Определяя рыночную стоимость

27.07.2015

Определяя рыночную стоимость

На современном этапе развития общества увеличилась потребность судов и правоохранительных органов в использовании специальных знаний в области строительного товароведения.

О методах, применяемых при определении рыночной стоимости объектов недвижимости при производстве судебной строительно-товароведческой экспертизы, корреспонденту «ЮГ» рассказали главные эксперты лаборатории специальных исследований ИСЭ по г. Алматы.

Важно отметить, что судебно-товароведческая экспертиза относится к некриминалистическим видам исследования, поскольку товароведение - это научная дисциплина, предметом которой являются потребительские свойства товаров, лежащие в основе их потребительской стоимости, сугубо экономической категории.

Как поясняет главный эксперт лаборатории специальных исследований ИСЭ по г. Алматы Г. Абдулминова, традиционно при определении рыночной стоимости объектов недвижимости применяются три подхода: затратный, рыночный и доходный, при этом каждый подход содержит различные методы определения рыночной стоимости. Так, затратный подход основан на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек.

«Рыночной стоимостью, определяемой затратным подходом, является стоимость воспроизводства, так как при этом определяют, сколько может стоить объект, если его построили и продали сегодня, т.е. при существующем уровне цен. В такой оценке имеется элемент условности, так как, во-первых, подобные объекты могут сегодня не строиться, и, во-вторых, если бы даже такое строительство сегодня существовало, то в нем использовались бы уже новые материалы, технологии, машины и оборудование, используемое в строительстве. Чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке затратным подходом» - поясняет Г. Абдулминова.

Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

О сравнительном подходе рассказывает главный эксперт лаборатории специальных исследований ИСЭ по г. Алматы Т. Цой. «Этот подход основан на информации об аналогичных сделках, то есть на принципе замещения. Другими словами, имеется предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым», - рассказывает она.

Также эксперты разъяснили принцип действия доходного подхода. Потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения объектом недвижимости. Рыночная стоимость недвижимости при использовании доходного подхода определяется путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя недвижимости, который не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов. Основное достоинство доходного подхода заключается в его нацеленности в будущее, в том, что при правильном применении он позволяет учесть все будущие выгоды. Но из-за того, что при его использовании приходится оперировать в основном прогнозными данными, подход достаточно сложен для корректного применения.

Каждый из перечисленных подходов позволяет сформировать определенный показатель рыночной стоимости, которые впоследствии анализируются экспертом, сопоставляются между собой и определяют окончательную величину рыночной стоимости.

Значимость на сегодняшний день именно этого вида исследования связана с тем, что при производстве судебно-товароведческой экспертизы решаются важные для правильного судебного разрешения дела вопросы, связанные с установлением рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества.

Дина АМИРОВА

Источник: Медиа-корпорации «ЗА?» (https://zanmedia.kz/)