О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства (Шолпан Нусупова, Председатель судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны)

О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства

Действующее законодательство гарантирует защиту нарушенных или оспариваемых прав собственников, землевладельцев, землепользователей земельных участков и предусматривает механизмы их реализации.

Предметом земельного спора может послужить любая конфликтная ситуация, связанная с правом на земельный участок.

Как правило, споры возникают как ввиду незнания участниками правоотношений закона, когда лица, в чьей собственности, владении или пользовании находятся земельные участки, не осведомлены о виде разрешенного использования земельного участка, о требованиях земельного, гражданского законодательств, так и ущемления прав со стороны государственного органа.

Остановимся на некоторых из них.

Для жителей города Астаны в связи с его активной застройкой, продолжают оставаться актуальными споры, связанные с принудительным изъятием земельных участков для государственных нужд и изъятием неиспользуемых длительное время земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 88 Земельного кодекса (далее - Кодекс), местный исполнительный орган обращается в суд с иском о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд в случаях, когда собственник или негосударственный землепользователь не согласен с постановлением о начале принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд либо с ним не достигнуто соглашение по условиям договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд.

В подавляющем большинстве иски данной категории предъявляются акиматом города ввиду недостижения соглашения по стоимости подлежащего изъятию земельного участка с целевым назначением садоводство, предназначенного для дачного строительства. Данное обстоятельство при застройке садовых участков собственник не учитывает.

Такие участки оцениваются гораздо ниже, чем земельный участок, имеющий целевое назначение -индивидуальное жилищное строительство.

Однако, как показывает практика рассмотрения данных споров, на предназначенных для дачного строительства земельных участках возведены капитальные строения для постоянного проживания, которые не могут быть оценены как недвижимое имущество.

И, выражая несогласие с предлагаемой исполнительным органом размером компенсации за земельный участок, собственник, как правило, приводит доводы, что на полученную компенсацию жилище, отвечающее потребностям семьи, не приобретет.

При рассмотрении данных споров, для определения рыночной стоимости земельного участка, судами назначается строительно-товароведческая экспертиза. От качества проведения которой во многом зависит правильность рассмотрения дела. Поэтому в целях установления реальной рыночной стоимости земельного участка, суды дают детальную оценку заключениям эксперта, устраняя любые сомнения в его правильности и объективности.

Так, при рассмотрении иска акимата города Астаны к К.Н. и другим о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд с выплатой денежной компенсации, о выселении, подлежащий изъятию земельный участок был предложен истцом к выкупу за 30631000 тенге. Согласно заключению судебного эксперта, стоимость спорного земельного участка составила 36279455 тенге. Ввиду недостаточной обоснованности заключения эксперта, суд назначил повторную экспертизу, которой рыночная стоимость определена уже в сумме 26532775 тенге.

Почему уменьшилась цена.

Установлено, что на спорном земельном участке имеются строения, не введенные в эксплуатацию, стоимость которых подлежит принятию как стоимость строительных материалов, согласно пункту 4 статьи 236 ГПК. Эксперты дали оценку им как объекту недвижимости.

Далее, часть строений, вошедших ранее в стоимость оценки, находится на земельном участке, арендованном прилегающем к подлежащему отчуждению земельном участке. При этом условием предоставления земельного участка является запрет на строительство каких-либо объектов.

Ранее экспертами не принято во внимание, что ответчик возвел строения в нарушение запрета государства, срок аренды истек. В этой связи, какая-либо компенсация за незаконно возведенные строения выплачена быть не может, снос возведенных объектов должен производиться за счет самого собственника.

Следующей, актуальной для столицы, категорией споров являются споры по принудительному изъятию у юридических лиц не используемого по назначению земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 92 Кодекса, в случае если земельный участок, предназначенный для строительства, не используется по назначению в течение трех лет со дня принятия решения о его предоставлении (если более длительный срок не предусмотрен проектно-сметной документацией), то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном статьей 94 настоящего Кодекса.

Следует обратить внимание, что предъявлению иска должно предшествовать вручение предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства в срок один год, которое как обременение права на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». При этом, обременение права на земельный участок, указанное в части пятой настоящего пункта, не ограничивает права собственника земельного участка или землепользователя на отчуждение земельного участка или права землепользования и переходит к новому правообладателю в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

По истечении срока предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства Республики Казахстан иск о принудительном изъятии земельного участка предъявляется новому правообладателю.

