К вопросу об улучшении жилищных условий: законодательный аспект (Кысыкова Г.Б., ведущий научный сотрудник РГП «Институт законодательства и правовой информации Республики Казахстан», кандидат юридических наук. Калиева А.У., старший научный сотрудник РГП «Институт законодательства и правовой информации Республики Казахстан», магистр юридических наук)

27.06.2019

К вопросу об улучшении жилищных условий: законодательный аспект

Кысыкова Гульнара Бауржановна,

ведущий научный сотрудник РГП «Институт

законодательства и правовой информации

Республики Казахстан», кандидат юридических наук

Калиева Айгуль Умиржановна,

старший научный сотрудник РГП «Институт

законодательства и правовой информации

Республики Казахстан», магистр юридических наук

Глава государства в Послании Президента Республики Казахстан народу Казахстана от 5 октября 2018 года «Рост благосостояния казахстанцев: повышение доходов и качества жизни» особо подчеркивает, что качественные социальные услуги населению должны гармонично сопровождаться созданием широких возможностей для улучшения жилищных условий, комфортного и безопасного проживания в любом населенном пункте страны.

Не менее значительным является обращение Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева к народу «Пять социальных инициатив Президента» от 5 марта 2018 года, где первая задача посвящена новым возможностям приобретения жилья для каждой семьи, повысив доступность жилищной ипотеки для широких масс. Как результатом была предложена Программа ипотечного жилищного кредитования «7-20-25 Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи», утвержденная постановлением Правления Национального Банка № 107 от 31 мая 2018 года (далее - программа 7-20-25), а также Государственная программа жилищного строительства «Нұрлы жер», утвержденная постановлением Правительства Республики Казахстан от 22 июня 2018 года № 372 (программа «Нұрлы жер»).

Отмечаем, что по пункту 2 статьи 25 Конституции Республики Казахстан, которая гласит: «В Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем. Указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилье, оно предоставляется за доступную плату из государственных жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.».

В настоящий момент жилищные отношения урегулированы рядом законодательных актов, основным из которых является Закон «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года. Однако немаловажное значение имеют законы, которые также посвящены урегулированию жилищных вопросов населения:

Закон Республики Казахстан от 3 ноября 1994 года «Об индивидуальном жилищном строительстве», который направлен на стимулирование строительства жилых домов;

Закон Республики Казахстан от 7 декабря 2000 года «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», который устанавливает систему обеспечения ипотечным жильем на льготных условиях в целях повышения доступности жилья для граждан;

Закон Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года «О долевом участии в жилищном строительстве», направленный на защиту прав дольщиков.

Для нормального функционирования всех составляющих жилого дома (кровля, фасад, инженерные сети и т.д.) и более длительной эксплуатации, необходимо своевременно выполнять мероприятия по текущему и капитальному ремонту дома, которые являются действиями по улучшению жилищных условий.

В соответствии с пунктом 8 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях» собственники помещений (квартир) для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума.

В связи с чем данная норма устанавливает обязанность органа управления объектом кондоминиума по открытию на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума.

В данном случае, целесообразно открытие сберегательного счета в жилищном строительном сберегательном банке, основная цель которого проведение мероприятий по улучшению жилищных условий.

Вместе с тем, вкладчиком жилищных строительных сбережений может быть только физическое лицо (подпункт 17) статьи 1 Закона).

В целях возможности открытия сберегательного счета объединением собственников имущества в жилищном строительном сберегательном банке рекомендуем в рамках Закона определить право заключения договора о накоплении средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома.

Помимо этого, необходимо дополнение целей проведения мероприятий по улучшению жилищных условий в пункте 8 статьи 3 Закона капитальным ремонтом общего имущества объекта кондоминиума.

Справочно: пункт 8: Жилищный, промежуточный жилищный и предварительный жилищный займы могут быть использованы вкладчиком только на территории Республики Казахстан, под которыми понимаются:

1) строительство (включая приобретение земельного участка), приобретение жилища, в том числе путем его обмена с целью улучшения;

2) ремонт и модернизация жилища (включая приобретение строительных материалов, оплату подрядных работ);

3) погашение обязательств, которые появились в связи с мероприятиями по улучшению жилищных условий;

4) внесение первоначального взноса для получения ипотечного жилищного займа в банках и организациях, осуществляющих отдельные виды банковских операций.

Помимо законодательных актов особую роль в решение жилищных проблем играют государственные программные документы. Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 июня 2018 года № 372 «Об утверждении Государственной программы жилищного строительства «Нұрлы жер» содержит следующие ценовые параметры:

строительства и (или) приобретения арендного жилья МИО за 1 квадратный метр в чистовой отделке:

до 180 тыс. тенге в городах Астана, Алматы и их пригородных зонах, Атырау, Актау (без стоимости инженерных сетей);

до 140 тыс. тенге в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей).

реализации 1 квадратного метра жилья через реализацию проектов жилищного строительства АО «Байтерек девелопмент» через размещение обусловленных депозитов в БВУ:

до 260 тыс. тенге включительно в городах Астане, Алматы и их пригородных зонах

до 220 тыс. тенге в других регионах.

Кроме того, в соответствии с п.4.9. протокола заседания Правительства Республики Казахстан от 6 ноября 2018 года № 44, ст. 209 Бюджетного кодекса РК и положений ипотечной программы 7-20-25 вносятся дополнения об инвестировании средств АО «ИО «Баспана» в строительство кредитного жилья МИО.

Согласно поправкам, ценовые параметры строительства кредитного жилья МИО за 1 квадратный метр в чистовой отделке составляет:

до 200 тыс. тенге в городах Астана, Алматы и их пригородных зонах, Шымкент, Атырау, Актау, (без стоимости инженерных сетей);

до 160 тыс. тенге в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей).

Вместе с тем, сегодня средняя цена жилья на первичном рынке составляет 318,5 тыс. тенге - в Астане, 429 тыс. тенге - в Алматы, 326,3 тыс. тенге - в Атырау, 284,6 тыс. тенге - в Актау, 298 тыс. тенге - в Шымкенте.

В этой связи, в рамках программы «Нұрлы жер» необходимо повышение стоимости за квадратный метр жилья целесообразно в связи с необходимостью приведения цен в соответствие с динамикой средних цен на жилые помещения в городах Астана, Алматы, Атырау, Актау и Шымкент (см. Приложение).

В программе 7-20-25 заложены следующие целевые индикаторы на 2018-2022:

Таким образом, план выдачи банками ипотечных жилищных займов на 2018 год составил 100 миллиардов тенге, однако было одобрено заявок только на 47 миллиардов тенге. Данное обстоятельство свидетельствует о рисках отставания плана реализации программы. В 2019 году план выдачи банками ипотечных займов составляет 150 миллиардов тенге, но при том предложении жилья, представленного на рынке, можно предположить, «неосвоение» средств.

Например, по всей Астане порядка 87% квартир выкупается на стадии строительства. К моменту, когда дом построен и сдан в эксплуатацию, в нем уже продано до 90-95% всех квартир, включая все самые лучшие - с «удобными» планировками, «неугловые», не на первом и не на последнем этажах. В целом, потребитель программы по 7-20-25 выбирает продукт по остаточному принципу.

Кроме того, одним из условий программы 7-20-25 является ограничение максимальной стоимости приобретаемого жилья не должна превышать 25 миллионов тенге для городов Астана, Алматы, Актау, Атырау и 15 млн тенге - для других регионов.

Однако, стоимость квартиры с максимальной площадью в Астане и Алматы, например, от 90 м² превышают установленную максимальную сумму. Кроме того, можно наблюдать ежегодное повышение стоимости квартир по причине инфляции, повышения цен на строительные материалы и т.д.

Таким образом, учитывая средние цены на первичное жилье, заемщик по программе 7-20-25 сталкивается с существенными трудностями. В частности, для покупки квартиры по средним ценам города Астана, 318,5 тысяч тенге, площадь квартиры не должна превышать 78 м². Однако, многокомнатные квартиры с площадью до 80 м² достаточно редки, так как площадь трехкомнатных квартир и выше более 90 м².

Отмечаем, что одним из требований к приобретаемому жилью по ипотечной программе 7-20-25 является - первичное жилье, введенное в эксплуатацию, то есть новое жилье, приобретаемое у застройщика.

Так, согласно подпункту 1) Раздела 1 программы 7-20-25 первичное жилье - объект жилой недвижимости, на которое право собственности регистрируется впервые при его приобретении от застройщика (заказчика) либо иных юридических лиц, реализующих жилье от застройщика (заказчика).

В целях большего предложения для населения «первичного жилья», подпадающие под условия Программы, предлагаем допустить к предварительной оценке получения ипотечного займа договора долевого участия дольщиков по строительным объектам, имеющих гарантию Фонда гарантирования жилищного строительства.

Фонд гарантирования жилищного строительства - некоммерческая организация, гарантирующая при наступлении гарантийного случая завершение строительства и передачу доли в жилом доме дольщику. Является дочерней организацией НУХ «Байтерек». Создание Фонда гарантирования жилищного строительства предусмотрено Государственной программой инфраструктурного развития «Нұрлы жол» на 2015-2019 годы.

При этом, программой «Нұрлы жер» предусмотрено сотрудничество Жилстройсбербанка и Фонда гарантирования жилищного строительства в части организации пулов вкладчиков для участия в программе долевого участия по проектам, имеющим гарантию Фонда (без дополнительного залога).

Механизм гарантирования Фондом долевого участия в жилищном строительстве введен, в первую очередь, в целях защиты прав и законных интересов дольщиков при наступлении гарантийного случая. По завершению строительства дольщики получат возможность выкупить приобретаемую долю (квартиру) в объекте не только за счет собственных средств, но и за счет займов ипотечной программы «7-20-25».

Другим моментом отметим то, что статистика (по информации Комитета статистики МНЭ) свидетельствует о динамике роста индекса цен в строительстве по годам (к декабрю предыдущего года, в процентах):

Только на изделия из бетона для строительных целей, индекс цен приобретения строительными организациями на конец 2017 года, к декабрю предыдущего года, составил 116,9%, а на металлические конструкции на конец 2016 года - 115,5%.

До настоящего времени сохраняется зависимость строительной отрасли от импорта некоторых видов строительной продукции, закуп которых производится в иностранной валюте. Импорт строительных материалов в 2017 году (ТН ВЭД 68-69) составил 494 332,4 тыс. долларов США, в том числе со странами ЕАЭС - 268 150,4 тыс. долларов США.

В целом, рынок строительных материалов обеспечивается, преимущественно, ввозом из других стран. Отечественное производство преобладает только в ресурсах строительных материалов, являющихся природным сырьем: асбест, пески природные, известняк и гипс, мел и доломит, глина и каолин.

На основании повышения цен на строительные материалы и услуги, а также импортозависимости строительной индустрии прогнозируется дальнейший рост цен на жилье. Так, например, по данным аналитической службы портала kn.kz на рынках жилья в Алматы, Астане и Караганде ценовые показатели продемонстрировали положительную тенденцию. По итогам октября 2018 года рост цен на жилье в Алматы составил 5,5%, в Караганде - 10% (https://www.kn.kz/analytics/3561/).

Немаловажную роль в росте цен на жилье играют инфляционные процессы. Так, за январь - октябрь 2018 года инфляция составила 3,7%, при приросте цен на строительные материалы в 6,3%.

В этой связи, в рамках реализуемых программ 7-20-25 и программы «Нұрлы жер» необходимо предусмотреть механизмы, позволяющие ежегодно индексировать максимальную стоимость приобретаемого жилья по программам.