить казахстанцам о начале реализации новой политики в жилищном строительстве с 2005 года. Суть данной политики заключается в обеспечении доступности жилья для более широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки кредитования... Так, для ипотечных кредитов срок возврата будет увеличен от сегодняшних 10 до 20 лет. Первоначальный взнос будет снижен с 20 до 10% от стоимости жилья, при этом ставка кредита снижена с 13 до 10%». Июнь 2004. Во исполнение послания правительство принимает Государственную программу развития жилищного строительства в РК на 2005 -2007 гг. Позволю себе ряд цитат: п. 3.6. Ипотечное кредитование раздела «Анализ современного состояния жилищного строительства»:»...С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2003 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 12-15% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15-20% годовых, срок кредита составил в среднем 10-15 лет. Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования ДАННЫЙ ВИД УСЛУГ в настоящее время ДОСТУПЕН ЛИШЬ ОТДЕЛЬНЫМ КАТЕГОРИЯМ граждан Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса»; в п. 5.1.6 «Строительство доступного жилья за государственный счет» предусматривается, что «выкуп доступного жилья населением будет осуществляться преимущественно посредством ипотечного кредитования или за счет кредитов жилищных строительных сберегательных банков в порядке, определенном правительством Республики Казахстан»; п. 5.2.1. «Совершенствование системы ипотечного кредитования». Не буду приводить его полностью - это обширный пункт с этапностью, мерами, механизмами и целевыми показателями. Отметим, что в рамках программы особая роль отводилась Казахстанской ипотечной компании, капитализацию которой планировалось поднять с 2,5 до 27 млрд тенге. Она должна была выпускать ипотечные облигации и выкупать ипотечные кредиты у банков. Ряд банков даже подписали меморандум с Минфином и КИК о сотрудничестве в реализации госпрограммы на 2005-2007 гг. Эти банки даже согласились финансировать и обеспечивать пропаганду жилищной программы президента. Итак, по программе планировалось, что КИК выкупит права требования у банков на 146 млрд тенге, но по состоянию на середину 2006 года КИК выкупила только 4,8 млрд или 3,3%. Капитализация КИК так и не достигла 27 млрд, остановившись на 18 до конца действия программы. В 2004-2005 гг. формируется совершенно четкий сигнал для населения и бизнес-сообщества, который можно разбить на несколько аспектов: 1. Жилищное строительство - это государственный приоритет самого высокого уровня. Госзаказ сформулирован, деньги предусмотрены - стройке быть. Невыполнение программы воспринимается чуть ли не как саботаж линии президента, наказание может быть самым суровым. 2. Ипотека является чуть ли не предметом первой необходимости, цену на нее необходимо практически регулировать государством. Остановлюсь подробнее на втором аспекте. Ипотека является одним из банковских (финансовых) инструментов, одним из продуктов и не более - наравне с кредитами, депозитами, добровольным страхованием, товарными и потребительскими кредитами, банковскими гарантиями. Она не является продуктом первой и даже второй необходимости. Соответственно цена на этот продукт формируется в соответствии со спросом и предложением. В 2004-2006 гг. прошла такая массированная рекламная кампания этого продукта, которой нет равных не то что в истории Казахстана ни до, ни после, но и в истории СССР, как я понимаю. Легендарное «кто возьмет билет пачку - тот получит водокачку» - просто ни в какое сравнение не идет с тем, как рекламировалась ипотека. Президент страны убеждал народ, что вместо огромного свадебного тоя, лучше сделать первый взнос на квартиру для молодых. Премьер-министр, правительство в целом последовательно продвигали идею: зачем платить за аренду жилья, если можно взять ипотеку и уже жить в «собственной квартире». Образы молодых семей, которые взяли квартиру в ипотеку и счастливы вместе, на государственных телеканалах, ипотека для молодых госслужащих по специальной программе, пропаганда государственной программы жилья (в первую очередь опять же ипотека), реклама государственных институтов по развитию ипотеки КИК. Тысячи разных экспертов на крупнейших информационных площадках страны рассказывали о том, что весь мир в ипотеке и вообще это чуть ли не признак хорошего тона и цивилизованности. На таком фоне понятны устремления широких масс, которые с какого-то момента начали уже требовать снижения ставок по ипотеке. Правительственный канал «Хабар» устраивал практически «общественные слушания» на тему: «А почему вы не снижаете ставки? Вы подрываете экономику, вы наживаетесь на людях». Банкиров чуть ли не в один ряд с производителями хлеба поставили, а ипотеку сделали социально значимым продуктом, который банки должны были продавать с минимальной маржой. Робкие ответы банкиров, что ипотека не для всех, а для богатых, даже не воспринимались, потому что вокруг реально пропагандистски промывались мозги на тему: «Ипотека - это единственный путь к собственному жилью для широких слоев населения». Такой «маркетинг» привел к тому, что объемы ипотеки выросли за три года в 20 раз - со 110 млн в 2003-м до 2,2 млрд в 2006. В программе развития жилищного строительства на 2008-2010 гг. в разделе ипотечное кредитование записано: «Анализ реализации госпрограммы (2005-2007 гг. - прим. авт.) показал нежелание банков второго уровня и ипотечных организаций участвовать в реализации госпрограммы, поддержании установленных условий ипотечного кредитования 10/10/20 (процентная ставка/минимальный первоначальный взнос в %/срок кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на получение доступного жилья, что значительно снижает социальную направленность программы». Здесь ипотека практически откровенно названа социальным продуктом. Продвижение «социального» продукта шло в широкие слои населения - учителям, врачам, молодым специалистам, госслужащим. И вдруг!!! На селекторном совещании правительства 8 сентября 2008 года премьер напомнил участникам совещания, что в условиях рыночной экономики правительство и городские власти не должны заниматься решением проблем в строительном секторе. «Это - дело рынка. Строительные компании брали кредиты в банках, банки давали эти кредиты самостоятельно. У них была своя кредитная политика. Дольщики сами вкладывали деньги в долевое строительство, брали ипотечные кредиты. То есть, в идеале, мы вообще не должны были этим заниматься», - сказал премьер, подчеркнув, что участие государства в решении этих проблем - добрая воля президента, который дал поручение акиматам, правительству, институтам развития. Или так: «Лишь небольшая часть казахстанского населения - 5-10% - должна иметь возможность получения ипотечных кредитов», - уверен председатель Национального банка Кайрат Келимбетов. Об этом он сказал на брифинге в Службе центральных коммуникаций при президенте РК, сообщает корреспондент Total.kz. К тем, кто берет ипотечные кредиты, относятся довольно состоятельные граждане, уточнил глава Нацбанка. Он напомнил, что на Западе собственное владение жильем вообще является показателем состоятельности, заметив при этом, что многие семьи в западных странах живут в арендуемом жилье. Резюмируя вышеизложенное. Считаю, что однозначно митинги и протесты не есть способ решения проблемы, но считаю, что и банки, и население, причем не только дефолтные ипотечники, но и те, кто скрипя зубами обслуживают платежи, могут консолидироваться для выработки решения совместно с правительством и Национальным банком. Причем решения-то уже, вообще говоря, есть, но они не реализованы: это и создание Фонда стрессовых активов, и изменения в методологию учета при осуществлении передачи проблемных активов в такие фонды, и еще много других инициатив. Я привел только уже озвученные правительством и Национальным банком меры, которые по тем или иным причинам не реализованы. И банкам тоже необходимо разрешение ситуации, им тоже нерадостно видеть митинги под окнами или выселять людей. И решение должно быть через третью сторону - ту, которая, собственно, во многом и инициировала проблему. И я не считаю, что это должно быть от доброй воли правительства и регулятора - это реальная проблема, которую необходимо решать на государственном уровне, а не только в рамках отношений «банк - клиент».
Автор: Айдархан Кусаинов
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |