Включаются ли эксплуатационные расходы в арендные платежи? (К. Рахманов, 19 ноября 2020 г.)

Включаются ли эксплуатационные расходы в арендные платежи?

(К. Рахманов, аудитор, АССА, CIPA, 19 ноября 2020 г.)

Арендодатель и арендатор подписали договор аренды, на срок 5 лет. По МСФО 16 должны посадить на баланс как актив, амортизировать, выделять основной долг и вознаграждение. Например, аренда офиса 1 500 000 тенге, аренда паркинга 55 000 тенге, эксплуатационные расходы 500 000 тенге (это в месяц с учетом НДС). Эти суммы складываются, умножаются на 60 месяцев. Дисконтироваться должна общая сумма или только аренда офиса берется? Как выглядит таблица дисконтирования?

МСФО (IFRS) 16 «Аренда»:

Арендные платежи не включают платежи, относимые на компоненты договора, которые не являются арендой, за исключением случаев, когда арендатор решает объединить компоненты, которые не являются арендой, с компонентом аренды и учитывать их как один компонент аренды.

В случае арендодателя арендные платежи также включают гарантии ликвидационной стоимости, предоставляемые арендодателю арендатором, стороной, связанной с арендатором, или третьим лицом, не связанным с арендодателем, которое в финансовом отношении способно выполнить обязанности по гарантии. Арендные платежи не включают платежи, относимые на компоненты договора, которые не являются арендой.

В качестве упрощения практического характера арендатор вправе принять решение (для отдельного вида базовых активов) не отделять компоненты, которые не являются арендой, от компонентов, которые являются арендой, а вместо этого учитывать каждый компонент аренды и соответствующие компоненты, не являющиеся арендой, в качестве одного компонента аренды. Арендатор не должен применять такое упрощение практического характера в отношении встроенных производных инструментов, которые удовлетворяют критериям пункта 4.3.3 МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты».

Договор может включать сумму к уплате арендатором за деятельность и затраты, которые не передают товар или услугу арендатору. Например, арендодатель может включить в общую сумму к уплате плату за административные функции или прочие затраты, которые он несет в связи с арендой, которые не передают товар или услугу арендатору. Такие суммы к уплате не обуславливают наличие отдельного компонента договора, но считаются частью общего возмещения, которое относится на отдельно идентифицированные компоненты договора.

Вывод:

Эксплуатационные расходы не включаются в арендные платежи, если эти платежи зависят от переменных данных при потреблении коммунальных и прочих услуг. Если эти эксплуатационные расходы постоянно указаны в договоре аренды, то включаются в арендные платежи.

Во втором случае, арендный платеж равен 2 055 000 тенге минус НДС = 1 834 821,43 тенге в месяц. Для дисконтирования применяется таблица аннуитета: 60 платежей по 1 834 821,43 тенге = 110 089 286 тенге, ставка дисконтирования 12% (ставка указана произвольно):