|
Верховный Суд Республики Казахстан
Гражданское законодательство
Статьи
ҮЛГІ
АРЕНДА
Под редакцией
УДК 347 ББК 67.404 Г 75
Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика. Вып. 48: Үлгі: Аренда. Земельные споры / Под ред. К.А. Мами, Д.С. Амирова, А.Г. Диденко. - Алматы: Раритет, 2016. - 224 с. ISBN 978-601-250-295-4
Выпуск содержит научные публикации по применению законодательства об аренде и использованию судебных решений в земельных спорах Восточно-Казахстанского областного суда, а также сами судебные решения и постановления апелляционных коллегий этого региона. Сборник рассчитан на работников правоохранительных органов, адвокатов, нотариусов, студентов и магистрантов высших юридических учебных заведений, лиц, интересующихся вопросами правоприменения в области гражданского законодательства.
СОДЕРЖАНИЕ
А. Диденко Договор имущественного найма (аренды). Общие положения С. Климкин Аренда транспортных средств
А. Диденко
Имущественному найму (аренде) посвящена гл. 29 ГК РК (ст. 540-600 ГК). Гл. 29 ГК разбита на 6 параграфов: общие положения; лизинг; аренда предприятия; аренда зданий и сооружений; аренда транспортных средств; прокат. Мной будут прокомментированы только общие положения. Легальное определение договора имущественного найма дается в ст. 540 ГК: «По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование». Расшифровка признаков данного договора говорит о том, что данный договор относится к разряду консенсуальных, то есть все права и обязанности по нему возникают у сторон уже с момента достижения соглашения, а не с момента передачи имущества, являющегося предметом соглашения. Наниматель может с момента достижения соглашения требовать передачи ему вещей, исполнения других обязанностей наймодателем, не связывая это с фактом передачи имущества, как это происходит, к примеру, в договорах хранения, займа. Равно и наймодатель может требовать выполнения соответствующих обязанностей нанимателем с момента достижения соглашения. Наниматель не может использовать аргумент, что он не заплатил арендную плату, поскольку фактически не перевез нанятое имущество на свою территорию и не пользовался им. Это договор возмездный и взаимный. Если имущество передается во временное безвозмездное пользование, например родственники передают на год жилой дом безвозмездно для проживания племяннику с семьей, то это будет договор ссуды, который внешне схож с договором имущественного найма, и к нему применимы отдельные нормы последнего (п. 2 ст. 604 ГК: «К договору безвозмездного пользования имуществом соответственно применяются правила статьи 541, пункта 1 и части первой пункта 2 статьи 545, статьи 550, статьи 555, подпунктов 1), 2), 4) пункта 2 статьи 556, статьи 558 настоящего Кодекса». В отличие от ГК РФ (ст. 606 ГК РФ) в ГК Казахстана нет формулировки о передаче имущества только в пользование без передачи владения (например, наем лодки для перевозки на другой берег озера, лошади для доставки груза, фортепьяно для репетиций и т.п.). На практике не встречаются конфликты, основанные на необходимости деления владения и пользования, к тому же в специальных нормах иногда говорится лишь о передаче пользования. Например, ст. 72 Закона о государственном имуществе так и называется - «Договоры о передаче государственного имущества в пользование». ГК РК устранил теоретическую проблему возможности передачи внаем имущественных прав, установив норму, что объектом имущественного найма может быть право землепользования, право недропользования и другие вещные права (п. 2 ст. 541 ГК). Понятия имущественного найма и аренды являются синонимами, так же, как и наймодатель и арендодатель, наниматель и арендатор, они могут иметь различные лексические оттенки, но их правовое значение не различается. Порой договором аренды (найма) именуют договоры, которые таковыми не являются. Так используются выражения «аренда футбольного игрока», «аренда радиочастоты», «аренда рабочего времени техники», «наем персонала» и т.п. Это либо договоры об оказании услуг, либо непоименованные договоры. Следует обратить внимание на то, что к отдельным видам договора имущественного найма и договорам найма отдельных видов имущества общие положения применяются, если иное не предусмотрено ГК или законодательными актами. Например, не применяются правила о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора найма в отношении транспортных средств. Таким образом, особенности могут быть установлены лишь ГК и законодательными актами. Ни акты Правительства, ни ведомственные акты такие особенности устанавливать неправомочны. Существенным условием данного договора является определенность арендуемого объекта. Срок и арендная плата по договору аренды составляют элементы его предмета и входят в легальную формулировку, позволяют отграничивать от смежных договоров, но не могут быть отнесены к существенным условиям. Например, в купле-продаже цена также является условием договора, но договор считается заключенным и без него. Применительно к государственному имуществу условия договора определяются специальными правилами, определенными Типовым договором имущественного найма (аренды) государственного имущества, утвержденным приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 17 марта 2015 г. № 211. Предметом договора имущественного найма может быть только индивидуально определенное имущество. Естественно, что вещи, определенные родовыми признаками, могут быть объектами различных сделок: купли-продажи, займа и других и к ним будут применяться правила соответствующих договоров, но не имущественного найма. Законодательство предусматривает случаи, когда возможность найма ограничена или запрещена. Это может касаться субъектов сделки или объекта договора. Но законодательство знает и случаи предоставления льгот отдельным нанимателям по поводу отдельных объектов. Предпринимательский кодекс РК дает возможность передавать безвозмездно субъектам малого и среднего предпринимательства в аренду не используемые более одного года объекты государственной собственности для организации производственной деятельности и сферы услуг, за исключением торгово-посреднической деятельности (ст. 234 ПК РК). Закон «О государственном имуществе» определяет компетенцию государственных органов на сдачу имущества внаем. Республиканское имущество в имущественный наем (аренду) передает уполномоченный орган по управлению государственным имуществом (наймодатель (арендодатель) республиканского имущества). Коммунальное имущество в имущественный наем (аренду) передает местный исполнительный орган (наймодатель (арендодатель) коммунального имущества). Совершение в отношении республиканского государственного предприятия сделок (залога, аренды и других), где предприятие выступает в качестве единого имущественного комплекса, производится по решению Правительства Республики Казахстан, а в отношении коммунального государственного предприятия - по решению местного исполнительного органа. Если сдача в аренду противоречит специальной правоспособности юридического лица, то такая сделка может быть признана недействительной. Так, Законом РК от 1 марта 2011 г. «О государственном имуществе» запрещается осуществление государственными юридическими лицами деятельности, а также совершение сделок, не отвечающих предмету и целям их деятельности, закрепленное в уставе (положении). Сделка, совершенная государственным юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными законами Республики Казахстан или учредительными документами, либо с нарушением уставной компетенции его руководителя, может быть признана недействительной по иску уполномоченного органа соответствующей отрасли, или уполномоченного органа по государственному имуществу (местного исполнительного органа), либо прокурора. Законом РК от 31 августа 1995 г. «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» банкам запрещается осуществление операций и сделок в качестве предпринимательской деятельности, не относящихся к банковской деятельности. Учреждения как субъекты права оперативного управления не вправе самостоятельно отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете (ст. 206 ГК). Отсюда следует, что такое имущество не может быть предметом аренды. Нет препятствий для того, чтобы учреждение сдавало в аренду имущество учреждения, приобретённое им за счет предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. Аналогичные ограничения установлены рядом иных норм. Ст. 35 ГК РК устанавливает, что в случаях, предусмотренных законодательными актами, для юридических лиц, осуществляющих определенные виды деятельности, может быть исключена или ограничена возможность заниматься другой деятельностью. Как известно, в Казахстане остро встал вопрос о возможности предоставления земель в пользование иностранцам. По этому поводу было высказано множество предложений, в том числе юристами1. Закон РК от 30 июня 2016 г. «О приостановлении действия отдельных норм Земельного кодекса Республики Казахстан и введения в действие Закона Республики Казахстан от 2 ноября 2015 года «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Республики Казахстан»» предусмотрел приостановление действия норм, связанных с предоставлением иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, права временного землепользования на земли сельхозназначения, а также с предоставлением гражданам и юридическим лицам РК права частной собственности на земли сельхозназначения, находящиеся в государственной собственности. До конца 2016 г. не будут предоставляться на условиях аренды земельные участки сельскохозяйственного назначения иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, а также юридическим лицам с иностранным участием. _____________ 1 См., напр.: Сулейменов М. Мораторий на применение норм земельного законодательства: юридические аспекты. URL:http://www.zakon.kz
Права и обязанности нанимателя (арендатора). Содержание нанятого имущества предполагает, в первую очередь, его капитальный и текущий ремонт, а также поддержание имущества в исправном состоянии, производство требуемых для этого расходов. Что касается капитального и текущего ремонта, то распределение обязанностей сторон носит традиционный характер: капитальный ремонт лежит на обязанности наймодателя, текущий - нанимателя. Оба правила носят диспозитивный характер, для капитального ремонта иное может быть предусмотрено законодательными актами или договором, для текущего - законодательством или договором. Понятия капитального и текущего ремонта содержатся в актах, посвященных правовому режиму отдельных видов имущества. Так, в Правилах содержания общего имущества объекта кондоминиума, утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 декабря 2011 г., текущий ремонт здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) определяется как ремонт, выполняемый для восстановления исправности или работоспособности здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения), частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры в объеме, установленном нормативной и технической документацией; капитальным ремонтом здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) является ремонт здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Основной обязанностью нанимателя является оплата нанятого имущества. На практике стороны обычно обговаривают в договоре необходимые условия, связанные с оплатой: размеры, сроки, форму оплаты. Но учитывая важность данных условий, закон содержит развёрнутые правила на случай их отсутствия или неопределенности. Плата за пользование нанятым имуществом уплачивается нанимателем в порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными актами не установлено иное. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Плата устанавливается за все нанятое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов; 3) предоставления нанимателем определенных услуг; 4) передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или внаем; 5) возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества. Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные формы платы. Условия об оплате и сроке договора не относятся к числу существенных, поэтому при отсутствии указаний по этому поводу в тексте договора не возникает вопрос о недействительности или не заключенности такого договора, а применяются специальные правила, изложенные в ст. 545, 546 ГК. Размеры платы могут изменяться не чаще одного раза в год. Правило носит диспозитивный характер. Размеры платы также могут быть пересмотрены по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов. Претендовать на уменьшение платы наниматель вправе, только если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились, если законодательными актами не предусмотрено иное. Нарушение сроков внесения платы. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения нанимателем сроков внесения платы за пользование имуществом, наймодатель вправе потребовать от него досрочного внесения платы в установленный наймодателем срок. При этом наймодатель не вправе требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд. ГК Казахстана сформулировал более ясно по сравнению с рядом других республик положения о судьбе продукции, плодов, иных доходов от нанятого имущества. Содержание ст. 554 ГК гармонизировано со ст. 123 ГК, которая определяет, что поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законодательством или договором об использовании этого имущества. ГК России (ст. 136 ГК РФ) устанавливает диспозитивное правило о принадлежности плодов, продукции, доходов не арендатору или иному пользователю имущества, а собственнику. Ст. 554 ГК Казахстана диспозитивна, но правило о судьбе поступлений сформулировано так же, как и в ст. 123 ГК, в то время как ст. 606 ГК России носит императивный характер о поступлении продукции, плодов и доходов в собственность арендатора, что необоснованно осложняет арендное правоотношение, не позволяя сторонам непосредственно в арендном договоре решить вопрос о передаче поступлений в собственность наймодателя. Стоимость неотделимых улучшений государственного имущества, произведенных нанимателем (арендатором) с согласия наймодателя (арендодателя), компенсируется за счет средств соответствующего бюджета в соответствии с бюджетным законодательством. Одним из традиционных и древних правил является право следования, то есть переход прав и обязанностей по договору найма к новому собственнику (обладателю права хозяйственного веления или оперативного управления) при смене прежнего (ст. 559 ГК). Для граждан-нанимателей недвижимого имущества на случай их смерти установлено, что их права и обязанности переходят к наследникам, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Сделки нанимателя с арендованным имуществом возможны только с согласия наймодателя. Перечень таких сделок установлен ст. 551 ГК, и стороны не вправе его расширять своим соглашением. Форма согласия наймодателя на совершение сделок законом не определена, отсутствие письменной формы может лишь осложнить в случае спора доказательственную базу, но не влечет недействительности заключенной нанимателем сделки. Первой из возможных сделок нанимателя с нанятым имуществом ГК называет поднаем (субаренду). Будучи производными от договора аренды, отношения по этому договору регулируются общими нормами об имущественном найме. Ответственным по обязательствам перед наймодателем остается наниматель. Договор субаренды может быть заключен в пределах срока действия основного договора. Договор перенайма отличается от договора поднайма (субаренды) тем, что наниматель передает третьему лицу все свои права и обязанности по основному договору и вся ответственность за арендованное имущество переходит к третьему лицу. Если имущество находилось в субаренде, то при перенайме договор субаренды сохраняет силу. Наниматель также вправе предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами, но не договором или законодательством. Ответственным перед наймодателем в этих случаях остается наниматель. По истечении срока договора наниматель вправе претендовать на заключение договора на новый срок при желании наймодателя продолжать сдавать это имущество внаём. Добросовестный наниматель должен предупредить наймодателя до окончания действия договора о намерении продлить договор. После этого он получает преимущественное право по сравнению с другими лицами на заключение договора на новый срок. Условия нового договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если наймодатель, вопреки преимущественному праву нанимателя, заключит договор найма с другими лицами, то наниматель вправе потребовать либо перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков, либо только возмещения убытков. Действие договора найма может быть продлено по истечении его срока на основе конклюдентных действий сторон, то есть при фактическом продолжении пользования имуществом после истечения срока договора и отсутствии возражений со стороны наймодателя. Договор в таком случае считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок. В договоре имущественного найма либо в дополнительном соглашении к нему может быть предусмотрено условие о выкупе нанимателем нанятого имущества. Вопрос о выкупе решается исключительно по соглашению сторон, законодательные акты могут регламентировать лишь процедуру выкупа. В отличие от законодательства ряда стран СНГ, ГК РК не содержит ограничения на выкуп нанятого имущества с истечением срока договора имущественного найма. Центральным пунктом условия о выкупе является выкупная цена. Ст. 562 ГК не детализирует вопросы определения цены, указывая лишь на то, что стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной платы за пользование имуществом. Когда цена является одним из условий какого-либо возмездного договора, то неопределенность ее размера может не относиться к существенным условиям договора, она определяется по правилу п. 3 ст. 385 ГК: «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, считается, что исполнение договора должно быть произведено по цене, которая в момент заключения договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары, работы или услуги». Но совсем иное дело, когда цена является единственным предметом договора, как при выкупе. Без достижения соглашения по этому единственному условию договор не может состояться, поэтому процитированное правило ст. 385 ГК применяться не может, и если стороны просто договорились о выкупе объекта, не определив цену, то ни одна из сторон не вправе требовать исполнения данного соглашения. Права и обязанности наймодателя (арендодателя). Основной обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю имущества за плату во временное владение и пользование. Наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. К обязанностям по предоставлению имущества относится не только обязанность по передаче объекта, но и обязанности по подготовке его к передаче, обязанности по выдаче необходимых для эксплуатации документов, совершению действий по получению необходимых разрешений, по защите имущества от посягательств от третьих лиц, документов, удостоверяющих комплектность, безопасность, качество имущества, порядок эксплуатации и т.п. Так, на практике наймодатель проводит перед заключением договора аренды здания и сооружения инвентаризацию и оценку объекта. Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них наниматель не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему наймодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Срок предоставления имущества указывается в договоре. Исходя из п. 3 ст. 547, если наймодатель не предоставил нанимателю сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, наниматель вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 355 ГК либо потребовать расторжения договора. Не исключена возможность сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (залог, сервитут и др.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Но поскольку реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на заложенное арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), п. 2 ст. 549 ГК обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Российская судебная практика логично проводит различие между сделкой, совершенной вследствие обмана путём сокрытия от контрагента информации, и умолчанием о правах третьих лиц на сдаваемое внаём имущество. В первом случае умолчание является основанием для признания сделки недействительной, во втором - действует специальное правило об уменьшении платы или расторжении договора, но не о признании сделки недействительной1 . ___________________ 1 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий: В трех томах. Том II / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 237.
Все сопутствующие обязанности наймодателя к его основной обязанности по предоставлению имущества являются лишь составными частями основной обязанности. Думается, что на практике следует разграничивать последствия нарушения обязанности передачи различных документов и невозможности использования имущества: право на истребование принадлежностей, документов сохраняет силу, а право на расторжение договора имеется лишь в случаях, когда нельзя использовать имущество. Ответственность наймодателя за недостатки сданного внаем имущества возникает вне связи с невозможностью использования имущества по назначению, является самостоятельной, не предопределена возникновением отрицательных последствий на стороне арендатора и должна быть квалифицирована как ответственность на началах риска. Последствия передачи нанимателю имущества с недостатками, препятствующими нормальному его использованию, такие же, как и при продаже вещи с недостатками. Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может потребовать от арендодателя: либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель обладает единственной возможностью избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества. Наймодатель обязан передать нанимателю имущество, качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве наймодатель обязан передать нанимателю имущество, пригодное для целей, для которых имущество такого рода обычно используется. Скажем, дом обычно арендуется для проживания, следовательно, его качество должно позволять нормально существовать в условиях данной местности: не протекает крыша, работают водопровод и канализация и т.п. Однако для нанимателя это может не иметь значения, если он, допустим, намеревается использовать дом для временных посещений, хранения припасов, охотничьих и рыболовных снастей, поэтому стороны в договоре могут оговорить, что у покупателя нет претензий к качеству дома, которое не позволяет его использовать для нормального проживания. Если качество дома договором прямо не было обусловлено, то наймодатель должен доказать допустимыми доказательствами, что недостатки дома были доведены до сведения покупателя. Наймодатель должен оговорить то, что в дальнейшем исключит его ответственность. Если в договоре сказано, что крыша протекает и водопровод не работает, то последствия передачи дома ненадлежащего качества не применяются. В теории и на практике возникает вопрос: что означает обязанность наймодателя оговорить недостатки? Аналогичный вопрос возникает и в других договорах, например применительно к обязанности продавца в договоре купли-продажи оговорить недостатки продаваемой вещи. Означает ли это необходимость прямого и недвусмысленного указания наймодателя на недостатки или же достаточно факта очевидности их наличия для восприятия нанимателем? Буквальное значение того или иного слова, использованного в тексте нормативного акта, нельзя сводить к толкованиям, содержащимся в словарях русского языка, хотя нельзя полностью отказаться от ориентации на филологический аспект истолкования. Термин «оговорить» в русском языке может означать не только «прямо объявить» о наличии каких-то фактов, но и «выяснить наперед», «заранее условиться о чем-нибудь», что уже нельзя понимать как исключительные действия одного лица - обладателя определенной информации, но включает оценочные действия потребителя информации, в данном случае нанимателя как потребителя информации о качестве дома. Профессиональная лексика имеет свои оттенки, сложившиеся значения. Думается, что в правовом смысле «оговорить недостатки» означает любой способ информации о них. В этом смысле представляется более ясной формулировка п. 2 ст. 612 ГК РФ: «Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду». Наймодатель отвечает за недостатки имущества и тогда, когда он не знал о них. Это один из примеров безвиновной ответственности стороны договора. Прекращение, изменение и расторжение договора имущественного найма. Изменение и расторжение договора имущественного найма, которым посвящена специально ст. 556 ГК, производится в соответствии с общими правилами об изменении расторжении договора. Для того чтобы суд расторгнул договор, требуется досудебное урегулирование спора между сторонами договора. Законодательство предоставляет нанимателю право на досрочное расторжение договора: если наниматель обнаружит недостатки, препятствующие пользованию имуществом; если наниматель не был предупрежден о правах третьих лиц на сдаваемое внаем имущество; если наймодатель не исполняет обязанности по капитальному ремонту. Наймодатель также может претендовать на досрочное расторжение договора: 1) если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий; 2) если наниматель умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество; 3) если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом; 4) если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе. Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок. В подп. 2 п. 2 ст. 556 ГК РК в качестве досрочного расторжения договора достаточно указать на существенность нарушения договора без упоминания о виновности в этом нанимателя, поскольку действуют общие правила об основаниях договорной ответственности. Закон «О государственном имуществе» к числу существенных нарушений, являющихся основанием для расторжения договора, относит использование государственного имущества, переданного по договору имущественного найма (аренды), не по целевому назначению.
С. Климкин
Понятие транспорта и транспортного средства. Транспортное законодательство Республики Казахстан. Аренде транспортных средств посвящены ст. 585-594 ГК РК. Подп. 6) ст. 1 Закона РК от 21 сентября 1994 г. № 156-XIII «О транспорте в Республике Казахстан» (далее - Закон о транспорте) установлено, что транспорт Республики Казахстан - это зарегистрированный на территории Республики Казахстан железнодорожный, автомобильный, морской, внутренний водный, воздушный, городской рельсовый, а также находящийся на территории Республики Казахстан магистральный трубопроводный транспорт. Соответственно, помимо указанного закона, правовое регулирование отдельных видов транспорта осуществляется следующими законами РК: - от 8 декабря 2001 г. № 266-II «О железнодорожном транспорте» (далее - Закон о железнодорожном транспорте); - от 4 июля 2003 г. № 476-II «Об автомобильном транспорте» (далее - Закон об автомобильном транспорте); - от 17 января 2002 г. № 284-II «О торговом мореплавании» (далее - Закон о торговом мореплавании); - от 6 июля 2004 г. № 574-II «О внутреннем водном транспорте» (далее - Закон о внутреннем водном транспорте); - от 15 июля 2010 г. № 339-IV «Об использовании воздушного пространства Республики Казахстан и деятельности авиации» (далее - Закон об использовании воздушного пространства). Законодательный акт о городском рельсовом транспорте в Казахстане не принят. Что касается магистрального трубопроводного транспорта, то под ним, согласно подп. 5) ст. 1 Закона РК от 22 июня 2012 г. № 20-V «О магистральном трубопроводе», понимается единый производственно-технологический комплекс, состоящий из линейной части и объектов, обеспечивающих безопасную транспортировку продукции, соответствующий требованиям технических регламентов и национальных стандартов. Таким образом, поскольку магистральный трубопровод не является в буквальном смысле транспортным средством, а само его отнесение к транспорту довольно условно, указанный закон в настоящем материале не используется и не анализируется. Перечисленными законодательными актами определены следующие виды транспортных средств (основные понятия): городской рельсовый транспорт - вид транспорта (метрополитен, трамвай, легкорельсовый, монорельсовый транспорт), предназначенный для перевозки пассажиров по рельсам в границах города и пригородной зоне; легкорельсовый транспорт - вид городского рельсового транспорта, осуществляющего регулярные социально значимые перевозки пассажиров и багажа по отдельно выделенным путям и характеризующегося меньшими, чем у метрополитена и железной дороги, габаритами, грузоподъемностью и скоростью сообщения; метрополитен - вид городского рельсового транспорта, осуществляющего регулярные социально значимые перевозки пассажиров и багажа по путям, изолированным (отделенным, не имеющим одноуровневых пересечений) от линий иных видов транспорта и прохода пешеходов к ним. Законом о железнодорожном транспорте: вагон - несамоходное прицепное транспортное средство, предназначенное для перевозки по железнодорожным путям; поезд - сформированный и сцепленный состав вагонов с одним или несколькими действующими тяговыми транспортными средствами (локомотивами или моторвагонными подвижными составами), имеющий установленные сигналы, локомотивы без вагонов, моторные вагоны и специальный самоходный подвижной состав, следующие по определенному Национальным оператором инфраструктуры маршруту; подвижной состав - тяговые транспортные средства (локомотивы), вагоны, самоходные и иные транспортные средства, предназначенные для перевозки по железнодорожным путям пассажиров, багажа, грузов, грузобагажа и почтовых отправлений, специальный подвижной состав - самоходные и несамоходные железнодорожные транспортные средства, предназначенные для производства работ по содержанию, обслуживанию, восстановлению и ремонту магистральной железнодорожной сети и подъездных путей. Законом об автомобильном транспорте: автомобильное транспортное средство - единица подвижного состава автомобильного транспорта, включающего автобусы, микроавтобусы, легковые и грузовые автомобили, троллейбусы, автомобильные прицепы, полуприцепы к седельным тягачам, а также специализированные автомобили (предназначенные для перевозки определенных видов грузов) и специальные автомобили (предназначенные для выполнения различных преимущественно нетранспортных работ);
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |