Концепция к проекту закона Республики Казахстан «О нежилом фонде в Республике Казахстан» (Досмаганова А.Д., юрист)

04.05.2014

Концепция к проекту закона Республики Казахстан
«О нежилом фонде в Республике Казахстан»

Досмаганова А.Д., юрист

Учитывая Правила организации законопроектной работы в уполномоченных органах Республики Казахстан, утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2003 года № 840, центральным положением Концепции к любому законопроекту, по моему мнению, является пункт 2 «Обоснование необходимости разработки законопроекта».

В связи с указанным, пункт 2 Концепции к проекту Закона РК «О нежилом фонде в Республике Казахстан» вкратце видится мною в следующем виде.

«2. Обоснование необходимости разработки законопроекта

В Казахстане в последние годы происходит динамичное формирование рынка нежилой недвижимости и все большее число граждан и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость - гарантия стабильности, социальной защиты, уверенности в будущем. Значимость недвижимого имущества для всего общества никто не отнимет и не оспорит. С развитием рынка недвижимости оборот нежилых помещений в качестве предмета гражданско-правовых сделок приобрел свою актуальность. Нежилые помещения используются юридическими и физическими лицами для удовлетворения различных потребностей - в качестве вспомогательных, основных, офисных, торговых, административных, складских, производственных помещений и т.д. Их роль в экономической жизни общества велика и сделки с ними занимают особую нишу в системе гражданско-правовых сделок. Строительство нежилой недвижимости находит свое масштабное отражение в градостроительной деятельности Казахстана. Механизм перевода жилых помещений в нежилые становится менее востребованным и необходимым, поскольку торговые, офисные, производственные здания становятся объектами самостоятельной проектной документации, отличной от строительства, к примеру, многоквартирных домов. Потребности бизнеса реализуются в настоящее время в полной мере, перевод жилых помещений в нежилые подвергается спаду по шкале сравнений исключительно в силу отсутствия надобностей.

Увеличение объема сделок с нежилыми помещениями в хозяйственной жизни нашей страны, постоянно растущий спрос на них при одновременном наличии пробелов в законодательном регулировании общественных отношений в данной области, требуют проведения всестороннего изучения вопросов правового режима нежилых помещений, правового регулирования их оборота и выработки обоснованных рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства.

Здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель прямо определяет объектами договора жилые помещения, но упускает из вида регулирование оборота нежилых помещений.

В условиях реформирования экономики Казахстана нельзя не оценить роль рынка недвижимости, в котором абсолютно обоснованно объекты нежилого фонда составляют львиную долю.

В национальном законодательстве в вопросах регулирования режима нежилого фонда, в целом, и нежилых помещений, в частности, существует огромная правовая яма. На законодательном уровне установлено только понятие нежилого помещения (и только через призму жилищного законодательства), и нужно учитывать, что данный вид нежилого помещения - это только помещения в многоквартирных жилых домах. При этом, части жилого дома (жилого здания), являющихся общим имуществом, будь то тамбур, чердак, подвал к нежилым помещениям не относятся. Таким образом, в законодательстве определен только один из видов нежилых помещений - помещения, находящиеся в индивидуальной (раздельной собственности граждан или юридических лиц).

Фрагментарное упоминание о признаках, видах, правилах оборота с нежилыми помещениями отражаются необоснованно на уровне подзаконных нормативных правовых актах.

Нормативное определение недвижимого имущества приводится в статье 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - Кодекс), однако только через призму указания двух основополагающих признаков и выделения отдельных его видов, что является недостаточным с учетом прогрессирующего развития отношений собственности и приводит к систематическому выявлению пробелов и противоречий субъектами общественных отношений.

Одна из ключевых проблем заключается в том, что гражданское законодательство в целом, и Кодекс, в частности, детально не регламентирует правовой режим нежилых помещений. Положения Кодекса применимы к отношениям по обороту нежилых помещений в малой степени - общие нормы о недвижимом имуществе, государственная регистрация прав на недвижимость, аренда, купля-продажа зданий, сооружений. В частности, статья 117 Кодекса в качестве недвижимого имущества называет только здания и сооружения, а внутрисоставляющие зданий и сооружений - помещения, - не всегда по нормам указанной статьи признаются самостоятельными объектами недвижимости.

Так, нежилые помещения признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости только при соблюдении двух условий: 1) находятся в составе объекта кондоминиума; 2) находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

При этом, собственность на недвижимое имущество, в том числе на нежилые помещения только может возникать в форме кондоминиума (пункт 6 статьи 209 Кодекса).

Усматривается непрактичность положений статьи 117 Кодекса.

Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» называет нежилые помещения вторичными объектами, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права) наравне с первичными объектами недвижимости - зданиями и сооружениями. Легальное понятие нежилого помещения содержится в статье 2 Закона «О жилищных отношениях». Так, нежилое помещение - отдельное помещение, используемое для иных, чем постоянное проживание, целей (магазин, кафе, мастерская, контора и тому подобное), за исключением частей жилого дома (жилого здания), являющихся общим имуществом. Как видно, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на самостоятельные помещения, расположенные в жилых многоквартирных домах.

Отмечаем, что как самостоятельный объект недвижимости, в Законе РК «О жилищных отношениях» нежилое помещение упоминается только в вопросах перевода жилого помещения в нежилое.

В виду законодательного закрепления видов жилых помещений необходимо определить виды нежилых помещений, которые находят свое реальное проявление в повседневной жизни общества.

Устанавливая материальные нормы права, в соответствии с которыми разрабатываются акты специального характера, Кодекс не учитывает сложившиеся реалии экономической жизни общества и оборота нежилой недвижимости. Кодекс не содержит положения, которые регламентировали бы отдельные сделки с нежилыми помещениями, основы регистрации прав на нежилые помещения, соотношение общего - здания, и частного - помещения.

Так, судебные органы разрешают отдельные споры оборота, режима нежилых помещений исключительно применяя аналогию Закона - Закона РК «О жилищных отношениях» - что в корне является неверным, либо в вопросах соотношения режимов нежилого помещения в здании и доли в праве общей собственности рассматривают - как главную вещь и ее принадлежность, в проблемах соотношения здания и помещения в нем - применяются нормы Кодекса о составной вещи.

Практики, применяя аналогию закона, аналогию права ставят под угрозу дальнейшую защиту своих прав и интересов. Судебные органы не однозначны в своих решениях, тем самым не наблюдается единства в разрешении споров, схожих в предмете отношений.

Разнообразие и противоречивость судебной практики, положений, регламентирующих право собственности на нежилые помещения, отсутствие правового поля для регулирования отношений собственности на нежилые помещения, множество пробелов законодательстве - указанное позволяется видеть здание как симбиоз. Существует ли здание самостоятельно, если все помещения внутри него зарегистрированы и обособлены за разными или одним лицом. Законодательный пробел приводит к регистрации двух и более субъективных прав в отношении одной недвижимости - на здание и на помещение. Если все помещения зарегистрированы за одним лицом, он имеет право на регистрацию право на все здание за собой. Или все собственники помещений могут зарегистрировать право общей долевой или совместной собственности.

Правоприменитель исходит из того, что нежилое помещение - часть здания и предполагает возможность применения норм по регулированию режима здания и делает вывод о полном или частичном совпадении правовых режимов целого и его части.

Центральным моментом не урегулирован вопрос о праве собственности на долю в здании, в котором находится помещение.

В настоящее время возникает вполне разумный вопрос - как можно применять положения жилищного законодательства к отношениям в нежилой сфере. Назначение жилого помещения прямо противоположно целям использования и назначению нежилого помещения, применение аналогии закона необоснованно.

Режим нежилых помещений, их оборотоспособность, режим общего имущества в кондоминиумах нежилого фонда, а также режим нежилых помещений в зданиях нежилой постройки, вопросы государственного учета и кадастра объектов нежилого фонда требуют детальной правовой регламентации с целью установления единообразной практики применения законодательства и исключения коллизий, пробелов, противоречий.

При этом отмечаем, что Кодекс в статье 209 отсылает к специальному отраслевому законодательству, которое устанавливает виды кондоминиумов. Законодательно пределен только один вид кондоминиума. Предлагаемый Законопроект «О нежилом фонде Республики Казахстан» поможет нормативно урегулировать сложившиеся и возможные на практике общественные отношения.

Динамика отношений собственности требует основательной модернизации системы законодательства в сфере недвижимости. Основными проблемами определения правового режима частей нежилых зданий и нежилых помещений в нем, является, прежде всего, отсутствие специальных правил оборота данных объектов, а также их архитектурное многообразие.

Проведенный анализ позволяет говорить, что нет единства по вопросу соответствия нежилых частей зданий - нежилых помещений перечисленным в ГК РК признакам недвижимости. В рамках законодательного реформирования следовало бы пересмотреть содержание статьи 117 Кодекса, конкретизировав не только перечень, но и квалификационные критерии отнесения того или иного имущества к недвижимому.

Нежилое помещение предлагается рассматривать как внутренне-составляющая, изолированная, самостоятельная, индивидуально-определенная часть здания, сооружения (в том числе встроенно-пристроенный объект в жилых домах), предназначенная для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санаторных, коммунально-бытовых, административных и других (кроме проживания) коммерческих и некоммерческих целей, отвечающая соответствующим техническим, строительным и противопожарным нормам, права на которую подлежат обязательной государственной регистрации. При этом, отдельным понятием необходимо закрепить нежилые помещения вспомогательного назначения, общее имущество собственников.

В зависимости от сочетания двух признаков: а) характера здания, в котором расположено нежилое помещение; б) функционального назначения нежилого помещения, предлагается выделить четыре вида нежилых помещений:

1) нежилые помещения основного назначения, расположенные в жилых зданиях;

2) нежилые помещения основного назначения, расположенные в нежилых зданиях или сооружениях;

3) нежилые помещения вспомогательного назначения, расположенные в жилых зданиях;

4) нежилые помещения вспомогательного назначения, расположенные в нежилых зданиях или сооружениях.

Это деление имеет немаловажное практическое значение, так как правовой режим нежилых помещений имеет существенные различия в зависимости от того, является ли оно вспомогательным или основным по своему функциональному назначению.

Нежилые помещения вспомогательного характера, в отличие от помещений основного назначения, не могут рассматриваться как самостоятельный объект недвижимого имущества и сами по себе, изолированно от здания в целом, не могут служить предметом гражданско-правовых сделок. Далее указанную классификацию возможно детализировать на подвиды в зависимости от целей использования, вида собственности, первичного или вторичного архитектурного решения и т.д.

Предлагается рассматривать режим общей долевой собственности в здании, которое является объектом кондоминиума, не только через призму прав владения, пользования, распоряжения, но также и обязанности управления.

Поскольку режим общего имущества в зданиях со множественностью собственников специфичен и отличается от «классического» режима общей долевой собственности, регламентированного главой 11 Кодекса, все нормы данной главы не могут быть в полной мере спроецированы на отношения, складывающиеся в объекте кондоминиума.

Учитывая особенности права общей собственности в имущественных комплексах, предлагается вывести и выделить общую долевую собственность на общее имущество в имущественных комплексах из общих положений о праве общей собственности.

В законодательстве отсутствуют четкие критерии полагать и относить нежилые помещения к общему имуществу. Нет единства в определении правового статуса подвальных и иных подобных нежилых помещений, вспомогательных помещений в многоквартирных домах.

Необходимо дифференцировать объекты, права на которые подлежат государственной регистрации, относящиеся к нежилому фонду, внести ясность в вопросы правового регулирования необходимости государственной регистрации прав на основании договора аренды нежилых помещений в отдельных случаях. Предлагается в соответствии с идеей Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» закрепить обязательную государственную регистрацию права аренды, как вещного права на нежилые помещения на год и больше. Аренда рассматривается как сдача в наем имущества, государство в данном случае должно учитывать оборот помещений нежилого фонда. Необходимо четко определить, что аренда здания отлична от аренды помещения в данном здании.

Предлагается в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» закрепить норму нижеследующего содержания.

«Статья …Объекты нежилого фонда, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации

Государственной регистрации подлежат права на:

1) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части;

2) нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных в установленном порядке к жилищному фонду;

3) нежилые помещения в нежилых зданиях, являющиеся объектами раздельной (индивидуальной) собственности.».

Вопросы перехода прав на прилегающий земельный участок, государственной регистрации сделок аренды на срок не более одного года регламентированы только для зданий и сооружений.

Вышеуказанные некоторые законодательные пробелы приводят к торможению экономических процессов и отрицательно влияют на благосостоянии страны.».