Можно ли продавать землю иностранцам? (М.К. Сулейменов, Академик НАН РК, доктор юридических наук)

Можно ли продавать землю иностранцам?

М.К. Сулейменов

Академик НАН РК,

доктор юридических наук

Вопрос о праве частной собственности на землю всегда и во всех странах вызывал бурные споры и жесткие противостояния. Это характерно и для нашей страны.

Я вкратце расскажу историю возникновения частной собственности на землю в Казахстане.

В Земельном кодексе Казахстана 1990 г. и речи не было о частной собственности. Допускались только владение и пользование землей.

По первой Конституции независимого Казахстана 1993 г. все природные ресурсы, в том числе и земля, находилась в исключительной собственности государства. В действующей Конституции РК 1995 года закреплено положение, что земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом.

Первый Закон о земле был принят в форме Указа Президента РК, имеющего силу закона, 22 декабря 1995 г. И уже в этом Законе было закреплено право частной собственности на землю, в том числе и для иностранцев.

В частной собственности граждан РК (с запретом для иностранных граждан) могли находиться участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.

В частной собственности граждан и юридических лиц (включая иностранцев) могли находиться земельные участки, предоставленные под застройку или застроенные зданиями и сооружениями.

Таким образом, уже в 1995 г. иностранцы могли иметь в частной собственности землю, неразрывно связанную со зданиями и сооружениями.

Эта же формула была повторена в Законе о земле от 24 января 2001 г.

И только в Земельном кодексе РК от 20 июня 2003 г. была введена частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Причем, если кто помнит, этому предшествовали жесткие дискуссии, протесты и неприятие, причем даже со стороны Парламента. Премьер- министр был вынужден в связи с принятием Земельного кодекса поставить вопрос о доверии правительству, и только так заставил Парламент принять кодекс. По обращению Президента РК Конституционный Совет рассмотрел вопрос о соответствии Конституции РК Земельного кодекса и постановлением от 10 июня 2003 г. признал его конституционным.

Так что вопрос о собственности на землю всегда был острым и болезненным.

Правительство рассчитывало введением права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения включить эти земли в товарный оборот. Предполагалось, что люди, став собственниками, будут бережно относиться к земельному участку и извлекать из него все возможное, чтобы получать прибыль. Однако из этого мало что получилось. Земли в основном попали в руки отдельных людей, ставших латифундистами. Массового вовлечения сельскохозяйственных земель в товарный оборот не случилось.

Однако и в Законе о земле 1995 г., и во всех последующих законах, в том числе в последнем Земельном кодексе 2003 г., всегда четко закреплялось, что на земли сельскохозяйственного назначения право собственности может возникнуть только у граждан РК. Иностранцы не имеют право приобрести такую землю в частную собственность.

Причем при выходе гражданина РК из гражданства РК право собственности подлежит отчуждению или переоформлению (п. 1 ст. 23 Земельного кодекса).

Таким образом, речи о продаже иностранцам земель сельскохозяйственного назначения идти не может.

Однако дьявол, как говорят, кроется в деталях.

Дело в том, что уже Законом о земле 1995 г., наряду с правом собственности, была предусмотрена еще одна форма землепользования: право постоянного землепользования и право временного землепользования.

Право постоянного землепользования - это форма землепользования пожизненного и наследуемого, практически как право собственности. Оно носило ограниченный характер (крестьянские (фермерские) хозяйства, государственные предприятия, субъекты, осуществляющие сельскохозяйственное производство и т.п.). Особо оговаривалось, что это право не может быть предоставлено иностранным землепользователям.

Что касается права временного землепользования, то оно может выступать в двух правовых формах: аренда и безвозмездное пользование. (п.1 ст. 35 Земельного кодекса 2003 г.).

Так вот право временного землепользования предоставляется всем без исключения, в том числе иностранцам. Причем по своей правовой природе это право очень широкое: его можно свободно продавать, можно земельный участок на праве временного землепользования сдавать в субаренду, закладывать и т.п.

Причем сроки этого временного землепользования весьма внушительны.

По Закону о земле 1995 г. право временного землепользования могло быть краткосрочным (до3 лет) и долгосрочным (от 3 до 99 лет) (п.1 ст. 41). По Закону о земле 2001 г. право временного землепользования могло быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет) (п.1 ст. 28). По действующему земельному кодексу 2003 г. право временного возмездного землепользования (аренда) может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет) (п. 2. ст. 35).

Теперь разберемся, как обстоят дела с землями сельскохозяйственного назначения.

Первоначально в Земельном кодексе была предусмотрена норма, что право временного возмездного землепользования для ведения товарного сельскохозяйственного производства предоставляется гражданам и негосударственным юридическим лицам на срок до 49 лет, а иностранцам и лицам без гражданства на срок до 10 лет (п.5 ст. 37 Земельного кодекса).

В дальнейшем в этот пункт неоднократно вносились изменения.

В 2011 г. отсюда убрали граждан, но лишь потому, что граждане теперь могли осуществлять товарное сельскохозяйственное производство лишь в форме крестьянского или фермерского хозяйства (срок для них остался от 10 до 49 лет).

Законом от 29 декабря 2014 г. пункт об иностранцах был изложен в следующей редакции:

«Иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем пятьдесят процентов, на срок до двадцати пяти лет».

И, наконец, Законом от 2 ноября 2015 г. была установлена действующая редакция п.5 ст. 37 Земельного кодекса:

«5. Право временного возмездного землепользования (аренды) для сельскохозяйственных целей предоставляется:

1) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства оралманам на срок до двадцати пяти лет;

2) для ведения товарного сельскохозяйственного производства иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем пятьдесят процентов, на срок до двадцати пяти лет».

Я так подробно привел нормы закона для того, чтобы показать, что у иностранцев всегда было право приобретать землю на право аренды. Только если раньше срок аренды был 10 лет, то в 2014 году его продлили до 25 лет.

Причем для иностранных юридических лиц это право серьезно ограничили. Если раньше эти лица пользовались правом аренды наряду с юридическими лицами Казахстана, то теперь только если доля в уставном капитале иностранцев и лиц без гражданства не превышает 50 процентов.

Таким образом, я хочу подчеркнуть, что норма Земельного кодекса, на которую сейчас ведутся нападки, появилась в 1995г., причем тогда срок аренды для иностранцев был 99 лет. По Закону о земле 2001 г. этот срок был сокращен до 49 лет. Земельный кодекс 2003 г. установил срок для товарного сельскохозяйственного производства до 10 лет, а в 2014 г. этот срок был повышен до 25 лет.

Однако ни в 1995 г., ни в 2014 г. особых протестов против этой нормы не было. Значит, дело не в Земельном кодексе. Так почему же сейчас такой всплеск возмущения и недовольства?

Все дело не в законе, а в конкретных действиях Правительства по его реализации. В условиях экономического кризиса Правительство пытается ввести в оборот пустующие земли сельскохозяйственного назначения. И когда оно предлагает сдавать эти земли в аренду гражданам Казахстана, некоторые люди ворчат, требуя бесплатного предоставления, но в целом это особых протестов не вызывает.

Но сдача в аренду 1 млн. гектаров иностранцам вызывает тревогу. И главное тревога - это Китай.

Я могу сказать не как юрист, а просто как житель Казахстана, что я очень боюсь Китая. Я хорошо знаю тысячелетнюю историю Китая и его политику тихой экспансии в отношении ближайших соседей. Все мы едим китайские продукты и прекрасно знаем их увлечение химикатами и пестицидами. Мы очень хорошо знаем стремление китайцев внедриться во все без исключения страны мира. Я как-то был в командировке в маленьком американском городке с населением в 30 тыс. человек, и в одно утро вышел из отеля со специальной целью найти чайна-таун-китайский городок. И нашел очень быстро. Но это Америка.

А для Казахстана с его огромной территорией и немногочисленным населением это очень опасно. Через 25 лет китайские арендаторы высосут все соки из земли, отравят ее химикатами и… Я хотел сказать уедут. Но дело в том, что они не уедут, они останутся, и еще привезут кучу своих родственников и друзей.

Этого боится народ Казахстана и Правительству необходимо это учесть, скорректировав свою позицию в отношении сдачи земли в аренду иностранцам.