Проблемы изъятия (Вячеслав Салий, судья суда г. Астаны)

24.07.2012

Проблемы изъятия

Вячеслав Салий,

судья суда г. Астаны

Бурное строительство в Астане помимо финансовых проблем, обманутых дольщиков и других зачастую тесно переплетающихся в единый клубок вопросов порождают в судебной и правоприменительной практике проблемы при изъятии земельных участков для государственных нужд, как правило, связанных со строительством новых объектов.

На компенсацию изымаемой недвижимости государством выделены миллиарды тенге бюджетных средств. Из материалов СМИ мы узнаем о злоупотреблениях в ходе изъятия, спекуляции землей со стороны «предприимчивых» лиц, скупивших, в свое время, землю по бросовым ценам и требующих теперь в разы большей компенсации.

Вопрос справедливой компенсации при изъятии государством земли и недвижимости, а значит, ее оценки, является не только юридическим и экономическим, но и вопросом доверия к власти, проверкой нашего молодого государства соблюдения принципа незыблемости права частной собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 26 Конституции Казахстана принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения.

Споров о необходимости отчуждения путем принудительного изъятия при этом, как правило, не бывает, стороны оспаривают только размер компенсации.

При разрешении дел о принудительном отчуждении (выкупе) земельных участков для государственных нужд судам необходимо иметь в виду, что законодательство по процедуре и порядку оценки изымаемой недвижимости регулируется, кроме общих норм Земельного кодекса, законами «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», нормативным постановлением Верховного Суда РК от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд», приказом Министра юстиции РК от 7 декабря 2007 года № 329 «Об утверждении Методики оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд», Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке, утвержденных совместным приказом Министра юстиции от 21 ноября 2002 г. № 172 и Министра финансов РК от 2 декабря 2002 года № 598, Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки, утвержденных приказом Министра юстиции РК от 23 ноября 2002 года № 179, Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов), утвержденных совместным приказом Министра юстиции от 21 ноября 2002 года № 173, Министра финансов от 2 декабря 2002 года № 600, Министра индустрии и торговли от 26 ноября 2002 года № 96 и Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 года № 90.

Следует также обратить внимание, что главой 6 Закона «О государственном имуществе» от 1 марта 2011 года в редакции от 16 февраля 2012 года более детально урегулированы рассматриваемые правоотношения, но применять их необходимо с учетом времени введения в действие.

Согласно ст. 88 ЗК принудительное отчуждение участка для государственных нужд, предоставленного в землепользование, если предоставленное право не выкуплено у государства землепользователем, осуществляется без выкупа права землепользования, если право землепользования им выкуплено, в соответствии с настоящим кодексом и Законом «О государственном имуществе» землепользователю возмещаются убытки в полном объеме, по его желанию может быть предоставлен другой земельный участок.

Ст.ст. 67 и 208 Закона «О государственном имуществе» установлены особенности оценки изымаемого имущества, при проведении которой установлению подлежит рыночная стоимость данного имущества без учета ее изменения в результате принятия постановления Правительства или местного исполнительного органа о начале принудительного отчуждения, также в соответствии со стандартом оценки, утверждаемым уполномоченным органом в области оценочной деятельности (вышеперечисленными приказами Министерства юстиции, согласованными с другими министерствами и ведомствами).

Стоимость земельного участка (без учета убытков), приобретенного собственником у государства, определяется в размере суммы, уплаченной государству, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 67. При неполной оплате суммы за земельный участок (без учета убытков), проданный государством в рассрочку, и изъятии его при принудительном отчуждении для государственных нужд его цена определяется в размере выплаченной государству суммы.

Стоимость земельного участка, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства (кроме полевых наделов), на котором находится индивидуальный жилой дом, определяется в размере стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества в размере, не превышающем их рыночной стоимости.

Стоимость же отчуждаемого земельного участка, перешедшего к собственнику по гражданско-правовой сделке или по решению суда, определяется в размере стоимости, указанной в гражданско-правовом договоре или в решении суда, но не превышающей рыночной стоимости. В случае, если в гражданско-правовом договоре цена за земельный участок не указана, стоимость земельного участка определяется по его кадастровой (оценочной) стоимости.

При этом остались открытыми вопросы определения стоимости земельного участка, приобретенного по решению суда, где также не указана цена, кроме того, не указана возможность определения цены земли для ведения садоводства (огородничества) по его кадастровой (оценочной) стоимости.

Поэтому указанное противоречие и возникший вопрос следует устранить путем внесения соответствующего изменения и дополнения в нормативное постановление.

Стоимость недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, определяется в размере, не превышающем его рыночной стоимости, которая определяется независимым оценщиком в соответствии со ст. 208 Закона «О государственном имуществе» на момент получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления о предстоящем принудительном отчуждении.

Размер возмещения определяется в соответствии с пп. 4 и 5 ст. 9 ГК РК, исходя из стоимости имущества и убытков в полном объеме, в результате принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд и (или) вызванных досрочным прекращением исполнения собственником или негосударственным землепользователем обязательств перед третьими лицами. Размер возмещения иным лицам, права которых в отношении принудительно отчуждаемого для государственных нужд земельного участка будут прекращены или ограничены, определяется, исходя из убытков, которые возникнут у них в результате такого принудительного отчуждения.

Взамен земельного участка, изымаемого при принудительном отчуждении для государственных нужд, может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом стоимости предоставляемого земельного участка или права на него в стоимость отчуждаемого земельного участка или права на него по кадастровой (оценочной) стоимости.

Согласно ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» оценка не может проводиться оценщиком, если: в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора; оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица - заказчика либо оценщик - физическое лицо - является близким родственником или свойственником с заказчиком - физическим лицом; оценщик - юридическое лицо, в котором руководитель либо уполномоченное им лицо состоит в близких родственных или свойственных связях с заказчиком - физическим лицом и (или) руководителем либо уполномоченным им лицом юридического лица. Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может выражаться в процентном отношении к определяемой стоимости объекта оценки и устанавливается по соглашению сторон до выполнения работ.

Об этом же говорится в п. 12 нормативного постановления, кроме того, при исследовании отчетов, письменных консультаций специалистов и других документов, связанных с оценочной деятельностью, судам следует проверять их на соответствие положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка (права землепользования), домостроения, других объектов недвижимости, а также другого имущества, подлежащего оценке. Размер денежной компенсации за принудительно отчуждаемый земельный участок не может определяться, исходя из его нормативной либо кадастровой цены, поскольку они не отражают рыночной стоимости земельного участка.

В части неправомерности применения кадастровой цены, п. 12 нормативного постановления с момента вступления закона «О государственном имуществе» в силу стал ему противоречить в некоторых случаях, которые судам следует учитывать.

Документы, связанные с оценочной деятельностью, не имеют заранее установленной силы, и подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами по делу. Если в предоставленных сторонами оценочных документах имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за принудительно отчуждаемое имущество, то судом может быть привлечен специалист в области оценочной деятельности для дачи письменных консультаций либо для изготовления письменного отчета об оценке. Если же разногласия о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости имеют место из-за неясности использованного строительного материала исследуемого объекта, то суду следует назначить судебную экспертизу.

Судам также необходимо учитывать, что оценщик должен иметь соответствующую лицензию на осуществление оценочной деятельности и вправе самостоятельно применять методы оценки в соответствии с требованием законодательства. В судебных актах должны быть указаны доводы, по которым суды принимают оценочный документ в качестве доказательства или отвергают его.

Анализ акта оценки требует определенных специальных знаний, однако в п. 12 параграфа 1 Методики даны несколько случаев возможности проверки правильности расчета оценки, по которым суды могут сами или путем привлечения специалиста-оценщика оперативно перепроверить правильность методики, а соответственно, и оценки.

При применении метода сравнительной оценки (его еще называют аналоговый) описана возможность проверки путем нахождения коэффициента вариации.

Стоимость одной сотки оцениваемого земельного участка находим как среднее арифметическое приведенных стоимостей всех аналогов.

Проверка точности расчетов производится путем нахождения коэффициента вариации полученных трех приведенных стоимостей аналогов. При коэффициенте вариации более 33 процентов аналоги подобраны некачественно.

Согласно п. 34 параграфа 7 Методики получение обоснованной рыночной стоимости объекта оценки эксперт проводит путем взвешивания результатов, полученных в ходе проведенных расчетов. При этом коэффициент вариации (относительное отклонение результатов расчета по каждой методике) не должен превышать 20 процентов. Если выше, необходимо произвести повторную оценку, используя более точную информацию, либо обосновать невозможность использования метода, который дает наибольшее отклонение от среднего взвешенного результата.

В абсолютном большинстве случаев суды критически относились к актам оценки, приложенным к исковым заявлениям акимата.

Материалы дел показывают, что при предъявлении исков об изъятии земли с находящимися на ней строениями и насаждениями акимат Астаны в лице различных ГУ в ходе досудебного урегулирования и при подаче иска в суд предлагает компенсацию, определенную по оценке ГКП «Городская недвижимость», находящегося на праве хозяйственного ведения ГУ «Управление жилья г. Астаны», собственностью имущества и учредителем которого он является. ГКП имеет соответствующую лицензию на занятие оценочной деятельностью.

Отмеченные обстоятельства вызывают сомнения в такой оценке, оформленной в виде отчета оценщика, с точки зрения объективности и соответствия требованиям достоверности.

При этом приводятся следующие доводы: она не отображает рыночной стоимости изымаемого земельного участка, проведена до возбуждения судом гражданского дела по заказу истца и аффилированным лицом, оценщики не предупреждались об уголовной ответственности, ее результаты носят предварительный характер и предназначались для досудебного разрешения вопроса о размере денежной компенсации за выкупаемый земельный участок.

В соответствии с рекомендациями Верховного Суда судам следует привлечь специалиста в области оценочной деятельности для дачи письменных консультаций либо для изготовления письменного отчета об оценке. Проведение экспертизы вместо проведения оценки лицензированным специалистом также, в случаях сомнений в достоверности и объективности экспертизы, влечет необходимость проведения апелляционной инстанцией повторной экспертизы, а не оценки.

Назначение и проведение экспертизы в таких случаях не является обязательным, кроме того, занимает гораздо больше времени.

Думается, есть необходимость более детального и на более высоком, чем приказы министерства юстиции нормативно-правового регулирования процедуры и порядка оценки подлежащего изъятию для государственных нужд земли и находящейся на ней недвижимости, уровне рассмотрения, например, на уровне постановления Правительства Республики Казахстан.

Хотелось бы, конечно, услышать мнение практикующих юристов, а также мнение специалистов-оценщиков по возникшим проблемам.