Понятие кондоминиума в Республике Казахстан (Ильясова К.М.)

Понятие кондоминиума в Республике Казахстан

Ильясова К.М.

Понятие «кондоминиум» широко используется в зарубежном праве. Однако содержание, которое вкладывается в данное понятие, неоднозначно. В международном публичном праве кондоминиум - это совместное осуществление на данной территории государственной власти двумя и более государствами. Например, в начале XX века Судан представлял собой англо-египетский кондоминиум. В частном праве этот термин означает, как правило, совместное владение и пользование каким-либо имуществом несколькими собственниками.

В римском частном праве и дореволюционном русском праве понятием «кондоминиум» обозначалось право общей собственности. В некоторых странах кондоминиумом называются объединения (ассоциации) собственников в многоквартирных жилых домах.. В Российской Федерации кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 1 Закона РФ от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья»).

Таким образом, кондоминиум в одних случаях - это общая собственность на вещь, в других - объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, в третьих - имущественный комплекс, в котором отдельные части находятся в раздельной (индивидуальной) собственности, а места общего пользования, в том числе земельный участок, - в общей собственности собственников отдельных помещений.

Исторически понятие «кондоминиум» своим рождением обязано необходимости многоквартирного строительства, связанного с дефицитом земельных участков в густонаселенных районах. Это в свою очередь способствовало урбанизации. Исследователи развитие совместного владения жильем, базирующееся на принципе кондоминиума, делят на три исторических этапа. Первый из них, как отмечается в литературе, уходит своими корнями во времена Римской империи, когда, собственно, и возникла сама идея владения одной вещью несколькими собственниками сообща. Данное обстоятельство связывается с принятием сенатом примерно 2000 лет назад закона о кондоминиуме, который дозволял гражданам владеть отдельной жилой площадью в многонаселенных постройках. Считается, что этот исторический факт является предшественником современной концепции кондоминиума. Второй этап исследователи относят к средневековью. Возрождение идеи кондоминиума связывают с необходимостью защиты средневековых городов от нападений. Опасность заставляла горожан обустраивать свое жилище внутри специально возводимых крепостных стен. Это, в свою очередь, создавало дефицит земельных участков, пригодных для сооружения отдельных жилых строений. Кроме того, наблюдался и рост численности населения. Указанные факторы привели к тому, что люди, желающие построить себе жилище, вынуждены были объединяться и строить здания на несколько семей. Третий, современный этап, как отмечается в литературе, связан с началом XX века. В это время концепция кондоминиума была реализована в Европе и стала весьма популярной формой домовладения в Испании, Италии, Германии, Бельгии, Франции и Великобритании. Из Европы идея кондоминиума распространилась и на Американский континент.

В современный период в ряде зарубежных стран идеи кондоминиума отражены в специальных законодательных актах (Австрийский закон «О собственности на квартиру»; раздел 234 национального закона США о жилищном строительстве; Законы о горизонтальной собственности Бразилии и Пуэрто-Рико и др.).

В законодательстве Казахстана понятие «кондоминиум» имеет иное содержание. Впервые оно было закреплено в Указе о земле, согласно которому кондоминиум признавался формой собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности (неделимый земельный участок при доме, земля общего пользования), принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности (п/п 1 ст. 1).

Следующим этапом развития законодательства Республики Казахстан о кондоминиуме после Указа о земле является принятие Закона о жилищных отношениях и внесение дополнений в ст. 209 ГК РК Законом РК от 2 марта 1998 г. «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) и в постановление Верховного Совета Республики Казахстан «О введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)». Из определений, данных в указанных законах, также следует, что кондиминиумом признается особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс.

Таким образом, по законодательству Казахстана кондоминиум - это особая форма собственности, при которой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земельный участок.

Конституция РК различает государственную и частную собственность. В этой связи могут возникнуть сомнения, связанные с определением кондоминиума как формы собственности. Кондоминиум не является третьей формой собственности, а представляет собой понятие, которое характеризует сочетание в одном имущественном комплексе раздельной собственности на отдельные объекты с общей собственностью на общее имущество. В этой связи противоречий с Конституцией не возникает. Вместе с тем считаем, что понятие кондоминиума требует уточнения. Во-первых, в объекте кондоминиума возникают не одно, а два и более отношений собственности по поводу каждого раздельного имущества, и, во-вторых, отношения между всеми участниками - по поводу общего имущества (земельного участка, подвала, крыши, лестничной площадки т.д.). В этой связи вряд ли правомерно множество отношений собственности рассматривать как одну форму собственности. Для кондоминиума характерно сочетание раздельной и общей собственности в одном имущественном комплексе. Поэтому указанным понятием, на наш взгляд, было бы правильнее назвать сам имущественный комплекс, в котором есть объекты раздельной собственности для удовлетворения раздельных (индивидуальных) потребностей в жилище и нежилых помещениях (гаражи, офисы и т.д.) и объекты общей собственности, служащие для удовлетворения общих нужд участников (земельные участки, подъезды, лифты, фундамент, крыша и т.д.).

Несмотря на то, что в современный период понятие «кондоминиум» в зарубежных странах обычно используется не для обозначения особой формы собственности, среди зарубежных исследователей также есть сторонники понимания кондоминиума как формы собственности. Так, С. Батлер рассматривает кондоминиум в качестве формы собственности, которая объединяет в себе (имеет содержанием) право собственности на индивидуально определенные вещи (квартиры в многоквартирном жилом доме) и доли в праве общей собственности каждого из названных собственников на общее имущество (крышу, стены, лестничные площадки и т.п.). Существует и другая точка зрения, противоречащая официальной концепции кондоминиума. Австрийский ученый Г. Колер, анализируя национальный Закон «О собственности на квартиру», приходит к выводу о том, что квартира представляет собой «предоставленное собственнику недвижимости вещное право на исключительное использование отдельной квартиры или иного помещения и на единоличное распоряжение этой квартирой (помещением), то есть это не право собственности на реальную часть дома, а совместная собственность на всю недвижимость (например, на 1/50 дома), связанная с правом использования этой квартиры и распоряжения ею». Установление объекта раздельного (индивидуального) права в многоквартирных жилых домах является одним из наиболее важных вопросов кондоминиума. Определение пределов «персонального владения», как отмечалось в литературе, очень важно с точки зрения страхования недвижимости, несения риска повреждения, ответственности за ущерб, причиненный общему имуществу. Например, в США в ряде штатов правомочия собственника распространяются на внутреннее пространство помещения, ограниченное слоем штукатурки, при этом наружные стены, потолок и пол считаются частями общих мест».

Многоквартирный жилой дом является физическим объектом, но является ли он единым объектом права - это другой вопрос. Если следовать теории, которой придерживается Г. Колер, многоквартирный жилой дом одновременно выступает как физический объект и как единый объект права. На наш взгляд, на один объект права может быть только одно право собственности. На часть объекта права не может быть самостоятельного права собственности. Концепция вещных прав признает объектом вещного права только индивидуально-определенную вещь. Часть же дома не может быть признана индивидуально определенной вещью. Идентификация такого объекта очень затруднительна. Доля определенной вещи (1/50, 1/49, 1/30 и т.д.) не может служить достаточным критерием для индивидуализации объекта, в то время как параметры квартиры определены (кадастровый номер, местоположение, площадь и т.д.). Изложенное, на наш взгляд, является обоснованием признания объектом права собственности в многоквартирных жилых домах не части дома, а только квартиры. Под помещением в Казахстане признается, в частности, отдельное внутреннее пространство в жилом доме (жилом здании). Границами помещения являются внутренние неотделанные поверхности стен, пола и потолка (междуэтажных перекрытий) помещения (ст. 2 Закона о жилищных отношениях).

Понятие «кондоминиум» применяется чаще всего в отношении многоквартирных жилых домов. Однако необходимо учитывать, что аналогичные отношения возникают не только в жилых домах, но и в других зданиях, части которых находятся в индивидуальной собственности (ином общем вещном праве), а другие части (места общего пользования) - в общей. В связи с этим по законодательству Казахстана в кондоминиальные отношения вступают собственники дач, гаражей, офисов и других помещений, которые, помимо раздельного имущества, приобретают в имущественном комплексе общее имущество для удовлетворения общих нужд. В здании, в котором расположены несколько офисов, общим имуществом, как и в жилищных кондоминиумах, являются крыша, фундамент, лестницы, земельный участок и д.т. Несколько специфичен состав общего имущества в дачных и гаражных кондоминиумах. В основном таким общим имуществом являются земельные участки, предназначенные для удовлетворения общих потребностей, в частности, это общие дороги. Но если несколько гаражей находятся на одном земельном участке и объединены общими стенами, состав общего имущества расширяется.

Необходимость применения в указанных случаях режима кондоминиума обусловлена спецификой возникающих между участниками отношений. В частности, кондоминиум характеризуется следующими чертами:

1) в кондоминиуме сочетаются индивидуальная (раздельная) собственность на отдельные помещения (жилые и нежилые) и общая собственность на общее имущество, в том числе на места общего пользования;

2) кондоминиум создается не волеизъявлением участников, а образовывается в силу факта нахождения отдельных помещений, находящихся в раздельной собственности (ином вещным праве) в составе многоквартирных жилых домов или иных зданий, в которых таких помещений два и более;

3) объектом кондоминиума признается имущественный комплекс, в состав которого входят как помещения, находящиеся в индивидуальной (раздельной) собственности, так и общее имущество, принадлежащее всем участникам кондоминиума, в том числе подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования;

4) участники кондоминиума несут взаимные обязательства по содержанию общего имущества, а также налоговые обязательства и иные обязательства перед третьими лицами, связанные с обладанием общим имуществом (по предоставлению сервитутов, поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии и т.д.);

5) если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, объем имущественных обязательств участника кондоминиума, связанных с общим имуществом (налоговые обязательства, расходы на содержание общего имущества и т.д.), определяется долей участника в общем имуществе;

6) доля участников кондоминиума в общем имуществе, если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, зависит от площади помещений, находящихся в раздельной собственности;

7) доля участника кондоминиума в общем имуществе неотделима от права на помещение, находящегося в раздельной собственности, и не может быть самостоятельным предметом отчуждения.

Указанные положения вытекают из действующего законодательства, регулирующего соответствующие отношения, и свидетельствуют о специфическом режиме, существующем в кондоминиуме и отличающем его от режима общей собственности, при котором права участников общей собственности распространяются на весь объект, доля носит реальный характер, то есть может быть выделена, как правило, в натуре, и может быть самостоятельным предметом сделки. На различия в правовом режиме общего имущества, входящего в объект кондоминиума, и правовом режиме иного общего имущества указывают многие исследователи. Так, например, отмечается, что к общему имуществу в объекте кондоминиума не могут быть применены такие нормы об общей собственности, как о праве самостоятельного распоряжения долей в общем имуществе, поступлении и распределении плодов, продукции и доходов от использования общего имущества между участниками общей собственности, о праве преимущественной покупки при продаже доли в общем имуществе, о выделе и разделе общего имущества, в том числе для обращения взыскания по требованиям кредиторов.

В Казахстане в период становления законодательства о кондоминиумах были допущены некоторые недостатки, которые противоречили принципам, характерным для кондоминиума. В частности, в соответствии с п. 2 ст. 26 Указа о земле в многоквартирных жилых домах применение такой формы собственности, как кондоминиум, было одной из возможностей. В иных случаях применялся п. 1 ст. 26 указанного Закона, определяющий в многоквартирных жилых домах судьбу только земельного участка, который мог принадлежать на праве собственности или праве землепользования собственнику (собственникам) дома, юридическому лицу, образованному собственниками квартир (помещений), либо государству в неприватизированных домах. Судьба имущества, находящегося за пределами квартир (лестничных площадок, фундамента, лифтов и т.д.), для данного случая не была определена. Кроме того, излагаемая норма Указа о земле допускала возникновение вещных прав на земельный участок (права собственности или права землепользования) не у собственников помещений в многоквартирных жилых домах, а у образованного собственниками квартир юридического лица. Такие юридические лица чаще всего создавались в форме кооператива собственников квартир и (или) нежилых помещений и являлись одной их форм управления объектом кондоминиума. Предусмотренная в законе возможность закрепления за ними прав на земельный участок являлась нарушением принципа неотрывности прав на земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения, закрепленного в ст. 18 Указа о земле. Принцип «suerficies solo cedit» («сделанное над поверхностью следует за поверхностью») традиционно определял соотношение прав на земельный участок и находящиеся на нем другие объекты недвижимости (здания, строения, насаждения, поверхностные водные объекты и др.).

 В связи с изложенным закрепление прав на земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума, за юридическим лицом, а не за собственниками помещений, нельзя считать правомерным. Позже законодатель устранил указанные недостатки. В п. 2 ст. 31 Закона о жилищных отношениях и в п. 6 ст. 209 ГК РК закреплена норма, которая признает общее имущество в объекте кондоминиума, в том числе земельный участок, общей собственностью самих участников кондоминиума, а не юридических лиц. Действующий ЗК РК в ст. 62 подтвердил это положение.

Принятие Закона о жилищных отношениях и внесение дополнений в ст. 209 ГК РК необходимо признать новым этапом в развитии законодательства Республики Казахстан о кондоминиуме. В соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о жилищных отношениях в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум. Таким образом, согласно действующему законодательству кондоминиум создается не волеизъявлением собственников, а в силу самого факта нахождения в многоквартирных жилых домах и иных зданиях отдельных помещений в раздельной собственности, а мест общего пользования - в общей.

И, наконец, в совершенствовании отношений в объекте кондоминиума значительная роль принадлежит Закону о земле, нормы которого о кондоминиуме были продублированы в ЗК РК. В правовом режиме земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, произошли ряд изменений, которые соответствуют мировым тенденциям регулирования кондоминиальных отношений и позволяют разрешить возникающие между участниками конфликты. Новым законодательством допускается предоставление в раздельную собственность земельного участка при здании (строении, сооружении) в случаях необходимости обеспечения технологических и иных нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения), и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам (п. 3 ст. 62 ЗК РК). Кроме того, пунктом 1 ст. 62 ЗК РК предусмотрено, что с письменного согласия всех участников кондоминиума допускается деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других норм. Из изложенного следует, что возможно установление раздельной собственности не только на земельный участок, который прилегает к зданию и находится за контурами его фундаментами, но и на земельный участок, который находится под фундаментом при соблюдении установленных требований.

В прежнем и новом законодательстве доля в общей собственности в объекте кондоминиума признается идеальной (п. 2 ст. 26 Указа о земле, п. 2 ст. 45 Закона о земле, п. 2 ст. 62 ЗК РК). Это ставило под сомнение возможность признания такой доли реальной в праве пользования. Между тем, на наш взгляд, идеальный характер доли в праве собственности не исключает реальный характер доли в праве пользования. Доля и в праве собственности, и в праве пользования должна признаваться идеальной только в тех случаях, когда общее имущество в силу своего назначения не может находиться в раздельном пользовании (лестничные площадки, лифты, земельный участок под домом и т.д.). Если же общее имущество при идеальном характере доли в праве собственности может находиться в раздельном пользовании, доля в праве пользования становится реальной. В частности, зачастую на практике подвалы, хозяйственные постройки при доме и даже земельные участки, прилегающие к дому, передаются в раздельное пользование отдельных участников кондоминиума. Данное положение нашло прямое отражение в ЗК РК. В частности, в п. 2 ст. 62 установлено, что порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных и других норм. Например, считаем, что земельный участок, прилегающий к дому, может быть отведен для припарковки автомобилей или для разведения огорода, если это соответствует интересам всех участников кондоминиума, а также строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим и другим общим правилам и запретам. Причем каждая квартира может получить свою «долю». ЗК РК решает юридическую судьбу только земельного участка, допуская его раздельное пользование в определенных случаях. Но нормы земельного закона не могут быть автоматически применены к иному общему имуществу. Между тем такое общее имущество, как подвалы, давно уже стали объектом раздельного пользования участников кондоминиума. В связи с изложенным считаем, что все вопросы кондоминиума требуют разрешения в специальном законе. Одной нормы ГК не достаточно для урегулирования всех возникающих отношений. Закон о жилищных отношениях применяется только к объектам жилищного кондоминиума. Между тем в Казахстане уже существуют дачные, гаражные, административные и иные объекты кондоминиума, отношения в которых также требуют законодательного урегулирования. В связи с изложенным давно назрела потребность принятия Закона РК «О кондоминиуме».

Действующее законодательство дает определение понятия «кондоминиум». Но для уяснения специфики отношений в кондоминиуме важно также уяснение содержания таких понятий, как «объект кондоминиума», «состав объекта кондоминиума», «участники кондоминиума» и др. На данном этапе развития рассматриваемого института уяснение содержания указанных понятий достаточно проблематично. Это вызывает ряд сложностей. Например, были попытки со стороны исполнительных органов распорядиться местами общего пользования в многоквартирных жилых домах на том основании, что они принадлежат государству. Действительно, в договорах приватизации не указывается состав общего имущества, которое переходит в частную собственность вместе с квартирами и иным раздельным имуществом. Но означает ли это, что места общего пользования не были приватизированы? Считаем, что для этого нет никаких правовых оснований. И в ГК РК (п. 6 ст. 209), и в Законе о жилищных отношениях (п. 3 ст. 31) указано, что доля каждого собственника в общем имуществе неотделима от его раздельной собственности на принадлежащую ему часть недвижимости. Таким образом, приобретая право собственности на раздельное имущество, участник кондоминиума одновременно приобретает право общей долевой собственности на места общего пользования. Юридическая судьба раздельного и общего имущества неразрывна. При отчуждении квартиры собственник не указывает, что вместе с квартирой он отчуждает свою долю в общем имуществе. Но отчуждая квартиру, он одновременно отчуждает и долю в общем имущества. В этом вся суть кондоминиума.

Считаем, что поводом для таких «посягательств» со стороны бывшего собственника на общее имущество является то, что в законодательстве нет специального определения понятия объект кондоминиума. Однако из дефиниции самого понятия «кондоминиум» вытекает, что объект кондоминиума представляет собой имущественный комплекс, в состав которого входят земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом или иное здание. На практике были случаи, когда эксплуатационные организации пытались продать участникам кондоминиума лифты на том основании, что это движимое имущество, и оно не входит в состав объекта кондоминиума, которое является недвижимостью. В настоящее время участились случаи возведения без согласия участников кондоминиума так называемых «мансардных» и иных дополнительных этажей. Нередко кто-то из участников кондоминиума самостоятельно использует крышу и другое общее имущество для раздельного пользования. Во всех перечисленных случаях нарушаются права участников кондоминиума на общее имущество.

Еще больше проблем возникает при определении земельных прав участников кондоминиума. Так, из существующего определения кондоминиума не вытекает, что режим кондоминиума может быть распространен не только на земельный участок при доме, но и на другие земельные участки, удовлетворяющие те или иные общие нужды участников кондоминиума. Например, в соответствии с разрабатываемой в деятельности государственных органов, предоставляющих земельные участки, методикой, участникам кондоминиума предоставляется земельный участок при доме. Дворовые же земельные участки, которые в ряде случаев предназначены для обслуживания нескольких домов, предоставляются участникам нескольких объектов кондоминиума не в собственность, а в землепользование. Таким образом, у участника кондоминиума есть доля в праве собственности на земельный участок при доме и доля в праве землепользования на дворовый земельный участок. Дворовый земельный участок также может быть закреплен в собственность участников одного или нескольких кондоминиумов. Правовой режим таких земельных участков необходимо подчинить режиму кондоминиума, поскольку при переходе прав на квартиры или иные помещения к приобретателю должна переходить не только доля в правах на земельный участок при доме, но и в правах на дворовый или иной земельный участок, предназначенный для общих нужд участников кондоминиума. Однако из определения кондоминиума не вытекает, что в состав объекта кондоминиума входит придомовый земельный участок. В связи с изложенным считаем необходимым предусмотреть в законодательстве норму, позволяющую в состав объекта кондоминиума включать не только земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации жилого дома или иного здания, но и другие земельные участки, необходимые для удовлетворения общих нужд участников кондоминиума.

По законодательству Республики Казахстана допускается создание кондоминиума не только в многоквартирных жилых домах, но и в других случаях. Так, в п. 3 ст. 102 ЗК РК установлено, что в тех случаях, когда земельные участки, предназначенные для садоводства и дачного строительства, находятся в раздельной собственности граждан, а земельные участки и другое имущество, предназначенное для удовлетворения общих нужд собственников земельных участков, находятся в их общей долевой собственности, к отношениям между собственниками, связанным с общим имуществом, применяются нормы о кондоминиуме. В рассматриваемых случаях возможно закрепление земельного участка в общую собственность всех участников кондоминиума при раздельной собственности на дачи или садовые домики. При такой ситуации не возникает раздельной собственности на земельный участок. Такая модель отношений для государственных органов является предпочтительней, поскольку при режиме раздельной собственности на земельные участки под дачами или садовыми домиками земли, необходимые для удовлетворения общих нужд, должны быть сформированы в самостоятельные земельные участки с присвоением им кадастровых номеров, установлением границ, оформлением правоустанавливающих документов и т.д. Технически и юридически это выполнить сложнее. Сами собственники предпочитают раздельную собственность на земельные участки, предназначенные для садоводства и дачного строительства. В связи с изложенным применение режима кондоминиума при предоставлении земельных участков для садоводства и дачного строительства является необходимым.

Другой важной проблемой является определение состава участников кондоминиума. Из редакции п. 6 ст. 209 ГК РК вытекает, что субъектами отношений в кондоминиуме признаются только собственники помещений. Между тем при определении круга таких субъектов необходимо исходить из того, на ком лежат обязанности, связанные с обладанием имуществом, входящим в состав объекта кондоминиума. Как правило, такие обязательства (по уплате налогов и содержанию общего имущества) несет собственник имущества. В частности, при сдаче помещений в аренду субъектом ответственности за выполнение соответствующих имущественных обязанностей, как правило, признается собственник, а не арендатор (ст. 36 Закона о жилищных отношениях). Вместе с тем в некоторых случаях такие обязанности и, соответственно, ответственность, возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав. В частности, государственные юридические лица, имеющие в оперативном управлении или хозяйственном ведении помещения, входящие в составе объекта кондоминиума, сами несут такие обязательства. Аналогичные отношения возникают с участием негосударственных учреждений. Во всех перечисленных случаях субъектами налоговых обязательств и обязательств, связанных с содержанием общего имущества, признаются не собственники, а субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления. В домах государственного жилищного фонда бремя содержания мест общего пользования несут наниматели, а не собственник.

В связи с изложенным определение понятия «участник кондоминиума» считаем необходимым. Закон упоминает такое понятие (п. 2 ст. 32 Закона о жилищных отношениях), но не определяет его содержания. Между тем установление круга таких субъектов является чрезвычайно важным, поскольку они являются обладателями как прав, так и обязанностей, связанных с общим имуществом. Например, определение состава участников кондоминиума важно не только для установления обязанного лица, но при определении круга лиц, которые могут участвовать при формировании органа управления объекта кондоминиума. Исходя из изложенного, считаем, что участниками кондоминиума из несобственников являются субъекты права оперативного управления или хозяйственного ведения, а также наниматели, если на основании законодательного акта или договора они имеют права, и на них возложены обязанности, связанные с общим имуществом, в том числе права по его управлению.

Другой проблемой функционирования объектов кондоминиумов является необходимость их регистрации. Статьей 32 Закона о жилищных отношениях установлена норма, согласно которой объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время в Казахстане предусмотрена необходимость регистрации в правовом кадастре прав на недвижимое имущество. Кроме регистрации прав ведется учет или регистрация самого недвижимого имущества. Таким образом, законодательство Казахстана различает учет (регистрацию) недвижимого имущества и регистрацию прав на него. В связи с изложенным возникает вопрос о том, какая регистрация предполагалась в Законе о жилищных отношениях. Ответ на указанный вопрос можно найти во Временной инструкции о регистрации объекта кондоминиума, утвержденной приказом директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 20 апреля 1998 г. Пунктом 1.3 Инструкции установлено, что регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы сведений, идентифицирующих земельный участок, первичные объекты в соответствии с формой регистрационного листа и необходимых для регистрации объекта кондоминиума характеристик вторичных объектов, а также сведений о виде права, форме общей собственности (иного вещного права) и размерах долей участников кондоминиума в общей собственности (в ином вещном праве, в том числе в общем землепользовании).

Таким образом, регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы не только сведений, идентифицирующих составные части имущественного комплекса, являющегося объектом кондоминиума, но и размера доли участников кондоминиума в общем имуществе. Необходимость установления при регистрации объекта кондоминиума доли участников в общем имуществе обусловлена тем, что такая доля определяет размер расходов участника кондоминиума на содержание общего имущества, если иное не установлено соглашением сторон (п. 3 ст. 35 Закона о жилищных отношениях), а также объем его налоговых обязательств. Поскольку правовой кадастр является единственным источником сведений о зарегистрированных правах, информация об указанных долях может быть получена только из него (п. 15 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Размер доли участников кондоминиума в общем имуществе определяется в соответствии с порядком исчисления, установленным п. 3 ст. 31 Закона о жилищных отношениях. Установлено, что размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений и площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Указанная доля является идеальной и не подлежит выделению в натуре. В формуле расчета долей участников кондоминиума, предусмотренной ст. 31 Закона о жилищных отношениях, законодателем допущена ошибка. Дело в том, что сумма долей всех участников кондоминиума в общем имуществе должна равняться 100 процентам, а это значит, что будут компенсированы 100 процентов расходов, уплачены 100 процентов налогов и т. д.. Между тем при расчете доли по приведенной формуле совокупность долей всех участников в общем имуществе не составляет 100 процентов. Формулу, предусмотренную Законом, необходимо изменить. Нужно предусмотреть, что размер доли, если иное не предусмотрено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого помещения или площади нежилого помещения, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном многоквартирном жилом доме или ином здании, являющимся объектом кондоминиума. Такая формула по инициативе автора данного исследования была закреплена в п. 2 ст. 45 Закона о земле, которая в последующем продублирована в п. 2 ст. 62 ЗК РК.

Регистрация объекта кондоминиума необходима не только для указанных целей. В соответствии с п. 2 ст. 32 Закона о жилищных отношениях до такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы. Доля участников кондоминиума в общем имуществе следует за судьбой помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности. В связи с этим указанное ограничение при отсутствии регистрации объекта кондоминиума распространяется на сделки с квартирами. Общее имущество может стать самостоятельным предметом сделок только в том случае, когда из такого имущества образовывается самостоятельное помещение, т.е. «вторичный объект». Например, подвальные помещения могут быть переоборудованы в самостоятельные объекты и по согласованию всех участников кондоминиума отчуждены. В таких случаях указанные помещения исключаются из общего имущества и переходят в раздельную собственность приобретателя. Норма, признающая недействительными сделки с общим имуществом в связи с отсутствием государственной регистрации объекта кондоминиума, имеет отношение к обоим случаям. В таком случае без регистрации объекта кондоминиума можно признать недействительными все сделки с квартирами. Этого нельзя допускать. Во избежание изложенного толкования следует уточнить последствия отсутствия регистрации объекта кондоминиума. В частности, на наш взгляд, речь может идти только о сделках с общим имуществом, часть которого сдается в аренду или формируется в самостоятельный объект недвижимости.