Какие возникают налоговые обязательства при продаже жилого помещения с участком земли, находящемся на балансе ТОО, в связи с его ликвидацией? (Ю. Гамалей, 7 ноября 2014 г.)

Ю. Гамалей, менеджер Департамента

консалтинга ТОО «BDO «Казахстанаудит»

КАКИЕ ВОЗНИКАЮТ НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПРИ ПРОДАЖЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С УЧАСТКОМ ЗЕМЛИ, НАХОДЯЩЕМСЯ НА БАЛАНСЕ ТОО, В СВЯЗИ С ЕГО ЛИКВИДАЦИЕЙ?

ТОО, на балансе которого числится жилое помещение с участком земли, учредитель иностранец - нерезидент, директор - местный-резидент, 5 лет сдавало пустографки, никакой финансово-хозяйственной деятельности не было, зарплата не начислялась, отчисления не производились. Решили теперь продать жилое помещение с участком земли и ликвидировать ТОО. Какие налоговые обязательства возникнут, если ТОО продаст его в 2014 году за 200 000 долларов?

В соответствии с пунктом 1 статьи 68 Закона «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» ТОО может быть ликвидировано по решению общего собрания его участников.

Исходя из сути вопроса, сначала ТОО продает числящиеся на балансе активы - жилое помещение и земельный участок, а уже потом ликвидируется по решению единственного учредителя. То есть будет рассматриваться налогообложение юридического лица по операциям, связанным с реализацией имущества, а уже потом налогообложение нерезидента - физического лица.

Принимая во внимание, что жилое здание и земля должны учитываться на балансе как отдельные активы, учитываемые в тенге, а также то, что в соответствии с Гражданским кодексом денежные обязательства на территории РК должны быть выражены в тенге, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами РК, примем для дальнейшей ясности, что затраты на приобретение земельного участка составили 18 000 000 тенге, а на приобретение жилого помещения - 14 000 000 тенге. Реализация этих активов будет осуществлена на общую сумму 37 000 000 тенге (200 000 долларов × 185 тенге/долларов), в том числе 20 000 000 тенге - земельный участок, 17 000 000 - жилое помещение.

В соответствии со статьей 83 Налогового кодекса налогооблагаемый доход определяется как разница между СГД с учетом корректировок, предусмотренных статьей 99 Налогового кодекса, и вычетами, предусмотренными Разделом 4 «Корпоративный подоходный налог» Налогового кодекса.

В соответствии с подпунктами 2 и 10 пункта 1 статьи 85 в СГД включаются, соответственно, доход от прироста стоимости при реализации активов, не подлежащих амортизации, и доход от выбытия ФА.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 87 Налогового кодекса к активам, не подлежащим амортизации, относятся земельные участки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 87 Налогового кодекса прирост стоимости по земле определяется как положительная разница между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью.

В соответствии с пунктом 4 статьи 87 Налогового кодекса первоначальной стоимостью земельного участка является совокупность затрат на приобретение, производство, строительство, а также других затрат, увеличивающих их стоимость, в том числе после их приобретения, в соответствии с МСФО и требованиями законодательства РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности.

Учитывая стоимостные исходные данные, доход от прироста стоимости земельного участка составит 2 000 000 тенге (20 000 000 тенге - 18 000 000 тенге).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 116 Налогового кодекса к ФА относятся ОС, инвестиции в недвижимость, нематериальные и биологические активы, учтенные при поступлении в бухгалтерском учете налогоплательщика в соответствии с МСФО и требованиями законодательства РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности и предназначенные для использования в деятельности, направленной на получение дохода.

Жилое помещение должно учитываться на балансе ТОО как ОС, потому что приобреталось в целях ведения бизнеса и, соответственно, получения дохода.

Принимая по внимание, что ТОО, хотя и не вело никакой предпринимательской деятельности, исчисление амортизационных отчислений по помещению, как ФА, должно было осуществляться. Предположим, что за 5 лет деятельности ТОО амортизационные отчисления составили 1 000 000 тенге. Стоимостный баланс подгруппы, где должно учитываться помещение, на начало налогового периода (2014 года) составлял 13 000 000 тенге (14 000 000 тенге - 1 000 000 тенге).

Доход от выбытия ФА определяется в соответствии со статьей 92 Налогового кодекса.

В соответствии со статьей 92 Налогового кодекса, если стоимость помещения, определенная в соответствии со статьей 119 Налогового кодекса (при реализации - стоимость реализации), превышает стоимостный баланс помещения на начало налогового периода, то величина превышения подлежит включению в СГД.

Таким образом, доход от реализации жилого помещения (ФА) составит 4 000 000 тенге (17 000 000 тенге - 13 000 000 тенге).

Тем самым, после реализации земельного участка и жилого помещения у ТОО возникает налогооблагаемый доход в размере 6 000 000 тенге (по земельному участку 2 000 000 тенге + по жилому помещению 4 000 000 тенге).

В соответствии с пунктом 1 статьи 147 Налогового кодекса налогооблагаемый доход налогоплательщика подлежит обложению налогом по ставке 20%.

Таким образом, обязательства ТОО по уплате КПН составят 1 200 000 тенге (6 000 000 × 20%).

Принимая во внимание, что ТОО не несло никаких расходов, кроме приобретения земельного участка и жилого помещение, и учитывая, что эти приобретения были сделаны за счет вклада в уставный капитал единственного участника - нерезидента, то будет считаться, что его вклад (согласно предложенному выше стоимостному условию) составил 32 000 000 тенге (стоимость земельного участка - 18 000 000 тенге и стоимость жилого помещения - 14 000 000 тенге).

Собственный капитал ТОО после реализации активов и уплаты КПН составил 35 800 000 тенге, из которых 32 000 000 тенге - уставный капитал ТОО (доля единственного участника) и 3 800 000 тенге - нераспределенная прибыль.

Нераспределенная прибыль (чистый доход) в виде дивидендов может быть распределена единственному участнику товарищества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 200-1 Налогового кодекса налогообложению не подлежат дивиденды, за исключением выплачиваемых лицам, зарегистрированным в государстве со льготным налогообложением, включенном в перечень, утвержденный Правительством РК, при одновременном выполнении следующих условий:

- на день начисления дивидендов налогоплательщик владеет долями участия, по которым выплачиваются дивиденды, более 3-х лет;

- юридическое лицо, выплачивающее дивиденды, не является недропользователем в течение периода, за который выплачиваются дивиденды;

- имущество лиц (лица), являющихся (являющегося) недропользователями (недропользователем), в стоимости активов юридического лица, выплачивающего дивиденды, на день выплаты дивидендов составляет не более 50%.

Положения настоящего подпункта применяются к дивидендам, полученным от юридического лица-резидента в виде дохода от распределения имущества при ликвидации юридического лица.