Какие налоговые обязательства возникают при продаже земельного участка ТОО? (Е. Кубиев, 21 января 2014 г.)

Е. Кубиев, МВА, САР

Профессиональный бухгалтер РК,

Профессиональный бухгалтер РФ

член ПОБ «Палаты профессиональных бухгалтеров РК»

директор ТОО «Almer Int.Pro.»

КАКИЕ НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВОЗНИКАЮТ ПРИ ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ТОО?

На балансе ТОО имеются 2 (два) земельных участка (2 акта). Хотим продать земельные участки, какие возникают налоговые обязательства: а) при продаже ТОО, б) при продаже просто земельных участков. Какой вариант более выгоден при налогообложении? Директор данного ТОО еще зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, может перевести земельные участки на баланс ИП? Какие налоговые обязательства тогда возникнут у ИП и у ТОО?

НДС при реализации земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 249 Налогового кодекса РК передача права владения и (или) пользования, и (или) распоряжения земельным участком, и (или) аренда земельного участка, в том числе субаренда, освобождаются от НДС.

Не освобождаются от НДС:

1) плата за передачу земельного участка для парковки или хранения автомобилей, а также иных транспортных средств;

2) передача права владения и (или) пользования, и (или) распоряжения земельным участком, занятым жилым зданием (частью жилого здания), используемым для предоставления гостиничных услуг, зданием (частью здания), не относящимся (не относящегося) к жилому зданию, а также аренда такого земельного участка, в том числе субаренда.

К сожалению, вы в вопросе не указали цель назначения земельных участков.

КПН при реализации земельного участка в ТОО.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 87 Налогового кодекса земельные участки относятся к активам, не подлежащим амортизации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 87 Налогового кодекса при реализации активов, не подлежащих амортизации, может образоваться доход от прироста стоимости, который согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 85 Налогового кодекса включаются в совокупный годовой доход налогоплательщика при исчислении КПН.

Согласно пункту 3 статьи 87 Налогового кодекса при реализации активов прирост определяется по каждому активу как положительная разница между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью.

В соответствии с пунктом 1-1 статьи 137 Налогового кодекса убытки от реализации амортизации активов, указанных в подпункте 1, 2 и 3 пункта 2 статьи 87 Налогового кодекса, компенсируются за счет дохода от прироста стоимости, полученного при реализации не подлежащих амортизации активов, указанных в подпункте 1, 2 и 3 пункта 2 статьи 87 Налогового кодекса.

Если данные убытки не могут быть компенсированы в периоде, в котором они имели место, то они могут переноситься на последующие десять лет включительно и компенсироваться за счет доходов от прироста стоимости, полученных при реализации не подлежащих амортизации активов, указанных в подпункте 1, 2 и 3 пункта 2 статьи 87 Налогового кодекса.

ИПН при реализации земельного участка в ИП.

К сожалению, вы не указали, какой налоговый режим применяет индивидуальный предприниматель.

Если индивидуальный предприниматель производит налогообложение в общеустановленном порядке, то налогообложение реализации земельных участков аналогично обложению КПН при реализации земельных участков ТОО.

А если же индивидуальный предприниматель применяет специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, то в соответствии с подпунктом 2 - 4 пункта 1 статьи 180-1 Налогового кодекса при реализации земельных участков индивидуальным предпринимателем, применяющим специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, возникает доход от прироста стоимости.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 180 Налогового кодекса данный доход от прироста стоимости относится к имущественному доходу физического лица, подлежащему налогообложению. В соответствии с подпунктом 1 статьи 177 Налогового кодекса имущественный доход является доходом физического лица, не облагаемым у источника выплаты.

Как указано в пункте 2 статьи 180-1 Налогового кодекса доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпункте 1 - 7 пункта 1 настоящей статьи, является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения, если иное не установлено пунктом 3 - 7 настоящей статьи.

Следует учесть, что согласно пункту 5 статьи 180-1 Налогового кодекса в случае реализации физическим лицом, а также индивидуальным предпринимателем, применяющим специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, имущества, указанного в подпункте 1 - 7 пункта 1 настоящей статьи, которое ранее было включено в объект налогообложения в соответствии с пунктом 4 статьи 427 Налогового кодекса в виде безвозмездно полученного имущества или по которому ранее был определен доход в виде безвозмездно полученного имущества в соответствии со статьей 96 Налогового кодекса, доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и стоимостью безвозмездно полученного имущества, включенной ранее в доход.

Хочу отметить, что при безвозмездной передаче земельных участков ИП, который в то же время является работником ТОО, которое передает участки, то в соответствии с подпунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса возникает доход работника в натуральной форме в качестве стоимости имущества, полученного от работодателя на безвозмездной основе.

Если же земельные участки передаются по стоимости ниже стоимости приобретения, то отрицательная разница между стоимостью товаров, работ, услуг, реализованных работнику, и ценой приобретения или себестоимостью этих товаров, работ, услуг, при реализации товаров, работ, услуг работнику согласно подпункту 1 статьи 165 Налогового кодекса признается доходом работника в виде материальной выгоды.

Согласно пункту 2 статьи 163 Налогового кодекса доходы работника в натуральной форме и виде материальной выгоды являются доходами работника, облагаемыми ИПН у источника выплаты.

Согласно пункту 2 статьи 357 Налогового кодекса для юридических лиц объектом обложения социальным налогом являются расходы работодателя, выплачиваемые работникам-резидентам в виде доходов, определенных пунктом 2 статьи 163 Налогового кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона РК «О пенсионном обеспечении в РК» обязательные пенсионные взносы, подлежащие уплате в единый накопительный пенсионный фонд, устанавливаются в размере 10% от ежемесячного дохода работника, принимаемого для исчисления пенсионных взносов в порядке, определяемом Правительством РК. При этом ежемесячный доход, принимаемый для исчисления обязательных пенсионных взносов, не должен превышать 75-кратный МРП, установленный на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете.

Согласно подпунктом 4 статьи 1 Закона РК «Об обязательном социальном страховании» объект исчисления социальных отчислений - это расходы работодателя, выплачиваемые работнику в виде доходов за выполненные работы, оказанные услуги. В соответствии со второй частью пункта 4 Правил исчисления и перечисления социальных отчислений, утвержденных постановлением Правительства РК, к расходам юридических лиц относятся доходы, выплачиваемые работнику в денежной или натуральной форме, включая доход, полученный в виде материальных, социальных благ или иной материальной выгоды.

При этом согласно части второй пункта 2 статьи 15 Закона «Об обязательном социальном страховании» ежемесячный доход принимается для исчисления социальных отчислений в размере, не превышающем десятикратного размера минимальной заработной платы, установленной законом о республиканском бюджете.

Таким образом, при безвозмездной передаче земельных участков работнику либо при продаже директору по цене ниже стоимости приобретения, то возникающий доход в виде материальной выгоды и доход в натуральной форме будет обложен ИПН, ОПВ, социальным налогом и обязательными социальными отчислениями.

Хочу заметить, что при передаче ТОО на баланс ИП земельных участков возникнут вышеуказанные доходы, так как индивидуальный предприниматель также является работником ТОО. К тому же в соответствии с Законом «О трансфертном ценообразовании» так как директор ТОО и само ТОО являются взаимосвязанными сторонами, возможно применение данного законодательства при расчете доходов ТОО в целях доначисления недополученных ТОО доходов. И на данные доходы может быть доначислен КПН вместе с пеней и штрафными санкциями.

Под продажей ТОО я понимаю продажи доли участия в ТОО.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 250 Налогового кодекса реализация доли участия относится к финансовым операциям, освобождаемым НДС.

При этом у самого ТОО не возникает никаких операций по начислению НДС и КПН. Такие обязательства могут возникнуть у учредителя ТОО.

Если учредителем ТОО является физическое лицо, то в соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 180-1 Налогового кодекса при реализации доли участия у физического лица может возникнуть доход от прироста стоимости, включаемый в имущественный доход физического лица, не облагаемый ИПН у источника выплаты. То есть физическое лицо самостоятельно определяет доход, с которого будет производиться уплата ИПН.

Как указано в пункте 8 статьи 180-1 Налогового кодекса доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпункте 8 пункта 1 настоящей статьи, является:

1) положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и ценой (стоимостью) его приобретения - в случае наличия цены (стоимости) приобретения. При этом при реализации ценных бумаг, приобретенных физическим лицом по опциону, стоимость приобретения определяется в размере цены исполнения опциона и премии опциона;

2) цена (стоимость) реализации имущества - в случае отсутствия цены (стоимости) приобретения имущества.

Хочу отметить, что в соответствии с земельным кодексом переоформление прав на земельные участки может быть достаточно долгосрочным до 2-3 месяцев.

Следовательно, самый оптимальный способ это продажа земельных участков с ТОО, так как при реализации доли участия в ТОО будут проданы не только земельные участки, но и все другие активы и обязательства ТОО.