Об ипотеке недвижимого имущества (Ибраева М.Б., юрист)

20.03.2014

Об ипотеке недвижимого имущества

Ибраева М.Б., юрист

Ипотечное кредитование является одним из самых важных аспектов жизнедеятельности и социального уровня населения Республики Казахстан. Моё видение в данной сфере и предложение:

1. Адекватно и правдиво оценивая возможность приобретения собственного жилья путем ипотечного кредитования гражданами РК очень низкая, порой даже не представляется возможным в силу отсутствия денежных средств для обязательного первоначального взноса по утвержденным ставкам банков второго уровня, что составляет от 10 до 30 % от стоимости приобретаемого жилья.

2. Приобретение недвижимого имущества, как многим известно, среди населения по программе «Доступное жилье» путем накопления соответствующей суммы за определенный период времени в АО «Жилстройсбербанк Казахстана».

Ипотека недвижимого имущества является объемной темой для рассмотрения, поэтому вкратце я обратила внимание на немаловажные моменты в этой области.

 Первый вопрос. Большим плюсом для граждан РК и большой возможностью при оформлении ипотеки послужило бы отмена обязательно первоначального взноса по ставкам от 10% до 30% от общей стоимости приобретаемого жилья. Однако данную реформу предлагаю применить только для отдельных категорий граждан, которые бы соответствовали следующим критериям:

- При наличии уровня дохода (заработной платы) не менее 200 000 (Двести тысяч) тенге и выше. (При кредитной калькуляции - это позволяет приобрести жилье второго уровня и соблюсти действительно реальный прожиточный минимум, при котором снижается риск не платежеспособности гражданина, что в последствие, образует долг последнего перед банком и государством).

- Возрастной критерий - достижение 25-летнего возраста. (Данный возрастной критерий в отличие от достижения совершеннолетия, позволяет действительно адекватно расценить и подтвердить доход заемщика).

- Применимая номинальная ставка не более 14%, эффективная ставка не более 18 % при максимальном сроке кредитования, с наличием также штрафных санкций по досрочному погашению не мене года для получения дополнительной прибыли Банком, которая заключена в высоких процентах.

- Обязательное подтверждение дохода (заработной платы), путем предоставления соответствующих документов из уполномоченных организаций, в том числе при наличии дополнительного дохода заемщика, путем предоставления соответственно подтверждающих документов.

Гарантии со стороны Банка - это переход прав требования на приобретённое недвижимое имущество кредитуемым лицом, как в судебном, так и досудебном порядке, с учетом переплаты по ипотеке кредитуемым лицом по высоким ставкам, переходит в пользу залогодержателя на основании ст. 18 ЗРК «Об ипотеке недвижимого имущества».

Второй вариант. Получение банковского займа в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» по низкой процентной ставке от 3,5% до 8,1%. На первый взгляд, выгодное предложение, при этом возникают определенные трудности в плане установленных Банком критериев. Во-первых, минимальный срок обязательно накопления 3 года и 6 месяцев, а максимальный 15 лет. Во-вторых, при таком сроке Заемщик, должен накопить не менее 50% от общей стоимости приобретаемого недвижимого имущества или продлить срок накопления до 15 лет, в то время как эти же 15 лет, Заемщик, к примеру мог бы погашать ипотечный кредит. Соответственно материальный уровень большинства не позволяет достичь определенных накоплений, так как в этот период расходы на арендованное жилье и прожиточный минимум на иные потребности не менее низкие. Поэтому второй вариант приобретения недвижимого имущества (квартиры) откладывается в долгий ящик.

На основании вышеизложенного, я считаю, что введение подобной реформы в Закон Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества», а именно о допущении оформления ипотечного кредитования, без внесения обязательного для банков первоначального взноса был бы большим шансом для определенной группы граждан, подпадающих под определенные критерии. Гарантии государства в этом плане остаются прежними, без каких-либо изменений. Однако кредитные риски по кредитованию необратимы, каким бы совершенным не было законодательство РК в данной области, так как человеческий фактор различен в силу определенных форс-мажорных обстоятельств.

Исходя из названия темы в части, что это даст стране? Я бы ответила - благосостояние нашего народа, так как это повысило бы социальный уровень населения, если бы у большинства из нас, была бы возможность обрести свой ДОМ!!!