Может ли физическое лицо купить землю и в дальнейшем сдать ее в аренду ТОО? (А. Дорохова, 28 июля 2014 г.)

А. Дорохова, профессиональный бухгалтер РК,

CAP, ДипИФР

МОЖЕТ ЛИ ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО КУПИТЬ ЗЕМЛЮ И В ДАЛЬНЕЙШЕМ СДАТЬ ЕЕ В АРЕНДУ ТОО?

Какие налоговые обязательства возникают у физического лица, покупающего землю? Может ли в дальнейшем это физическое лицо сдать землю в аренду ТОО?

Нормативная база. В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством РК, если иное не предусмотрено земельным, экологическим, лесным, водным законодательством РК, законодательством РК о недрах, о растительном и животном мире, особо охраняемых природных территориях.

Положения Гражданского кодекса. В соответствии со статьей 7 Общей части Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены им, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из сделок, хотя и не предусмотренных им, но не противоречащих законодательству.

В соответствии со статьей 8 Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им гражданскими правами, в том числе правом на их защиту.

В соответствии со статьями 115, 116 Кодекса объектами гражданских прав могут быть имущественные и личные неимущественные блага и права, которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Право собственности. Согласно Земельному кодексу земельные участки могут находиться в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным кодексом. Субъектами права частной собственности на земельные участки на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным кодексом, являются граждане и негосударственные юридические лица. При этом под гражданами понимаются граждане РК, иностранцы и лица без гражданства.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему земельным участком.

Право собственности на земельный участок возникает путем:

1) предоставления права собственности;

2) передачи права собственности;

3) перехода права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Право собственности на земельный участок возникает на основе:

1) актов государственных органов;

2) гражданско-правовых сделок;

3) иных оснований, предусмотренных законодательством РК.

Собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено Земельным кодексом и иными законодательными актами РК.

Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами РК.

Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок без изменения его целевого назначения во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).

Выводы. Таким образом, физическое лицо вправе купить земельный участок и впоследствии сдать его во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком (договора аренды).

Согласно Земельному кодексу земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездном временном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии с налоговым законодательством РК.

Земельный налог. В соответствии со статьей 373 Налогового кодекса плательщиками земельного налога являются физические лица, имеющие объекты обложения: на праве собственности; на праве постоянного землепользования; на праве первичного безвозмездного временного землепользования.

В соответствии со статьей 391 Налогового кодекса, если иное не установлено настоящей статьей, исчисление земельного налога, подлежащего уплате физическими лицами (за исключением лиц, указанных в части второй настоящего пункта), производится налоговыми органами не позднее 1 августа текущего года исходя из соответствующих ставок налога и налоговой базы.

В случае передачи в течение налогового периода прав на объекты налогообложения сумма налога исчисляется за фактический период владения земельным участком.

Сумма налога, подлежащая уплате за фактический период владения земельным участком лицом, передающим данные права, должна быть внесена в бюджет до или в момент государственной регистрации прав. При этом первоначальным плательщиком исчисляется сумма налога с 1 января текущего года до начала месяца, в котором он передает земельный участок. Последующим плательщиком исчисляется сумма налога за период с начала месяца, в котором у него возникло право на земельный участок.

При государственной регистрации прав на земельный участок годовая сумма налога может быть внесена в бюджет одной из сторон (по согласованию). В последующем суммы налога, уплаченные при государственной регистрации прав на земельный участок, вторично не уплачиваются.

Физические лица уплачивают в бюджет земельный налог, исчисленный налоговыми органами, не позднее 1 октября текущего года.

При возникновении налогового обязательства после 1 октября текущего года уплата суммы налога производится не позднее 30 рабочих дней после государственной регистрации права собственности на объект налогообложения.

В соответствии со статьей 393 Налогового кодекса физические лица не представляют в налоговые органы налоговую отчетность по земельному налогу, если иное не установлено пунктом 1 настоящей статьи и настоящим пунктом.

Более детальная информация по земельному налогу изложена в статьях 372-393 Налогового кодекса.

Комментарии. Статьей 65 Земельного кодекса установлены обязанности собственников земельных участков и землепользователей по использованию земельных участков.

Собственники земельных участков и землепользователи обязаны:

1) использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании - в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования);

2) применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиационной и экологической обстановки в результате осуществляемой ими хозяйственной и иной деятельности;

3) осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные статьей 140 настоящего Кодекса;

4) своевременно вносить земельный налог, плату за пользование земельными участками и другие предусмотренные законодательством РК и договором платежи;

5) соблюдать порядок пользования животным миром, лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану объектов историко-культурного наследия и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству РК;

6) при осуществлении хозяйственной и иной деятельности на земельном участке соблюдать строительные, экологические, санитарно-гигиенические и иные специальные требования (нормы, правила, нормативы);

7) своевременно представлять в государственные органы установленные земельным законодательством РК сведения о состоянии и использовании земель;

8) не нарушать прав других собственников и землепользователей;

9) не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв, а также снятия плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи его другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;

10) обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом;

11) сообщать местным исполнительным органам о выявленных отходах производства и потребления, не являющихся их собственностью;

12) обеспечивать доступ к земельным участкам для проведения агрохимического обследования почв, осуществляемого в порядке, установленном Правительством РК.

Временные землепользователи могут иметь и другие обязанности, предусмотренные договорами о временном землепользовании.

Собственники земельных участков и землепользователи участка исполняют все обязанности, обременяющие земельный участок (его использование по назначению, предоставление сервитутов, уплата налогов и иных обязательных платежей и другое), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Целевое назначение и режим использования земельного участка, сервитута и другие условия использования, установленные на основании нормативных правовых актов, не могут быть самостоятельно изменены собственником земельного участка или землепользователем.