Как отражается реализация земельного участка при реализации квартир в многоквартирном жилом доме? (Г. Дорошева, 23 декабря 2014 г.)

Г. Дорошева, аудитор РК, директор Аудиторской компании «DSAudit»,

член правления ПАО «Коллегия аудиторов»

КАК ОТРАЖАЕТСЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ КВАРТИР В МНОГОКВАРТИРНОМ ЖИЛОМ ДОМЕ?

Застройщиком у частных лиц приобретен земельный участок для целей осуществления жилищного строительства. Участок отражен в составе основных средств застройщика на счете «Основные средства». На участке построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию зарегистрировано право собственности застройщика на квартиры. В дальнейшем производится поэтапная продажа квартир на основании договоров купли-продажи и регистрация права собственности покупателей. Имеет ли застройщик право в составе вычетов учесть расходы на приобретение земельного участка? В какой момент и в каком порядке можно относить стоимость приобретенного участка в состав вычетов? Можно ли включать стоимость земельного участка в себестоимость квартир? Можно ли считать в целях налогообложения, что в данном случае производится реализация земельного участка собственникам квартир в построенном многоквартирном доме? Необходимо ли в данном случае указывать в договоре купли-продажи квартиры (нежилого помещения) с покупателями, что по данному договору осуществляется, в том числе и передача прав на долю земельного участка, и соответственно указывать стоимость данной доли? После сдачи жилого дома в эксплуатацию кондоминиум не создавался, компания-застройщик сама продолжает оказывать услуги по содержанию и эксплуатации дома с выставлением ежемесячных счетов жильцам. Как быть в этом случае? Земельный участок под жилым домом по данным ЦОНа числится и в настоящее время в собственности компании-застройщика. Однако в период строительства бухгалтерией стоимость земельного участка в 2011 года была отнесена на стоимость незавершенного производства, и, в конечном счете, отразилась в себестоимости квартир. Допустимо ли такое?

В соответствии со статьей 62 Земельного кодекса земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.

Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).

Порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных и других норм.

Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок (земельные участки).

Для управления общей собственностью и ее эксплуатации, надлежащего содержания всего дома (здания, строения, сооружения) и придомового земельного участка (земельных участков) участники кондоминиума избирают форму управления объектом кондоминиума в соответствии с законодательством РК.

Реализация права на земельный участок, находящийся в общей собственности участников кондоминиума (общем землепользовании), а также плата за землю осуществляются в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РК.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 31 Закона О жилищных отношениях переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок (земельные участки).

Реализация права на земельный участок, находящийся в общей собственности участников кондоминиума (общем землепользовании), а также плата за землю осуществляются в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РК.

Исходя из вышеизложенных нормативных положений при реализации квартиры в многоквартирном жилом доме, к собственнику квартиры переходит соответствующая доля общего земельного участка, определенная пропорционально площади квартиры к общей площади здания.

В бухгалтерском учете Застройщика при реализации квартиры в ее себестоимость включается соответствующая часть стоимости земельного участка. В налоговом учете в зависимости от применяемых принципов учета квартир и земельного участка, как товар, или как основные средства, предназначенные для продажи, отражаются реализация квартиры и части земельного участка.

В договорах купли-продажи квартир можно включать раздел о продажи соответствующей доли земельного участка как неотъемлемой части общей собственности.

В ЦОНе земельный участок числится за застройщиком, поскольку невозможно передать самому себе, а кто платит налог на землю? Вероятно застройщик, но налог собирается с жильцов.

По мнению автора, ситуация допустимая, поскольку право собственности на доли в земельном участке жильцы оформить не могут.

Кроме того, у жильцов согласно Земельному кодексу право собственности на квартиру означает и право собственности на часть земельного участка, и при продаже квартиры владелец квартиры не продает эту часть земельного участка, это право за новым владельцем передается по умолчанию.

В заключение следует подчеркнуть, что вышеизложенное является мнением автора.