|
|
|
Извлечения и комментарии к отдельным судебным актам
В настоящих комментариях к отдельным судебным актам авторы д.ю.н. К.М. Ильясова и к.ю.н. Г.Т Казиева, обосновывают свою позицию, которая может не совпадать с мнением GIZ, Верховного Суда РК и других правоведов и специалистов в этой сфере
1. В соответствии со ст. 154 ч. 2 ГК РК, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны, вправе признать сделку действительной. В решении суда указано, что 19 июля 1999 года истец с матерью отдал (А) 1900 долларов США, они собственноручно написали расписку о получении от них денег за квартиру. Из письменной расписки от 19.07.1999 года усматривается, что владельцы квартиры (А) продали свою квартиру за 1900 долларов США истцу. Из доверенности от 25.01.2000г. за № 32/2000 видно, что владелец квартиры (А), предоставляет своей сестре (С) право продавать принадлежащую ему квартиру по своему усмотрению, подписывать договор, совершать все действия и формальности. Таким образом, из материалов дела видно, что речь идет о договоре купли-продажи квартиры, который предположительно мог быть заключен либо на 19.07.1999 (дата передачи денег за квартиру) или на 25.01.2000 г. (даты выдачи доверенности). Из решения суда не ясно, какова позиция суда о дате заключения договора купли-продажи. Договор купли-продажи, который признан судом состоявшимся, таким образом, по видимому, заключен с период времени с 19.07.1999 г. по 25.01.2000 г. (или позже после выдачи доверенности), то есть после вступления в силу ГК РК (Общая часть), Закона РК от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях», Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 25.12.1995 г. 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества» и Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РК от 20.02.1997 г. № 236. Одним из аргументов суда, признавшим договор купли-продажи квартиры состоявшимся, является ссылка на ч. 2 ст. 154 ГК РК, согласно которой, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны, вправе признать сделку действительной. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РК в случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон, письменные сделки считаются совершенными только после их нотариального удостоверения. Несоблюдение такого требования влечет недействительность сделки с последствиями, предусмотренными пунктом 3 статьи 157 настоящего Кодекса. Для признания судом сделки действительной (согласно формулировке ГК), а не состоявшимся (согласно формулировке решения суда), необходимо применительно к данному договору установить, обязательно ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры в соответствии с законодательными актами, действующими на момент заключения такого договора, или на основании соглашения сторон[1]. При определении требований законодательства к форме договора купли-продажи квартиры на момент достижения сторонами соглашения о продаже квартиры предположительная дата достижения сторонами соглашения о существенных условиях договора купли-продажи квартиры после вступления в силу Закона РК о жилищных отношениях от 16.04.1997 г. по настоящее время не имеет существенного значения, поскольку с момента вступления в силу указанного Закона в РК отменена обязательная нотариальная форма для договора купли-продажи недвижимости. В этой связи, и на 19.07.1999 г., и на 25.01.2000 г., и на иную дату после вступления в силу Закона РК о жилищных отношениях от 16.04.1997 г. договор купли-продажи недвижимости в соответствии с законодательными актами не подлежит нотариальному удостоверению. Таким образом, на предполагаемую дату заключения договора купли-продажи квартиры в законодательных актах РК не было норм, согласно которым договор купли-продажи квартиры требовал нотариального удостоверения. Не были такие нормы предусмотрены и в последующем, в том числе в настоящее время. В частности, ни в ГК РК, ни в Законе о жилищных отношениях, отсутствуют нормы, устанавливающие требование о нотариальном удостоверении договора купли-продажи жилища, в том числе квартиры. Так, анализ показывает, что договоры купли-продажи квартир подлежали нотариальному удостоверению в период действия Жилищного кодекса РК от 1 июля 1992 г., который утратил силу в соответствии с Законом РК от 16 апреля 1997 года № 95-1 в связи с принятием Закона о жилищных отношениях от 16.04.1997 г. Так, в соответствии с п. 2 ст. 17 ЖК РК от 1 июля 1992 г. договоры купли-продажи или дарения квартиры (жилого дома), находящейся в городе или рабочем поселке, должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы в местных исполнительно-распорядительных органах. Договоры купли-продажи или дарения квартиры (жилого дома), находящейся в сельском населенном пункте, должны быть совершены в письменной форме и зарегистрированы в аульном, сельском Совете народных депутатов. Несоблюдение этих правил влечет недействительность договора. Соответственно, с момента вступления в силу Закона о жилищных отношениях от 16.04.1997 г. и по настоящее время требование о нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры может быть установлено соглашением сторон. Между тем, в решении суда не приводятся доказательства того, что стороны договорились договор купли-продажи квартиры облечь в нотариальную форму. Более того, поскольку, помимо расписки об уплате и доверенности на совершении сделки, других письменных доказательств заключения договора, которые бы подтверждали волю сторон на заключение договора купли-продажи, не были суду представлены и им проанализированы, то полагаем, что соглашение сторон о придании договору купли-продажи квартиры нотариальной формы не было заключено. Так, в решении суда указано, что истец с матерью, в нотариальную контору не смогли обратиться из-за утери его удостоверения личности. Из доверенности от 25.01.2000г. за № 32/2000 видно, что владелец квартиры (А), предоставляет своей сестре (С) право продавать принадлежащую ему квартиру по своему усмотрению, подписывать договор, совершать все действия и формальности. Указанная информация не является доказательством того, что стороны договорились о заключении договора купли-продажи в нотариальной форме, хотя законодательные акты не устанавливают в отношении данного договора требования об обязательности его удостоверения в нотариальном порядке. Так, доверенность является по своей правовой форме односторонней сделкой и не может подтверждать волю обеих сторон на придание договору нотариальной формы. Более того, из приведенного в решении суда содержания доверенности не следует, что доверитель уполномочивает поверенного на оформление договора в нотариальной форме. Информация о том, что из-за отсутствия удостоверения личности истец не смог обратиться в нотариальную контору также не доказывает наличие между сторонами соглашения сторон. Из изложенного следует, что с момента вступления в силу Закона о жилищных отношениях от 16. 04. 1997 г. в РК была отменена обязательная нотариальная форма для договора купли-продажи жилища, в том числе квартиры. С момента вступления в силу указанного Закона договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению в случаях, установленных соглашением сторон. Между тем, из решения суда не явствует, что стороны договорились придать договору купли-продажи квартиры нотариальную форму. В этой связи, применительно к данному случаю представляется ошибочной позиция суда со ссылкой на ч. 2 ст. 154 ГК РК о том, что суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать данную сделку действительной, поскольку сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц. 2. Согласно ст. 152 п. 3 ГК Республики Казахстан двусторонние сделки могут совершаться путем обмена документа, каждый из которых подписывается стороной, от которой он исходит. К совершению сделки в письменной форме приравнивается, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон, обмен письмами, телеграммами, факсами или иными документами, определяющими субъектов и содержание их волеизъявления, каковым по делу является договор № (Х) купли-продажи государственного имущества коллективного предприятия ресторана «А» от 24.02.1992г., по которому территориальный Комитет по государственному имуществу (Продавец) продал трудовому коллективу ресторана «А» (Покупатель) имущество ресторана «А» в сумме 84,4 тыс. рублей, по окончательной выкупной стоимости в размере 59,2 тыс. рублей, а также протокол общего собрания коллективного предприятия «А», согласно которого коллективное предприятие передано в собственность «B». Согласно ст. 151 п. 2. ГК Республики Казахстан, сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения истца явствует его воля совершить сделку. Как усматривается из письма территориального комитета государственного имущества и приватизации согласно договора купли-продажи № (Х) от 24.02.1192 г. имущество ресторана «А» выкуплено трудовым коллективом в лице (С), по итогам полной оплаты за выкупленное имущество теркомитетом выдан Госакт о выкупе за № (Х) от 24.02.1992 г. В настоящее время государственной доли в имуществе ресторана «А» не имеется. Из протокола № (Y) от 10.10.1994 г. общего собрания коллективного предприятия «А» об изменении формы собственности собрание приняло решение произвести передачу коллективного предприятия ресторана «А» в собственность «B» по балансу и инвентаризации на 10.10.19994 г. и дать согласие «B» выкупить государственную долю, которая составляет 10 %. Согласно постановления Акима города от 01.04.2004 года, а также на основании договора купли-продажи от 22.04.2004 года, «В» приобретено право частной собственности на земельный участок под существующее здание и право аренды на прилегающую территорию. Обращение «B» в РГП «Центр по недвижимости» остались без удовлетворения, в связи с тем, что по данным архива РГП, данные о зарегистрированном праве на вышеназванное имущество не зарегистрировано. «B» просит признать сделку между ней и трудовым коллективом ресторана «А» состоявшейся, а так же обязать РГП «Центр по недвижимости» зарегистрировать вышеназванное имущество на имя «B» на праве частной собственности. Суд, основываясь, в числе других обстоятельств, на том, что согласно ст. 152 п. 3 ГК Республики Казахстан двусторонние сделки могут совершаться путем обмена документа, каждый из которых подписывается стороной, от которой он исходит, а согласно ст. 151 п. 2. ГК Республики Казахстан, сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения истца явствует его воля совершить сделку, признал сделку купли-продажи ресторана «А», состоявшейся. Вместе с тем, мы считаем, что при данных фактических обстоятельствах нет достаточных оснований считать, что договор купли-продажи недвижимости был заключен путем обмена документами, каждый из которых подписывается стороной, от которой он исходит. В частности, из материалов дела следует, что в качестве доказательства совершения сделки путем обмена документами, подписанными каждой из сторон признаются договор № (Х) купли-продажи государственного имущества коллективного предприятия ресторана «А» от 24.02.1992г., по которому территориальный Комитет по государственному имуществу (Продавец) продал трудовому коллективу ресторана «А» (Покупатель) имущество ресторана «А» в сумме 84,4 тыс. рублей, по окончательной выкупной стоимости в размере 59,2 тыс. рублей, а также протокол общего собрания коллективного предприятия «А», согласно которого коллективное предприятие передано в собственность «B». Между тем, согласно п. 3 ст. 152 ГК РК, на который также ссылается суд, к совершению сделки в письменной форме приравнивается, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон, обмен письмами, телеграммами, телефонограммами, телетайпограммами, факсами, электронными документами или иными документами, определяющими субъектов и содержание их волеизъявления. Договор № (Х) купли-продажи государственного имущества коллективного предприятия ресторана «А» от 24.02.1992г., по которому территориальный Комитет по государственному имуществу (Продавец) продал трудовому коллективу ресторана «А» (Покупатель) имущество ресторана «А», и протокол общего собрания, согласно которого коллективное предприятие передано в собственность «B», никак не могут быть квалифицированы как форма заключения договора купли-продажи между трудовым коллективом коллективного предприятия ресторана «А» и «В» путем обмена документами, подписанными каждой из сторон. В частности, указанный договор отражает не волю «В» на приобретение имущественного комплекса ресторана в частную собственность, находящегося в собственности трудового коллектива коллективного предприятия, а волю государства в лице территориального Комитета по государственному имуществу и волю трудового коллектива коллективного предприятия соответственно на отчуждение имущества государством и приобретение его трудовым коллективом коллективного предприятия. Соответственно, рассматриваемый документ доказывает лишь тот факт, что имущество ресторана выбыло из государственной собственности и указанный договор является основанием нахождения такого имущества в частной собственности. Протокол общего собрания также не соответствует признакам документов, обмен которых может быть признан способом заключения договора купли-продажи. В частности, документ, исходящий от коллективного предприятия, должен быть подписан уполномоченными учредительными документами лицами и направлен (адресован) другой стороне сделки. Более того, такие документы должны содержать все существенные условия договора. В решении суда не приводятся сведения о содержании протокола и его соответствии требованиям документов, которые подразумевались в п. 3 ст. 152 ГК РК. Что касается документа, исходящего от другой стороны (B), то в решении суда не указано, о каком встречном документе идет речь, поскольку для совершения сделки указанным способом необходимо совершения между сторонами обмена встречными документами, подписанных каждой из сторон. Кроме того, судом не был дан анализ законодательства в сфере недвижимости, из которого вытекало, что договор купли-продажи недвижимости может быть заключен не путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, а путем обмена встречных документов, подписанных каждой из сторон. Не указано также, с какого момента данная сделка считается совершенной. Между тем, из материалов дела следует, что речь идет о соглашении сторон, которое, предположительно, имело место 01.07.1994 или в более позднюю дату, например, в день внесения в кассу коллективного предприятия стоимости объекта в сумме 120000 тенге. Если дата совершения сделки согласно позиции суда имеет место до 1 марта 1996 г. (дата вступления в силу Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 25.13.1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - далее Указ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество), то регистрации договора или права собственности на данную недвижимость не требовалось. С 1 марта 1996 г. при необходимости регистрации права собственности на недвижимость или сделки с недвижимостью, совершение сделки путем обмена документами, подписанными каждой из сторон, недопустимо, поскольку такие документы не соответствуют признакам правоустанавливающего документа и требованиям, предъявляемым к ним в соответствии со статьями 13, 15, 17, 22 Указа о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и п. 44 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РК от 20.02.1997 г. № 236. Предполагая, что соглашение сторон имело место в 1994 г., но не было надлежащим образом оформлено, мы полагаем, что при данных обстоятельствах основанием возникновения права собственности на имущество ресторана может быть приобретательная давность на основании ст. 240 ГК РК. Так, согласно п. 1 указанной статьи, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 3. Подлежит признанию право собственности за истцом на самовольную постройку в виде указанного офиса- магазина, поскольку квартира находится в законном частном владении, пользовании и распоряжении, а сохранение постройки не повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью других граждан, не связанную с какими-либо изменениями несущих конструкций, не ухудшающих архитектурно-эстетические, противопожарные, противовзрывчатые и санитарные качества, не оказывающие вредное воздействие на окружающую среду при эксплуатации. Из материалов дела следует, что согласно договора дарения квартиры от 30.10.2007 г., заключенного между «А» и «В», последняя стала собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью 59,40 кв.м., в том числе жилой площадью 38,50 кв.м., находящейся по адресу: «Х» Истец «В» обратилась в суд с исковым заявлением о признании права собственности, мотивируя тем, что согласно договора дарения от 30 октября 2007 года стала собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью 59,40 кв.м., расположенной по адресу: «Х». В 2008 году ею было произведено переоборудование квартиры под офис-магазин, о получении разрешения на переоборудование квартиры она не знала. Квартирой она пользуется как собственным имуществом, прав других лиц не нарушает. Данная самовольная постройка соответствует строительным нормам и правилам, не имеется никаких препятствий для признания права собственности на данное строение. Просит суд признать за ней право собственности на перепланированное и переоборудованное из жилого помещения в нежилое помещение офис - магазин, расположенного по адресу: «Х». Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно п. 3 ст. 188 ГК Республики Казахстан, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, распоряжаться иным образом. В силу п. 1 ст. 235, право на новую вещь принадлежит лицу, создавшему ее. В соответствии со ст. 244 ГК Республики Казахстан право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и если это не влечет нарушения прав третьих лиц. В соответствии со справкой ГУ «Департамент юстиции» истица является собственником вышеуказанной квартиры. После приобретения вышеуказанной квартиры истица произвела перепланировку из квартиры под офис- магазин. Согласно ст. 188 ГК Республики Казахстан право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Право владения представляет собой периодическую обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом. В соответствии со ст. 259 ГК РК собственник вправе требовать признания права собственности. Суд считает, что подлежит признанию право собственности за истцом на самовольную постройку в виде указанного офиса- магазина, поскольку квартира находится в законном частном владении, пользовании и распоряжении, а сохранение постройки не повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью других граждан, не связанную с какими-либо изменениями несущих конструкций, не ухудшающих архитектурно-эстетические, противопожарные, противовзрывчатые и санитарные качества, не оказывающие вредное воздействие на окружающую среду при эксплуатации. Перепланировка и переоборудование вышеуказанной квартиры не противоречит законодательству и не влечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц. На основании изложенного суд решил: признать право собственности за «В» на самовольно перепланированную и переоборудованную квартиру под офис- магазин общей площадью 58,9 кв.м. Из изложенных обстоятельств дела следует, что истице до перепланировки в офис-магазин принадлежала на праве частной собственности квартира в многоквартирном жилом доме. В результате самовольной перепланировки квартира была переоборудована под офис-магазин. Признавая право собственности на офис-магазин суд, по-видимому, исходил из того, что в результате перепланировки был создан новый объект недвижимости, на который может быть признано право собственности как на самовольную постройку. Между тем, в решении суда отсутствует аргументация возникновения в результате перепланировки нового объекта недвижимости. В этой связи возникает вопрос о том, существуют ли достаточные правовые основания для применения в отношении самовольно перепланированной в офис квартиры режима самовольной постройки. Так, согласно п. 1 ст. 244 ГК РК (в редакции, действовавшей на момент вынесения решения суда) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также созданное без получения на это необходимых разрешений. Из изложенного следует, что к самовольным постройкам относятся: 1) жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; 2) жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений. Квартира, переоборудованная в офис, не подпадает под признаки такой разновидности самовольных построек как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном. В частности, имея право частной собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, «В», как участник кондоминиума на основании п.п. 32 ст. 12, ст. 62 ЗК РК, ст. 31 Закона РК от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях», истец имеет долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. В этой связи офис, возникший в результате самовольной перепланировки из квартиры, может подпасть под режим самовольной постройки в том случае, если соответствует признакам такой разновидности самовольной постройки как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений. Офис-магазин в составе многоквартирного жилого дома не соответствует признакам жилого дома, строения или сооружения. Соответственно, в качестве таковых не может быть признан самовольной постройкой. Что касается иных видов недвижимости, то ни квартира, ни офис-магазин не подпадает под признаки видов недвижимости, поименованных в ГК РК. Так, согласно п. 1 ст. 117 ГК к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Соответственно, квартира или офис-магазин могут быть признаны разными самостоятельными видами недвижимости, если они законодательным актом они поименованы в качестве таковых. Между тем, анализ показывает, что нет достаточных оснований для того, чтобы на основании норм законодательных актов признать квартиру и офис-магазин признать разными самостоятельными видами недвижимости. Так, в соответствии с п.п. 7 и 8 ст. 1 Закона РК от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок» (далее - Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) различаются первичные и вторичные объекты недвижимости. Согласно определению, данному в п. 8 указанной статьи, вторичный объект недвижимости - жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права). Согласно п. 12 ст. 1 указанного Закона идентификационные характеристики объекта недвижимости - сведения об объекте недвижимого имущества, включая местоположение, вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная), необходимые для целей ведения правового кадастра. Согласно п. 15 ст. 1 объект кондоминиума - имущественный комплекс, состоящий из земельного участка (земельных участков), первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством Республики Казахстан собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума. Более того, в соответствии с п. 31 ст. 1 Закона Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее - Закон об архитектуре) строительная деятельность (далее — строительство) — деятельность по созданию основных фондов производственного и непроизводственного назначения путем возведения новых и (или) изменения (расширения, модернизации, технического перевооружения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта) существующих объектов (зданий, сооружений и их комплексов, коммуникаций), монтажа (демонтажа), связанного с ними технологического и инженерного оборудования, изготовления (производства) строительных материалов, изделий и конструкций, а также осуществления работ по консервации строительства незавершенных объектов и постутилизации объектов, выработавших свой ресурс. Изложенное, на наш взгляд, свидетельствует о том, что перепланировка относится к изменению существующего объекта, а не созданию нового. Квартира и офис-магазин, расположенные в составе многоквартирного жилого дома, относятся к такому виду недвижимости как вторичный объект. Различие между ними заключается в том, что, будучи вторичными объектами недвижимости, перечисленные объекты права собственности имеют различные идентификационные характеристики, в том числе целевое назначение, количество составляющих, площадь и др. В частности, вторичный объект из квартиры был переоборудован в офис-магазин. Соответственно, изменилось его целевое назначение. Изменилась также, согласно обстоятельствам, площадь. Так, площадь квартиры составляла 59,40 кв.м., а площадь офиса-магазина - 58,9 кв.м. В решении суда отсутствует информация об изменении количества составляющих вторичного объекта, в частности, количества помещений в составе вторичного объекта. Мы можем только предположить, что изменилось соотношение жилых и нежилых помещений, так как в состав жилища входят как жилые, так и нежилые помещения, в отличие от офиса-магазина, который должен состоять их нежилых помещений. Право собственности «В» на квартиру, как показывают обстоятельства дела, зарегистрировано и не вызывает сомнений. В этой связи полагаем, что при перепланировке квартиры в офис-магазин, необходимо регистрировать не право частной собственности на новый объект недвижимости, поскольку такой объект, как мы полагаем, уже существует, а, с учетом обстоятельств дела, изменение целевого назначения недвижимости и площади недвижимости. Соответственно, считаем, что предметом иска должно быть оспаривание действий органов архитектуры в случае отказа в даче согласия на перепланировку, а не признание права собственности. В частности, поскольку органы архитектуры не компетентны признавать или не признавать право собственности на недвижимость, то иск к ним, не может быть, на наш взгляд, о признании права собственности. Так, из анализа пунктов 2, 3 и 4 ст. 244 ГК РК следует, что в отношении самовольной постройки могут быть применены следующие последствия: 1) снос лицом, осуществившим самовольную постройку; 2) признание права собственности в судебном порядке за лицом, осуществившим самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки; 3) признание судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка с условием возмещения застройщику расходов на постройку в размере, определенном судом; 4) передача самовольной постройки в исключительных случаях с учетом социально-экономической целесообразности в коммунальную собственность с возмещением расходов на постройку в размере, определенном судом. Полагаем, что ни один из указанных последствий признание недвижимости самовольной постройки не может быть применен в случае, когда находящаяся в частной собственности квартира была переоборудована в офис-магазин. Так, нельзя снести такой офис-магазин, поскольку объект находится в составе объекта кондоминиума. В соответствии с п.п. 7 п. 1 ст. 17 Закона об архитектуре самовольное строительство, равно как и изменение архитектурного облика, перепланировка (переоборудование, перепрофилирование) зданий, отдельных помещений и (или) частей здания квалифицируются как нарушения норм и требований (условий, правил, ограничений), установленных законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, влекущими ответственность, предусмотренную законодательными актами Республики Казахстан. В п. 2 указанной статьи предусмотрено, что обязанности по устранению допущенного нарушения и его последствий, а также возмещению нанесенного ущерба (вреда) возлагаются на субъекта, допустившего указанные нарушения. Основания для применения к рассматриваемой ситуации иных перечисленных последствий самовольной постройки также отсутствуют. Для устранения неясности в правовой природе перепланировки объекта недвижимости, влекущего изменение его целевого назначения (из жилого в нежилое и наоборот), и установления механизма узаконения изменения объекта в исключительных случаях, полагаем, что в Законе об архитектуре необходимо предусмотреть нормы об основаниях, процедуре и условиях получения последующего разрешения на перепланировку, например, не связанную с какими-либо изменениями несущих конструкций, не ухудшающую архитектурно-эстетические, противопожарные, противовзрывчатые и санитарные качества, не оказывающее вредное воздействие на окружающую среду при эксплуатации, соответствующая другим обязательным нормам и требованиям, а также не нарушающая прав и охраняемых интересов третьих лиц. До внесения таких изменений в указанное законодательство, как мы полагаем, создаются условия для применения к таким случаям режима самовольной постройки. Другое решение, требующее внесение изменений в законодательство, в частности, в ст. 244 ГК РК, может заключаться в том, что к указанным отношениям применяется режим самовольной постройки, но с учетом того, что в данном случае не возводится новый объект недвижимости, а вносятся изменения в существующий. Соответственно, как последствие самовольной перепланировки может быть указано не признание права собственности на такой объект, а узаконение такой перепланировки в судебном порядке. 4. Действующие нормы ч. 2 ст. 189 и ч. 2 ст. 263 ГК РК предусматривают и защиту имущественных интересов добросовестного приобретателя. Из доказательств ответчика (А) следует, что о продаже квартиры он узнал из объявлений в средствах массовой информации, приобрел ее возмездно, не знал и не мог знать о незаконных действиях продавца (B) и работника Департамента юстиции, и что после приобретения произвел в квартире дорогостоящий ремонт, владеет и пользуется ею по настоящее время. В связи с этим, суд приходит к выводу, что ответчик (А) отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю. В решении суда первой инстанции по иску (С) к ответчикам, (B), (А) и Департаменту юстиции области о признании не действительными свидетельства о праве на наследство, регистрации права собственности, договора купли-продажи и выселении, и по встречному иску (А) к (С) о взыскании затрат, установлено, что решением исполкома районного Совета народных депутатов от 20.08.1991 г. жилое помещение, расположенное по адресу (Х), было безвозмездно передано в личную собственность труженику тыла (D). После смерти (D) на основании свидетельства о праве на наследство от 09.12.1998 г., квартира принадлежала на праве собственности его супруге (E)., которая 24.03.2004 г. составила нотариально удостоверенное завещание на имя своей внучки (C) (истца), проживающей в России. По завещанию наследодатель (E) завещала истцу (С) квартиру и все остальное имущество. Правоустанавливающие документы наследодателя (E) на квартиру в установленном порядке были зарегистрированы в Департаменте юстиции. 04.10.2009 г. наследодатель (E) умерла. В ходе сбора документов для оформления наследства истцу (С) стало известно, что по договору купли-продажи от 23.10.2009 г. квартира принадлежит на праве собственности другому лицу - (A), и что квартиру ему продал (В), который при оформлении сделки представил нотариусу свидетельство о праве на наследство от 09.12.1998 г. и справку с Департамента юстиции от 23.10.2009 г. В данных документах наследником после смерти наследодателя (E) и собственником квартиры по состоянию на 23.10.2009 г. был указан (В). Письмом от 27.01.2010 г. Департамент юстиции сообщил суду, что анализ системы журнализации выявил изменение правообладателя квартиры с «E» на «В», после чего было произведено отчуждение квартиры по договору купли-продажи от 23.10.2009 г. Также из этого сообщения следует, что до изменения правообладателя право собственности на квартиру было зарегистрировано за (E) на основании свидетельства о праве на наследство от 09.12.1998 г., и что правообладатель квартиры был изменен 21.10.2009 г. пользователем «F». Суд установил, что ответчик (А) считает себя добросовестным приобретателем спорной квартиры, и в подтверждение своих доводов представил суду: газеты «Недвижимость» и «Из рук в руки»; сведения о продаже квартир агентством «№»; договор купли-продажи квартиры о 23.10.2009 г.; отчет об оценке недвижимого имущества; отчет об оценке рыночной стоимости неотделимы; улучшений. Суд признал, что в опровержение доводов ответчика (А) истец доказательств не представила. Проверив и оценив доводы ответчика (А) с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, в совокупности с представленными им письменными документами и пояснениями нотариуса, суд признает доказательства ответчика (А) относящимися к делу и считает их достоверными. Из доказательств ответчика (А) следует, что о продаже квартиры он узнал из объявлений в средствах массовой информации, приобрел ее возмездно, не знал и не мог знать о незаконных действиях продавца (В) и работника Департамента юстиции, и что после приобретения произвел в квартире дорогостоящий ремонт, владеет и пользуется ею по настоящее время. В связи с этим, суд приходит к выводу, что ответчик (А) отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |