| ||||||||||||||||||||
|
|
|
08.04.2006
Учет приобретения земельного участка
И. Сокова, директор аудиторской компании «Ирина»
Предприятия, которые находятся на этапе подготовительных работ к строительству необходимых объектов, сталкиваются с различного рода трудностями. Это сбор необходимых документов, согласований, сборка различных предварительных данных, разработка проектной документации и тому подобное. Кроме всего прочего, возникают вопросы, связанные с приобретением земельного участка. Эти вопросы в основном касаются оформления приобретения, определения стоимости и ее отражения в бухгалтерском учете, а также порядка налогообложения, связанного с приобретением земельного участка. В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса перед началом строительства подготавливается землеустроительный проект о предоставлении права на землю. В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого земельного участка, его границы и местоположение, смежные собственники земельного участка и землепользователи; определяются делимость и неделимость, а также обременения и сервитуты предоставляемого земельного участка. На основании землеустроительного проекта территориальным органом по управлению земельными ресурсами (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) подготавливается проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на землю. Проект решения местного исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок должен содержать: - наименование юридического или физического лица, которому предоставляется право на землю; - целевое назначение земельного участка; - площадь земельного участка; - вид права на землю, обременения, сервитуты; - выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предоставления участка за плату, сроки и условия заключения договоров купли-продажи земельного участка; - наименование юридического или физического лица, у которого производится изъятие земель, в том числе путем выкупа, с указанием размеров изымаемых участков; - прочие условия. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, в собственность негосударственных юридических лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в частную собственность, осуществляется на возмездной основе. Предоставление земельных участков в собственность негосударственных юридических лиц может осуществляться и бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан. Лица, заинтересованные в покупке земельного участка, подают ходатайство в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка. При намерении выкупа негосударственным юридическим лицом в частную собственность земельного участка, ранее предоставленного ему в землепользование, данное лицо подает заявление в местный исполнительный орган. К заявлению прилагаются: - документ, удостоверяющий право на земельный участок, или копия документа, заверенная нотариально; - копия свидетельства налогоплательщика; - справка налогового органа о наличии или об отсутствии задолженности перед бюджетом (земельный налог и (или) плата за пользование земельными участками); - справка из центра недвижимости об отсутствии обременений на земельный участок, препятствующих заключению сделок; - копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица. По поручению местного исполнительного органа территориальный орган по управлению земельными ресурсами идентифицирует земельный участок по кадастровой документации, определяет кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка и готовит проект решения местного исполнительного органа о предоставлении права частной собственности на земельный участок. На основании решения местного исполнительного органа территориальным органом по управлению земельными ресурсами составляется договор купли-продажи земельного участка с покупателем, который подписывается продавцом (местным исполнительным органом) и покупателем. Договор купли-продажи земельного участка и документ об оплате выкупной цены земельного участка являются основанием для выдачи правоудостоверяющего документа на земельный участок. Согласно статье 51 Земельного кодекса земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым. Неделимость земельного участка отражается в документе, удостоверяющем право на земельный участок. При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок, кроме случаев, когда предметом сделки является установление сервитута и он может быть определен путем его описания в договоре или нанесением на плане земельного участка сферы распространения устанавливаемого права на часть земельного участка. Право собственности либо право хозяйственного ведения или право оперативного управления на здания (строения, сооружения) влечет за собой соответственно в установленном законодательством Республики Казахстан порядке право собственности либо право постоянного землепользования, или право временного долгосрочного землепользования на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 52 Земельного кодекса). Таким образом, оформление права собственности на земельный участок после ввода в эксплуатацию (а вернее, после регистрации недвижимости в БТИ) соответствует требованиям Земельного кодекса. В соответствии с пунктами 5-6 Методических рекомендаций к СБУ 6 «Учет основных средств» в момент признания материальных активов как объектов основных средств необходимым условием является единый подход к оценке. Основные средства отражаются в бухгалтерском учете в момент оприходования по первоначальной стоимости, включающей все фактически произведенные необходимые затраты по возведению или приобретению основных средств, в том числе уплаченные при покупке невозмещаемые налоги и сборы (например, НДС, уплаченный при приобретении зданий и легковых автомобилей, госпошлина, уплачиваемая при составлении договора на куплю и т.д.), затраты по доставке, монтажу, установке, пуску в эксплуатацию, проценты за кредит, предоставленный на период строительства (такие затраты капитализируются в связи с длительностью использования кредита), и любые другие расходы, непосредственно связанные с приведением актива в рабочее состояние для его использования по назначению. Расходы, не являющиеся необходимыми (например, расходы по ликвидации повреждения, полученного во время транспортировки), в первоначальную стоимость не включаются, а учитываются как расходы текущего периода. Рассмотрим на примере, какие затраты включаются в первоначальную стоимость объекта земли, зданий, строений и сооружений: В первоначальную стоимость земельного участка включаются цена приобретения, указанная в счете, комиссионные вознаграждения агентам по недвижимости, оплата услуг юриста по оформлению договора купли-продажи, возникающие при этом налоги и сборы, расходы по подготовке земли к целевому использованию (снос старых зданий за вычетом доходов от реализации материалов, полученных при разборке здания, очистка, выравнивание) и т.д. В первоначальную стоимость приобретенных готовых зданий и сооружений включаются цена приобретения по счету, оплата услуг юристов, связанных с осуществлением сделки по покупке недвижимости, возникающие при этом налоги и сборы, оплачиваемые покупателем. При строительстве зданий и сооружений в первоначальную стоимость включаются все расходы по строительству: материалы, оплата труда, соответствующая доля накладных расходов, оплата услуг архитекторов, юристов, расходы на страхование в период строительства, проценты по кредитам, предоставленным на период строительства, расходы на приобретение разрешения на строительство и т. д. При приобретении земли, здания или сооружения как единого целого с целью использования каждого по назначению при оприходовании необходимо разграничить первоначальную стоимость этих объектов, так как здания и сооружения имеют ограниченный срок эксплуатации и подвержены износу. Срок же использования земли практически не ограничен, поэтому земля является неамортизируемым материальным активом. Если в данной ситуации к использованию предназначен только земельный участок, а здания и сооружения подлежат сносу, то разграничение в стоимости не производится, а приобретенным объектом считается земля. Расходы по сносу за вычетом доходов от реализации как объекта в целом, так и отдельных частей, получаемых при разборке, учитываются в первоначальной стоимости земли. Пример Предприятие приобретает земельный участок с расположенным на нем зданием за 360 000 тыс. тенге, при этом здание подлежит сносу, так как земельный участок предназначен для новой деятельности. Стоимость услуг агенту по недвижимости и юристу за участие в составлении договора составляет 9 800 тыс. тенге, расходы по сносу здания составят 95 000 тыс. тенге, доход от реализации материалов, полученных при разборке здания, - 3 000 тыс. тенге, расходы по очистке и выравниванию участка - 2 500 тыс. тенге. Исходя из приведенных данных, первоначальная стоимость приобретенного земельного участка составит 464 300 тыс. тенге (360 000 + 9 800 + (95 000 - 3 000) + 2 500). Корреспонденция счетов хозяйственных операций в данном случае будет следующая.
Первоначальная стоимость объектов основных средств определяется: - при внесении учредителями основных средств в счет их вклада в уставный капитал по согласованной стоимости между учредителями; - при изготовлении основных средств самим субъектом или приобретении их за плату - по сумме фактических затрат; - при получении объектов от других юридических или физических лиц безвозмездно экспертным путем (по акту оценки) или по данным акта приема-передачи. В результате обменной операции стоимость приобретенных объектов измеряется по текущей стоимости полученных активов, которая равна текущей стоимости переданных, с поправкой на сумму полученных (переданных), денежных средств. Обмену могут подлежать как идентичные активы, предназначенные для использования с одинаковой целью, так и активы различного назначения. При обмене неидентичных товаров, например, автомашины на земельный участок, полученный актив будет отражен по стоимости реализации переданного актива с учетом внесенной суммы в виде денежных средств. Изменение первоначальной стоимости допускается только в случаях осуществления дополнительных капитальных вложений или частичной ликвидации и демонтажа объекта, влияющих на состояние основных средств, что, в свою очередь, увеличивает или сокращает срок полезной службы. В соответствии с СБУ 12 в состав затрат, связанных с приобретением зданий и сооружений по договору подряда, включаются накладные расходы, связанные с общей строительной деятельностью. Так, затраты, связанные с подготовкой строительства: комплексные отчеты для целей проектирования; разработка задания Горархитектуры; разработка ситуационной схемы (Горархитектура); технические условия коммунальных хозяйств; эскиз, генплан, являются необходимыми для строительства здания. Также на стоимость возводимого здания будут относиться затраты на инженерно-геологические изыскания и топосъемку, так как эти затраты связаны со строительством, а не с приобретением земельного участка. При покупке и строительстве здания, не относящегося к жилому фонду, НДС берется в зачет на общих основаниях, то есть при наличии надлежаще оформленного счета-фактуры и при условии, что покупатель товаров (услуг) является плательщиком НДС. Согласно пункту 2 статьи 226 Налогового кодекса оборот по реализации земельного участка подлежит освобождению от НДС. Подпунктом 4 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что собственники земельных участков и землепользователи обязаны своевременно вносить земельный налог (арендную плату) и другие предусмотренные законодательством и договором платежи. Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении на возмездной основе в частную собственность, а также при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду устанавливаются Правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога. Налоговым кодексом, вступившим в силу с 1 января 2002 года, предусмотрена плата за пользование земельными участками и, соответственно, ведение лицевых счетов по данному виду платежа. В соответствии с пунктом 1 статьи 324 Налогового кодекса плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица, имеющие объекты обложения на праве собственности, на праве постоянного землепользования, на праве первичного безвозмездного временного землепользования. Согласно пунктам 2-4 статьи 327 Налогового кодекса объектом обложения земельным налогом в отдельных случаях являются: - для организаций системы энергетики и электрификации, на балансе которых находятся линии электропередачи, - земельные участки, предоставленные в установленном законодательством порядке этим организациям, включая земельные участки, занятые опорами линий электропередачи и подстанций; - для организаций, осуществляющих добычу, транспортировку нефти и газа, на балансе которых находятся нефтепроводы, газопроводы - земельные участки, предоставленные в установленном законодательством порядке этим организациям, включая земельные участки, занятые нефтепроводами, газопроводами; - для организаций связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи, - земельные участки, предоставленные в установленном законодательством порядке этим организациям, включая земельные участки, занятые опорами линий связи. Вместе с тем, пунктом 2 статьи 325 Налогового кодекса установлено, что в случае отсутствия государственного акта, удостоверяющего право собственности, постоянного землепользования, первичного временного безвозмездного землепользования, или договора на временное землепользование земельным участком, основанием для признания пользователя плательщиком земельного налога в отношении земельного участка является фактическое владение и пользование таким участком. В соответствии с вышеизложенным земельные участки, занятые опорами линий связи, линий электропередачи и линий радиофикации, земли, занятые нефтепроводами и газопроводами, являются объектом обложения земельным налогом: - при наличии соответствующих документов, удостоверяющих право собственности, постоянного землепользования, первичного временного безвозмездного землепользования; - при отсутствии таких документов, основанием для исчисления земельного налога на земельные участки являются положения пункта 2 статьи 325 Налогового кодекса. Пунктом 2 статьи 344 Налогового кодекса предусмотрено представление Расчета текущих платежей по земельному налогу (далее - Расчет) по земельным участкам, имеющимся на начало года не позднее 15 февраля текущего налогового периода. Исчисление текущих платежей по земельному налогу в данном случае производится налогоплательщиками и налоговыми органами (для отражения в лицевых счетах) в порядке, установленном в пункте 4 статьи 340 Налогового кодекса, а уплата - в сроки не позднее 20 февраля, 20 мая, 20 августа и 20 ноября. По вновь приобретенным земельным участкам налогоплательщики или при изменении обязательств по земельному налогу в течение налогового периода текущие платежи, в соответствии с пунктом 7 статьи 340 Налогового кодекса, корректируются на сумму изменения налоговых обязательств равными долями по предстоящим срокам уплаты земельного налога.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |