Нужно ли регистрировать договор аренды на недвижимое имущество сроком на 1 год с ежегодной пролонгацией? (Г. Дорошева, 19 марта 2014 г.)

Г. Дорошева, аудитор РК, директор Аудиторской компании «DSAudit»,

член правления ПАО «Коллегия аудиторов»

НУЖНО ЛИ РЕГИСТРИРОВАТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО СРОКОМ НА 1 ГОД С ЕЖЕГОДНОЙ ПРОЛОНГАЦИЕЙ?

ТОО предоставляет в аренду недвижимое имущество (производственное здание) сроком на 1 год. Ежегодно договор продлевается на год. Нужно ли в этом случае регистрировать договор аренды в ЦОН?

В соответствии с требованиями Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее Закон) государственная регистрация договора аренды недвижимости необходима в том случае, если такой договор заключен на срок не менее года. В отношении продления действия договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее года, законодательство не содержит каких-либо прямых норм о необходимости государственной регистрации таких договоров, в том числе, в зависимости от продолжительности срока их продления. При этом, продление договора может осуществляться 2-мя способами: путем изменения его условий (путем заключения сторонами дополнительного соглашения) или путем возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. В этой связи следует отметить, что при 1-м способе продления договора, учитывая требования Закона, регистрация необходима, если срок пролонгации договора (то есть, срок продления) составляет год и более. Поскольку в этом случае, фактически начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Если же срок пролонгации установлен менее года, то необходимость в государственной регистрации договора отпадает.

При автоматической пролонгации действующего договора, то есть, в случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку при подобном продлении срок действия договора (с учетом его пролонгации) признается неопределенным, а не заключенным на срок не менее года, то по формальным основаниям такой договор не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, из вышесказанного следует, что договор аренды подлежит государственной регистрации лишь в случае его пролонгации путем заключения дополнительного соглашения на срок год и более.