Вопросы легализации не введенного в эксплуатацию имущества

24.05.2007

Вопросы легализации не введенного
в эксплуатацию имущества

Исходя из толкования норм закона легализация построенных, но не введенных в эксплуатацию жилых домов (коттеджей) подпадает под определение «имущества, не оформленного в соответствии с законодательством Республики Казахстан». В этой связи можно автор адвокат адвокатской конторы «Саят Жолши и Партнеры» А. Сандыбаева делает вывод о возможности легализации таких домов в рамках проводимой акции /1/.

Исходя из положений закона и других нормативных правовых актов, процедура легализации таких домов представляется следующей.

5 июля 2006 г. принят Закон Республики Казахстан «Об амнистии в связи с легализацией имущества». В рамках проводимой акции возник вопрос о возможности легализации построенных, но не введенных в эксплуатацию жилых домов (коттеджей). В данном случае речь идет о домах, построенных за последние 2-3 года, но по каким-либо причинам, например, по вине застройщика коттеджного городка, не введенных в эксплуатацию, хотя сами дома уже переданы заказчикам. При этом права на земельный участок, на котором построен городок, как правило, принадлежат застройщику. В такой ситуации заказчики строительства фактически владеют имуществом, но не имеют на него правоустанавливающих документов.

Согласно закону понятие «легализация имущества» определено как «процедура признания государством прав на имущество, выведенное из законного экономического оборота в целях сокрытия доходов и (или) не оформленное в соответствии с законодательством Республики Казахстан либо оформленное на ненадлежащее лицо».

Легализация недвижимого имущества

Субъекты легализации, легализующие недвижимое имущество, находящееся на территории Республики Казахстан, права, на которое не оформлены в соответствии с законодательством Республики Казахстан, представляют в местный исполнительный орган по местонахождению имущества следующие документы: документы, удостоверяющие личность; заявление в 2-х экземплярах по утвержденной законом форме.

В случае представительства интересов потребуется также доверенность, оформленная в соответствии с требованиями законодательства.

Заявление на легализацию недвижимого имущества рассматривается специально созданной для этого комиссией.

Заявление о легализации недвижимого имущества, поданное в течение срока легализации, должно быть рассмотрено в течение 15 рабочих дней со дня подачи заявления в соответствующий местный исполнительный орган.

При соблюдении требований, установленных законом, комиссия:

- выносит решение о легализации недвижимого имущества;

- выдает субъектам легализации решение о легализации недвижимого имущества;

- включает сведения в реестр легализованного имущества установленной формы.

Недвижимое имущество признается легализованным с момента вынесения комиссией решения о легализации недвижимого имущества.

Субъекты легализации с момента признания недвижимого имущества легализованным освобождаются от ответственности за совершение преступлений и административных правонарушений, указанных в статьях 13 и 14 закона, связанных с приобретением, владением и пользованием легализованного недвижимого имущества.

Информация о легализованном недвижимом имуществе, уплате сбора субъектом легализации и лицах, не являющихся плательщиками сбора, предоставляется в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Субъекты легализации, легализовавшие недвижимое имущество, вправе распоряжаться указанным имуществом с момента государственной регистрации.

Правила проведения легализации недвижимого имущества

После вынесения решения о легализации недвижимого имущества комиссия принимает меры по оформлению государственными органами и организациями следующих документов:

- технического паспорта на объект недвижимости;

- акта приемки объекта в эксплуатацию;

- акта на право частной собственности на земельный участок.

Организационные вопросы по оформлению данных документов возлагаются на комиссию.

Технический паспорт на легализованный объект недвижимости оформляется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Оформление акта приемки объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, установленном Правилами организации и проведения приемки в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, легализованных в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об амнистии в связи с легализацией имущества».

Оформление акта на право частной собственности на земельный участок осуществляется в порядке, установленном Правилами оформления прав на земельные участки, легализованные в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об амнистии в связи с легализацией имущества».

Выдача вышеуказанных документов по жилым объектам для граждан Республики Казахстан, являющихся субъектами легализации имущества, осуществляется на безвозмездной основе.

По окончании процесса оформления вышеуказанных документов комиссия выдает субъекту легализации решение о легализации недвижимого имущества вместе с оформленными документами с одновременным включением сведений в реестр легализованного имущества.

Особенности приемки в эксплуатацию объектов недвижимого имущества и оформления прав на земельные участки, легализованные в соответствии с законом

Постановлением Правительства Республики Казахстан от 15 августа 2006 г. № 770 утверждены Правила организации и проведения приемки в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, легализованных в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об амнистии в связи с легализацией имущества».

Согласно п. 3 указанных правил местные исполнительные органы в течение 2-х рабочих дней со дня вынесения соответствующей комиссией по проведению легализации недвижимого имущества решения о легализации недвижимого имущества организуют проведение приемки в эксплуатацию легализованного объекта. Приемка в эксплуатацию легализованного объекта осуществляется в течение 10 рабочих дней.

Организация и проведение приемки в эксплуатацию легализованного объекта осуществляются на безвозмездной основе.

После оформления акта приемки легализованного объекта в эксплуатацию данный документ направляется местным исполнительным органом в комиссию, которой ранее было принято решение о дальнейшем рассмотрении документов.

Оформление акта на право частной собственности на земельный участок

Постановлением Правительства Республики Казахстан от 19 июля 2006 г. № 688 утверждены Правила оформления прав на земельные участки, легализованные в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об амнистии в связи с легализацией имущества».

Согласно п. 4 указанных правил уполномоченные органы по земельным отношениям районов в течение 2-х рабочих дней со дня вынесения решения о легализации имущества соответствующей комиссией по проведению легализации недвижимого имущества  уведомляют субъект легализации о принятом комиссией решении и необходимости представления в уполномоченные органы по земельным отношениям районов материалов для изготовления правоудостоверяющего документа на легализованный земельный участок.

Материалы по определению внешних границ земельного участка составляются субъектами легализации с привлечением физических и (или) юридических лиц, имеющих лицензию на проведение землеустроительных работ. Граждане Республики Казахстан могут самостоятельно определять внешние границы принадлежащего им земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), индивидуального жилищного строительства, садоводства и дачного строительства, с составлением соответствующей схемы (плана), с указанием на нем меры линий участка и смежников (данные владельца смежного участка: фамилия, имя, отчество; наименование юридического лица).

Уполномоченный орган по земельным отношениям района (города областного значения) в течение 15 рабочих дней со дня поступления от субъектов легализации материалов рассматривает представленные документы.

При рассмотрении представленных документов определяются размеры и целевое назначение земельного участка, обременения и ограничения в отношении него, его делимость и неделимость.

При превышении размера площади легализованного земельного участка от норм, установленных статьей 50 Земельного кодекса Республики Казахстан, право на весь земельный участок определяется как временное возмездное долгосрочное землепользование. (Земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частную собственность в следующих размерах: 1) для ведения личного подсобного хозяйства (включая приусадебный и полевой наделы) в сельской местности - 0,25 гектара на неорошаемых и 0,15 гектара - на орошаемых землях; 2) для индивидуального жилищного строительства - 0,10 гектара; 3) для садоводства, а также дачного строительства - 0,12 гектара.)

По итогам рассмотрения представленных документов определяется право на земельный участок, и соответствующие документы направляются в специализированное республиканское государственное предприятие для изготовления правоудостоверяющего документа (акт на право частной собственности на земельный участок или акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды) на легализованный земельный участок.

Предприятие в течение 10 рабочих дней со дня поступления материалов изготавливает правоудостоверяющий документ.

При изготовлении правоудостоверяющего документа на его графической части делается запись следующего содержания: «Схема (план) составлена по данным собственника (землепользователя) земельного участка».

Изготовленный правоудостоверяющий документ направляется предприятием в соответствующий уполномоченный орган по земельным отношениям района для последующей выдачи субъекту легализации.

Изготовление правоудостоверяющего документа гражданам Республики Казахстан, легализовавшим земельные участки под индивидуальный жилой объект, осуществляется на безвозмездной основе.

В соответствии с пунктом 34 статьи 12 Земельного кодекса Республики Казахстан правоудостоверяющими документами являются документы, отражающие идентификационные характеристики земельного участка и выдаваемые территориальными органами по управлению земельными ресурсами собственникам земельных участков и землепользователям на основании правоустанавливающих документов (т.е. правоудостоверяющим документом будет являться акт на право на земельный участок). Земельный кодекс Республики Казахстан дает понятие и правоустанавливающих документов, которыми являются документы, на основании которых у граждан и юридических лиц возникают соответствующие права на земельный участок: это могут быть правовые акты исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок, договоры отчуждения (купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка) и решения судебных органов о признании права частной собственности на земельный участок, права землепользования и иных вещных прав на землю. К числу правоустанавливающих документов могут быть отнесены и иные документы, выдаваемые компетентными органами в установленном законодательством порядке в подтверждение права собственности на недвижимое имущество.

Сбор за легализацию

Сбор уплачивается в размере десяти процентов от стоимости легализуемого имущества.

Субъекты легализации, легализующие недвижимое имущество, права на которое не оформлены в соответствии с законодательством Республики Казахстан, уплачивают сбор в любое время с момента подачи документов на легализацию недвижимого имущества и до государственной регистрации прав на легализованное недвижимое имущество.

Субъекты легализации самостоятельно определяют стоимость легализуемого имущества.

Освобождение от уплаты сбора

Не являются плательщиками сбора граждане Республики Казахстан, легализующие недвижимое имущество, права на которое не оформлены в соответствии с законодательством Республики Казахстан и не используемое в предпринимательской деятельности, при удовлетворении одного из следующих условий, если:

1) уплатили по состоянию на 1 января 2006 г. налог на легализуемое имущество и земельный налог в отношении земельных участков, на которых указанное имущество расположено, и состоят на учете в налоговых органах;

2) не являются плательщиками налога на имущество и земельного налога в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан.

--------

1. Согласно пункту 1 статьи 4 закона срок легализации имущества, в том числе предъявления имущества к легализации, заканчивается 1 августа 2007 г.