Каким должно быть жилье, чтобы считать его элитным?

10.11.2007

Сколько туалетов должно быть в квартире?

Алена Шмелева, Взгляд, 09.11.2007

Каким должно быть жилье, чтобы считать его элитным?

В Алматы жилье принято делить на три категории: эконом-, бизнес-класс и элитный. Различаются они, а точнее, должны различаться не только ценой, но и по таким характеристикам, как месторасположение и комфорт. Вот только сегодня разрекламировать и втридорога продать можно даже совершенно некачественный дом.

Строительные компании пользуются нашим незнанием

Главная проблема в том, что обыватель, как правило, не знает, какие характеристики должны отличать жилье той или иной категории. Определиться с тем, справедливо ли с него берут ту или иную сумму, покупателю мог бы помочь специальный классификатор, который в нашей стране в отличие от других до сих пор не принят.

Единая классификация помогла бы рынку избавиться от недобросовестной конкуренции и определить четкие стоимостные рамки каждого класса. Однако классификатор у нас пока только в планах.

Что же такое сегодняшнее элитное жилье и каковы его атрибуты? Какие характеристики должны быть присущи элитной недвижимости?

- Что говорить про обывателя, если даже многие риэлторы не понимают, что такое элитное и прочее жилье. Этим незнанием обывателя как раз пользуются строительные компании. Я думаю, сами они понимают суть, но преподносят все в выгодном для себя свете, а люди просто клюют на рекламу, - рассказывает президент Казахстанской федерации недвижимости, президент Алматинского люкс-агентства деловой информации и недвижимости Александр Ким, - фокус же совсем простой. Если говорить о многоэтажных домах, то суть их одинакова. Если раньше строили панельные, кирпичные, монолитные, каркасные, то сегодняшнее строительство - это, как правило, монолит и каркас. Панельные и полностью кирпичные уже не строят, поскольку нужны сейсмоустойчивость, высотность и скорость строительства. А чем выше строение, тем соответственно выше рентабельность. Строить высотный дом в районе Алматы-1 или в верхней части города - себестоимость для застройщика остается примерно одинаковой.

Отличается она лишь транспортными расходами. Так, если бетонный завод находится на окраине города, то все-таки есть разница, строится дом неподалеку, или возить стройматериал придется через весь город. Но это все равно мелочи.

На продажную стоимость дома будут влиять его этажность, расположение и отделка. И, само собой, цена, за которую застройщик приобрел землю. Себестоимость же возведения «коробки» фактически у всех одинаковая. А вот продажа уже может отличаться в два-три раза. И понятное дело, что построить так называемое элитное жилье будет куда выгоднее, чем тот же эконом-класс, когда их себестоимость примерно равная, а прибыль раза в три выше. В то же время архитектурный проект станет строительной фирме в круглую сумму, но наш застройщик больше предпочитает все те же «коробки».

Потолок ледяной, дверь скрипучая

Но если несколько лет назад элитным мог считаться тот же многоквартирный жилой дом с повышенным уровнем комфортности, то сегодня у покупателей появилась возможность выбирать, предъявляя к недвижимости такого класса новые требования.

Отличий между жильем этих трех классов достаточно много - это и планировка, и высота потолков, и материалы, используемые в строительстве, и благоустройство прилегающей территории, и число квартир в доме, число парковочных мест, приходящееся на квартиру, и многое другое.

В первую очередь каждая категория жилья должна позиционироваться местом расположения. Так что, по определению, в районе Алматы-1 элитного жилья быть просто не может.

- Район должен быть экологически чистым, - продолжает Александр Валентинович. - К таким у нас принято относить часть города, находящуюся выше улицы Абая. И, кроме того, отдельные точечные места, те же парковые зоны. Второй показатель - это планировка. Квартира должна быть улучшенной планировки и нестандартной площади. Под стандартной принято понимать площадь, которая была при строительстве типовых домов: 30 квадратов - однокомнатная квартира обычной планировки, 40 кв. - улучшенной.

Само собой, что жилье элит-класса не может быть малогабаритным. Это 3-4-комнатные квартиры, начиная со ста квадратов. Обычная квадратура - 100, 200, 250.

- Возьмем тот же «Столичный центр», - говорит президент Казахстанской ассоциации недвижимости. - Изначально его позиционировали как жилье именно элит-класса. По месторасположению этой категории «Столичный центр» соответствует, проходит он и по площади. А вот по этажности это совсем не элитное жилье. По определению высотное жилье элитным быть не может.

Элитный - это в идеале дом не более чем в пять этажей. Так что специалисты широко разрекламированный «Столичный центр», не колеблясь, относят к бизнес-классу.

- Суть элитного жилья в том, чтобы количество проживающих на один квадратный метр было как можно меньше, - поясняет Александр Ким.

Элитность - уже не экзотика

И хотя классификатора на сегодняшний день нет, элитный дом - это все-таки максимум пять этажей, но при наличии лифтов. И при этом, что немаловажно, лифтов не ташкентского или самаркандского производства, какие ставят наши строительные компании в домах, позиционируемых как элитные.

- В принципе самаркандские лифты неплохого качества, но в то же время они, например, не зеркальные, - говорит Александр Валентинович. - Существуют параметры, которым такие дома должны соответствовать.

Как минимум лифт должен быть корейского производства, а еще лучше немецкого. Зеркальным, безотказным и бесшумным, с обдувом и кондиционированием. Наряду с пассажирским должен еще быть и грузовой лифт.

Территория должна быть огорожена, и доступ на нее ограничен. Что же до гостевого паркинга, то по-хорошему он должен располагаться вне этой зоны. Само собой, дворовый участок и непременно такие объекты, как фитнес-центр, салон красоты, супермаркеты.

- Элитность предполагает и автономность. Жилье категории элит-класса должно предусматривать такой вариант, что человек месяцами может не выезжать за его пределы, и при этом на территории должны быть все необходимые для его жизнедеятельности и комфорта объекты, - добавляет Александр Ким.

В идеале собственная развитая инфраструктура должна до¬стигать уровня 3-4-звездочной гостиницы и включать, к примеру, спорткомплекс, ресторан, сервисные службы, подземный паркинг, современную систему охраны.

Наличие подземного паркинга - вот еще один непременный атрибут элитного жилья. Если паркинг не подземный, жилье не может претендовать даже на категорию бизнес-класса. Приветствуется и наличие пентхауза.

Дом элитный - отделка черновая?

Высота потоков - от трех до пяти метров. И если изначально считалось, что в домах такого класса окна должны быть непременно деревянными, то сегодня в связи с тем, что на рынке появились высококачественные пластиковые окна, особого значения этому фактору не придают. Двухслойный российский стеклопакет в Алматы считается вполне приличным. В Астане ставят тройной.

В первых домах, которые претендовали на элитность (те же «куатовские»), было предусмотрено внутреннее кондиционирование. Так необходимость в установке новоселами кондиционеров просто отпадала. Это на сегодня самый лучший вариант, от которого застройщики в целях экономии отказались.

Самое интересное, что в некоторых домах запрещено устанавливать кондиционеры на внешнем фасаде. Для многих это стало огромной проблемой, поскольку пришлось ставить их либо на балконе, либо переносить на заднюю часть дома.

Внутренняя и внешняя отделка - тоже показатель классовости. Турецкая штукатурка, все тот же злополучный алюкобонд, китайский керамогранит, который не только хорошо горит, но и через пару лет отваливается, - все это никак не может быть использовано в элитных новостройках.

- Элитные дома, - говорит Александр Валентинович, - как правило, сдаются в черновом варианте. В самых первых домах ремонт был сделан, но в итоге больше половины его владельцев все переделали. Понятное дело, что люди хотят сделать нечто свое, и отныне навязывать что-то строительные компании считают нецелесообразным.

В то же время сама по себе черновая отделка противоречит понятию «элитное жилье». Впрочем, специалисты рынка недвижимости этому не удивляются, поскольку считают, что алматинская недвижимость до этого класса просто не дотягивает.

Само собой, что «элитных» жильцов должны окружать «элитные» соседи. И, кроме того, элитное жилье должно отвечать требованиям приватности, например, пентхаус должен быть оборудован персональным подъездом, лифтом и автостоянкой.

«Звезды» дому ставьте сами

Жилье категории бизнес-класса от элитного отличается лишь по нескольким параметрам - местом расположения (такие дома в Алматы можно увидеть даже в районах ниже улицы Ташкент¬ской, например, в парковых зонах), высотностью построек, качеством отделки и не такой налаженной инфраструктурой. Того же фитнес-центра здесь может и не быть. Бизнес-класс - это уже более высотные строения, но тоже повышенной комфортности. В этой категории допустимы и однокомнатные квартиры площадью, начиная с 45 кв. м. Хотя, больше в виде исключения, встречаются и однокомнатные. Кстати, как в элитном, так и в бизнес-классе наличие как минимум двух санузлов обязательно.

А вот к жилью категории «эконом-класса» сегодня, по словам президента Казахстанской федерации недвижимости, выработалось неправильное отношение. На самом деле это жилье улучшенной планировки, которое раньше для людей было просто мечтой: кухня примерно 9 кв. м, потолки не ниже 2, 70 м. Пластиковые окна, лифты, ступеньки, конечно, уже не мраморные, а литые. Не исключена и охрана, но с точки зрения экономии это редкость. Таким образом, жилье эконом-класса - это еще и минимальные затраты на его содержание.

Но несмотря на большой выбор именно высотной недвижимости «жить на земле» все также остается престижным. По мнению специалистов, это в первую очередь связано с нашим менталитетом. И если раньше собственные дома люди предпочитали из соображений практичности - нужны были гараж и приусадебный участок, то сегодня это показатель респектабельности и обеспеченности. Нынешним владельцам особняков нужен уже не гараж, а бассейн. И если какое-то время назад строили дома площадью 250 квадратов, то сегодня уже традицией стали «домики» на 1000 кв. метров.

Источник: Куб.кз (https://www.kub.kz/)