Некоторые вопросы риэлторской деятельности в Республике Казахстан (С.И. Климкин, к.ю.н., профессор НАО «Университет Нархоз», г.н.с. Института законодательства и правовой информации Республики Казахстан, в.н.с. НИИ частного права Каспийского университета; А.Г. Казбаева, к.ю.н., г.н.с. Института законодательства и правовой информации Республики Казахстан, доцент Кокшетауского университета им. Абая Мырзахметова)

04.04.2024

Некоторые вопросы риэлторской деятельности в Республике Казахстан ^[1]

С.И. Климкин, к.ю.н.,

профессор НАО «Университет Нархоз»,

г.н.с. Института законодательства и правовой информации

 Республики Казахстан, в.н.с. НИИ частного права Каспийского университета;

А.Г. Казбаева, к.ю.н.,

г.н.с. Института законодательства  и правовой информации

 Республики Казахстан,

доцент Кокшетауского университета им. Абая Мырзахметова

Общие положения о праве на жилище

С учетом роста количества возводимых объектов недвижимости в Республике Казахстан и сделок с ними встают вопросы целесообразности законодательного урегулирования деятельности субъектов предпринимательства в сфере риэлторских услуг, в том числе в определении четких границ (пределов) прав и обязанностей участников данной сферы отношений.

«Социальные функции недвижимости и ее ценность во все времена обусловливали особый подход законодателя к регулированию отношений в сфере недвижимого имущества. За годы независимости Казахстана в правовом режиме недвижимого имущества произошли существенные изменения, обусловленные социально-экономическими и другими факторами» ^[2].

Пунктом 2 ст. 6 Конституции Республики Казахстан предусмотрено, в том числе, что субъекты и объекты собственности, объем и пределы осуществления собственниками своих прав, гарантии их защиты определяются законом.

В соответствии со статьей 14 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 г., гражданин может иметь на праве собственности имущество, <…> свободно передвигаться по территории республики и выбирать место жительства; <…> совершать любые не запрещенные законодательными актами сделки и участвовать в обязательствах; <…> иметь другие имущественные и личные неимущественные права.

Согласно части первой п. 1 ст. 188 ГК РК (Общая часть), право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Статьей 194 ГК РК (Общая часть) установлено, что особенности осуществления права собственности и иных вещных прав на жилище регулируются жилищным законодательством.

В свою очередь, пунктом 3 ст. 11 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 г. № 94-І «О жилищных отношениях», отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности на жилище, регулируются также гражданским законодательством Республики Казахстан.

Согласно подпункту 2) ст. 12 Закона РК «О жилищных отношениях», право собственности на жилище или его часть возникает по основанию совершения сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству Республики Казахстан.

Пунктом 1 ст. 18 этого Закона установлено, что собственник жилища, а также недостроенного жилого дома вправе свободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами Республики Казахстан, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В нормативном постановлении Конституционного Совета Республики Казахстан от 21 января 2020 г. № 1 «О проверке конституционности подпункта 8) статьи 107 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» по представлению Алатауского районного суда города Алматы» отмечается, что в условиях рыночной экономики граждане Республики Казахстан в основном самостоятельно реализуют свое право на жилище (путем строительства дома, совершения сделок с квартирой и другими способами), а государство обязуется создавать для этого необходимые условия. Граждане Республики могут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество, в том числе в порядке наследования (пункты 1 и 2 статьи 26 Конституции). Жилищное законодательство не ограничивает количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица (пункт 2 статьи 11 Закона о жилищных отношениях).

Частью второй п. 1 ст. 117 ГК РК (Общая часть) установлено, что квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Таким образом, жилище, принадлежащее лицу (лицам) на праве собственности, в современных условиях является полноценным объектом гражданских прав, и в отношении него распространяются все предусмотренные законодательством правомочия собственника, в том числе право распоряжения, то есть юридически обеспеченная возможность определять юридическую судьбу имущества (часть четвертая п. 2 ст. 188 ГК РК (Общая часть)).

При этом объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1 ст. 116 ГК РК (Общая часть)).

Анализ рекомендованных законодательных актов

Для проведения настоящего анализа рекомендованы следующие законодательные акты Республики Казахстан:

Гражданский кодекс (Общая часть) от 27 декабря 1994 г.,

Гражданский кодекс (Особенная часть) от 1 июля 1999 г.,

Предпринимательский кодекс от 29 октября 2015 г.,

Закон от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях»,

Закон от 7 апреля 2016 г. «О долевом участии в жилищном строительстве»,

Закон от 26 июля 2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Дополнительно нами проведен анализ Законов Республики Казахстан от 16 мая 2014 г. № 202-V «О разрешениях и уведомлениях», от 5 октября 2018 г. № 183-VI «О стандартизации», от 12 ноября 2015 г. № 390-V «О саморегулировании».

Отмечаем, что в указанных законодательных актах термины «риэлтор», «риэлторская деятельность», как и производные от них слова, не используются.

Тем не менее, отдельные положения, связанные с реализацией и защитой права граждан на жилище, в названных законодательных актах присутствуют.

1. Ряд положений ГК РК (Общая часть), а также Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» нами приведен выше.

Добавим, что поскольку риэлторские услуги могут включать в себя отношения по представительству, в соответствии с частью первой п. 1 ст. 163 ГК РК (Общая часть), сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, законодательстве, решении суда либо административном акте, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

При этом, согласно пункту 1 ст. 167 ГК РК (Общая часть), доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному).

2. В отношении ГК РК (Особенная часть) отметим, что поскольку риэлторская услуга, как и риэлторская деятельность, в целом, подразумевают оказание различного рода услуг, включая консультационные, а также совершение ряда фактических и юридических действий, договорные отношения между заказчиком и исполнителем (риэлтором) подпадают под регулирование главой 25 «Купля-продажа», главой 26 «Мена», главой 29 «Имущественный наем (аренда»), главой 30 «Наем жилища», главой 33 «Возмездное оказание услуг», главой 41 «Поручение», главой 42 «Комиссия» ГК РК (Особенная часть).

3. Предпринимательский кодекс Республики Казахстан в подпунктах 4), 5), 6) пункта 2 ст. 80 установил, что задачи государственного регулирования предпринимательства включают стимулирование добросовестного, этичного ведения бизнеса, основанного на деловой репутации предпринимателей, содействие развитию саморегулирования, защиту прав потребителей.

При этом средствами обеспечения исполнения требований, обязательных для исполнения субъектами предпринимательства, являются следующие регуляторные инструменты:

1) разрешительный или уведомительный порядок осуществления субъектами предпринимательства отдельных видов деятельности или действий (операций);

2) государственный контроль и надзор;

3) установление законами Республики Казахстан ответственности субъектов предпринимательства;

4) информационные инструменты;

5) саморегулирование, основанное на обязательном членстве (участии) в саморегулируемой организации (пункт 2 ст. 81 Предпринимательского кодекса РК).

Пунктом 1, частью первой п. 4 ст. 82 Предпринимательского кодекса РК установлено, что в случае если государственные органы планируют ввести новый регуляторный инструмент и (или) требование, ужесточить регулирование в отношении субъектов предпринимательства, государственные органы должны предварительно провести процедуру анализа регуляторного воздействия в порядке, определяемом уполномоченным органом по предпринимательству. Ужесточением регулирования является установление дополнительных обязанностей или иное увеличение нагрузки на субъектов предпринимательства.

Введение нового регуляторного инструмента и (или) требования, ужесточение регулирования в отношении субъектов предпринимательства осуществляются только после одобрения на заседании межведомственной комиссии по вопросам регулирования предпринимательской деятельности.

4. Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по долевому участию в жилищном строительстве многоквартирных жилых домов за счет привлечения денег физических и (или) юридических лиц, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.

С точки зрения предмета настоящего исследования интерес представляют лишь положения Закона, связанные с возникновением у дольщика права собственности на долю в многоквартирном жилом доме.   

В этой связи статья 1 Закона содержит следующие понятия: 

- доля в многоквартирном жилом доме - квартира или нежилое помещение, передаваемое дольщику во исполнение договора о долевом участии в жилищном строительстве, входящее в состав построенного многоквартирного жилого дома (подпункт 6)); 

- участники долевого участия в жилищном строительстве - застройщик, уполномоченная компания, подрядчик (генеральный подрядчик), банк второго уровня, инжиниринговая компания, Единый оператор и дольщик (подпункт 12));

- договор о долевом участии в жилищном строительстве - договор, заключаемый между уполномоченной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома и передать по завершении строительства второй стороне долю в многоквартирном жилом доме, а вторая - произвести оплату и принять долю в многоквартирном жилом доме (подпункт 17));

- дольщик - физическое лицо (за исключением временно пребывающих иностранцев) или юридическое лицо, заключившее договор о долевом участии в жилищном строительстве с целью получения доли в многоквартирном жилом доме (подпункт 19)).

5. Представляются важными следующие положения Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»:

- недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (подпункт 5) ст. 1 Закона);

- государственная регистрация прав на недвижимое имущество - обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами (подпункт 6) ст. 1 Закона);

- вторичный объект недвижимости - жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права) (подпункт 8) ст. 1 Закона);

- правоустанавливающие документы - документы, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество (подпункт 16) ст. 1 Закона);

- заявитель - правообладатель, приобретатель и иные лица, в интересах которых осуществляется государственная регистрация (подпункт 22) ст. 1 Закона);

- уполномоченный представитель заявителя - лицо, которое от имени заявителя подает заявление и осуществляет иные действия, связанные с государственной регистрацией, в силу полномочия, основанного на доверенности, законодательстве, решении суда либо правовом акте (подпункт 23) ст. 1 Закона);

- электронная регистрация - государственная регистрация, осуществляемая на основании электронной копии правоустанавливающего документа, поступающего в регистрирующий орган посредством информационной системы правового кадастра (подпункт 31) ст. 1 Закона).

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество определен статьей 20 Закона.

Здесь же отметим, что в соответствии с частью первой п. 1 ст. 155 ГК РК (Общая часть), сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

6. В Законе Республики Казахстан «О разрешениях и уведомлениях» имеют (или могут иметь) отношение к предмету настоящего исследования следующие положения:

- лицензируемый вид деятельности - вид деятельности (определенное действие (операция, классы страхования), для занятия которым требуется получение лицензии в соответствии с настоящим Законом (подпункт 5) ст. 1 Закона);

- лицензия - разрешение первой категории, выдаваемое лицензиаром физическому или юридическому лицу, а также филиалу иностранного юридического лица, предметом деятельности которого является оказание финансовых услуг, на осуществление лицензируемого вида деятельности либо подвида лицензируемого вида деятельности, связанного с высоким уровнем опасности (подпункт 6) ст. 1 Закона);

- разрешительный порядок - установление обязанности лица до начала осуществления деятельности или действий (операций) иметь в наличии действительное разрешение, предусмотренное настоящим Законом (подпункт 18) ст. 1 Закона);

- анализ регуляторного воздействия разрешительного или уведомительного порядка - аналитическая процедура сопоставления выгод и затрат от вводимого разрешительного или уведомительного порядка, позволяющая оценивать достижение целей государственного регулирования, а также саморегулирования субъектов профессиональной или предпринимательской деятельности в последующем (подпункт 23) ст. 1 Закона).

Подпунктом 2) ст. 4 Закона установлено, что одним из основных принципов государственного регулирования в сфере разрешений и уведомлений является обоснованность и эффективность введения разрешительного или уведомительного порядка.

При этом требование по получению разрешения или направлению уведомления в рамках одного вида деятельности или действия (операции) может быть установлено в зависимости от уровня опасности, связанного с предстоящей деятельностью или действием (операцией) разных субъектов частного предпринимательства (часть вторая п. 4 ст. 6 Закона).

7. Кроме того, в Республике Казахстан принят и действует Закон «О стандартизации», подпунктом 14) ст. 1 которого стандартизация определена как деятельность, направленная на обеспечение безопасности и качества объектов стандартизации и достижение оптимальной степени упорядочения требований к объектам стандартизации посредством установления положений для всеобщего, многократного использования в отношении реально существующих и потенциальных задач.

Целями стандартизации являются, в том числе повышение безопасности и качества продукции, процессов и услуг; предупреждение действий, вводящих в заблуждение потребителей относительно безопасности и качества продукции, процессов и услуг; создание условий для улучшения безопасности и качества жизни населения (подпункты 4), 6), 8) ст. 4 Закона).

Согласно подпункту 1) ст. 5 Закона, стандартизация в Республике Казахстан основывается, в том числе на принципе добровольности: выбора с целью применения документов по стандартизации, если иное не установлено законодательством Республики Казахстан; участия в деятельности в сфере стандартизации всех заинтересованных сторон; выбора из взаимосвязанных стандартов.

Постановлением Правительства Республики Казахстан от 25 декабря 2018 г. № 885 национальным органом по стандартизации определено республиканское государственное предприятие на праве хозяйственного ведения «Казахстанский институт стандартизации и метрологии» Комитета технического регулирования и метрологии Министерства торговли и интеграции Республики Казахстан.

Национальный стандарт

Приказом Председателя Комитета технического регулирования и метрологии Министерства торговли и интеграции Республики Казахстан № 453-од от 21 декабря 2020 г. утвержден и введен в действие Национальный стандарт Республики Казахстан «Услуги риэлтерские на рынке недвижимости. Общие требования» (далее - Стандарт) ^[3].

Стандарт устанавливает требования к риэлторским услугам и состав, а также надлежащее качество оказания риэлторских услуг при операциях с объектами недвижимости и правами на них.

Стандарт предназначен для оценки соответствия деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и их работников требованиям настоящего стандарта.

Стандарт предназначен для регулирования взаимоотношения между риэлторскими компаниями, риэлторами и потребителями риэлторских услуг, а также между риэлторскими компаниями в процессе осуществления работ по совместным сделкам.

Стандарт также может применяться к предоставлению всех услуг, включая тех, которые предоставляются, используя электронные средства и Интернет.

Стандарт содержит, в том числе следующие определения:

риэлторская услуга - возмездная услуга, оказываемая исполнителем заказчикам при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них. Риэлторские услуги могут оказывать юридические лица или индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан и сведения о которых включены в Единый электронный реестр (пункт 2.2);

риэлторская деятельность - деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, на основе соглашения/договора с заказчиками (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет, от его имени и за свой счет, либо от своего имени и за свой счет, от своего имени и за его счет действий, связанных с передачей во временное пользование, изменением, установлением или прекращением их прав на объекты недвижимости (пункт 2.3);

специалист по недвижимости/риэлтор - аттестованный сотрудник агентства недвижимости или аттестованный индивидуальный предприниматель, выполняющий действия по оказанию риэлторских услуг, действующий как индивидуальный предприниматель или в рамках трудовых или гражданско-правовых отношений с работодателем и соответствующий требованиям профессиональной квалификации и настоящему стандарту, сведения о котором включены в ЕЭР (пункт 2.4).

Содержание риэлторской деятельности

Что касается содержания риэлторской деятельности, то в соответствии с пунктом 3.2 Стандарта, риэлторская услуга включает следующие основные работы (услуги):

- определение и рекомендации продажной/арендной стоимости недвижимости с учетом запросов заказчика на момент предложения услуги;

- предоставление информации о наличии объектов на рынке недвижимости согласно заявкам заказчиков;

- выезд специалиста по недвижимости к заказчику-правообладателю, просмотр объекта, качественная фотосъёмка (при необходимости);

- проверка документов, удостоверяющих личность заказчика;

- размещение объектов в интернете на специализированных сайтах;

- исполнитель устанавливает таблички, баннера, билборды и другую наружную рекламную продукцию с надписью «продажа/продается/аренда» только с предварительного разрешения заказчика и в соответствии с законодательством Республики Казахстан;

- организация показов объектов отчуждаемой (сдаваемой в аренду) недвижимости;

- организация и сопровождение сделок с недвижимостью;

- поиск объектов, согласно заявкам заказчиков;

- поиск потенциальных заказчиков для приобретения/снятия в аренду объекта недвижимости;

- предоставление информации по организационным, техническим и иным вопросам, связанным в той или иной степени с рынком недвижимости;

- содействие в формировании пакета правоустанавливающих и иных документов, необходимых для проведения сделки;

- рекомендации по процедуре взаиморасчетов между участниками сделки;

- подготовка процедуры передачи недвижимости между участниками сделки.

В соответствии с пунктом 3.3 Стандарта, для улучшения обслуживания заказчика наряду с услугами заказчику могут оказываться и дополнительные услуги, такие как:

- профессиональное заключение о рыночной стоимости объекта, на основе сравнительного анализа и факторов, влияющих на колебание цены;

- помощь в организации ипотечного займа;

- содействие заказчикам в подборе обслуживающего, технического персонала для обеспечения комфортного проживания в приобретённом объекте недвижимости.

Гарантии риэлторам и потребителям

В части гарантий в отношениях риэлторов и потребителей их услуг Стандартом подробно урегулированы следующие вопросы:

- требования к организации и качеству риэлторской услуги;

- рассмотрение жалоб и претензий заказчиков;

- требования к исполнителям риэлторских услуг;

- требования к порядку оказания риэлторских услуг;

- взаимоотношения между заказчиком и исполнителем;

- требования к договору на оказание риэлторских услуг;

- конфликт интересов и др.

Поскольку риэлторская услуга определена как возмездная услуга, оказываемая исполнителем заказчикам при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них, правоотношения между заказчиком и исполнителем подпадают под регулирование главами 33 «Возмездное оказание услуг», 41 «Поручение», 42 «Комиссия» ГК РК (Особенная часть).

Согласно пункту 1 ст. 683 ГК РК (Особенная часть), по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Пунктом 1 ст. 846 ГК РК (Особенная часть) предусмотрено, что по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. 

В соответствии с пунктом 1 ст. 865 ГК РК (Особенная часть), по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени за счет комитента.

Например, в Астане и Алматы действует следующая схема: если стоимость недвижимости эквивалентна $100 тыс., то вознаграждение риелтора составит $1 000 с покупателя и продавца. Если жильё стоит дороже, то оплата вырастает до 1% для обеих сторон. В регионах подход к оплате агентов разный. Например, в Уральске - 3% с продавца, а покупатель платит символические 20 тыс. тенге. В Актобе - 1% с каждой стороны, но не менее 100 тыс. тенге, в Актау - тоже по 1% и т.д. ^[4].

Более того, считаем возможным применение к таким правоотношениям Закона Республики Казахстан от 4 мая 2010 г. № 274-IV «О защите прав потребителей».

Указанный Закон определяет правовые, экономические и социальные основы защиты прав потребителей, а также меры по обеспечению потребителей безопасными и качественными товарами (работами, услугами).

Согласно подпунктам 6), 8) ст. 1 Закона, под услугой понимается деятельность, направленная на удовлетворение потребностей потребителей, результаты которой не имеют материального выражения, под исполнителем - физическое или юридическое лицо, выполняющее работу или оказывающее услугу по договору.

Статьей 39 Закона определено, что форма и порядок оплаты выполненной работы (оказанной услуги) определяются по соглашению между потребителем и исполнителем, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.

Текущая ситуация в сфере риэлторских услуг в Казахстане

Как следует из сайта ОЮЛиИП «Саморегулируемая Ассоциация Риэлторов Казахстана», САРК была создана 25 октября 2009 г. ^[5].

Поскольку САРК является саморегулируемой организацией ^[6], её деятельность подчиняется требованиям Закона Республики Казахстан от 12 ноября 2015 г. № 390-V «О саморегулировании», пунктом 1 ст. 20 которого установлено, что саморегулируемая организация разрабатывает и утверждает правила и стандарты, обязательные для выполнения всеми ее членами (участниками), направленные на обеспечение следующих целей:

1) определение требований, предъявляемых к членам (участникам);

2) повышение качества и безопасности товаров (работ, услуг), производимых ее членами (участниками);

3) предупреждение действий, вводящих в заблуждение потребителей относительно качества товаров (работ, услуг);

4) повышение конкурентоспособности выпускаемой продукции;

5) применение способов обеспечения имущественной ответственности;

6) защиту интересов членов (участников).

Из опубликованных организацией анонсов следует, что она ведет активную деятельность, в том числе ею был проведен «круглый стол» на тему «Работа агентства недвижимости на падающем рынке» (26 июля 2023 г., г. Алматы), осуществляется аттестация риэлторов (начало 19 сентября 2023 г.) и т.п. мероприятия.

Таким образом, деятельность САРК основана на саморегулировании, что, на наш взгляд, является оптимальным способом обеспечения принципа разумного государственного вмешательства в данную сферу.

При этом членство в такого рода саморегулируемых организациях должно быть добровольным, поскольку в тех случаях, когда законодательством установлено обязательное членство, предусматриваются и соответствующие рычаги воздействия, направленные на исполнение такого требования и стимулирующие к этому.

Так, например, пунктом 1 ст. 78 Закона Республики Казахстан от 5 июля 2018 г. № 176-VI «Об адвокатской деятельности и юридической помощи» установлено, что палатой юридических консультантов признается саморегулируемая, основанная на обязательном членстве организация, созданная в целях регулирования деятельности по оказанию юридической помощи и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований законодательства Республики Казахстан об адвокатской деятельности и юридической помощи, правил и стандартов палаты юридических консультантов, Кодекса профессиональной этики, включенная в реестр палат юридических консультантов, объединяющая на условиях членства не менее двухсот юридических консультантов.

С другой стороны, согласно пункту 1 ст. 58 Кодекса Республики Казахстан от 31 октября 2015 г. № 377-V «Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан»,  представителями по поручению в суде могут быть следующие лица:

1) адвокаты;

2) работники юридических лиц:

по делам этих юридических лиц, а государственных органов - по делам этих государственных органов и их территориальных подразделений;

по делам иных юридических лиц, если такие юридические лица находятся под контролем (прямым или косвенным) одного и того же лица;

3) уполномоченные профессиональных союзов - по делам рабочих, служащих, а также других лиц, защита прав и интересов которых осуществляется этими профессиональными союзами;

4) уполномоченные организаций, которым законом, уставом или положением предоставлено право защищать права и интересы членов этих организаций, а также права и интересы других лиц;

4-1) Уполномоченный по правам человека в Республике Казахстан;

5) один из соучастников по поручению других соучастников;

6) лица, являющиеся членами палаты юридических консультантов в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об адвокатской деятельности и юридической помощи».

Данное положение означает, что членство в палате юридических консультантов является необходимым условием для участия в судебных процессах по гражданским делам в качестве представителя.      

Однако в случае с риэлторами такой рычаг воздействия отсутствует, поскольку их деятельность, сводящаяся, в основном, к оказанию консультационных и иных услуг, не предполагает их непосредственного взаимодействия с государственными (квазигосударственными) органами и организациями.     

На основании изложенного считаем целесообразным в решении данного вопроса руководствоваться статьей 22 Предпринимательского кодекса, согласно которой государством создаются условия для развития саморегулирования в предпринимательской и профессиональной деятельности посредством сокращения сферы государственного регулирования исходя из минимальной необходимости в нем, а также иных мер стимулирования, определенных законодательством Республики Казахстан.

С другой стороны, высказываются мнения и о необходимости принятия в Казахстане специального нормативного правового акта, направленного на регулирование этих отношений. Так, например, И.В. Залимбаева отмечает, что исходя из анализа риэлторской деятельности, можно прийти к таким выводам, что регулирование данной сферы только лишь посредством гражданского законодательства не достаточно. Необходима разработка четкого, полного нормативного правового акта, который будет являться обеспечением единой государственной политики в области регулирования риэлторской деятельности, защиты прав и интересов субъектов риэлторской деятельности и потребителей риэлторских услуг при совершении операций с недвижимым имуществом. Принимая это во внимание, важно отметить, что разработка и принятие нормативно-правового акта не только обезопасит потребителя рынка недвижимости, но и повысит уровень репутации риэлторской компании ^[7].

Депутат Мажилиса Олжас Куспеков в своем депутатском запросе заявил, что риэлторов в Казахстане нужно контролировать. Потому что нередко, по его словам, риэлторы создают для клиентов кабальные условия.

Депутат поднял проблему, с которой стакиваются казахстанцы при попытке продать или купить недвижимость через риэлторов, и в итоге остаются должны риэлторским компаниям за не оказанные или некачественно оказанные услуги.

«Дело в том, что кабальные условия для клиентов, некие «эксклюзивные договоры» лишают хозяев недвижимости права распоряжаться своей собственностью. Более всего казахстанцы страдают от арбитражной оговорки. Это значит, что все конфликты будут решаться только в арбитражном, то есть частном суде. Но в отличие от судей арбитры не несут никакой ответственности, и ничто не останавливает их от сговора, коррупционных нарушений, обмана и мошенничества. Споры, разрешенные в арбитражах, как один все в пользу риэлторских компаний». У государства, по его словам, нет какого-либо инструмента контроля ни над риэлторами, ни над арбитражными судами, а значит отсутствует возможность полноценно обеспечивать защиту прав казахстанцев. 

Депутат предложил:

- установить госрегулирование риэлторской деятельности, ввести ее лицензирование, внедрить обязательное обучение риэлторов и сдачу квалификационных экзаменов;

- разработать один типовой договор для всех риэлторских компаний страны, исключив арбитражную оговорку;

- увеличить требования к арбитрам в части опыта, образования, академических и профессиональных достижений, а также установить над ними системный контроль и требовать регулярный отчет о деятельности в соответствующие органы ^[8].

В свою очередь, вице-министр национальной экономики Тимур Жаксылыков в кулуарах Сената рассказал, что после наплыва россиян осенью 2022 г. большой интерес к аренде жилья сопровождался частным обманом клиентов со стороны риэлторов.

Он отметил, что в Казахстане отсутствует регулирование риэлторской деятельности, и нет никаких требований. Ситуацию, по словам вице-министра, нужно упорядочить. Однако статистики, сколько клиентов стали жертвами недобросовестных риэлторов, нет, так как деятельность эта никак не регулируется.

«Пока это только инициатива, пока даже нет четких контуров законодательства. Мы в самом начале работы. Сейчас работаем с риэлторами, потребителями, пытаемся понять, какие потребности, какие нужды, в каком законодательстве, какой будет дизайн законодательства. Поэтому сейчас говорить что-то определенное пока рано. Самое главное - это четко прописать права и обязанности участников рынка - клиентов, риэлторов. Сейчас это не прописано» ^[9].

Не будучи убежденными в обоснованности такого подхода, мы исходим, во-первых, из того, что сам факт наличия специального нормативного правового акта не является и не может являться гарантией обеспечения безопасности потребителей рынка риэлторских услуг. Иллюзорность такого подхода очевидна.  

Во-вторых, согласно пункту 3 ст. 61 Конституции Республики Казахстан, Парламент вправе издавать законы, которые регулируют важнейшие общественные отношения, устанавливают основополагающие принципы и нормы, касающиеся:

1) правосубъектности физических и юридических лиц, гражданских прав и свобод, обязательств и ответственности физических и юридических лиц;

2) режима собственности и иных вещных прав;

3) основ организации и деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, государственной и воинской службы;

4) налогообложения, установления сборов и других обязательных платежей;

5) республиканского бюджета;

6) вопросов судоустройства и судопроизводства;

7) образования, здравоохранения и социального обеспечения;

8) приватизации предприятий и их имущества;

9) охраны окружающей среды;

10) административно-территориального устройства Республики;

11) обеспечения обороны и безопасности государства.

Все иные отношения регулируются подзаконными актами.

Корреспондируясь с указанными конституционными положениями, подпункт 4) ст. 1 Закона Республики Казахстан от 6 апреля 2016 г. № 480-V «О правовых актах» определяет, что закон - нормативный правовой акт, который регулирует важнейшие общественные отношения, устанавливает основополагающие принципы и нормы, предусмотренные Конституцией Республики Казахстан.

Таким образом, учитывая, что общественные отношения, связанные с  деятельностью риэлторских агентств и риэлторов, сложно отнести к категории важнейших, считаем, что, по крайней мере, на современном этапе развития Республики Казахстан будет являться поспешной постановка вопроса о разработке и принятии специального закона, регулирующего риэлторскую деятельность.

Принятые нормативные правовые акты (Законы от 5 октября 2018 г. № 183-VI «О стандартизации», от 12 ноября 2015 г. № 390-V «О саморегулировании», Национальный стандарт Республики Казахстан «Услуги риэлтерские на рынке недвижимости. Общие требования» и др.) в достаточной степени обеспечивают соблюдение установленных требований к риэлторским услугам, надлежащему качеству их оказания при операциях с объектами недвижимости и правами на них.

Что же касается имеющих место случаев непрофессионализма, нечистоплотности со стороны отдельных риэлторов, как и перекосов в условиях договоров с заказчиками (потребителями) услуг риэлторов в пользу последних, отметим, что наличие мошеннических и иных «серых» и даже «черных» схем не является чем-то особенным, свойственным только этому виду деятельности.