| ||||||||||||||||||||
|
|
|
Аналитическая справка
Айсин С.Б. 1. Вводная часть: 1.1. Наименование законодательного акта, подлежащего анализу. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442 (далее - ЗК).
2. Описательная часть: 2.1 Выявление противоречий, коллизий и пробелов между нормами права различных нормативных правовых актов, дублирование норм, норм декларативного характера. Земельное законодательство Казахтана в своем развитии прошло 4 этапа. В основе деления на этапы лежит функционально-целевая направленность основных нормативно-правовых актов по ключевым вопросам земельных преобразований. Первый этап (1990-1993гг.) характеризуется оформлением политико-правовых основ нового земельного строя Казахстана на основе ЗК РК от 16 ноября 1990 г. и указов Президента РК. На втором этапе (1993-1995 гг.) специальными указами главы государства закладываются нормативные основы начала рыночных земельных преобразований: закрепляются принципы устойчивости и рыночного оборота права землепользования, правовые основы перехода к товарному негосударственному сельскохозяйственному производству на рыночных началах. Третий этап связан с Конституцией РК от 30 августа 1995 г. и указом Президента РК «О земле» от 22 декабря 1995 г., является поворотным, во многом определяющим в формировании правовых основ рыночных земельных отношений. Четвертый этап, в результате принятия Закона РК «О земле» от 24 января 2001 г, к сожалению, положил начало процессу отступления от ряда рыночных и социальных принципов в земельно-правовом регулировании.[1] Современный, пятый этап берет свое начало с принятия ЗК от 20 июня 2003г. ЗК содержит принципиальные новшества относительно целого ряда институтов земельного права. Прежде всего, выделяются изменения, связанные с введением права частной собственности на сельскохозяйственные земли, с установлением новых правовых параметров приобретения, владения, пользования и распоряжения сельскохозяйственными землями. Переход к рынку, потребность вовлечения земель в гражданский оборот привели к необходимости нормативного закрепления системы вещных прав на землю. Вещные права на землю выражают имущественный аспект земельных отношений, включающий различные правовые способы реализации собственности, осуществления обладания и воздействия на землю. I. Современная сфера земельных отношений все еще характеризуется наличием целого ряда факторов негативной направленности, хотя и постепенно создаются общие экономические, нормативные, организационные, идеологические, социально-психологические предпосылки нового земельного правопорядка. Многие рыночные проекты и законы не учитывают в необходимой степени землеохранных императивов и требований, гарантии их реализации не обеспечены должным образом.[2] В общественном сознании все еще преобладает убеждение о безущербности, безграничности земельных ресурсов. Право собственности на землю еще не стало символом неприкосновенности и особой защиты. Президент Республики Казахстан, еще в 2002 году констатировал наличие организационно-правовой неразберихи в сфере земельных отношений. Говоря о решительных мерах по борьбе с коррупцией, он отмечал необходимость четко прописанных механизмов общественного контроля над деятельностью государственных органов в трех направлениях - недропользование, земельные отношения и приватизация[3]. Это - официальное подтверждение на самом высшем властном уровне наличия очень серьезных проблем в земельной сфере, требующих всесторонне продуманных действий. Для эффективности нормативно - правового регулирования земельных отношений важными представляются вопросы: а) адекватного отражения в законодательстве особенностей земли, как объекта правового воздействия; взаимодействия норм гражданского и земельного законодательства при регулировании рыночного оборота земель: б) законодательной преемственности и последовательности в закреплении и гарантировании системы имущественных прав собственников и землепользователей; в) структурной и функциональной согласованности институтов и норм земельного законодательства различных иерархических уровней; г) механизма действия земельного права, организационно-институциональных гарантий реализации земельного законодательства. В результате анализа содержания и структуры земельных законов в них обнаружены следующие издержки, недостатки: слабая социальная направленность земельных законов; отсутствие публично-прозрачного механизма наделения и перераспределения земель; наличие отступлений от общепринятых принципов прекращения, трансформации права собственности; отсутствие однозначно определенных правовых критериев обнаружения публичных интересов в сфере земельных отношений; чрезмерное апеллирование к административным средствам при ограничении, прекращении прав собственника и реализации публичного интереса; присутствие юридической возможности реализации коррупционного интереса под видом обеспечения публичного земельно-правового интереса; неразработанность механизма общественного контроля за транспарентностью, законностью и справедливостью распорядительных действий исполнительных органов и должностных лиц; не разработанность землеоохранных и экологических требований землепользования с учетом рыночных условий; неопределенность размера экономического эффекта от введения права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Как и предыдущие земельно-правовые акты, ЗК содержит немало отсылочных норм по очень важным, принципиальным вопросам, предопределяющим сущность и направленность земельных отношений. В результате чего, возникает проблема взаимодействия, точнее соответствия подзаконных актов самому ЗК. Наблюдается внеэкономическое нормативное навязывание права частной собственности на землю в ущерб другим формам обладания землей, на фоне отсутствия необходимых правовых, организационных условий и гарантий реализации и защиты права частной собственности на землю. Институт частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения не стал реальным регулятором. Во-первых, он заработал лишь в отдельных регионах. Во-вторых, в существующем виде механизм приобретения частной собственности на земли этой категории не ориентирован на развитие аграрного сектора. Для абсолютного большинства сельхозпроизводителей размеры выкупа земель оказались неподъемными либо невыгодными. Незначительность разницы между льготной выкупной ценой и обычной, а также ограничения, сопровождающие приобретение по льготной цене сделали его не особо привлекательным. При этом акиматы не проявляли заинтересованности в льготной продаже земель. Рынок земли, заработал главным образом в пригородных районах южного региона и г. Астаны. Это свидетельствует о том, что земли приобретаются в частную собственность в основном не для целей товарного сельскохозяйственного производства. В действующем законодательстве, предусмотревшем нормативное определение цен, возобладал не социально-экономический, а сугубо административный подход.[4] Между тем задача законодателя должна была заключаться в установлении гибкой, дифференцированной системы цен и условий, с учетом всех существенных факторов. Система платежей за землю нуждается в пересмотре сквозь проблему реализации земельных прав. На основе анализа принципов и общих норм о плате за землю предлагается: а) внедрить исключительно аукционный порядок продажи земель, пользующихся повышенным спросом; б) норму о бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального строительства сделать социальной, адресной, с одновременным определением условий применения, то есть четко прописать механизм реализации; в) предусмотреть однократное бесплатное предоставление гражданам РК земель для сельскохозяйственного производства в пределах определенных норм из специального земельного фонда; г) пересмотреть размер льготной цены на землю в сторону снижения, правовой режим и условия допуска в рыночный оборот земель, предоставленных по льготной цене и (или) в рассрочку; д) установить в системе и размерах платежей равные условия для собственников и арендаторов земли; е) при продаже арендатору арендованного им земельного участка в собственность, учитывать сумму его платежей за приобретение права аренды и продажи права аренды; ж) в отношении иностранцев предусмотреть более высокие ставки платы за землю (арендную плату); з) усилить компенсационное предназначение платежей за землю, пересмотрев систему накопления и расходования средств от платежей за землю. II. Земля в 2004 году передана сельским жителям на 49 лет, поэтому свободной земли не должно быть, поскольку она у людей в виде паевых долей. Земельный кодекс, к сожалению, не предписал форму участия владельцев земельных долей в управлении процессом землепользования. Более того, земли были оценены правительством по цене не более 30 тенге за га, поэтому она дает мизерную имущественную долю, лишая дольщиков права голоса в ТОО и АО. Это способствовало тому, что реальным собственником земельных ресурсов стали зерновые компании. За эти годы агротехнический прогресс наблюдался лишь в отдельных хозяйствах, а в целом в стране допущен спад продуктивности пашни. «Преследуя одну цель - извлечение прибыли, агрофирмы перестали вкладывать средства в приобретение удобрений, соблюдение агротехнических норм обработки и приумножение силы пашни. Прекратились агрохимические исследования, поля обрабатываются неряшливо, работают на износ, а те, что послабее, оказались брошенными, засорены сорняками и вредителями, сократилась численность работников, а их зарплата упала в десятки раз, составляя лишь 3-5% от стоимости произведенного продукта, что является наивысшей степенью эксплуатации наемного труда», - отметил депутат мажилиса парламента РК В. Косарев при адресации запроса премьер-министру Кариму Масимову.[5] С введением земельного кодекса земледелие оторвано от животноводства, оно выпало из агротехнического комплекса. Земля уже не воспринимается, как главный источник продовольствия. Причем значительная часть сельских жителей получает символическую оплату за свои земельные доли. Выручка земельных компаний от экспорта зерна идет в доход фирм, а не на повышение плодородия почв и техническое перевооружение. «Считаем неправомерным, что земли, отданные людям, брошены не ими, а зерновыми компаниями, но, вместо того, чтобы найти виновного в деградации пашни, у нас решили выставить эти земли на торги. Причем зерновые компании лучшие земли получили даром, а участки не очень предлагается выкупить за деньги. Где забота о благосостоянии людей из села», - отмечает депутат В. Косарев. III. С понятием «земельный участок» напрямую связаны количественно-качественные и функционально-целевые характеристики земельного участка как объекта прав, пространственные (горизонтальные и вертикальные) пределы действия прав на земельный участок.[6] Англосаксонская и континентальная системы права при определении объема прав и пределов их действия в отношении земельного участка применяют принципиально разные подходы: в первой из них право на недра неразрывно связано с правами на землю и является их неотъемлемой частью, во второй - эти права отделены друг от друга. Конструкция земельного участка в казахстанском законодательстве основана на втором подходе. В рамках указанного подхода, ст. 42 ЗК РК границы действия прав на земельный участок ограничивает поверхностным почвенным слоем. Нормативные определения земельного участка (ст.12 ЗК РК), пространственных пределов действия земельных прав (ст.42 ЗК РК) не отражают реальных, экономически обусловленных пределов осуществления прав на земельный участок. Вертикальные пределы распространения права (или прав) на земельный участок ограничиваются поверхностным почвенным слоем, который не является универсальным, присущим всем землям свойством. Поэтому при такой конструкции возникают проблемы: а) разграничения границ земельного участка от участка недр; б) разделения сфер землепользования и недропользования; в) определения пространственных пределов действия прав на земельный участок. Следует закрепить принцип зависимости пространственных пределов действия земельных прав от целевого назначения и вида деятельности на земельном участке. Собственнику должно быть отведено ровно столько пространственного предела, сколько необходимо для обеспечения функциональности земельного участка, в соответствии с его целевым назначением и предполагаемым на нем конкретным видом деятельности. Речь должна идти не только о нижних, но и о верхних вертикальных пределах действия прав на земельный участок. С верхними пределами может быть связано возникновение правоотношений по обеспечению зданий и сооружений естественным освещением, сохранению атмосферных потоков; обеспечению воздушного коридора для целей аэронавигации; сохранению путей миграции птиц и т.д. Вместо «почвенного» определения земельного участка необходимо определение по функциональному признаку. IV. С правом собственности на землю тесно связана проблема законодательной конструкции соотношения прав на земельный участок и находящейся на нем недвижимости (здания, сооружения и т.д.). Исходя из классической гражданско-правовой конструкции «главная вещь и принадлежность» (ст. 122 ГК РК), не всегда удается дать однозначный ответ на вопрос: право на что является и должно (либо может) быть определяющим. На практике эти объекты зачастую выступают не как простая совокупность имуществ, находящихся на земельном участке, а представляют собой единый производственно-хозяйственный, функционально технологический комплекс, где сложно определить главную вещь и принадлежность. Принцип следования юридической судьбе недвижимости, судьбы земельного участка, на котором расположен объект недвижимости (ст. 52 ЗК РК) не всегда точно отражает суть их соотношения и функциональные взаимосвязи. Поэтому необходимо дифференцировать правовой режим их соотношения, в зависимости от целевого назначения земельного участка, характера соотношения, функциональных связей объекта недвижимости и связанного с ним земельного участка. Возможны следующие варианты: 1) Безусловный приоритет прав на земельный участок по сравнению с правами на расположенный на нем объект недвижимости (сфера сельскохозяйственного производства); 2) Приоритет прав на объект недвижимости перед правами на земельный участок. Принцип следования юридической судьбы земельного участка судьбе расположенной на нем недвижимости (например, земли населенных пунктов); 3) Признание земельного участка и связанного с ним объектов недвижимости единым, неделимым объектом вещных прав, особенно когда с земельным участком связаны сложные имущественные, хозяйственные, естественно-природные комплексы и др. Применительно к земельному участку как объекту вещных прав практическое значение имеет целый ряд и других вопросов: определение оснований, критериев, условий и порядка признания земельного участка делимым либо неделимым; развернутая регламентация случаев, оснований и условий возникновения общей собственности на земельный участок; разработка оснований, условий и порядка, а также правовых и имущественных последствий изменения целевого назначения земельного участка; конкретизация понятия «целевое назначение земельного участка» с учетом особенностей конкретных видов производственно-хозяйственной и социальной деятельности субъектов земельных прав. Кроме того, с точки зрения защиты земельных прав субъектов, обеспечения земельного правопорядка, эффективности государственного управления земельным фондом практическую актуальность имеет нормативное упорядочение оснований, условий, процедуры точного определения местоположения, идентификационных признаков, количественных и качественных характеристик земельного участка, его соотношения со смежными объектами вещных прав; усовершенствование условий и процедуры оформления, обмена и выдачи правоудостоверяющих документов на земельный участок. Регламентация указанного круга вопросов характеризуется слишком общими, неконкретными нормами, либо несоответствием сути опосредуемых отношений, а по целому ряду позиций обнаруживается нормативный пробел. В целом нормативные положения, определяющие понятие и правовой режим земельного участка нуждаются в совершенствовании с учетом потребностей практики современных земельных отношений. [7] V. В целом необходимо продолжить работу по дальнейшему системному совершенствованию земельного законодательства. В частности требуются изменения, дополнения в ЗК и другие акты либо принятие специальных актов: [8] по структуре и отдельным категориям земельного фонда; по аукционной форме наделения земельными правами; об обороте земель сельскохозяйственного назначения; о сохранении и воспроизводстве почвы, проведении землеохранных, восстановительных мероприятий; о порядке, основаниях и условиях изменения целевого назначения земельных участков по инициативе собственников и землепользователей; по обеспечению полной компенсации, включая упущенную выгоду и моральный ущерб в земельной сфере; по дифференциации пределов прав на земельный участок, его правовых режимов, в зависимости от функционально-целевого предназначения земельного участка, его соотношения с другими объектами; по совершенствованию системы и гарантий защиты вещных прав на землю: имущественные и иные обязательства государства, сопровождающие процесс ограничения или прекращения земельных прав; гарантии судебной и иной защиты земельных прав; право на повторное приобретение земельных прав; обязательность предварительного юридического подтверждения неизбежности ограничения или прекращения земельных прав в публичных интересах; учет волеизъявления собственников и землепользователей в случаях прекращения или ограничения их земельных прав в публичных интересах; по совершенствованию конструкций составов земельных правонарушений и системы юридических санкций с учетом рыночных реалий; по упрощению процедуры реализации земельных прав. VI. Действующая редакция ЗК несет риски сосредоточения огромных участков земли в одних руках. На практике получается так, что люди владеют 80 тыс. гектаров сельскохозяйственных угодий. Ведь о таких предельных или максимальных размерах участков в законодательстве речи не идет. [9] Пункт 3 статьи 50 ЗК РК определяет предельные размеры сельскохозяйственных участков, предоставляемых в частную собственность. Однако предельные размеры земельных участков, предоставляемых на праве временного землепользования, Земельным кодексом не прописаны. Другими словами, предельные (максимальные) размеры земель, предоставляемых в частную собственность, могут устанавливаться для физлиц (для крестьянских (фермерских) хозяйств) и юрлиц (для товарного сельхозпроизводства). А земли, находящиеся во временном возмездном землепользовании, не входят в этот предел. Юридические лица для видимости оформляют в частную собственность небольшой участок земли, который по размерам «укладывается» в предельные нормы, а все остальные участки оформляют во временное возмездное землепользование. Таким образом, отсутствие предельных и максимальных норм на земельные участки, находящиеся во временном землепользовании, дает возможность физическим и юридическим лицам сосредотачивать огромные участки земли в одних руках. В Земельном кодексе, в подзаконных нормативных актах не разъясняется, как именно уполномоченные органы и органы земельной инспекции должны проверять аффилированность каких-либо негосударственных юридических лиц к заявителю при предоставлении права на землю. Будут ли запрашивать через органы юстиции сведения, проверять учредительные документы - не понятно. То есть получай участок и, главное, оформляй так, чтобы учредитель компании не был твоим родственником по фамилии. На деле получается именно так.[10] Есть и такая проблема. Участки земли предельного размера оформляются на предпринимателя - отдельно, на аффилированных с ним лиц - отдельно. Земельный кодекс не предусматривает общий размер в совокупности для заявителя и его аффилированных лиц по всей стране. Каждый предельный размер местные исполнительные и представительные органы утверждают у себя в регионе. Получается, можно подать документы на земельные участки в одном административном районе, в другом, в третьем - и так просто и быстро обойти пределы. Думаю, законодатели не могут не замечать этого вечность. VII. Проведение разведки и/или добычи полезных ископаемых невозможно без использования земельного участка, расположенного над контрактной территорией. Однако в процессе приобретения прав на такие участки недропользователи часто сталкиваются с препятствиями, вызванными как несовершенством земельного законодательства, так и его нарушениями со стороны государственных органов, уполномоченных на предоставление права землепользования. [11] Проблемы, связанные с несовершенством законодательства, заключаются в следующем. Проблема первая. Согласно п. 5 ст. 68 Закона РК «О недрах и недропользовании», заключение контракта является основанием для оформления акиматом области, города Алматы или Астаны земельного участка в течение тридцати рабочих дней с даты обращения недропользователя, за исключением случаев принудительного изъятия земельного участка (права землепользования) для государственных нужд в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан. Аналогичная норма закреплялась и в п. 5 ст. 44 ранее действовавшего Закона «О недрах и недропользовании» от 27.01.96г. Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 43 ЗК РК, заявление о предоставлении прав на земельные участки рассматривается в течение двух месяцев, причем в этот срок не входит период разработки и утверждения землеустроительного проекта. А Земельный кодекс находится на более высокой ступени иерархии, чем Закон «О недрах и недропользовании», поэтому при определении срока предоставления прав на земельные участки недропользователям применению подлежит именно Земельный кодекс. К тому же, двухмесячный срок предоставления права землепользования тоже не всегда соблюдается акиматами, что на практике часто приводило к нарушению недропользователями сроков выполнения годовых рабочих программ нарушается государственными органами довольно часто. Проблема вторая. Согласно п. 7.3.2 Модельного контракта, утвержденного Постановлением Правительства РК от 31 июля 2001 года № 1015, компетентный орган обязан обеспечивать предоставление подрядчику земельного участка на право землепользования в соответствии с контрактом. Таким образом, будучи включенным в контракт, это условие становится обязанностью компетентного органа. Однако компетентный орган не имеет полномочий, которые позволяли бы ему обеспечить предоставление недропользователю нужного ему земельного участка: предоставление прав на земельные участки относится к функциям акиматов, и компетентный орган не может ни давать им указания, ни обжаловать их неправомерные действия или бездействие. Следовательно, обязанность компетентного органа оказать недропользователю необходимое содействие в выполнении последним своих контрактных обязательств, становится бесполезной. Проблема третья. Во многих случаях земельные участки на момент заключения контракта уже находятся в собственности или землепользовании других лиц. Такие участки могут быть использованы недропользователями на основании сервитута, предусмотренного ст. 71 ЗК РК. Однако компании, которым эти участки необходимы для строительства скважин и других сооружений, необходимых для разведки, могут столкнуться со следующей проблемой. Согласно п. 2 ст. 68 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», для строительства сооружений необходимо приобрести на застраиваемый земельный участок право собственности или землепользования (но не сервитут). Однако если земельный участок уже находится в чьей-либо собственности или землепользовании, то приобрести этот участок недропользователь может на основании договора с собственником или землепользователем, для которого заключение такого договора не является обязательным. Прекратить право собственности или землепользования в принудительном порядке в данном случае можно только путем выкупа земельного участка для государственных нужд. Однако такой выкуп допускается только в случае обнаружения под земельным участком месторождения полезных ископаемых и его разработки, что на момент начала разведки еще не достигнуто. Кроме того, в ряде случаев для строительства сооружений, предназначенных для разведки, недропользователю необходимо приобретение права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения. При этом часто оказывается, что земельный участок находится не в собственности, а во временном землепользовании физического или юридического лица. Согласно пп. 7 п. 2 ст. 33 ЗК РК, передача права временного землепользования на земли сельскохозяйственного назначения не допускается. В соответствии с п. 5 ст. 38 ЗК РК, не допускается и передача таких земель в субаренду. Поэтому, чтобы получить право на передачу земельного участка недропользователю, сельскохозяйственный землепользователь должен выкупить этот участок в свою собственность. Затем, став собственником участка, указанное лицо включает эти затраты в цену, по которой оно предлагает свой участок недропользователю. И эта цена зачастую становится очень высокой, т.к., помимо затрат на первоначальный выкуп участка в частную собственность, в нее, как минимум, будут включены все убытки, связанные с передачей этого участка недропользователю. При этом собственник земельного участка также не обязан совершать сделку. Поэтому в случае его отказа недропользователь может столкнуться с невозможностью своевременного начала выполнения работ по контракту. Следует отметить, что при разрешении споров, возникающих вследствие неисполнения недропользователями контрактных обязательств вызванного несвоевременным приобретением прав на земельные участки, сложились определенные тенденции. Примеры, приведенные выше, свидетельствуют о непоследовательности правовой политики в отношении недропользователей, которая не обеспечивает устранения излишних барьеров для их правомерной деятельности. В законодательстве должны быть закреплены целостные и эффективные механизмы, создающие для недропользователей реальные возможности своевременного приобретения прав на земельные участки, необходимые для проведения операций по недропользованию. Это помогло бы не только устранить неоправданные препятствия для исполнения контрактов, но и способствовало бы вытеснению коррупциогенных факторов, а также созданию для обеих сторон контракта четких и стабильных условий деятельности. VIII. Основные недостатки, погрешности структурно-логического взаимодействия нормативных положений, издержки правовой регламентации обнаруживаются по следующим позициям. [12] Взять, к примеру, проблему трансформации земельных прав собственников земельных участков (землевладельцев) и землепользователей. Статья 24 ЗК РК предусматривает следующие правила в случае выхода собственника земельного участка из гражданства РК: а) продажа собственником подлежащего отчуждению участка допускается только с разрешения, и только в случае отказа исполнительного органа от его приобретения; б) осуществляется возврат не рыночной стоимости, а только той, по которой земельный участок был приобретен у государства. Указанные нормы не бесспорны с точки зрения общих принципов права собственности, трансформации имущественных прав. Статья 66 ЗК РК, наоборот, устанавливает гражданско-правовой порядок отчуждения права, что представляется соответствующим природе регулируемых отношений. Правила статьи 66 ЗК подлежат применению и в случаях выхода гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства РК (ст. 23 п. 2 ЗК РК). Недостаточная последовательность рыночным принципам регулирования земельных отношений проявляется в том, что ЗК, с одной стороны, существенно расширяет границы права частной собственности за счет включения в сферу его действия земель сельскохозяйственного назначения, с другой - происходит значительное ослабление гарантий его эффективного функционирования и защиты.
2.2 Анализ практики применения нормативных правовых актов, по которым выявлены противоречия, коллизии и пробелы, носящие дублирующий или декларативный характер I. В соответствии с действующим земельным законодательством Республики Казахстан ведение государственного земельного кадастра относится к государственной монополии и выполняется РГП «НПЦзем» и его филиалами. Виды деятельности, технологически связанные с ведением государственного земельного кадастра выполняют как РГП «НПЦзем», так и субъекты малого и среднего бизнеса. Таким образом, субъектам МСБ приходится конкурировать с государственным предприятием. При этом возникает ряд предпосылок для недобросовестной конкуренции.[13] 1) РГП «НПЦзем» выдает сведения на платной основе о местоположении земельных участков, необходимые для разработки землеустроительных проектов субъектам МСБ. При этом РГП «НПЦзем» как разработчик проектов, имеет неограниченный доступ к таким сведениям. Это увеличивает сроки и стоимость выполнения работ субъектами МСБ, в свою очередь РГП «НПЦзем» не несет таких затрат. 2) РГП «НПЦзем» выполняет работы по согласованию землеустроительных проектов, разработанных субъектами МСБ. При проверке правильности местоположения земельного участка часто возникают проблемы, связанные с не актуальностью базы данных государственного земельного кадастра. Например, могут быть не удалены контура земельных участков, аренда которых уже закончилась. Субъектам МСБ приходится повторно оплачивать такие согласования, после актуализации данных, проведенной с задержкой по вине государственных учреждений. Также выдаваемые данные часто являются неполными и не позволяют качественно выполнять работы, что приводит уже к многократной оплате аналогичных сведений. РГП «НПЦзем» как разработчик проектов, не имеет таких проблем, тем более не платит за данный вид работ. Таким образом, субъекты МСБ при выполнении работ полностью зависят от РГП «НПЦзем». В свою очередь, РГП «НПЦзем» как разработчик проектов, ни от кого не зависит и одновременно является конкурентом субъектов МСБ. 3) При выполнении работ по установлению границ земельных участков, субъектам МСБ необходимо заказывать координаты пунктов триангуляции на платной основе, выдача которых происходит только после разрешения Комитета по управлению земельными ресурсами. Процедура занимает 1 месяц. В свою очередь, РГП «НПЦзем» при выполнении данных работ не запрашивает аналогичного разрешения, а имеет полный доступ ко всем данным. В данный момент стоимость колеблется от 3000 до 6000 тенге. Каждый раз сумма меняется и заранее субъектам МСБ не известна. 4) Несмотря на то, что цены на услуги, реализуемые субъектом государственной монополии, должны устанавливаться Правительством РК, до настоящего момента цены РГП «НПЦзем» регламентируются их собственным прейскурантом, причем каждый филиал использует его на свое усмотрение. Это приводит к различной стоимости услуг не только в разных областях РК, но и в пределах одной области и даже одного филиала. Например, внесение координат аналогичных участков в базу данных может стоить от 1800 тенге до 3300 тенге. 5) Субъекты МСБ часто не имеют доступа к выполнению землеустроительных работ для государственных учреждений, так как такие работы закупаются без применения норм Закона О государственных закупках. По этому поводу мы неоднократно обращались в Агентство РК по защите конкуренции и имеем подтверждение о массовости таких закупок по всей территории РК. При проведении проверок Агентством РК по защите конкуренции также было подтверждено завышение стоимости землеустроительных работ, закупаемых из одного источника у РГП «НПЦзем». 6) Государственными учреждениями при закупке землеустроительных работ как правило выдвигается требование обязательного наличия договора с филиалом РГП «НПЦзем». Мы неоднократно запрашивали у всех филиалов РГП «НПЦзем» на территории РК такой договор и получили отказ. Считаем, что таким образом имеют место факты предпочтения поставщика, а именно РГП «НПЦзем». Предлагается два взаимоисключающих варианта решения проблемы. 1) отнести все землеустроительные работы к монополии государства. Преимущества: - осуществление принципа действия «одного окна»; - законодательно установленные сроки выполнения работ; - установленная законодательством стоимость выполнения работ, единая на всей территории РК. 2) Передать выполнение работ по осуществлению деятельности, технологически связанной с земельным кадастром, только коммерческим организациям. Преимущества: - увеличение численности субъектов МСБ, занимающихся этой деятельностью. В настоящее время на большей части территории РК такие субъекты представлены незначительно. - повышение качества работ и сдерживание цен в результате равной конкурентной среды. - увеличение и систематизация сборов в бюджет государства. - упрощение прохождения процедур согласования с государственными органами, снижение уровня коррупции в этой сфере деятельности. II. В целом необходимо совершенствовать нормы земельного законодательства, ограничивающие перечень категорий земель, где допускается изменение целевого назначения. При этом будет разумным определить перечень оснований, допускающий изменение целевого назначения на землях населенных пунктов. К сожалению, нет такого перечня, нет ограничивающих норм, нет механизмов, определяющих, какие земли не могут вообще подвергаться изменению целевого назначения. Вместе с тем требуется разработка правовых механизмов, запрещающих изменение целевого назначения на землях сельскохозяйственного назначения в Республике Казахстан. [14] Под предлогом сельскохозяйственной деятельности «умные граждане» приобретали огромные сельскохозяйственные угодья, позже усилиями районных территориальных органов сегментировали, меняли целевые назначения для дачного строительства и продавали гражданам под застройку. Так мы получили незапланированные селитебные жилые зоны, где проживают не сотни, а тысячи людей, требующие проведения инженерных сетей, строительства дорог и социальных объектов. Эти события в пригородной черте столицы, Алматы, да и в других регионах страны, наглядно демонстрируют, что существующий механизм изменения целевого назначения земли несовершенен и требует новой методики, новых механизмов, ограничений. III. Частную собственность на землю пытаются ввести в Казахстане вот уже 25 лет. Если в стране, которая начала земельную реформу и на протяжении стольких лет вводит частную собственность на землю, такая форма составляет всего 1%, а аренда - 99%, то есть над чем работать. В развитых странах земли, находящиеся в частной собственности, составляют не менее 40%. Это влияет на предпринимательский климат, конкуренцию и производство, включая сельское хозяйство. [15] Если судить объективно, то действующее земельное законодательство Республики Казахстан создает правовые условия для перехода от государственной собственности на землю к частной, но существующие инструменты недостаточно стимулируют привлечение частного капитала в такие важные сегменты земельного рынка, как земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда. Если же говорить о механизмах земельной реформы, то это аукционы по продаже права собственности на землю и права аренды. Помимо этого необходимо развивать систему приобретения земель сельскохозяйственного назначения в рассрочку, институт залога права на землю, ипотеки на землю.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |