|
|
|
О предоставлении и гражданском обороте земельных участков
В настоящий момент мы имеем одно из самых противоречивых отраслевых законодательств - законодательство о земле, в котором как ни в каком другом, содержаться противоречия: новые правила пытаются ужиться со старыми, республиканские органы пытаются разделить полномочия с местными органами государственной власти различных уровней, одна система органов конкурирует с другой и т.д.. В конечном итоге все это существенно влияет на оборот земельных участков, реализацию и защиту имущественных прав правообладателей, делает существующую систему распределения земельных участков коррупционной, громоздкой, противоречивой и как итог - несоответствующей интересам ни предпринимателей, ни обычных граждан, ни государства в целом. Кандидат юридических наук, доцент, докторант НИИ частного права КазГЮУ К.М. Ильясова и кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и гражданского процесса АЮА КазГЮУ С.В. Скрябин проанализировали проблемы совершенствования законодательства Республики Казахстан о предоставлении и гражданском обороте земельных участков.
Действующее законодательство Республики Казахстан о предоставлении и обороте земельных участков за годы независимости претерпело значительные изменения. Достаточно сказать, что за сравнительно короткий период земельные правоотношения регулировали три основных законодательных акта[1]. Кроме того, о земле было принято значительное число подзаконных нормативных правовых актов, регламентирующих соответствующие процедуры. Все эти изменения влияли на компетенцию государственных органов в соответствующей сфере, их структуру, вопросы координации между ними.
Описание действующего механизма предоставления земельных участков по законодательству Республики Казахстан.
Общие положения о порядке предоставления права на земельный участок содержит ст. 43 ЗК. Согласно п. 1 этой статьи предоставление права на земельный участок из земель, находящихся в государственной собственности, производится в следующей последовательности: 1) возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права на земельный участок; 2) определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предварительный выбор земельного участка); 3) разработка и утверждение землеустроительного проекта; 4) принятие решения местного исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок; 5) установление границ земельного участка на местности; 6) изготовление и выдача документов, удостоверяющих право на земельный участок; 7) государственная регистрация права на земельный участок. Указанные в п. 1 ст. 43 ЗК основные этапы можно сгруппировать: а) предварительные этапы, на которых рассматривает только возможность предоставление земельных участков (1-3), б) принятие решения компетентным государственным органом (4)[2], в) деятельность специально уполномоченных государственных органов по оформлению прав на земельный участок и их государственной регистрации. В настоящий момент законодательство о предоставлении земельных участков содержит взаимно пересекающиеся полномочия отдельных государственных органов и государственных предприятий (т.е. хозяйствующих субъектов), что делает соответствующую процедуру сложной. Например, при принятии решения о предоставления конкретного земельного участка есть пересечение полномочий государственных органов различного уровня. Кроме того, на последнем этапе при оформлении и регистрации прав на земельный участок функционируют несколько государственных органов и предприятий. Например, в настоящее время в г. Алматы существует следующая структура государственных органов и предприятий, вовлеченных в процесс предоставления земельных участков: 1) Алматинский городской комитет по управлению земельными ресурсами Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами; 2) государственное предприятие ГосНПЦзем с дочерними предприятиями, уполномоченным государственным органом по отношению к которому является Агентство по ЗР[3]; 3) государственное коммунальное предприятие «АлматыЖер»; 4) государственное предприятие «Центр по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц министерства юстиции Республики Казахстан» по г. Алматы, которое в свою очередь, в соответствии с Постановлением Правительства Республики Казахстан от 15 августа 1997 года № 1261[4] было образовано из учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества. В 2001 году судебными инстанциями Республики Казахстан было вынесено несколько судебных решений, основная цель которых была связана с уточнением компетенции указанных выше юридических лиц[5]. На сегодняшний день Акимом Алматы было принято «соломоново» решение, которое решило вопросы взаимодействия государственных органов при оформлении прав на земельные участки в городе Алматы. (Это решение будет проанализировано ниже при анализе фактических и юридических процедур о предоставлении и оформлении прав на земельные участки в г. Алматы). Сказанное выше делает необходимым отдельного рассмотрения компетенции государственных органов по предоставлению прав на земельный участок. Для удобства проанализируем полномочия государственных органов каждого по отдельности. Правительству Республики Казахстан предоставлено право предоставления и изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель всех категорий. Это право предоставления имеет специальный характер и ограничено только случаями создания и расширения особо охраняемых природных территорий республиканского значения, выполнением международных обязательств и использованием земель для нужд обороны и безопасности (подп. 3 ст. 13 ЗК). Практический пример реализации функций Правительства РК в области земельных отношений следует из некоторых принятых решений. Например, согласно Постановлению Правительства Республики Казахстан от 20 июля 2004 года № 773 «О переводе отдельного участка земель лесного фонда в земли другой категории», принятому на основании ст. 130 ЗК и ст. 51 Лесного кодекса Республики Казахстан от 8 июля 2003 года был осуществлен перевод земельного участка площадью 3,74 га (в том числе 0,9 га - покрытые лесом, 2,84 га - пастбищных угодий) из земель лесного фонда государственного учреждения в категорию земель промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, а Акиму области было указано обеспечить предоставление этого земельного участка другому государственному учреждению под определенные цели в постоянное землепользование. Таким образом, случаи непосредственного изъятия и предоставления земельных участков Правительством не известны, а соответствующие функции реализуются посредством других государственных органов, имеющих соответствующие полномочия. Компетенция центрального уполномоченного органа государства по управлению земельными ресурсами и его органов на местах определена в общем виде ст. 14 ЗК. Непосредственно полномочий по предоставлению прав на земельный участок у этого органа нет. Тем не менее, некоторые его (функции) делают этот орган ключевым звеном в процессе предоставления права на земельный участок. К числу таких функций можно отнести, например: проведение единой государственной политики в области управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений; осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель; организация ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель; организация проведения землеустройства на республиканском уровне; лицензирование производства землеустроительных работ; определение оценочной стоимости конкретных земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством; выдача правоудостоверяющих документов на земельный участок; методическое обеспечение работ по зонированию земель; выявление неиспользуемых земель и земель, используемых с нарушением законодательства Республики Казахстан; проведение экспертизы республиканских, областных, районных программ, схем и проектов, затрагивающих вопросы использования и охраны земель и другие. В настоящий момент таковым органом является Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами[6]. Его правовое положение, наряду с ЗК, дополнительно определено недавно принятым Постановлением Правительства Республики Казахстан от 14 января 2005 года № 14 «Об утверждении Положения Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами»[7]. Кроме того, в подчинении Агентства находятся ряд государственных учреждений - его территориальных органов (областного и районного значения). Перечень этих учреждений определен указанным Постановлением Правительства и состоит из 200 территориальных учреждений, каждое из которых является юридическим лицом[8]. Дополнительно отметим следующие функции Агентства, которые имеют значение для предоставления земельных участков: организация ведения мониторинга земель, государственного земельного кадастра в установленном порядке; создание и ведение банка данных о состоянии земельных ресурсов Республики Казахстан; организация проведения землеустройства на республиканском уровне; организация планирования и прогнозирования использования земель на основе зонирования, установление границ земельных участков; взаимодействие с центральными и местными исполнительными органами Республики Казахстан по вопросам регулирования земельных отношений, использования и охраны земель, регистрации прав на недвижимое имущество; обеспечение регистрирующих органов Министерства юстиции Республики Казахстан земельно-кадастровыми картами и планами земельных участков; выявление неиспользуемых земель и земель, используемых с нарушением законодательства; определение оценочной стоимости конкретных земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством; определение делимости и неделимости земельных участков; выдача документов, удостоверяющих право на землю; согласование выбора земельных участков при их предоставлении государством; проведение экспертиз республиканских, областных, районных программ, схем и проектов, затрагивающих вопросы использования и охраны земель и другие (п. 11 Положения Агентства по ЗР). Кроме того, для целей осуществления своих функций Агентство имеет право в установленном законодательством порядке: 1) запрашивать и получать от государственных органов, иных организаций, должностных лиц и граждан необходимую информацию по вопросам использования и охраны земель, а также в области геодезии и картографии; 2) вносить на рассмотрение исполнительных органов предложения о прекращении права собственности на земельные участки и права землепользования по основаниям, предусмотренным законодательными актами; 3) вносить предложения об отмене решений местных исполнительных органов, противоречащих земельному законодательству (п. 12 Положения Агентства по ЗР). Последние полномочия свидетельствуют о наличии у Агентства определенных контрольно-надзорных функций. Важно то, что Агентство является центральным исполнительным органом Республики Казахстан, но при этом не входит в состав Правительства, но осуществляет в пределах, предусмотренных законодательством, специальные исполнительные, разрешительные и контрольно-надзорные функции, а также межотраслевую координацию в сфере государственного управления земельными ресурсами, топографо-геодезических и картографических работ (п. 1 Положения об Агентстве по ЗР). При этом Председатель Агентства и его заместители назначаются на должность и освобождаются от занимаемой должности Правительством Республики Казахстан (п. 16 Положения об Агентстве по ЗР). Кроме того, в ведение Агентства по ЗР находятся два государственных предприятия: 1) Государственный научно-производственный центр земельных ресурсов и землеустройства (ГосНПЦзем) с дочерними предприятиями (на праве хозяйственного ведения); 2) Государственный институт сельскохозяйственных аэрофотогеодезических изысканий (ГИСХАГИ) (на праве хозяйственного ведения)[9]. Именно ГосНПЦзем и его дочерние предприятия, а не само Агентство, играют ключевую роль в процессе предоставления прав на земельные участки. Компетенция местных представительных органов и органов местного самоуправления в части предоставления прав на земельный участок не существенна. Исключение составляют две функции, которые имеют косвенное отношение к рассматриваемому вопросу: утверждение планов земельно-хозяйственного устройства территории населенных пунктов, включая сельскохозяйственные угодья, переданные в ведение аульных (сельских) исполнительных органов; принятие решений об установлении границ между административно-территориальными единицами в пределах компетенции, установленной законодательными актами Республики Казахстан (подп. 2 и 5 ст. 15 ЗК соответственно). ЗК еще в некоторых статьях содержит некоторые полномочия, характеризующие участие местных представительных органов в предоставлении земельных участков. Во-первых, в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 43 ЗК депутаты местного представительного органа входят в состав комиссии и таким образом участвуют в принятии решения о предоставлении земельного участка или отказе в предоставлении земельного участка. Во-вторых, решением местного представительного органа утверждается перечень земельных участков или прав аренды на земельные участки, предлагаемых для продажи на аукционе (ч. 2 п. 1 ст. 48 ЗК). Компетенция исполнительного органа областного (Алматы и Астаны) значения по предоставлению прав на земельный участок более обширна, но в месте с тем является специальной. Большая часть полномочий закреплена в ст. 16 ЗК. К их числу следует отнести: предоставление и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для целей недропользования, прокладки магистральных трубопроводов, строительства объектов переработки нефти и газа; предоставление земельных участков под скотопрогонные трассы временного пользования межрайонного значения; предоставление земельных участков государственным научно-исследовательским, учебным и другим сельскохозяйственным научным организациям и их опытным хозяйствам, а также государственным семеноводческим хозяйствам и племенным заводам; резервирование земель для создания особо охраняемых природных территорий всех видов; предоставление и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель всех категорий в случаях, связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий местного значения, за исключением случаев, предусмотренных подп. 3 ст. 13 ЗК; регулирование земельных отношений между районами в соответствии с компетенцией, установленной ЗК и другими законодательными актами Республики Казахстан; предоставление и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в случаях, предусмотренных ст. 90 ЗК, за исключением земель лесного фонда; координация, руководство и контроль за деятельностью районных, городских (областного значения) исполнительных органов в части использования и охраны земельных ресурсов (подп. 2, 3, 5, 6-10 п. 1 ст. 16 ЗК). Обращают на себя внимание три полномочия исполнительных органов г.г. Алматы и Астаны, которые имеются только у них, в отличие от исполнительных органов областного уровня: 1) предоставление земельных участков в частную собственность и землепользование, за исключением случаев, предусмотренных ст. 13 ЗК; 2) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных надобностей, за исключением случаев, предусмотренных ст. 13 ЗК; 3) разработка планов земельно-хозяйственного устройства территории населенных пунктов, находящихся в их административном подчинении, для утверждения соответствующим представительным органом и обеспечение их выполнения. Компетенция районного исполнительного органа (кроме районов в городах) по предоставлению прав на земельный участок сформулирована в качестве общего правила, за изъятием специальных случаев, которые были указаны ранее. К их числу следует отнести следующие полномочия: предоставление земельных участков в частную собственность и землепользование; изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных надобностей; разработка и внесение на утверждение соответствующего представительного органа районных программ по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями и обеспечение их выполнения; разработка планов земельно-хозяйственного устройства территории населенных пунктов, включая сельскохозяйственные угодья, переданные в ведение аульных (сельских) исполнительных органов, для утверждения соответствующим представительным органом и обеспечение их выполнения (подп. 1-4 ст. 17 ЗК)[10]. Исполнительный орган города областного значения имеет полномочия по предоставлению прав на земельный участок в пределах границ (черты) города и на территории, переданной в его административное подчинение. Его полномочия на предоставление земельных участков в частную собственность и землепользование ограничены случаями, предусмотренными ст.ст. 13, 16 и 19 ЗК, но включают так же на разработку планов земельно-хозяйственного устройства территории населенных пунктов, находящихся в его административном подчинении, для утверждения соответствующим представительным органом и обеспечение их выполнения (подп. 1 и 4 ст. 18 ЗК). Акимы города районного значения, поселка, аула (села), аульных (сельских) округов имеют право на предоставление земельных участков в частную собственность и землепользование, в пределах границы (черты) города, поселка, сельского населенного пункта, за исключением случаев, предусмотренных ст.ст. 13 и 16 ЗК. В заключение анализа полномочий государственный органов в сфере, связанной с предоставлением прав на земельные участки следует указать то, что к их компетенции могут быть отнесены и иные полномочия, содержащихся в законодательных актов Республики Казахстан, в том числе и ЗК. Общая процедура предоставления права на земельный участок дополнительно раскрывается в последующих пунктах ст. 43 ЗК и некоторые других его статьях. Важно отметить, что ЗК детально регламентирует только процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности (республиканской и коммунальной). Если дифференциация иного имущества между коммунальной и республиканской собственностью особых проблем не вызывает, то практических примеров разграничение земельных участков, которые были бы отнесены к каждой их указанных разновидностей, нам не известны. Вместе с тем мы полагаем, что дифференциация земли как объекта республиканской или коммунальной собственности может быть осуществлена на основании ст. 192 ГК РК. Так, в п. 2 указанной статьи предусмотрено, что республиканская собственность состоит из государственной казны и имущества, закрепленного за государственными республиканскими юридическими лицами. В свою очередь в состав республиканской казны входит имущество, перечисленное в статье 193, то есть все природные ресурсы, в том числе земля, недра, воды, растительный и животный мир. Природные ресурсы входят состав республиканской казны, если они не закреплены за государственными юридическими лицами. Следовательно, земельные участки, закрепленные за государственными юридическими лицами, не входят в состав республиканской казны. Поскольку такое имущество распределено между республиканскими или коммунальными юридическими лицами, то, соответственно, земельные участки, закрепленные за республиканскими юридическими лицами должны признаваться республиканской собственностью, а закрепленные за коммунальными - коммунальной собственностью. По общему правилу, предоставление земельных участков в собственность или землепользование осуществляется местными исполнительными органами в пределах их компетенции, установленной ЗК. Подготовительную часть предоставления права на земельный участок, указанного в п. 1 ст. 43 ЗК закон не регламентирует и потому здесь безусловно присутствует субъективное усмотрение уполномоченных государственных органов при принятии соответствующих решений. Сами решения о предоставлении земельного участка или отказ в предоставлении земельного участка принимаются на основании заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами из числа депутатов местного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления (при их наличии). В состав комиссии, по усмотрению местного исполнительного органа, могут быть включены и другие лица (п. 2 ст. 43 ЗК). Поводом для принятия решения о предоставлении прав на земельные участки является заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка. В заявлении должны быть указаны: цель использования земельного участка; его предполагаемые размеры; местоположение; испрашиваемое право пользования (право собственности или право землепользования); наличие (отсутствие) другого земельного участка (по земельным участкам, указанным в п. 2 ст. 50 ЗК). В случае разработки полезных ископаемых к ходатайству прилагается копия контракта на недропользование. Заявление о предоставлении права на земельный участок рассматривается в срок до трех месяцев с момента его поступления (п. 3 ст. 43 ЗК). Следующий этап заключается в рассмотрении этого заявления. Местные исполнительные органы поручают территориальным органам Агентства по ЗР определить (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием. Укажем, что в настоящий момент информация о зонировании территории городов, например Алматы, является закрытой, а системные данные градостроительного кадастра для большей части населения - недоступными. Отказ в предоставлении права на земельный участок, за исключением случаев изъятия земельных участков для государственных надобностей в соответствии со ст. 84 ЗК, оформляется решением местного исполнительного органа, должен быть мотивирован, а копия вручена заявителю в семидневный срок после принятия решения (п. 6 ст. 43 ЗК). Решение местного исполнительного органа о предоставлении соответствующих прав на земельные участки принимается на основе землеустроительного проекта с вручением заявителю копии решения о предоставлении права собственности или права землепользования на земельный участок в семидневный срок с момента принятия решения. В случаях, когда предоставление земельных участков входит в компетенцию вышестоящего исполнительного органа, местный исполнительный орган направляет землеустроительное дело со своим решением вышестоящему органу на утверждение (п. 7 ст. 43 ЗК). Процедура подготовки землеустроительного проекта варьируется в зависимости от региона Казахстан[11], но всегда сопряжена, во-первых, с затратами времени на выезд землеустроителя непосредственно на земельный участок, составление соответствующих схем и т.д., и, во-вторых, с затратами на подготовку и составление документов, идентифицирующих определенный земельный участок. Так, согласно п. 9 ст. 43 ЗК документами, удостоверяющими право на земельный участок, выдаваемыми территориальными органами по управлению земельными ресурсами, являются: 1) при частной собственности на земельный участок - акт на право частной собственности на земельный участок; 2) при постоянном землепользовании - акт на право постоянного землепользования; 3) при временном возмездном землепользовании - акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды); 4) при временном безвозмездном землепользовании - акт на право временного безвозмездного землепользования. При этом правоудостоверяющие документы на земельный участок должны содержать идентифицирующие сведения, необходимые для целей ведения земельного и правового кадастров. Дополнительно следует отметить, что формы документов, удостоверяющих права на земельный участок, утверждены Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 2003 года № 851 «Об утверждении форм документов, удостоверяющих право на земельный участок». П. 11 ст. 43 ЗК содержит категоричное предписание о недопустимости использования земельного участка до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи территориальным органом по управлению земельными ресурсами документов, удостоверяющих право на земельный участок. Несоблюдение данной нормы квалифицируется как самовольное занятие земельного участка и предусматривает административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях. Так же не допустимо совершение сделок по отношению земельных участков, на которые не оформлены правоудостоверяющие документы. Однако на практике значительное число земельных участков должным образом не оформлены и это правило обычно применяется только при необходимости совершения сделок с имеющимися земельными участками. По нашему мнению, предписания п. 11 ст. 43 ЗК относятся только к первичному рынку, когда земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную или в землепользование. Однако эти требования на практике необоснованно распространяются и на вторичный рынок, т.е. гражданский оборот земельных участков[12]. Наряду с общим порядком предоставления земельных участков ЗК содержит правила и о специальных случаях предоставления, которые зависят от целевого назначения (ст.ст. 44, 45 и 46 ЗК) и от способа предоставления: путем публичных торгов и без таковых (п. 8 ст. 43, ст. 48 ЗК). 1) Предоставление земельных участков для строительства объектов (ст. 44 ЗК). Процедура предоставления земельного участка для строительства первоначально начинается с подачи соответствующего заявления застройщиком. По поручению местного исполнительного органа осуществляется выбор земельного участка территориальными органами по управлению земельными ресурсами (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) в соответствии с землеустроительными и градостроительными регламентами. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, к которому прилагаются проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. При этом по наиболее важным объектам местные исполнительные органы (по их усмотрению) создают специальные комиссии по выбору земельных участков для размещения этих объектов. Акты выбора земельного участка и проекты границ земельного участка представляются в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения в соответствии местными исполнительными органами в пределах их компетенции, установленной земельным законодательством. На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект о предоставлении права на землю. В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого земельного участка, его границы и местоположение, смежные собственники земельного участка и землепользователи; определяются делимость и неделимость, а также обременения и сервитуты предоставляемого земельного участка. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков и землепользователей (арендаторов), потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства в зависимости от вида изымаемых угодий. Непосредственно в ст. 44 ЗК не указано лицо, осуществляющее подготовку землеустроительного проекта. Здесь важно отметить, что землеустроительный проект является результатом землеустроительных работ, осуществляемых в рамках землеустроительного процесса, и регулируются эти отношения главой 19 ЗК. Обращает на себя внимание то, что составление землеустроительного проекта, которым определяются идентификационные характеристики земельного участка, является необходимым этапом в механизме предоставления земельных участков. Предоставление земельных участков из государственной собственности в частную относится к компетенции государственных органов (исполнительных органов). Однако необходимость идентификации земельного участка и подготовки землеустроительного проекта для целей предоставления земельного участка обусловили то, что выполнение таких работ возлагается на коммерческие структуры, имеющие лицензию на производство землеустроительных работ (п. 2 ст. 150 ЗК). Такие субъекты существуют за счет доходов от выполняемых землеустроительных работ, что на наш взгляд, является одной из причин злоупотреблений на практике. Идентификация земельного участка требуется только на первичном рынке, между тем участникам гражданского оборота приходиться идентифицировать земельный участок и оформлять на него правоудостоверяющий документ при каждой новой сделке. Необходимость идентификации земельного участка на вторичном рынке может быть вызвана только изменениями идентификационных характеристик земельного участка (площади, целевого назначение, делимости /неделимости и т.д.). В связи с изложенным сложившаяся практика оформления правоудостоверяющих документов на земельные участки требует коренных изменений[13]. По смыслу же закона и рассмотренной выше компетенции государственных органов этим должно заниматься Агентство по ЗР и его территориальные органы. Но на практике землеустроительные мероприятия осуществляются государственными предприятиями Агентства и/или органами местного управления. Например, в г. Алматы землеустроительные работы по договору с заявителем призвано осуществлять КГКП «Алматыжер», которое их проводит на основании утвержденного заключения и топографической съемки земельного участка, выполненной специализированной организацией, имеющей лицензию[14]. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 150, ст. 151 ЗК землеустроительные работы могут быть выполнены юридическими лицами и гражданами, получившими в установленном порядке лицензии на производство землеустроительных работ в соответствии с законодательством Республики Казахстан[15]. Затем на основании землеустроительного проекта территориальным органом Агентства по ЗР, в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства, подготавливается проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на землю. Для процедуры предоставления земельного участка под строительство важно указание п. 6 ст. 44 ЗК о том, что заявитель или его доверенное лицо должны обеспечить требуемые для отвода земельного участка согласования самостоятельно. При нахождении на территории, выбранной под размещение объекта строительства, жилых домов, других зданий и сооружений, а также инженерных коммуникаций, зеленых насаждений, подлежащих сносу или переносу (в том числе попадающие при отводе земель в санитарно-защитную зону промышленных предприятий), заказчик дополнительно представляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости, об условиях компенсации убытков собственнику. В договоре указываются конкретные условия и сроки отселения, переноса существующих строений, инженерных коммуникаций, зеленых насаждений, обязательства застройщика по возмещению всех убытков, связанных со сносом недвижимости. Важно обратить внимание на значение правил частей 2 и 3 п. 6 ст. 44 ЗК, которое заключается в том, что при отсутствии договоров в предоставлении земельного участка должно быть отказано. Кроме того, в данном случае трудно разграничить две различные ситуации: 1) предоставление земельных участков, отнесенных к государственной собственности, и 2) предоставление земельных участков, находящихся в частной собственности. Возможен так же смешанный вариант, когда территория, необходимая под застройку, охватывает земельные участки двух категорий. Распорядиться чужой землей никто не вправе. Первоначально ее следует изъять для государственных нужд, а уже потом предоставлять для строительства. Вследствие этого утверждения напрашивается вывод о том, что механизм предоставления земельных участков под застройку нуждается в совершенствовании, т.к. он касается вопросов принудительного прекращения права собственности на недвижимость и стало быть затрагивает права и охраняемые законом интересы, противоречит Конституции, ГК и другим законодательным актам по вопросам собственности. В заключение этого этапа территориальный орган Агентства по ЗР должен подготовить проект решения местного исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок, который должен содержать ряд условий: наименование юридического или физического лица, которому предоставляется право на землю; целевое назначение земельного участка; площадь земельного участка; вид права на землю, обременения, сервитуты; выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предоставления участка за плату, сроки и условия заключения договоров купли-продажи земельного участка; наименование юридического или физического лица, у которого производится изъятие земель, в том числе путем выкупа, с указанием размеров изымаемых участков и прочие условия (п. 7 ст. 44 ЗК). При предоставлении гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства к ходатайству дополнительно прилагаются два документа: 1) справка о наличии или отсутствии у гражданина земельных участков, права на которые были предоставлены для индивидуального жилищного строительства (выдается в семидневный срок территориальным органом по управлению земельными ресурсами); 2) справка о наличии или отсутствии у гражданина частного домостроения (выдается в семидневный срок органом, осуществляющим регистрацию недвижимости). Ходатайство о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства берется на специальный учет и удовлетворяется по мере подготовки площадок для отвода (п. 8 ст. 44 ЗК). В заключении следует указать на то, что ЗК требует специального согласования при предоставлении земельного участка для целей строительства объектов нефтегазотранспортной инфраструктуры, связанных с транспортировкой по магистральным нефтепроводам, последующим хранением и перевалкой нефти и газа на другие виды транспорта. В этом случае акт выбора земельного участка и землеустроительный проект должен быть согласован также с уполномоченным государственным органом Республики Казахстан в сфере нефтегазотранспортной инфраструктуры. Подобным полномочием сегодня обладает Министерство энергетики и минеральных ресурсов Республики Казахстан, которому ч. 11 подп. 3 п. 10 Постановления Правительства Республики Казахстан от 28 октября 2004 года № 1105 «Вопросы Министерства энергетики и минеральных ресурсов Республики Казахстан»[16] предоставлено право осуществлять согласование землеустроительных проектов, выдачу заключения, требуемого при отводе земельного участка для строительства объектов нефтегазотранспортной инфраструктуры, связанных с транспортировкой по магистральным нефтепроводам, а также последующим хранением и перевалкой нефти и газа на другие виды транспорта. 2) Предоставление земельных участков, не связанных со строительством (ст. 45 ЗК). Отметим некоторые особенности предоставления земельных участков для целей не связанных со строительством. Во-первых, это более упрощенный порядок предоставления. Хотя закон и требует согласования территориального органа Агентства по ЗР для земель населенных пунктов с органами архитектуры и градостроительства, в части соответствия предоставляемого земельного участка землеустроительным и градостроительным регламентам, но закон не возлагает обязанность на заявителя по соответствующему согласованию. Во-вторых, при предоставлении земельных участков для целей не связанных со строительством следует учитывать положения п.п. 2, 3 и 4 ст. 23 ЗК, в которых указаны цели, для которых земельные участки могут находиться в частной собственности физических и юридических лиц. Исключая цели строительства земельные участки по ст. 45 ЗК могут предоставляться физическим лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, юридическим - для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения. В-третьих, в тексте статьи речь идет только о земельных участках, относящихся к государственной собственности.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |