По вопросу об отчуждении иностранными гражданами права собственности на земельный участок (Кожахмет Руслан, Адвокат, партнер АК «International Major Lawyers»)

15.08.2019

По вопросу об отчуждении иностранными гражданами права собственности на земельный участок

Кожахмет Руслан

Адвокат, партнер АК «International Major Lawyers»

Законодательством РК установлен срок в течении, которого иностранные граждане получившие недвижимое имущество в Казахстане обязаны совершить его отчуждение. Законами РК предусмотрено два вида сроков в зависимости от вида недвижимого имущества несоблюдение, которых может привести к сложностям по их отчуждению.

Разберем на реальном примере отдельные аспекты этой темы. Перед этим обращаем внимание, что авторское решение в описываемом случае не является уникальным и не претендует на исключительность. Автор надеется, что данная статья послужит базой для последующего использования практикующими юристами в разрешении схожих случаев, будет полезной широкому кругу читателей и даст импульс для дальнейшего совершенствования законодательства РК.

Отчуждение иностранным гражданином права собственности на долю унаследованного земельного участка

Родные сестры получили в наследство после смерти одного из родителей его половину земельного участка и стали собственниками земельного участка наряду с оставшимся родителем, обладавшим правом собственности на другую половину земельного участка. Позднее одна из сестер вышла из гражданства Казахстана, получив иностранное гражданство страны, не имеющей международных соглашений с Казахстаном по имущественным правам.

Свое имущество иностранка устно подарила родной сестре, гражданке Казахстана, передав ей правоустанавливающие документы на землю, но юридически не оформив это.

Через несколько лет после смерти второго родителя сестра (иностранная гражданка) отказалась от принятия наследства, а ее сестра, гражданка Казахстана, вступила в права и унаследовала половину умершего родителя, получив тем самым 2/3 от земельного участка. Для оформлении сделки дарения у нотариуса по оставшейся 1/3 доли земельного участка у иностранной гражданки в пользу гражданки Казахстана им было отказано. Причина отказа - пропуск трехмесячного срока.

Права иностранцев на недвижимое имущество

Из общего смысла статьи 9 Закона Республики Казахстан «О правовом положении иностранцев», регулирующего право на жилище, иные имущественные и личные неимущественные права, только иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, в жилищных отношениях имеют те же права и несут те же обязанности, что и граждане Республики Казахстан. Они вправе иметь в Республике Казахстан на праве собственности жилище и иное имущество, к которым могут быть отнесены земельные участки. Иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, пользуются своими имущественными и личными неимущественными правами наравне с гражданами Республики Казахстан.

При этом временно пребывающие в Республике Казахстан иностранцы имеют только право пользования имущественными и личными неимущественными правами на основаниях и в порядке, установленными законодательством и международными договорами Республики Казахстан. Применительно к описываемому случаю, международные договора РК и исключения по законодательству РК отсутствуют.

Следует отметить, что в соответствии с первым абзацем ст. 4 ЗРК «О правовом положении иностранцев» постоянно проживающими в Республике Казахстан признаются иностранцы, получившие на то разрешение и документ на право постоянного проживания в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан. Данное разрешение называется вид на жительство. Все остальные иностранцы не имеющие данного вида на жительства являются по статусу временно пребывающими иностранцами.

В частной собственности постоянно проживающих иностранцев согласно пункту 4 статьи 23 Земельного кодекса РК могут находиться только земельные участки под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений).

Виды сроков по отчуждению недвижимого имущества иностранцами

В тех случаях когда в собственности временно пребывающих иностранцев в результате принятия наследства или по иным законным основаниям оказывается недвижимое имущество, то оно согласно законодательству РК, в зависимости от вида подлежит отчуждение в установленные сроки.

Так, по общему правилу, распространяемому на все виды имущества, закрепленному пунктом 1 статья 252 ГК РК, если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение одного года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами. Фраза процитированной нормы «если иные сроки не предусмотрены законодательными актами» отсылает на нормы правовых актов относящимся к тому или иному виду имущества и регулирующие правоотношения складывающиеся по поводу них. Гражданский кодекс РК в указанной ранее статье также предусматривает, что в случае, если имущество не будет отчуждено собственником в указанный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению.

В настоящем исследовании этим имуществом является земельный участок. Регулирующим правовым актом в этой сфере является Земельный кодекс РК.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса РК предусмотрено, что в тех случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок право, которое оно не может иметь в соответствии с нормами, установленными земельным кодексом, указанное право подлежит в течение трех месяцев отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан, или должно быть переоформлено в указанный срок в право на землю, которое в соответствии с земельным кодексом такому субъекту может принадлежать.

В данной норме не указан момент с которого следует исчислять трехмесячный срок по отчуждению и может предполагаться в зависимости от даты наступления одно из двух событий. Первое, когда уже являясь иностранным гражданином лицо получает земельный участок в Казахстане и со дня регистрации права на него, начинается исчисление этого трехмесячного срока для отчуждения. Либо второе, когда гражданин Казахстана имеющий земельный участок в Казахстане, выходит из его гражданства и получает иностранное гражданство, то в этом случае срок исчисляется вероятнее всего со дня получения паспорта иностранного государства, как подтверждающего документа.

Земельный кодекс РК предусматривает, что в случае неисполнения требования, установленного частью первой указанного пункта статьи 66 Земельного кодекса РК, местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения подает иск о возврате земельного участка по его месту нахождения.

Из приведенных норм Гражданского кодекса и Земельного кодекса РК прослеживается разный подход для разрешения случая неисполнения требования об отчуждении имущества в установленные ими сроки. И поскольку Земельный кодекс РК является специальным правовым актом, регулирующим земельные отношения, то согласно пункту 4 статьи 6 данного кодекса подлежат применению его нормы.

Таким образом отчуждение земельного участка иностранным гражданином должно быть совершено в трехмесячный срок со дня регистрации его в органах юстиции либо получения паспорта иностранного государства, под угрозой возврата его в государственную собственность.

Дополним, что трехмесячный срок установлен также для лиц без гражданства, граждан Казахстана, состоящим в браке (супружестве) с иностранцами или лицами без гражданства имеющим земельные участки, расположенные в пограничной зоне и пограничной полосе Государственной границы РК (п. 4 ст. 23 Земельного кодекса РК).

Порядок оформления отчуждения

Отчуждение может быть оформлено в виде договоров дарения, купли-продажи либо путем отказа от права собственности. К сделкам, совершаемым с отчуждением права собственности на земельный участок предъявляется требование о государственной регистрации в органах юстиции. Относительно формы, то исходя из того, что в органы юстиции сдаются заявления сторон, то она является письменной. Необходимость нотариального заверения данной сделки согласно ст. 152 ГК РК и другим правовым актам не имеется. Исключением из описанного может быть получение земельного участка в результате ренты, предусматривающей нотариальное оформление.

Однако практическая польза обращения к нотариусу заключается в возможности избежать не нужных затрат времени на поездку в ЦОН, стояние в очереди при регистрации сделки в органах юстиции, поскольку эту регистрацию через компьютерную программу осуществляет сам нотариус при заключении с его участием этой сделки.

Для самостоятельной регистрации лица подают документы в ЦОНы по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 4 ст. 21 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон (участников) сделки или иных уполномоченных лиц, поданного в регистрирующий орган.

Для государственной регистрации заявитель (уполномоченный представитель заявителя) должен предъявить документ, удостоверяющий его личность, и представить следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации установленного образца;

2) правоустанавливающий документ, подтверждающий объект регистрации. В случае регистрации права (обременения) на земельный участок представляется идентификационный документ на земельный участок;

3) документ, подтверждающий оплату за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.

Отчуждение при пропуске трехмесячного срока

В этой ситуации возникает закономерный вопрос относительно того, какие меры необходимо принять заинтересованному лицу в случае, если срок для отчуждения иностранцем пропущен, сделка нотариально не удостоверена и желания возвращать земельный участок местному исполнительному органу по месту его нахождения не имеется?

Последующий ответ на него указывает на один из нескольких возможных вариантов.

Мы посчитали правильным снова обратиться к статье 154 ГК РК, пункт второй, которой может быть использован для последующего обоснования нашего варинта решения проблемы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РК «Если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется».

Из описанного случая нам уже известно, иностранный гражданин уже подарил устно право собственности на земельный участок гражданину Казахстана и передал правоустанавливающие документы. Теперь не без оснований предполагаем, что сделка фактически исполнена, поскольку соответствует условиям пункта 1 статьи 508 ГК РК устанавливающей требование к форме договора дарения. Указанным пунктом закреплено, что дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, а передача дара может осуществляться посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

В этой связи и презюмируя, что по своему содержанию эта сделка не противоречит законодательству РК, не нарушает прав третьих лиц, считаем, что норма статьи 154 ГК РК может быть применена также по отношению к сделкам, заключенным в устной или простой письменной форме, подлежащим государственной регистрации на основании аналогии закона, предусмотренной пунктом 1 статьи 5 ГК РК.

Таким образом иностранный гражданин и гражданин Казахстана могут обратиться в суд для признания сделки действительной.

Здесь отметим, что орган юстиции вправе отказать в регистрации сделки с земельным участком при пропуске срока иностранным гражданином на его отчуждение. Основанием для отказа будет являться подпункт 1 пункта 1 статьи 31 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Рекомендуется выполнить до суда следующие действия.

1. Придать ранее заключенному устному договору дарения письменную форму с указанием срока соответствующего законодательству РК. Затем обратиться в управление юстиции по месту нахождения земельного участка для регистрации сделки;

2. В случае отказа в ее регистрации, обратиться в суд о признании заключенной сделки действительной и об обязывании управлении юстиции зарегистрировать право собственности на земельный участок.

Судебное решение является законным основанием для органа юстиции осуществить государственную регистрацию сделки, признанной действительной.

В качестве заключения

Автором проводился анализ норм, устанавливающих срок для иностранных граждан для отчуждения недвижимого имущества на предмет их соответствия Конституции РК, для чего ознакомился с разъяснениями Конституционного Совета РК. Согласно изученным нормативным постановлениям Конституционного Совета РК подобные ограничения имущественных прав не нарушают Конституцию РК.

Однако осталось невыясненной причина, установления законодателем трехмесячного срока по земельным участкам, который представляется чрезмерно коротким.

Далее при изучении правовых источников по ситуации обращает на себя внимание, что законодательством РК не определен в какой срок требование о принудительном отчуждении либо о возврате должны быть заявлены. Если принять во внимание общий срок исковой давности, то тогда возникает вопрос, а что произойдет в случае пропуска срока исковой давности, который распространяется на этот случай? Означает ли пропуск срока исковой давности для принудительного отчуждения и возврата, что недвижимое имущество может быть оставлено в собственности иностранного гражданина? Если да, то каким образом разрешить противоречие с законодательной обязанностью иностранца совершить отчуждение? Возникает замкнутый круг вопросов, которые требуют законодательного разрешения.

Следующий недостаток законодательного регулирования в РК вопросов, связанных с отчуждением является, то что применительно к земельному участку не предусмотрено право заинтересованных лиц, не относящихся к местным исполнительным органом требовать принудительного отчуждения.

Полагаем, что законодательный подход по возврату земельного участка местным исполнительным органом оправдан в случаях, касающихся всего земельного участка, не обременённого правами третьих лиц. В иных случаях, следует предусмотреть по аналогии со статьей 252 ГК РК право требования третьих лиц (граждан РК) по принудительному отчуждению земельного участка.

Таким образом, приведенный пример и его юридический анализ прямо указывают на необходимость совершенствования норм, касающихся сроков, порядка исполнения иностранными гражданами своей обязанности по отчуждению полученного недвижимого имущества, а также учета законных интересов третьих лиц помимо местных исполнительных органов.

Использованные нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс РК (Общая часть) от 27.12.1994 г.

2. Гражданский кодекс РК (Особенная часть) от 01.07.1999 г. (договор дарения, купля-продажа)

3. Земельный кодекс РК от 20.06.2003 г.

4. Закон РК «О правовом положении иностранцев» от 19.06.1995 г.

5. Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 26.07.2007 г.

6. Нормативное постановление ВС РК от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище»

7. Нормативное постановление Конституционного Совета Республики Казахстан от 28 мая 2007 года № 5 Об официальном толковании пункта 3 статьи 26 и пункта 1 статьи 39 Конституции Республики Казахстан

8. Постановление Конституционного Совета Республики Казахстан от 1 июля 2005 года № 4 Об официальном толковании пункта 3 статьи 26 Конституции Республики Казахстан

9. Постановление Правительства РК от 21.01.2012 г. «Об утверждении Правил въезда и пребывания иммигрантов в Республике Казахстан, а также их выезда из Республики Казахстан и Правил осуществления миграционного контроля, а также учета иностранцев и лиц без гражданства, незаконно пересекающих Государственную границу Республики Казахстан, незаконно пребывающих на территории Республики Казахстан, а также лиц, которым запрещен въезд на территорию Республики Казахстан»

10. Приказ МВД РК от 04.12.2015 г. «Об утверждении Правил выдачи иностранцам и лицам без гражданства разрешения на временное и постоянное проживание в Республике Казахстан»