Надо ли делать независимую оценку имущества при покупке имущественного комплекса? (Г. Умрихина, 7 декабря 2021 г.)

Надо ли делать независимую оценку имущества при покупке имущественного комплекса?

(Г. Умрихина, CAP, профессиональный бухгалтер РК, налоговый консультант РК, 7 декабря 2021 г.)

ТОО приобрело земельный участок и здание автомагазина, СТО и склад. Стоимость 180 млн тенге. В договоре сумма указана общая стоимость. Правомерно ли делать независимую оценку на земельный участок и здание по стоимости для расчета налога на имущества?

Согласно принципам МСФО (IAS) 16 «Основные средства» в случае приобретения основных средств (единый комплекс имущества) с указанием их общей стоимости в документе на приобретение, без дифференцирования объектов, ТОО должно применять распределение общей стоимости по разным активам на основе их относительной справедливой рыночной стоимости.

Данный подход с указанием метода распределения общей стоимости по активам должен быть оговорен в Учетной политике ТОО.

Поэтому для правильного учета рекомендуется отделить и поставить на баланс каждый объект недвижимости отдельно. То есть, если в договоре купли-продажи указана общая стоимость приобретенного имущественного комплекса (земля со строениями), тогда необходимо распределить общую стоимость приобретения по разным активам на основе их относительной справедливой рыночной стоимости.

Проведенная независимая оценка может помочь достоверно оценить компоненты приобретения.

С помощью полученных результатов оценки, определяется соотношение цен земли и недвижимости в общей их стоимости, которое в последующем может быть применено к сумме приобретения.

Если в договоре купли-продажи указана стоимость каждого объекта приобретенного имущества (земельного участка со строениями), тогда в учете эти объекты будут признаны по договорной цене.

Проведенная независимая оценка как раз и поможет достоверно оценить компоненты приобретения.

С помощью полученных результатов оценки, определяется соотношение цен земли и недвижимости (строений) в общей их стоимости, которое в последующем может быть применено к сумме приобретения.

Рассмотрим пример для наглядности. Все цифры в примере условные!

Если рыночная (оценочная) стоимость земельного участка в данном районе и данной площади составляет 5 000 000 тенге (условно), стоимость здания – 7 000 000 тенге (условно), стоимость СТО – 3 000 000 тенге (условно) и стоимость склада – 2 000 000 тенге (условно), тогда доля стоимости земли составляет 29,41% (5 000 000 / 17 000 000 × 100%), доля стоимости здания составляет 41,18 % (7 000 000 / 17 000 000 × 100%), доля стоимости СТО составит 17,65% (3 000 000 / 17 000 000 × 100%) и доля стоимости склада составит 11,76% (2 000 000 / 17 000 000 × 100%). 17 000 000 тенге – это общая рыночная стоимость имущественного комплекса = 5 000 000 + 7 000 000 + 3 000 000 + 2 000 000.

Если имущественный комплекс был приобретен за 180 000 000 тенге, тогда его стоимость в бухгалтерском учёте будет отражена следующим образом (согласно условным! расчетам):

земельный участок = 52 938 000 тенге = 180 000 000 × 29,41%,