Текущая (справедливая) и рыночная стоимость недвижимости /Ю. Артюков, автор эксперт-оценщик Республики Казахстан, действительный член Российского общества оценщиков/

05.04.2011

Текущая (справедливая) и рыночная стоимость
недвижимости

В период ускоренного и «добровольного» перехода на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) и Международные стандарты оценки (МСО) ещё сильнее обострились противоречия в определениях и классификации видов собственности на недвижимость, оценки недвижимости и прав собственности на неё. В данной статье автор эксперт-оценщик Республики Казахстан, действительный член Российского общества оценщиков Ю. Артюков рассматривает понятия рыночной и справедливой стоимости, основные различия между ними на основе концепции о праве частной и личной собственности на недвижимость и теории обмена правами собственности на недвижимость. Концепция рыночной и справедливой стоимости относительно одного и того же объекта собственности - недвижимости разрешает многие заблуждения и несоответствия в законодательстве в области оценки прав собственности и обмена этими правами.

Введение

Для понимания нижеизложенного необходимо согласиться со следующими утверждениями, которые ещё не нашли своего отражения в законодательстве Казахстана и других стран СНГ. А именно:

- весь комплекс материальных ценностей, разных как по назначению, так и по ценности для человека только законодательно (юридически), обезличен понятиями «имущество» и «активы»;

- недвижимое имущество - особая категория имущества, основа богатства государства;

- частная и личная собственность на недвижимость - разные формы собственности;

- только недвижимость является товаром для человека, все остальные ценности относятся к другим категориям, в т.ч. земля, содержимое недр, флора и фауна;

- стоимость одного и того же объекта недвижимости может быть разной, в зависимости от целей оценки;

- продать недвижимость в её физическом виде можно, только в случае если она принадлежит на праве личной собственности (создана на личные деньги), а купить недвижимость - только на деньги, которые в законной личной собственности (декларация и налоги).

Так что далее по тексту все рассуждения относятся не к обезличенным терминам «актив», «имущество», «объект», а только к объектам недвижимого имущества - основе любого бизнеса.

Общие положения о рыночной и текущей (справедливой) стоимости

При проведении оценки имущества всё чаще ставится задача определения «справедливой» стоимости. Всё чаще заказчики ссылаются на нормативные документы, в которых есть прямое указание определять только справедливую стоимость, именуемую в некоторых случаях также «справедливой рыночной стоимостью». В то же время в соответствии с Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки, утвержденными совместными приказами Министерства юстиции РК №№ 173, 174 от 21.11.2002 г., оценщик вправе определять только восемь видов стоимости - рыночную, дисконтированную, инвестиционную, ликвидационную, первоначальную, стоимость реализации, текущую и балансовую.

Таким образом, несмотря на то, что в некоторых нормативных документах содержится указание определять справедливую стоимость, в абсолютном большинстве случаев осуществляется оценка рыночной стоимости. Причём понимание различий между рыночной и справедливой стоимостью имеется и у государственных чиновников, призванных следить за соблюдением соответствующих нормативных актов, и у разработчиков этих актов.

Увы, многие нормативные акты содержат выхолощенные, политизированные, а порой и противоречащие друг другу понятия в области прав собственности.

Продавец - покупатель

Акт товарообмена собственностью происходит в виде:

- покупатель, реализуя своё личное право на деньги, получает в личную собственность право на товар (продукт);

- продавец, реализуя своё личное право на товар, получает в личную собственность право на деньги. Чтобы реализовать своё право на деньги, продавец должен вступить в новый акт купли-продажи. Следовательно, каждый продавец - потенциальный покупатель, и наоборот. В каждом реальном (законном) акте товарообмена или купли-продажи реально существуют две позиции у субъектов прав собственности к одному и тому же объекту собственности - недвижимости в отношении оценки его текущей стоимости и текущей ценности. Это позиция продавца и позиция покупателя при сделке.

Но есть сфера бытия и оценки собственности, не предполагающая сделку по купле-продаже. Это сфера защиты государством неприкосновенности прав личной и частной собственности на недвижимость. Плата за эту гарантию проявляется в форме обязательных платежей в виде налогообложения, страхования и наследования прав собственности на недвижимость. Следовательно, закономерное и одновременное существование как двух форм собственности, так и двух форм оценки стоимости одного и того же объекта собственности может выражаться:

- через позицию потенциального покупателя (владельца денег) - стоимость в обмене;

- через позицию потенциального продавца (владельца недвижимости) - стоимость в использовании (пользовании).

Стоимость в обмене - рыночная стоимость

Позиция потенциального покупателя - законного владельца права личной собственности на потенциальное право собственности - деньги

С рыночной стоимостью всё относительно просто. В соответствии с определением рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях, соответствующих рыночным (отсутствие принуждения сторон, полная информированность о предмете сделки, условия конкуренции и пр.). Иными словами, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект можно продать (обменять на деньги) в срок, типичный для аналогичных объектов.

Стоимость в обмене (value in exchange) (МСО 2003) - это «стоимость, признанная рынком, на котором предположительно имеет место обмен актива». Иными словами, это та цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке на дату оценки.

Оценка рыночной стоимости

Основное свойство рыночной стоимости - её вероятностный характер. В отличие от нередко бытующего мнения, что рыночная стоимость определяется по каким-то формулам, процесс оценки рыночной стоимости всегда зависит от личного и субъективного мнения конкретного оценщика. Формулы для определения рыночной стоимости имеются, однако, для определения переменных в этих формулах, используются те же экспертные и субъективные оценки оценщиков.

С позиции покупателя прав собственности на недвижимость его не интересуют материальные затраты по созданию (строительству) объекта недвижимости. Его интересует только ликвидность и доходность объекта собственности (недвижимости) в составе любого бизнеса или для себя лично, как блага от среды обитания (жилища).

Оценка рыночной стоимости проводится только с применением методов расчета, сгруппированных в рыночный или доходный подходы в оценке.

В данном случае абстрагируется разделение общей стоимости объекта на стоимость земельного участка и улучшений на нем - объектов недвижимости. Для покупателя это единый объект собственности - недвижимость.

Данная оценка предполагает, что недвижимость оценивается только для продажи и не всегда «как она есть», «сколько её есть», и «где она есть». Участники сделки лично несут ответственность либо за покупку, либо за учет в долевом участии данного имущества, принимая на себя все риски и расходы.

Рыночные факторы - основа определения рыночной стоимости (завершенного строительством объекта) недвижимости. К этим факторам относятся: инфляционные или «обесценивающие»; доходность; реализуемость (ликвидность); физическое состояние; общий вид и привлекательность.

Оценка рыночной стоимости недвижимости проводится с целью:

- инициатива участника сделки как информация для переговоров (торга);

- получение кредита под залог прав собственности (основа назначения залоговой стоимости);

- раздел прав собственности (основа определения ликвидационной стоимости);

- прогноз доходности от права собственности на недвижимость в будущем.

Необходимо отметить, что ликвидационная стоимость не является синонимом залоговой стоимости.

Залоговая стоимость - часть рыночной стоимости, которая монопольно устанавливается банком, а оформляется как добровольный (!) и двусторонний ипотечный договор между банком и клиентом (собственником).

Ликвидационная стоимость - часть рыночной стоимости, которая определяется независимым и профессиональным оценщиком, исходя из ситуации на рынке аналогичных продаж недвижимости, при условии ускоренной продажи, без согласования итогового значения с собственниками данной недвижимости.

Особые условия в оценке рыночной стоимости

Первое. Сложность в оценке рыночной стоимости заключается в том, что в данный исторический период нет совершенных или организованных рынков недвижимости. Это следствие искусственного правового вакуума в вопросах частной и личной собственности на недвижимость в законодательстве Республики Казахстан.

