Какие налоговые обязательства возникают у сторон при купле-продаже недвижимости? (А. Калденбергер, 29 июля 2015 г.) (утратил силу)

А. Калденбергер, магистр учета и аудита,

профессиональный бухгалтер РК, CAP, DipIFR

КАКИЕ НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВОЗНИКАЮТ У СТОРОН ПРИ КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

ТОО продает нежилое здание и земельный участок физическому лицу (родственнику учредителя ТОО) по остаточной стоимости. Какие налоговые обязательства возникают у сторон? Какие налоговые обязательства возникают у физического лица при дальнейшей реализации приобретенного имущества в течение календарного года?

Налоговые обязательства с точки зрения ТОО. В представленных данных не конкретизирована информация относительно земельного участка. Предполагается, что речь идет только о земельном участке, относящемся к нежилому зданию.

Если ТОО является плательщиком НДС, то продажа нежилого здания и земельного участка, относящегося к этому зданию, образует облагаемый оборот по НДС согласно положениям статьи 231 Налогового кодекса. Статья 249 Налогового кодекса в части освобождения от НДС здесь не работает, так как здание нежилое, а земельный участок относится непосредственному к этому зданию.

При этом размер облагаемого оборота определяется на основе стоимости реализуемой недвижимости исходя из применяемых сторонами сделки цен без включения в них НДС в соответствии с требованиями, установленными пунктом 1 статьи 238 Налогового кодекса.

Однако, на основании пункта 9 статьи 238 Налогового кодекса при передаче права владения и (или) пользования, и (или) распоряжения земельным участком, приобретенным без НДС, оборот по реализации определяется как прирост стоимости при реализации земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 87 Налогового кодекса.

На основании вышеизложенного, определение размера облагаемого оборота по земельному участку зависит от того, с НДС или без НДС ранее был приобретен земельный участок.

КПН. В вопросе указано, что ТОО продает недвижимость по остаточной стоимости. Что подразумевается под остаточной стоимостью ТОО не конкретизировано: то есть это балансовая стоимость по данным бухгалтерского учета, либо это остаточная стоимость по данным налогового учета (это касательно здания).

Так как организация применяет общеустановленный режим налогообложения, то в целях исчисления КПН может возникнуть доход от выбытия фиксированных активов по зданию (I группа), размер которого определяется в соответствии со статьей 92 Налогового кодекса.

Однако, может возникнуть и убыток от выбытия фиксированных активов I группы, который переносится на последующие десять лет включительно для погашения за счет налогооблагаемого дохода данных налоговых периодов согласно пункту 1 статьи 137 Налогового кодекса.

Но, если балансовая стоимость здания по данным бухучета равна остаточной стоимости по данным налогового учета и по этой же стоимости осуществляется продажа, то никаких доходов/убытков от выбытия фиксированного актива I группы не будет.

В отношении земельного участка может возникнуть доход от прироста стоимости, размер которого определяется на основании статьи 87 Налогового кодекса.

Прирост определяется по каждому активу как положительная разница между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью (пункт 3 статьи 87 Налогового кодекса).

Однако, может возникнуть и убыток от реализации земельного участка, который представляет собой отрицательную разницу между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью таких активов (пункт 4 статьи 136 Налогового кодекса), перенос которого осуществляется в соответствии с положениями статьи 137 Налогового кодекса.

Но балансовая стоимость земельного участка, если он не переоценивался до продажи (не обесценивался, не дооценивался), равна его первоначальной стоимости, так как земля актив не амортизируемый. Поэтому, при продаже земельного участка в этом случае, прироста стоимости не возникнет, и облагаемого КПН дохода, подлежащего включению в совокупный годовой доход тоже. Убытка также не будет.

Также, если продажа осуществлена в текущем периоде, необходимо сдать дополнительные расчеты текущих платежей по земельному налогу и налогу на имущество, так как произошло изменение налоговых обязательств (пункт 5 статьи 393 и пункт 3 статьи 402 Налогового кодекса соответственно).

Налоговые обязательства с точки зрения физического лица. Сама сделка по приобретению указанных объектов недвижимости не образует у физлица налоговых обязательств. Но, становясь собственником земли и здания, он становится плательщиком земельного налога и налога на имущество (разделы 14 и 15 Налогового кодекса соответственно).

При дальнейшей продаже недвижимости уже физическим лицом, у него (физлица) может возникнуть доход от прироста стоимости недвижимого имущества на основании положений статьи 180-1 Налогового кодекса. Доход от прироста стоимости возникнет, если физлицом недвижимость будет реализована по цене дороже стоимости приобретения (пункт 2 статьи 180-1 Налогового кодекса), который подлежит обложению ИПН по ставке 10% (пункт 1 статьи 158 Налогового кодекса).

Далее, если в данной ситуации исключены случаи, предусмотренные подпунктами 1, 2 и 3 пункта 2 статьи 180-1 Налогового кодекса, то налоговые обязательства по ИПН у физлица возникают вне зависимости от момента продажи, при условии что от этой продажи образуется доход от прироста стоимости.

Настоящий материал является объектом авторского права.

Перепечатка и иное использование запрещено правообладателем.