ГУ «Департамент по управлению земельными ресурсами города Нур-Султана» обратилось к ТОО «A» и ТОО «Б» об изъятии неиспользуемого земельного участка, мотивируя тем, что земельный участок предоставлен более 10 лет назад для строительства и эксплуатации многофункционального комплекса, не освоен, был предметом неоднократных отчуждении, в течение года с момента регистрации предписания нарушения не устранены.

Доводы юридического лица, что земельный участок приобретен по договору купли-продажи год назад несостоятельные, поскольку согласно пункту 10 нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года № 6 «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» сроки исчисляются с момента первоначального их предоставления уполномоченным органом, несмотря на дальнейшее отчуждение по гражданско-правовым сделкам. При рассмотрении дел данной категории суды должны проверять, проводились ли первоначальным и последующими собственниками земляные, строительно-монтажные работы, получено ли разрешение уполномоченных органов на производство строительных работ, эскизный проект, исследовать причины несвоевременного освоения земельных участков.

Из обстоятельств дела следует, что земляные, строительно-монтажные работы ответчиками не проводились, уважительных причин неосвоения земельных участков не имеется. Введение в 2020 году карантинных мер не повлияло на сроки освоения земельных участков, так как обязанность возникла у ответчиков задолго до этих событий.

Необходимо отметить, что изъятие земель по данной категории дел производится с выплатой компенсации после реализации с торгов в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей.

В случае принудительного изъятия земельного участка, предоставленного на безвозмездной основе, данный земельный участок зачисляется в специальный земельный фонд для дальнейшего перераспределения без возмещения стоимости собственнику земельного участка. При этом такой собственник (при условии, что изъятый земельный участок был предоставлен на основании подпункта 2) пункта 3 статьи 9 Кодекса) имеет право повторного получения земельного участка на безвозмездной основе для этих же целей с учетом положений, установленных статьей 96-1 Кодекса.

Вырученная сумма после вычета расходов по принудительному изъятию земельного участка и выплаты залогодержателю в размере требований по обязательствам, исполнение которых обеспечено залогом земельного участка или права землепользования, выплачивается бывшему собственнику земельного участка или землепользователю. При невозможности реализации такого земельного участка или права землепользования на него после проведения не менее трех торгов (аукционов) в течение одного года земельный участок зачисляется по решению суда в специальный земельный фонд.

С прошлого 2021 года появились новые споры.

Согласно пункту 1 статьи 66 Кодекса, в случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок право, которое оно не может иметь в соответствии с нормами, установленными настоящим Кодексом, указанное право подлежит в течение трех месяцев отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан, или должно быть переоформлено в указанный срок в право на землю, которое в соответствии с настоящим Кодексом такому субъекту может принадлежать.

В случае неисполнения требования, установленного частью первой настоящего пункта, местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения подает иск о возврате земельного участка по его месту нахождения.

Акимат города обратился с иском к ТОО «А» о возврате в государственную собственность вышеуказанных земельных участков, мотивировав свои требования тем, что указанные земельные участки с целевым назначением – садоводство, могут находиться только в частной собственности граждан РК - физических лиц. Однако в нарушение требований земельного законодательства ТОО «Антарес - НС» с момента приобретения земельных участков, право собственности на которые ему не может принадлежать, не произвело в течение трех месяцев отчуждение земельных участков либо переоформление на право временного возмездного землепользования (изменение целевого назначения), в связи с чем, государству нанесен ущерб, который составил 33 млн. тенге, в размере кадастровой стоимости земельных участков, подлежащей оплате государству при изменении целевого назначения.

В силу пункта 1 статьи 252 ГК, если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение одного года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами. В случае, если имущество не будет отчуждено собственником в указанный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению.

Таким образом, считаем, что прекращение права собственности по таким спорам также может быть при условии возмещения собственнику стоимости имущества, что согласуется с пунктом 3 статьи 26 Конституции Республики Казахстан.

При этом, обращаясь в суд с требованием о возврате имущества в государственную собственность, акимат считает, что прекращение права собственности по данному основанию производится безвозмездно.

Суд отказал в иске акимату, указав, что требование о безвозмездном прекращении права собственности ответчика на имущество, противоречит Конституции Республики Казахстан.

Доводы истца, что в результате бездействия государству причинен ущерб, признаны несостоятельными, поскольку доказательства причинения истцу реальных убытков не представлены.