А если нет организованных рынков недвижимости, которые являются основой всех остальных рынков, то в результате мы имеем не совершенные рынки: труда, товаров, ценных бумаг и пр. Банковская система первой захлебнулась в море фиктивного капитала, к которому относится и частная собственность на недвижимость.

Это принципиальный вопрос реальной экономики, т.к. банку можно реально передать в виде залога только право личной собственности на недвижимость в виде:

- права личной собственности на сам объект собственности (созданный на личные средства) - недвижимость, в её натуральном или физическом виде;

- выкупленную в личную собственность долю прав пользования приватизированной или акционированной недвижимостью, которая была, есть и будет до полного выкупа, в общенародной или частной собственности.

Второе. Понятие «рыночная стоимость» недвижимости не имеет смысла без реальной оценки рыночной стоимости земли, с которой она связана неразрывно. Но! Земля не товар для единственного субъекта прав личной собственности на земле - человека, и поэтому её нельзя ни продать, ни купить кем-то либо в личную собственность. Земля, её недра, флора и фауна находятся в монопольном и коллективном владении ранее живших, ныне живущих, так и будущих поколений сообщества граждан - государства. Земля ещё экономически не оценена. Следовательно, не стало реальным товаром даже право пользования земельным участком (поверхностным слоем). Поэтому я чисто условно, как и в данной статье, использую термин «рыночная стоимость земли» согласно законодательству, которое не соответствует реалиям исторического момента.

Земля - основа единого экономического пространства для коллективных собственников - граждан государства. Продажа земли в современном законодательстве - миф.

Главное - не «стоимость» земли (она в монопольной собственности государства), а стоимость недвижимости, созданной человеком на ней и которая должна быть и в частной и личной собственности (основы государственного и негосударственного сектора экономики).

Это отдельная тема, но вывод один: земля - не товар для человека, и рыночная стоимость земли - миф! Земля за символическую плату должна выделяться только гражданам государства в частную собственность как её коллективным владельцам. Земля выделяется не для перепродажи (запрет до 10 лет), а для создания на ней единственного товара для человека - объектов недвижимости (основы богатства государства); организации бизнеса и прочих сфер жизнеобеспечения всего многообразия бытия и деятельности человека на земле (территории государства).

Стоимость в пользовании - текущая (справедливая) стоимость

Позиция собственника недвижимости - потенциального продавца своего личного права собственности на недвижимость

Справедливая стоимость (иногда именуемая «базовой», «фундаментальной», «истинной» или «объективной») в корне отличается от рыночной стоимости по своей природе.

Текущая (справедливая) стоимость максимально отражает всю имеющуюся информацию об объекте и его свойствах, т.к. в этом паритет интереса и её владельца и государства. Однако участникам рынка в большинстве случаев вся информация не доступна. Вследствие асимметричности информации рынок может недооценивать или переоценивать объект. Тем более при наличии несовершенного рынка недвижимости в СНГ в целом. Соответственно рыночная стоимость (стоимость, установленная рынком) может быть выше или ниже справедливой стоимости. Это пока закономерно.

Справедливая стоимость объективна по своей природе и не носит вероятностный характер. Однако определить её, не прибегая к субъективным оценкам, трудно. В любом случае, независимо от того, кто занимается оценкой, участники рынка или профессиональный оценщик, определяемая ими стоимость - это тоже лишь субъективное мнение о справедливой стоимости, исходя из доступного на данный момент количества информации. Очевидно, что оценка тем более точна, чем большим количеством информации обладает оценщик.

Рыночная стоимость в использовании (value in use) (МСО 2003) - «стоимость, которую конкретное имущество имеет для конкретного использования конкретным пользователем». Величина рыночной стоимости в использовании должна отождествляться только с затратами, которые понес собственник на создание объекта.

Оценка текущей (справедливой) стоимости

С позиции продавца прав собственности на недвижимость его интересует, как минимум, эквивалентный возврат материальных затрат по созданию (строительству) объекта недвижимости и стоимость приобретения прав собственности на земельный участок.

Оценка текущей (справедливой) стоимости проводится только с применением методов расчета, сгруппированных в затратный подход в оценке. Только при данном подходе текущая (в рыночных ценах) стоимость создания зданий и сооружений отделяется от текущей (нормативной или рыночной) стоимости земельного участка.

Оценка справедливой стоимости предполагает, что оценивается текущая стоимость ценности (создания) недвижимого имущества: «как оно есть», «сколько его есть», и «где оно есть».

Результаты анализа (оценки) представляют собой усредненную оценку (по текущим - средневзвешенным рыночным ценам) остаточной стоимости ценности (создание недвижимости), без корректировки на действие внешних рыночных факторов.

Рыночные факторы - основа расчета справедливой стоимости (строительства - создания объекта) недвижимости. К данным факторам относятся: рыночные цены на материалы и услуги; индексы цен в строительном производстве и пр.

Оценка текущей (справедливой) стоимости недвижимости проводится с целью:

- налогообложения права личной собственности физического лица, владеющего самим объектом недвижимости в его физическом или натуральном виде;

- налогообложения права частной собственности физического или юридического лица, владеющего правом пользования (внутренним пространством) объектом недвижимости как формы выкупа права личной собственности на него с рассрочкой по годам, в виде ежегодных платежей - компенсаций государству (его гражданам) стоимости создания этой недвижимости;

- наследования права собственности;

- страхования права частной и личной собственности на объект недвижимости;

- компенсации собственнику прямого ущерба;

- решения судебных споров клиента с банком о соразмерности долга клиента на основании оценки банком залоговой стоимости его недвижимости, величине текущей (справедливой) стоимости той же недвижимости на дату спора (иска);

Особые условия в оценке справедливой стоимости

Первое. Текущая (справедливая) стоимость ценности недвижимости для конкретного гражданина, а значит, и для всего сообщества граждан - государства не зависит от того, есть ли в данный период (период оценки) покупатель на его недвижимость или нет!

Второе. Недвижимость стационарна, и её ценность реальна только для страны, на территории (земле) которой она создана, т.к. только она увеличивает национальное богатство (вне зависимости, кто, и на чьи деньги создал недвижимость).

Третье. До настоящего времени в Казахстане нет ни граждан-собственников прав личной собственности на недвижимость, ни самой недвижимости как товара. Поэтому нет возможности определить общий объем прав личной собственности граждан на часть национального богатства страны - недвижимость и частной - на земельные участки. Следовательно, нет возможности определить общее количество национальной валюты, как потенциального права собственности граждан на их суверенной территории.

Четвертое. В современной экономике поступление налогов основано только на предположениях, прогнозах и «гаданиях». Причем это часто зависит как от политической конъюнктуры, так и от экономических требований момента.

Почему на прогнозах, а не на основе расчетов? Потому что налоги на недвижимость не являются основой налогообложения. Налогооблагаемая стоимость недвижимости «определяется» кабинетным методом с использованием западной теории о «массовой оценке». Налоги - персональные, оценка - массовая! Причем при кабинетном методе это не оценка как таковая, а только мнение оценщика о возможной стоимости на основе архивных документов без обязательной ежегодной инвентаризации. Только поэтому мы не имеем достаточного количества денег в бюджетах (местный налог) на сохранение и реорганизацию всего комплекса ЖКХ, объектов социального и культурного назначения страны. А это сотни миллионов тенге или больше ежегодно!

Состояние современного законодательства РК

Стоимость в обмене - рыночная стоимость. Расшифровка этого термина в МСО, МСФО, НСФО, НСБУ ещё как-то соответствовала ст. 2 п.10 Закона РК «Об оценочной деятельности в РК», т.к. рыночная стоимость определялась как наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции. Увы, в ст. 2 п. 13 ЗОД (версия от 19.03.2010 г.) термин «наиболее вероятная цена» заменен на более непонятный термин - «расчетная денежная сумма», и то хрупкое соответствие опять нарушено. Термин «расчетная денежная сумма» более относится к расчетной справедливой стоимости, чем к вероятной и только прогнозируемой рыночной цене в конкретной сделке.

Текущая (справедливая) стоимость - это стоимость в использовании. В законодательстве Республики Казахстан нет расшифровки этого термина и глоссария терминов, согласованных в русской транскрипции с терминами МСО и МСФО, несмотря на то, что работа по переходу на МСФО и МСО в Республике Казахстан ведется не один год.

Только в Государственном стандарте РК «Система оценки имущества Республики Казахстан. Принципы оценки» СТ РК 1126-2002 в п. 9 пп. 9.1 указано: «Рыночная стоимость» не является синонимом термина объективная (справедливая) стоимость, в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета.

Справедливая стоимость (НСФО № 2) - сумма, на которую может быть обменен актив, по которому может быть погашено обязательство … при совершении операции между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию, независимыми сторонами».

Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе себестоимости учитывает только те затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Это правильно, но только в отношении рыночной стоимости в использовании.

Недвижимость имеет одновременно и рыночную стоимостью в обмене, меньшую или большую, чем справедливая стоимость, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного собственника, себестоимость недвижимости может совпадать с теми вложениями по их созданию, а может от них и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, то собственник должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты на его производство, иначе сделка не будет выгодной. Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продажи. При определенных обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, ниже или даже выше неё.

Другими словами, приведенное выше бухгалтерское понятие справедливой стоимости подразумевает сделку, но которая может состояться и при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия рыночной стоимости.

Термин «справедливая стоимость» также используется в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия рыночной стоимости. Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке рыночной стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина рыночная стоимость, а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.

Следовательно, на основании вышесказанного можно утверждать, что:

- если «справедливая стоимость» - это стоимость в использовании, а значит, не для продажи, то это согласуется с понятием «налогооблагаемая стоимость».

Налогооблагаемая стоимость - это полная стоимость воспроизводства (ПСВ) точной копии объекта в текущих (рыночных) ценах за минусом фактического значения физического износа, с учетом строительной готовности (строящегося или демонтированного) объекта оценки на дату оценки.

Другими словами, налогооблагаемая стоимость - это остаточная восстановительная стоимость (ОВС) зданий и сооружений в текущих (рыночных) ценах. Данная стоимость должна отражаться в финансовой отчетности физических и юридических лиц как стоимость ценности имущества, принадлежащая субъекту права на праве личной или частной собственности.

Только с текущей (справедливой) стоимости должны взиматься налоги на недвижимое имущество!

Причем не от даты ввода объекта в эксплуатацию или регистрации прав собственности, как завершенного строительством, а ежегодно, согласно степени строительной готовности, а значит, уже имеющего справедливую стоимость или ценность для собственника.

В совместном приказе Министерства юстиции РК № 172 от 21.11.2002 г. есть ссылка: цель оценки - налогообложение, вид определяемой стоимости - справедливая (первоначальная) стоимость и ссылка в скобках на (НСФО № 2).

Но в НСФО № 2 нет термина «первоначальная стоимость»!

Текущая стоимость (приказ МЮ РК № 173 от 21.11.2002 г.) - это стоимостная оценка объектов недвижимого имущества, установленная на основе применения методов определения рыночной или иной стоимости объектов на определенную дату и соответствующая действующим ценам на данном рынке.

Расплывчатая формулировка, тем не менее означающая, что стоимость определяется в «действующих ценах» - значит, в рыночных. Следовательно, это не стоимость готового объекта недвижимости для продажи в рыночных ценах, а, видимо, стоимость в рыночных ценах материалов и работ по созданию этого объекта недвижимости.

Следовательно, согласно действующему законодательству в области оценки имущества можно утверждать, что текущая - это справедливая и налогооблагаемая стоимость.

Выводы

1. В сравнительной таблице ещё более четко просматриваются характеристики, различия и особенности этих фундаментальных понятий смешанной формы экономики.

2. Сам объект недвижимости в его натуральном или физическом виде может продать только владелец (владельцы) права личной собственности на него. Другими словами, только физическое лицо или группа лиц, за чьи личные средства был создан этот объект недвижимости.

3. Право частной собственности на объект собственности (недвижимость) можно купить-продать и по рыночной (договорной) цене, но его ценность или текущая (справедливая и налогооблагаемая) стоимость для государства никак не меняется из-за очередной «договорной цены» на него между старым и новым частными собственниками. Следовательно, текущая или налогооблагаемая стоимость должна отражаться в финансовой отчетности только как справедливая. Другими словами, купить право частной собственности на объект недвижимости можно и за $100, но налог на недвижимость новый собственник обязан платить с $1 000 000 (справедливая стоимость создания недвижимости в текущих ценах).

4. Увы, в современном законодательстве создана парадоксальная ситуация, когда рыночную цену купли-продажи в НСФО и в приказах КРС МЮ РК назвали «первоначальной», или «стоимостью реализации», и её отражают в финансовой отчетности как текущую (балансовую). Из-за этого в балансах предприятий многомиллионные объекты недвижимости имеют смехотворные суммы и просто уничтожаются или распродаются за бесценок. Это не единственный парадокс термина «частная собственность» и эффекта «триады правомочий собственника» относительно объектов недвижимости.

5. Теперь читателю, возможно, более понятна та ситуация, когда частные собственники по много раз перепродают многомиллионную общенародную недвижимость за гроши и между перепродажами вольно распоряжаются (торгуют) элементами зданий и строений как своими личными. Частная - это ещё не личная собственность, и эта тема мной раскрыта в предыдущих статьях. Тем не менее только из-за этого мнимые «банкротства» и перепродажа общенародной недвижимости и земельных участков превратились в доходный и криминальный бизнес. Это с одной стороны.

С другой стороны, основой конфликтов и недопонимание между заказчиком и оценщиком становится отождествление заказчиком рыночной стоимости в использовании и рыночной стоимости в обмене. Как правило, рассуждения сводятся к следующей схеме: «Я вложил в объект 5 миллионов тенге, значит, он столько и стоит», или «Объект приносит мне 5 миллионов в месяц, значит, стоит он, как минимум, 3 или 4 миллиона».

Такие рассуждения могут быть верны или недалеки от истины, но с одной оговоркой: речь идет о рыночной стоимости в использовании, т.е. справедливой для собственника. Это с одной стороны.

С другой стороны, в какую собственность вложены деньги, или чья собственность приносит личный доход? Частная (приватизированное или акционированное право пользования) или личная - (право распоряжения-владения) самой недвижимостью, созданной на личные средства? Данный вопрос ещё ждет своего законодательного решения.

Вопрос не праздный, как считают многие, т.к. продавать своё личное или часть от нашего - общего и присваивать в личную собственность деньги от продажи, разные экономические, правовые и социальные категории законного и экономически обоснованного обмена правами собственности на недвижимость.

Возможно, данные выводы найдут свое отражение в законодательстве, т.к. государство обязано гарантировать только неприкосновенность права личной собственности граждан на недвижимость и компенсировать ущерб данной недвижимости в объеме её текущей ценности согласно ежегодно корректируемой справедливой стоимости, с которой гражданин обязан платить налог государству!

Без личной собственности на недвижимость и частной на земельные участки (часть национального богатства), т.е. без той сферы бытия, в которой человек свободен от диктата государства, невозможно создание института граждан государства (гражданского общества) и тем более институтов оценки недвижимости и прав собственности граждан на неё, института оценки частной собственности на общенародную недвижимость - основу государственного сектора экономики, института оценки личной собственности на недвижимость - основу негосударственного сектора экономики.