Как определить стоимость земельного участка и строения на нем? (Г. Бекеева, консультант компании «ADVISERprof») (1 декабря 2010 г.)

Г. Бекеева, консультант компании «ADVISERprof»

КАК ОПРЕДЕЛИТЬ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И СТРОЕНИЯ НА НЕМ?

Компания приобрела в декабре 2009 года земельный участок с расположенным на нем строением, предназначенным впоследствии на снос. Договор купли-продажи оформлен в декабре 2009 года. В договоре стоимость земельного участка и строения указана общая, без разделения. Как оприходовать раздельно эти активы? В феврале 2010 года Центром по недвижимости проведена оценка строения, выдан акт с указанием стоимости объекта. В начале 2010 года оплачены все сборы по регистрации и оформлению участка и строения. Какую стоимость необходимо отразить на конец года по активам? Все расходы по оформлению ставить на увеличение стоимости в этом году или на 31 декабря 2009 года? Когда и как отразить оценочную стоимость строения?

В соответствии с МСФО (IAS) 16 земля и здания являются отдельными объектами учета и в целях учета рассматриваются отдельно даже в случаях, когда они приобретаются вместе. Земля, как правило, имеет неограниченный срок службы, и поэтому не подлежит амортизации. Срок службы зданий ограничен, и поэтому они являются амортизируемыми активами. Увеличение стоимости земли, на которой стоит здание, не влияет на определение срока полезной службы этого здания. Для того чтобы разделить эти активы необходима также независимая оценка земельного участка.

При этом следует отметить, что оценка Центра по недвижимости по г. Алматы (БТИ) не определяет стоимость земельного участка. Разграничение первоначальной стоимости земли и строения, приобретенных как одного целого, производится на основании оценки и представленного заключения сертифицированного оценщика. Так, согласно статье 2 Закона РК от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее - Закон), оценка - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки. В соответствии со статьей 6 Закона видами оценки являются обязательная и инициативная. Инициативная оценка проводится на основании волеизъявления заказчика по проведению оценщиком оценки любого принадлежащего заказчику объекта оценки в соответствии с данным Законом и другими нормативными правовыми актами РК. Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Выделить стоимость земли в общей сумме сделки необходимо будет сделать в любом случае, в частности для целей бухгалтерского и налогового учета.

Если в данной ситуации к использованию предназначен был только земельный участок, а строение подлежало бы сносу сразу, то разграничение в стоимости не нужно было бы производить, а приобретенным объектом считалась земля. Расходы по сносу за вычетом доходов от реализации как объекта в целом, так и отдельных частей, получаемых при разборке, учитывались бы в первоначальной стоимости земли.

Так как строение предназначено под снос впоследствии, то разграничение первоначальной стоимости земли и строения, приобретенных как одного целого, следует произвести, чтобы правильно оприходовать в учете. Кроме того, расходы по оформлению участка и строения, а также сборы по регистрации поставить на увеличение стоимости следует в этом году.

По поводу оценочной стоимости строения, то в соответствии с МСФО (IAS) 16 существуют 2 модели учета основных средств:

1) модель учета по фактическим затратам - после признания в качестве актива объект основных средств должен учитываться по себестоимости за вычетом накопленной амортизации основных средств и накопленных убытков от обесценения;

2) модель учета по переоцененной стоимости - после признания в качестве актива объект основных средств, справедливая стоимость которого может быть надежно измерена, подлежит учету по переоцененной стоимости, представляющей собой справедливую стоимость этого объекта на дату переоценки за вычетом накопленной впоследствии амортизации и убытков от обесценения.

Переоценка должна производиться с достаточной регулярностью, не допускающей существенного отличия балансовой стоимости от той, которая была бы определена с использованием справедливой стоимости на отчетную дату. Справедливая стоимость земельных участков и зданий, как правило, определяется на основе рыночных данных путем оценки, которая обычно выполняется профессиональными оценщиками. Справедливая стоимость объектов основных средств обычно соответствует их рыночной стоимости, определяемой путем экономической оценки. Частота проведения переоценки зависит от изменения справедливой стоимости объектов основных средств, подлежащих переоценке. Если справедливая стоимость переоцененного актива существенным образом отличается от его балансовой стоимости, требуется дополнительная переоценка. Некоторые объекты основных средств характеризуются значительными и произвольными изменениями справедливой стоимости, что вызывает необходимость ежегодной переоценки. Такие частые переоценки не требуются для объектов основных средств, справедливая стоимость которых подвергается лишь незначительным изменениям. Потребность в переоценке таких объектов может возникать только один раз в 3-5 лет.

В учетной политике компания должна выбрать либо модель учета по фактическим затратам, либо модель учета по переоцененной стоимости и применять эту политику ко всему классу основных средств. Если в учетной политике выбрана модель учета по фактическим затратам, то переоценка не будет учитываться. Если же в учетной политике заложена модель учета по переоцененной стоимости, то и оценочную стоимость строения нужно учитывать с учетом переоценки в феврале 2010 года.