Какие риски несет арендатор, если договоры аренды недвижимого имущества не имеют государственной регистрации обременения права на недвижимое имущество? (Д. Пак, 6 октября 2017 г.)

Какие риски несет арендатор, если договоры аренды недвижимого имущества не имеют государственной регистрации обременения права на недвижимое имущество?
(Д. Пак, аудитор РК, 6 октября 2017 г.)

ТОО с иностранным участием, арендует у индивидуальных предпринимателей квартиры для офисов в других регионах и для жилья сотрудников-нерезидентов работающих по рабочему разрешению. Первичные документы оформляются согласно Закону о бухгалтерском учете. Для сотрудников нерезидентов - это косвенный доход, который облагается налогами. Договоры аренды подписаны на два срока: более одного года, которые не зарегистрированы в Департаменте жилья, и менее одного года. Какие риски несет компания в связи с тем, что договоры сроком более года не зарегистрированы в Департаменте жилья? Имеет ли право ТОО относить на вычет данные расходы и кто несет ответственность по регистрации договоров аренды в Департаменте жилья, арендатор или арендодатель?

К отношениям по государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон).

Пунктом 1 статьи 3 Закона определено, что государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество, а также юридические притязания.

Согласно статье 5 Закона государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество, в том числе право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением, рента.

Пунктом 1 статьи 9 Закона определено, что лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона определено, что нарушение физическими и (или) юридическими лицами сроков, установленных пунктом 1 настоящей статьи, влечет за собой ответственность, предусмотренную законом Республики Казахстан.

Положения Гражданского кодекса.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество установлена статьей 118 Гражданского кодекса, которая содержит, в том числе следующие положения:

1. Возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Иные объекты государственной регистрации, связанные с недвижимым имуществом, определяются Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».