По какой стоимости учитывать земельный участок с учетом фактических расходов или по оценочной стоимости? (И. Иванова, 20 октября 2014 г.)

И. Иванова, Сертифицированный бухгалтер-практик, САР

ПО КАКОЙ СТОИМОСТИ УЧИТЫВАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С УЧЕТОМ ФАКТИЧЕСКИХ РАСХОДОВ ИЛИ ПО ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ?

В 2011 году АО было приобретено у частного лица помещение с земельным участком. Для того чтобы выделить землю из общей стоимости АО воспользовалось услугами независимых оценщиков, в отчете которых рыночная стоимость земельного участка составила 39 162 863 тенге, но в 2013 году при выводе из ИЖС под стоматологическую клинику АО оплатило в казну 15 103 580 тенге согласно договора с Управлением земельных отношений. На сегодняшний день по данным АО стоимость составляет 54 266 443, но снова воспользовавшись услугами оценщиков, оказалось, что рыночная стоимость составляет 41 583 000. Как правильно поставить в учете стоимость данного земельного участка?

Положения МСФО. Согласно МСФО (IAS) 16 ОС при их принятии к учету отражаются в учете по себестоимости.

Себестоимость объекта ОС определяется в соответствии с применяемые компанией Стандартов.

Нормативная база. Согласно пункту 2, 3 статьи 11 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется регистрирующими органами по местонахождению объекта недвижимого имущества с учетом идентификационных и других характеристик недвижимого имущества, необходимых для ведения правового кадастра.

Все записи в правовом кадастре ведутся на каждый объект недвижимости и приравненные к ним объекты. Объекты недвижимости идентифицируются кадастровым номером.

В Правовой кадастр вносится ряд необходимых сведений, которые следует отражать и в документах, представляемых на государственную регистрацию, т.е. в договоре о доверительном управлении недвижимым имуществом и сопутствующих ему документах. Такими сведениями являются, помимо прочих, описание объекта недвижимости, поэтому в тексте документа, представляемого на регистрацию, должно содержаться краткое описание объекта недвижимости:

1. Вид объекта недвижимости:

- земельный участок;

- здание или сооружение;

- прочие составляющие здания или сооружения (жилое либо нежилое помещение). В тексте представленного на регистрацию документа должны быть указаны соответствующие номера объекта недвижимого имущества.

3. Площадь объекта.

4. Назначение объекта.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На баланс ставится отдельно земля и отдельно здание.

Поэтому при покупке здания с земельным участком необходимо, чтобы в документе стоимость здания и земли были прописаны отдельно.

Если в документах стоимость здания и земельного участка отражена одной суммой, то при признании объектов в учете необходимо провести данное разделение.

Для того чтобы определить стоимость каждого из компонентов покупки в отдельности, необходимо провести независимую оценку земельного участка и здания, таким образом, если бы они были предназначены для быстрой продажи. В этом случае за основу берется рыночная стоимость объектов недвижимости.

Согласно пункту 32 МСФО 16 справедливая стоимость земельных участков и зданий, как правило, определяется на основе рыночных данных путем оценки, которая обычно выполняется профессиональными оценщиками. Справедливая стоимость объектов основных средств обычно соответствует их рыночной стоимости, определяемой путем экономической оценки. Согласно пункту 15 МСФО 16 объекты ОС при первоначальном признании отражаются в учете по себестоимости.

Рекомендации автора. Результаты независимой оценки земли и здания в сумме могут не совпадать с общей стоимостью покупки. Поэтому для исчисления первоначальной стоимости земли и здания по отдельности предлагается рассчитать первоначальную стоимость земли и здания, применяя пропорциональный метод.

Например (суммы условные, т.к. в ситуации не определены):

Общая стоимость земли и здания по договору купли-продажи составила 100 000 000 тенге.

В результате проведения независимой оценки стоимость земли составила 39 162 863 тенге, а стоимость здания 80 837 137 тенге.

Находим процентное соотношение между стоимостями земли и здания:

По земле 39162863÷(39162863+80837137) × 100 = 32,64%.

Стоимость земли, исходя из положений договора, составляет

100 000 000 × 32,64% = 32 640 000 тенге.

По зданию 80 837 137÷120 000 000×100 = 67,36%.

Стоимость здания 100 000 000 × 67,36% = 67 360 000 тенге.

Проверка: 32 640 000+67 360 000=100 000 000 тенге.

Рекомендуемая корреспонденция счетов: