Индивидуальное жилищное строительство - эффективный метод к устойчивому развитию экономики (Нурумов А.М., бакалавр землеустройства и кадастра)

07.04.2014

Индивидуальное жилищное строительство - эффективный метод к устойчивому развитию экономики

Нурумов А.М.,

бакалавр землеустройства и кадастра

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Устойчивое развитие экономики связано с эффективным управлением земельными ресурсами и как один из показателей эффективности управления обеспечение жильем населения государства.

В Республике Казахстан (далее - РК) действует ряд государственных программ по обеспечению жильем (арендное жилье, доступное жилье и др.), а также наряду с указанными программами в решении вопроса обеспечения населения жильем является индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС).

В соответствии с п. 2 ст. 50 Земельного Кодекса Республики Казахстан (далее - ЗК РК) земельные участки, за исключением включенных в перечень земельных участков, предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с пунктом 1 статьи 48 ЗК РК, предоставляются гражданам РК бесплатно в частную собственность в следующих размерах:

1) для ведения личного подсобного хозяйства (включая приусадебный и полевой наделы) в сельской местности - 0,25 гектара на неорошаемых и 0,15 гектара на орошаемых землях;

2) для индивидуального жилищного строительства - 0,10 гектара;

3) для садоводства, а также дачного строительства - 0,12 гектара.

В свою очередь предоставление земельных участков производится по мере подготовки площадок для отвода либо при наличии свободных территорий, используемых для ИЖС.

Однако, в связи с отсутствием генеральных планов, планов детальной планировки и как причина отсутствие финансирование для подготовки площадок для отвода, первичного предоставления прав на земельные участки не производится. В следствие чего, очередь в РК на земельные участки под ИЖС достигла 1,3 млн. человек*.

Вместе с тем, по предоставленным земельным участкам также имеются ряд проблем, требующих своего решения, а именно имеются земельные участки, которые не используются. Основной причиной по которым строительство ИЖС не ведется, является отсутствие инфраструктуры (дороги, электроэнергии, водоснабжения и др.). В связи с чем, собственники продают предоставленные земельные участки.

В следствие того, что новые земельные участки не предоставляются из-за отсутствия подготовленных площадок для отвода, уже предоставленные участки продаются по завышенной цене. Таким образом, стоимость строительства индивидуального жилого дома возрастает.

Тем не менее, спрос на земельные участки под ИЖС как один из вариантов решения вопроса обеспечения жильем имеется.

В связи с высокой ценой подготовленных земельных участков под строительство ИЖС, а также ограниченным их количеством, индивидуальное жилищное строительство развивается медленным темпом, а также не реализует нынешний спрос на жилье.

Рассматривая зарубежный опыт касательно строительства ИЖС, в частности США, можно проследить следующее. Национальная политика Америки XVII-XIX в.в. заключалась в том, чтобы как можно больше продавать новые земли центральной и западной части страны. Этому способствовал ряд законов об общественных землях (первая половина XIX в.). Согласно законодательству земли следовало продавать значительными владениями (не менее 640 акров), по цене немногим более 1 доллара за акр. Хотя это и создавало возможности для обогащения перекупщиков, которые затем дробили участки для продажи мелким владельцам. Часть земель была передана штатам. Они, в свою очередь, продавали ее, и за этот счет осуществляли социальные программы по развитию образования, дорог, здравоохранения.

Таким образом, эффективным способом в решении сложившейся ситуации, было бы использование зарубежного опыта с учетом местных условий, а именно продажа земельных участков под ИЖС государством, минуя посредников, что не предусмотрено действующим земельным законодательством. Что требует внесение в действующее земельное законодательство ряд поправок, а именно законодательно закрепит право за местными исполнительными органами продажи земельных участков под ИЖС.

Вместе с тем, внести изменения в законодательство затрагивающие, земельные правоотношения, бюджетное законодательство, т.е. законодательно закрепить, направлять денежные средства, полученные от продажи земельных участков под ИЖС непосредственно для обеспечения территории инфраструктурой. Утвердить определенную специфику бюджета соответствующей административно территориальной единицы, где четко и однозначно прописано на реализацию каких целей необходимо направлять данные средства.

Однако остается немаловажный вопрос - спекуляция с земельными участками, т.е. земельный участок, приобретенный у государств,а может быть перепродан другому лицу, возможно по завышенной цене. Таким образом, у местных исполнительных органов будет заинтересованность в предпочтении одних лиц к другим, оформление земельных участков на фиктивных лиц с их последующей реализацией.

Во избежание образования данных схем эффективной мерой послужит заключение договоров купли-продажи земельных участков с особыми условиями, а именно запретить отчуждать земельный участок, приобретенный у государства другому лицу до его освоения. Таким образом, собственник, приобретая земельный участок будет осведомлен, что он не имеет право его продавать другому лицу, не введя в эксплуатацию жилой дом, что будет стимулом к освоению земельного участка. Исключительным случаем является универсальное правопреемство.

Вместе с тем возникает аспект касательно того, оставлять ли право за гражданами РК на безвозмездное получение земельного участка. Система земельных правоотношений, касающихся ИЖС, показывает свою не способность в настоящее время реализации потребности в земельных участках под ИЖС. В связи с чем, указанные изменения в действующее законодательство продиктованы условиями настоящего времени и будут актуальны. Тем не менее, право на безвозмездное предоставление земельных участков под ИЖС необходимо все же оставить. Данное право закрепить за остро нуждающимся в жилье: молодые семьи, работники бюджетных организаций, ветераны, многодетные семьи и т.д.

Необходимость внесения указанных выше изменений обусловлена и проводимыми в настоящее время мероприятиями в отношении не используемых земельных участков.

В соответствии со ст. 92 ЗК РК в случаях, если земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, не используется в соответствующих целях в течение двух лет, то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию у собственника и землепользователя в порядке, предусмотренном статьей 94 ЗК РК.

В соответствии со ст. 94 ЗК РК в случае принудительного изъятия земельного участка, предоставленного на безвозмездной основе, у собственника по решению суда по основаниям, указанным в статье 92 настоящего Кодекса, данный земельный участок зачисляется в специальный земельный фонд для дальнейшего перераспределения без возмещения стоимости собственнику земельного участка. При этом у такого собственника (при условии, что изъятый земельный участок был предоставлен на основании подпункта 2) пункта 3 статьи 9 настоящего Кодекса) сохраняется право повторного получения земельного участка на безвозмездной основе для этих же целей.

Таким образом, проводимая работа по мониторингу земель и последующая исковая работа по изъятию неиспользуемых земель приведет к тому, что земельный участок изъятый у не использующего собственника будет предоставлен другому лицу, а ряд указанных выше проблем так и останется не решенным. Данный мониторинг земель к решению основной задачи - стимулированию к строительству ИЖС, не приведет, а земельные участки перейдут с нерешенными проблемами от одного собственника к другому и в последующем данные земельные участки также останутся не освоенными.

Также одним из обоснования необходимости внесения указанных выше изменений служит следующее. В условиях нынешнего времени бюджет не может обеспечить средствами для охвата всей территории, где необходимо строительство инфраструктуры, а выделяемые средства на строительство инфраструктурой не обеспечивают нынешний спрос. Продажа земельных участков обеспечила бы средствами на строительство инфраструктуры, т.е. система земельных правоотношений будет менее зависимой от внешних факторов и в большей степени самостоятельной.

Реализация на практике указанных изменений требует глубокого исследования факторов каждого региона, подготовки проектной документации, определения цены продажи права на земельный участок, определения стадийности реализации и много другого. Однако, указанные изменения положительно повлияют на динамику развития ИЖС, обеспечат реализацию социальных задач, будут стимулировать развитие частного предпринимательства, что связано со спросом на строительные материалы, обеспечат рабочими местами, что также связано со спросом на работы по строительству инфраструктуры, положительно отразится и на банковской сфере в связи со спросом на кредитование для целей строительства жилых домов.

Список использованной литературы:

1. Земельный Кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442;

2. М.А. Гендельман «Землеустроительное проектирование», под. Ред. Алматы «Эвлю», 1999;

3. Бюджетный Кодекс Республики Казахстан от 4 декабря 2008 года № 95-IV.

*по информации в интервью первого вице-министра регионального развития РК Каирбека Ускенбаева