В целях решения указанных вопросов Законопроект ужесточает требования, предъявляемые к платежеспособности (финансовой устойчивости) застройщика, а также предусматривает введение требование о наличии у застройщика опыта возведения жилых зданий не менее 3 лет.
Считаю, что принятие Законопроекта позволит гарантировать дольщику сохранность вложенных средств, значительно повысит ответственность застройщика при принятии обязательств в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.
Премьер-Министр | |
Республики Казахстан | К. Масимов |
Проект
З а к о н
Республики Казахстан
О внесении дополнений и изменений в Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве»
Статья 1. Внести в Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года «О долевом участии в жилищном строительстве» (Ведомости Парламента Республики Казахстан, 2006 г., № 16, ст. 101; «Казахстанская правда» от 12 июля 2006 года № 172) следующие дополнения и изменения:
1) статью 1 дополнить подпунктом 2-1) следующего содержания:
«2-1) уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве - государственный орган, осуществляющий государственное регулирование в сфере долевого участия в жилищном строительстве;»;
2) в статье 3:
подпункт 2) исключить;
дополнить подпунктами 4) и 5) следующего содержания:
«4) утверждение правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве;
5) утверждение правил лицензирования и квалификационных требований к деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.»;
3) дополнить статьей 3-1 следующего содержания:
«Статья 3-1. Компетенция уполномоченного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве
Уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве:
1) реализует единую государственную политику в сфере долевого участия в жилищном строительстве;
2) разрабатывает и вносит на рассмотрение в Правительство Республики Казахстан проекты:
типового договора о долевом участии в жилищном строительстве;
правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве;
3) утверждает совместно с уполномоченным органом, осуществляющим регулирование и надзор финансового рынка и финансовых организаций, порядок расчета достаточности собственного капитала застройщика;
4) осуществляет контроль за деятельностью уполномоченного органа.»;
4) в статье 4:
в подпункте 2):
слова «требований о наличии собственного капитала застройщика на конец отчетного квартала в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве» заменить словами «застройщиком требований, установленных частью пятой пункта 1 статьи 6 настоящего Закона;»;
подпункт 6) дополнить словами «, в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан»;
5) подпункт 1) пункта 3 статьи 5 изложить в следующей редакции:
«1) застройщиком не соблюдаются требования, установленные частью пятой пункта 1 статьи 6 настоящего Закона;»;
6) статью 6 изложить в следующей редакции:
«Статья 6. Застройщик
1. Застройщик осуществляет свою деятельность путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков для организации строительства жилых зданий.
Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры подряда и поручения.
Застройщик обязан расходовать деньги дольщика для целей, связанных с возведением жилого здания, в строительстве которого участвует дольщик.
Застройщик должен обладать опытом возведения жилых зданий не менее 3 лет в качестве заказчика, за исключением юридических лиц с пятидесятипроцентным и более участием застройщика в уставном капитале, соответствующего требованиям, установленным настоящей статьей.
Застройщик обязан обеспечить выполнение одного из следующих условий:
1) внесение депозита в банки второго уровня банку и (или) Национальному оператору почты, в размере 20 процентов от привлеченных денег по каждому неисполненному договору долевого участия в жилищном строительстве в соответствии с требованиями пункта 2 настоящей статьи;
2) наличие собственного капитала застройщика, рассчитанного в соответствии с порядком расчета достаточности собственного капитала, на конец отчетного квартала в объеме не менее 20 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве;
3) страхование гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиком согласно законодательству о страховании в соответствии с требованиями пункта 3 настоящей статьи.
2. Обязательными условиями депозитного договора являются:
1) безотзывность депозита до исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками по договорам долевого участия жилищного строительства или расторжения данных договоров по соглашению сторон;
2) необременение депозита правами третьих лиц.
3. Обязательными условиями договора страхования являются:
1) страховая сумма по договору страхования должна быть не менее суммы обязательств застройщика перед дольщиками;
2) перечень страховых случаев должен покрывать все случаи возникновения ответственности застройщика перед дольщиком.
4. Иностранные организации осуществляют деятельность по организации строительства жилых зданий путем привлечения денег дольщиков только посредством учреждения юридического лица на территории Республики Казахстан.
5. Застройщик и дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщика на условиях, которые определяются соглашением сторон.»;
7) в пункте 2 статьи 10 слова «наличии у него собственного капитала на момент заключения договора в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве» заменить словами «условии соблюдения застройщиком требований, установленных частью пятой пункта 1 статьи 6 настоящего Закона»;
8) пункт 2 статьи 19 после слова «Закона» дополнить словами «и при условии завершения застройки нулевого цикла жилого здания, указанного в разрешении на производство строительно-монтажных работ,».
Статья 2.
Настоящий Закон вводится в действие по истечении десяти календарных дней со дня его официального опубликования.
Президент
Республики Казахстан
СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА
к проекту Закона Республики Казахстан
«О внесении дополнений и изменений в Закон Республики Казахстан
«О долевом участии в жилищном строительстве»
Структура НПА | Действующая редакция | Предлагаемая редакция проекта | Обоснования/комментарии |
В Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 июля 2006 года |
подпункт 2-1) статьи 1 | Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе 2-1) отсутствует | 2-1) уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве - государственный орган, осуществляющий государственное регулирование в сфере долевого участия в жилищном строительстве. | Действующим законодательством о долевом участии в строительстве не предусмотрено понятие государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве, сущность которого будет заключаться в контроле за складывающимися взаимоотношениями застройщиков и дольщиков. |
подпункты 2) и 4) статьи 3 | Статья 3. Компетенция Правительства Республики Казахстан К компетенции Правительства Республики Казахстан относятся: 1) разработка основных направлений государственной политики в области жилищного строительства; 2) определение уполномоченного органа; 3) утверждение типового договора о долевом участии в жилищном строительстве. 4) отсутствует; 5) отсутствует. | Статья 3. Компетенция Правительства Республики Казахстан К компетенции Правительства Республики Казахстан относятся: 1) разработка основных направлений государственной политики в области жилищного строительства; 2) исключить; 3) утверждение типового договора о долевом участии в жилищном строительстве. 4) утверждение правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве; 5) утверждении правил лицензирования и квалификационных требований к деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.»; | В действующем законе компетенция Правительства указана размыто, в связи с этим сложилась ситуация с договорами заключенными между застройщиками и дольщиками, не подвластная контролю со стороны государства. В связи с этим, предлагается норму данной статьи изложить с более конкретной компетенцией Правительства, то есть определение конкретного государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве и дополнить нормами по утверждению правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве. |
Статья 3-1 | Статья 3-1 отсутствует | Статья 3-1. Компетенция уполномоченного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве Уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве: 1) реализует единую государственную политику в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 2) разрабатывает и вносит на рассмотрение в Правительство Республики Казахстан проекты: типового договора о долевом участии в жилищном строительстве; правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве; 3) утверждает совместно с уполномоченным органом, осуществляющим регулирование и надзор финансового рынка и финансовых организаций, порядок расчета достаточности собственного капитала застройщика; 4) осуществляет контроль за деятельностью уполномоченного органа.»; | Компетенция государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве, данная норма предусматривается в реализацию статьи 3 Закона и вводимых далее по тексту законопроект норм. |
подпункты 2) и 6) статьи 4 | Статья 4. Компетенция уполномоченного органа Уполномоченный орган: 1) осуществляет мониторинг деятельности застройщиков по организации долевого участия в жилищном строительстве; 2) ежеквартально осуществляет проверку соблюдения требований о наличии собственного капитала застройщика на конец отчетного квартала в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве; …; 6) осуществляет учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве; | Статья 4. Компетенция уполномоченного органа Уполномоченный орган: 1) осуществляет мониторинг деятельности застройщиков по организации долевого участия в жилищном строительстве; 2) ежеквартально осуществляет проверку соблюдения застройщиком требований, установленных частью пятой пункта 1 статьи 6 настоящего Закона; …; 6) осуществляет учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан; | В целях ужесточения требований к застройщикам. |
подпункт 1) пункта 3 статьи 5 | Статья 5. Контроль деятельности застройщика уполномоченным органом 3. Действие лицензии застройщика может быть приостановлено сроком до шести месяцев в следующих случаях: 1) застройщиком не соблюдается требование к размеру его собственного капитала на конец финансового года в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по договорам долевого участия в жилищном строительстве; | Статья 5. Контроль деятельности застройщика уполномоченным органом 3. Действие лицензии застройщика может быть приостановлено сроком до шести месяцев в следующих случаях: 1) застройщиком не соблюдаются требования, установленные частью пятой пункта 1 статьи 6 настоящего Закона; | Действующую норму считаем малоэффективной ввиду того, что в активы входят земельный участок под строительство, незавершенное производство, строительная техника, служебный автотранспорт и т.д. В связи с чем, предлагаем ужесточить требования к застройщикам. |
Части четвертая и пятая пункта 1, пункт 1-1статьи 6 | Статья 6. Застройщик 1. Застройщик осуществляет свою деятельность путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков для организации строительства жилых зданий. Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры подряда и поручения. Застройщик обязан расходовать деньги дольщика для целей, связанных с возведением жилого здания, в строительстве которого участвует дольщик. 2. Иностранные организации осуществляют деятельность по организации строительства жилых зданий путем привлечения денег дольщиков только посредством учреждения юридического лица на территории Республики Казахстан. 3. Застройщик и дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщика на условиях, которые определяются соглашением сторон. | Статья 6. Застройщик 1. Застройщик осуществляет свою деятельность путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков для организации строительства жилых зданий. Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры подряда и поручения. Застройщик обязан расходовать деньги дольщика для целей, связанных с возведением жилого здания, в строительстве которого участвует дольщик. Застройщик должен обладать опытом возведения жилых зданий не менее 3 лет в качестве заказчика, за исключением юридических лиц с пятидесятипроцентным и более участием застройщика в уставном капитале, соответствующего требованиям, установленным настоящей статьей. Застройщик обязан обеспечить выполнение одного из следующих условий: 1) внесение депозита в банки второго уровня банку и (или) Национальному оператору почты, в размере 20 процентов от привлеченных денег по каждому неисполненному договору долевого участия в жилищном строительстве в соответствии с требованиями пункта 2 настоящей статьи; 2) наличие собственного капитала застройщика, рассчитанного в соответствии с порядком расчета достаточности собственного капитала, на конец отчетного квартала в объеме не менее 20 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве; 3) страхование гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиком согласно законодательству о страховании в соответствии с требованиями пункта 3 настоящей статьи. 2. Обязательными условиями депозитного договора являются: 1) безотзывность депозита до исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками по договорам долевого участия жилищного строительства или расторжения данных договоров по соглашению сторон; 2) необременение депозита правами третьих лиц. 3. Обязательными условиями договора страхования являются: 1) страховая сумма по договору страхования должна быть не менее суммы обязательств застройщика перед дольщиками; 2) перечень страховых случаев должен покрывать все случаи возникновения ответственности застройщика перед дольщиком. 4. Иностранные организации осуществляют деятельность по организации строительства жилых зданий путем привлечения денег дольщиков только посредством учреждения юридического лица на территории Республики Казахстан. 5. Застройщик и дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщика на условиях, которые определяются соглашением сторон. | Касательно ограничения доступа на рынок долевого строительства «компаний - однодневок», изначально ставящей перед собой цель обмана дольщиков или не обладающих опытом работы в строительстве жилья. Предлагается ввести норму, определяющую опыт возведения жилых зданий не менее трех лет. Норма пункта 4 позволит гарантировать дольщику сохранность вложенных средств. В целом предлагаемые дополнения и изменений направлены на урегулирование правоотношений, возникающих между застройщиком и дольщиком. |
Пункт 2 статьи 10 | Статья 10. Заключение договора долевого участия в жилищном строительстве 2. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается застройщиком с дольщиками при наличии у него собственного капитала на момент заключения договора в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве. | Статья 10. Заключение договора долевого участия в жилищном строительстве 2. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается застройщиком с дольщиками при условии соблюдения застройщиком требований, установленных частью пятой пункта 1 статьи 6 настоящего Закона. | |
пункт 2 статьи 19 | Статья 19. Переходные положения 2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона, то положения, предусмотренные настоящим Законом, на застройщика не распространяются. | Статья 19. Переходные положения 2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона и при условии завершения застройки нулевого цикла жилого здания, указанного в разрешении на производство строительно-монтажных работ, то положения, предусмотренные настоящим Законом, на застройщика не распространяются. | Основной причиной, по которой закон о долевом строительстве работает не в полной мере, является норма, позволяющая части строительных компаний на законном основании не исполнять его. Это связано с тем, что действие Закона не распространяется на застройщика, если разрешение на очередной этап строительства жилого здания было выдано застройщику до 1 января 2007 года. В целях недопущения подобного предлагается дополнить нормой, которая предусматривает требование завершения застройки нулевого цикла объекта. |
| | | | |
Министр индустрии и торговли | |
Республики Казахстан | Г. Оразбаков |
«___» _______________ 2007 г.
Проект
З а к о н
Республики Казахстан
О внесении дополнений и изменений в некоторые законодательные
акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве
Статья 1. Внести дополнения и изменения в следующие законодательные акты Республики Казахстан:
1. В Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принятый Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан, 1994 г., № 23-24 (приложение); 1995 г., № 15-16, ст. 109; № 20, ст. 121; Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1996 г., № 2, ст. 187; № 14, ст. 274; № 19, ст. 370; 1997 г., № 1-2, ст. 8; № 5, ст. 55; № 12, ст. 183, 184; № 13-14, ст. 195, 205; 1998 г., № 2-3, ст. 23; № 5-6, ст. 50; № 11-12, ст. 178; № 17-18, ст. 224, 225; № 23, ст. 429; 1999 г., № 20, ст. 727, 731; № 23, ст. 916; 2000 г., № 18, ст. 336; № 22, ст. 408; 2001 г., № 1, ст. 7; № 8, ст. 52; № 17-18, ст. 240; № 24, ст. 338; 2002 г., № 2, ст. 17; № 10, ст. 102; 2003 г., № 1-2, ст. 3; № 11, ст. 56, 57, 66; № 15, ст. 139; № 19-20, ст. 146; 2004 г., № 6, ст. 42; № 10, ст. 56; № 16, ст. 91; № 23, ст. 142; 2005 г., № 10, ст. 31; № 14, ст. 58; № 23, ст. 104; 2006 г., № 1, ст. 4; № 3, ст. 22; № 4, ст. 24; № 8, ст. 45; № 10, ст. 52; № 11, ст. 55; № 13, ст. 85; 2007 г., № 2, ст. 18; № 3, ст. 20, 21; № 4, ст. 28):
подпункт 3) пункта 1 статьи 51 дополнить словами «, а также требования дольщиков, вложивших деньги в строительство жилых зданий в соответствии с договорами о долевом участии в жилищном строительстве».
2. В Закон Республики Казахстан от 21 января 1997 года «О банкротстве» (Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1997 г., № 1-2, ст. 7; № 13-14, ст. 205; 1998 г., № 14, ст. 198; № 17-18, ст. 225; 2000 г., № 22, ст. 408; 2001 г., № 8, ст. 52; № 17-18, ст. 240; № 24, ст. 338; 2002 г., № 17, ст. 155; 2003 г., № 4, ст. 26; № 11, ст. 67; 2004 г., № 6, ст. 42; № 23, ст. 142; 2005 г., № 14, ст. 57; 2006 г., № 1, ст. 4; № 3, ст. 22; № 4, ст. 24; № 13, ст. 86; № 15, ст. 95; 2007 г., № 1, ст. 4; № 2, ст. 14, 18):
пункт 4 статьи 75 дополнить словами «, а также требования дольщиков, вложивших деньги в строительство жилых зданий в соответствии с договорами о долевом участии в жилищном строительстве».
3. В Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года «О долевом участии в жилищном строительстве» (Ведомости Парламента Республики Казахстан, 2006 г., № 16, ст. 101; «Казахстанская правда» от 12 июля 2006 года № 172):
1) статью 1 дополнить подпунктом 2-1) следующего содержания:
«2-1) государственный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве - орган, определяемый Правительством Республики Казахстан, осуществляющий государственное регулирование в сфере долевого участия в жилищном строительстве;»;
2) в статье 3:
подпункты 2) и 3) изложить в следующей редакции:
«2) определение государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве;
3) утверждение типового депозитного договора и типового договора о долевом участии в жилищном строительстве;»;
дополнить подпунктом 4) следующего содержания:
«4) утверждение правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве.»;
3) дополнить статьей 3-1 следующего содержания:
«Статья 3-1. Компетенция государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве:
1) реализует единую государственную политику в сфере долевого участия в жилищном строительстве;
2) разрабатывает и вносит на рассмотрение в Правительство Республики Казахстан проекты:
типового депозитного договора;
типового договора о долевом участии в жилищном строительстве;
правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве;
3) осуществляет контроль за деятельностью уполномоченного органа.»;
4) в статье 4:
в подпункте 2):
слова «собственного капитала» заменить словами «депозита»;
цифры «12» заменить цифрами «50»;
подпункт 6) дополнить словами «, в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан»;
5) подпункт 1) пункта 3 статьи 5 изложить в следующей редакции:
«1) застройщиком не соблюдается требование к размеру депозита на конец финансового года в объеме не менее 50 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве;»;
6) в статье 6:
пункт 1 дополнить частями четвертой и пятой следующего содержания:
«Застройщик должен обладать опытом возведения жилых зданий не менее 3 лет.
Застройщик не вправе обременять правами третьих лиц объект строительства, застраиваемый путем привлечения денег дольщиков.»;
дополнить пунктом 4 следующего содержания:
«4. Застройщик, в качестве гарантии перед дольщиками в случае его банкротства, вносит депозит в соответствии с типовым депозитным договором в банки второго уровня и Национальному оператору почты, на условиях их расходования застройщиком только после исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками.
Депозит, вносимый в качестве гарантии перед дольщиками, в случае банкротства застройщика, не может быть обременен правами третьих лиц.»;
7) в пункте 2 статьи 10:
слова «собственного капитала» заменить словами «депозита»;
цифры «12» заменить цифрами «50»;
8) пункт 2 статьи 19 после слова «Закона» дополнить словами «и завершения нулевого цикла застройки объекта строительства».
Статья 2.
1. С момента введения в действие настоящего Закона, все вновь заключаемые договора, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег дольщиков, вне зависимости от срока выдачи разрешения на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия и завершения очередного этапа застройки объекта строительства должны быть совершены с соблюдением требований настоящего Закона и Закона «О долевом участии в жилищном строительстве».
2. При перезаключении договоров, связанных со строительством жилых зданий путем привлечения денег дольщиков, заключенных до введения в действие настоящего Закона, в связи с внесенными настоящим Законом изменениями в пункт 2 статьи 19 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» не подлежат изменению следующие условия уже заключенных договоров:
1) определенные для дольщиков в соответствии с проектной документацией его доли в жилом здании, подлежащей передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, в том числе в части архитектурной проектной документации (планов застройки и жилища, этажности), относящейся к квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;
2) срок передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику;
3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению (внесенные) дольщиком, исходя из расчета за квадратный метр полезной площади жилища (квартиры).
3. Настоящий Закон вводится в действие по истечении десяти календарных дней со дня его официального опубликования, за исключением пунктов 1 и 2 статьи 2 настоящего Закона, которые вводятся в действие с 1 января 2003 года.
Президент
Республики Казахстан
Пояснительная записка
О проекте Закона
«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты
по вопросам долевого участия в жилищном строительстве»
Произошедшие в последнее время изменения финансового рынка оказали нежелательное воздействие, в первую очередь, на тот сектор коммерческого жилищного строительства, который связан с привлечением заемных денежных средств - кредитов банков и средств дольщиков, которые в свою очередь также в большинстве своем являются ипотечными кредитами. Необходимо отметить, что именно в строительстве коммерческого жилья вся деятельность (и непосредственно строительство, и покупка жилья) на 60-80% осуществляется за счет заемных средств.
В целях защиты интересов дольщиков и обеспечения выполнения договорных обязательств застройщиков считаем необходимым внести соответствующие дополнения в гражданское законодательство и Закона РК «О банкротстве».
В которых предусмотрено, в случае банкротства застройщика удовлетворение требований прав дольщиков в пятую очередь.
Эта норма на практике не дает дольщикам никаких шансов что-либо получить при реализации активов ликвидируемого в случае банкротства застройщика.
В связи с чем, изменение указанных законодательных норм, позволит перенести расчеты с дольщиками с пятой очереди в третью.
Касательно действующего Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» в котором предусмотрено требование к застройщику в части наличия собственного капитала в объеме не менее 12% от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.
Указанную норму считаем малоэффективной виду того, что в активы входят земельный участок под строительство, незавершенное производство, строительная техника, служебный автотранспорт и т.п., которые в свою очередь являются залоговым имуществом. В случае дефолта застройщика эта норма не обеспечит защиту интересов дольщиков.
Ужесточение данного требования к застройщику посредством обязательного наличия на депозите застройщика в банке второго уровня денежных средств в объеме не менее 50% от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия. При этом деньги будут вноситься застройщиком на данный депозит на условиях их расходования застройщиком на данный депозит на условиях их расходования застройщиком только после окончания строительства.
Касательно ограничения доступа на рынок долевого строительства «компаний - однодневок», изначально ставящей перед собой цель обмана дольщиков или не обладающих опытом работы в строительстве жилья.
В законопроекте предусматривается требование о наличии у застройщика опыта возведения жилых зданий не менее 5 лет.
Касательно мониторинга договоров дольщиков с застройщиками.
Практическая деятельность местных исполнительных органов в сфере долевого строительства выявила отсутствие единых правил учета договоров дольщиков с застройщиками. Для восполнения этого пробела в закон вносится норма, устанавливающая компетенцию Правительства устанавливать порядок осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве.
Основной причиной, по которой закон о долевом строительстве работает не в полной мере, является норма, позволяющая части строительных компаний на законном основании не исполнять его.
Дело в том, что действие Закона не распространяется на застройщика, если разрешение на очередной этап строительства жилого здания было выдано застройщику до 1 января 2007 года.
Именно эти компании, которые не попали под действие Закона, создали сегодняшнюю проблему, требующую вливания государственных средств.
В целях недопущения подобного, предусматривается распространить действие закона на те компании, которые до 1 января 2008 года не завершили застройку нулевого цикла объекта.
В действующей редакции требовалось лишь разрешение на застройку нулевого цикла.
Кроме того, действие Закона будет распространено на все договора, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег дольщиков, заключенные с момента введения в действие Закона. Это позволит распространить действие Закона и на те компании, которые начали строительство еще до 1 января 2007 года, но стали заключать договора с дольщиками позже этого срока.
Заключение.
Установление весьма жестких требований к деловому строительству жилья приведет не только к выходу из этой сферы различного рода аферистов, недобросовестных, маломощных и неопытных строительных компаний. Наверняка будет иметь место уход из долевого строительства и части добросовестных и крупных компаний с мощной материально - технической базой, которые могут занять выжидательную позицию.
Если предположить, что строительство коммерческого жилья прекратиться полностью, что фактически невозможно, так как имеются компании, строящие жилье без привлечения дольщиков, это уменьшит общий объем жилищного строительства не более чем на 10% .
Таким образом, некоторое возможное снижение объемов долевого строительства не окажет существенного влияния на реализацию как действующей, так и новой Государственных программ жилищного строительства.
Исходя из изложенного, полагаем необходимым проявить настойчивость в принятии данного законопроекта в целях недопущения в будущем возникновения, каких-либо отрицательных социально - экономических последствий в связи с несовершенством законодательной базы, регламентирующей долевое строительство жилья.
СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА
к проекту Закона Республики Казахстан
«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан
по вопросам долевого участия в жилищном строительстве»
Структура НПА | Действующая редакция | Предлагаемая редакция проекта | Обоснования/комментарии |
В Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) от 27 декабря 1994 года |
подпункт 3) пункта 1 статьи 51 после слов «законодательными актами Республики Казахстан» дополнить словами «а также требования дольщиков, вложивших деньги в строительство жилых зданий в соответствии с договорами о долевом участии в жилищном строительстве;». | Статья 51. Удовлетворение требований кредиторов 3) в третью очередь - удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого банкрота, в пределах суммы обеспечения, за исключением требований кредиторов-держателей ипотечных облигаций, обеспеченных залогом прав требования по договорам ипотечного жилищного займа (включая залог ипотечных свидетельств), а также государственных ценных бумаг Республики Казахстан в случаях, когда право собственности на указанные облигации возникло у их держателей или перешло к ним по сделкам либо по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан; | Статья 51. Удовлетворение требований кредиторов 3) в третью очередь - удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого банкрота, в пределах суммы обеспечения, за исключением требований кредиторов-держателей ипотечных облигаций, обеспеченных залогом прав требования по договорам ипотечного жилищного займа (включая залог ипотечных свидетельств), а также государственных ценных бумаг Республики Казахстан в случаях, когда право собственности на указанные облигации возникло у их держателей или перешло к ним по сделкам либо по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан, а также требования дольщиков, вложивших деньги в строительство жилых зданий в соответствии с договорами о долевом участии в жилищном строительстве; | Действующим гражданским законодательством предусмотрено в случае банкротства застройщика удовлетворение требований прав дольщиков в пятую очередь. Эта норма на практике не дает дольщикам никаких шансов что-либо получить при реализации активов ликвидируемого в случае банкротства застройщика. В связи с чем предлагается изменение указанных законодательных норм, которые позволят перенести расчеты с дольщиками с пятой очереди в третью. |
В Закон Республики Казахстан от 21 января 1997 года «О банкротстве» |
пункт 4 статьи 75 слово «обеспечения.» заменить словами «обеспечения, а также требования дольщиков, вложивших деньги в строительство жилых зданий в соответствии с договорами о долевом участии в жилищном строительстве.». | Статья 75. Очередность распределения конкурсной массы 4. В третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого банкрота, в пределах суммы обеспечения. | Статья 75. Очередность распределения конкурсной массы 4. В третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого банкрота, в пределах суммы обеспечения, а также требования дольщиков, вложивших деньги в строительство жилых зданий в соответствии с договорами о долевом участии в жилищном строительстве. | Эта норма на практике не дает дольщикам никаких шансов что-либо получить при реализации активов ликвидируемого в случае банкротства застройщика. В связи с чем предлагается изменение указанных законодательных норм, которые позволят перенести расчеты с дольщиками с пятой очереди в третью. |
В Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 июля 2006 года |
статью 1 дополнить подпунктом «2-1 государственный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве - орган, определяемый Правительством Республики Казахстан, осуществляющий государственное регулирование в сфере долевого участия в жилищном строительстве.» | Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе Подпункт 2-1 отсутствует | 2-1 государственный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве - орган, определяемый Правительством Республики Казахстан, осуществляющий государственное регулирование в сфере долевого участия в жилищном строительстве. | Действующим законодательством о долевом участии в строительстве не предусмотрено понятие государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве, сущность которого будет заключаться в контроле за складывающимися взаимоотношениями застройщиков и дольщиков. |
в статье 3: подпункты 2) и 3) изложить в следующей редакции: «2) определение государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 3) утверждение типового депозитного договора и типового договора о долевом участии в жилищном строительстве;»; дополнить подпунктом 4) следующего содержания: «4) утверждение правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве.»; | Статья 3. Компетенция Правительства Республики Казахстан К компетенции Правительства Республики Казахстан относятся: 1) разработка основных направлений государственной политики в области жилищного строительства; 2) определение уполномоченного органа; 3) утверждение типового договора о долевом участии в жилищном строительстве. Подпункт 4) отсутствует | Статья 3. Компетенция Правительства Республики Казахстан 2) определение государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 3) утверждение типового депозитного договора и типового договора о долевом участии в жилищном строительстве; 4) утверждение правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве.»; | В действующем законе компетенция Правительства указана размыто, в связи с этим сложилась ситуация с договорами заключенными между застройщиками и дольщиками не подвластная контролю со стороны государства. В связи с этим предлагается норму данной статьи изложить с более конкретной компетенцией Правительства, то есть определение конкретного государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве и дополнить нормами по утверждению типового депозитного договора и правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве. |
дополнить статьей 3-1 следующего содержания: «Статья 3-1 Компетенция государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве: 1) реализует единую государственную политику в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 2) разрабатывает и вносит на рассмотрение в Правительство Республики Казахстан проекты: типового депозитного договора; типового договора о долевом участии в жилищном строительстве; правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве; 3) осуществляет контроль за деятельностью уполномоченного органа.»; | Статья 3-1 отсутствует | Статья 3-1 Компетенция государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве: 1) реализует единую государственную политику в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 2) разрабатывает и вносит на рассмотрение в Правительство Республики Казахстан проекты: типового депозитного договора; типового договора о долевом участии в жилищном строительстве; правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве; 3) осуществляет контроль за деятельностью уполномоченного органа.»; | Компетенция государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве, данная норма предусматривается в реализацию статьи 3 Закона. |
в статье 4: в подпункте 2): слова «собственного капитала» заменить словами «депозита»; цифры «12» заменить цифрами «50»; | Статья 4. Компетенция уполномоченного органа Уполномоченный орган: 1) осуществляет мониторинг деятельности застройщиков по организации долевого участия в жилищном строительстве; 2) ежеквартально осуществляет проверку соблюдения требований о наличии собственного капитала застройщика на конец отчетного квартала в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве; | Статья 4. Компетенция уполномоченного органа Уполномоченный орган: 1) осуществляет мониторинг деятельности застройщиков по организации долевого участия в жилищном строительстве; 2) ежеквартально осуществляет проверку соблюдения требований о наличии депозита у застройщика на конец отчетного квартала в объеме не менее 50 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве; | Для четкой координации отношений между застройщиком и дольщиком предлагается внести конкретные контрольные функции уполномоченного органа. |
подпункт 6) дополнить словами «, в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан» | Статья 4. Компетенция уполномоченного органа Уполномоченный орган: 6) осуществляет учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве | Статья 4. Компетенция уполномоченного органа Уполномоченный орган: 6) осуществляет учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве, в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан | В связи с тем, что в действующем законе предусмотрена компетенция уполномоченного органа при осуществлении учета договоров, в настоящее время сложилась без контрольная ситуация с данными договорами, что в свою очередь не позволяет определить действительное их количество и качество заключенных договоров, что порождает недобросовестность со стороны застройщиков и не доверие со стороны дольщиков. |
подпункт 1) пункта 3 статьи 5 изложить в следующей редакции: «1) застройщиком не соблюдается требование к размеру депозита на конец финансового года в объеме не менее 50 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве;»; | Статья 5. Контроль деятельности застройщика уполномоченным органом 3. Действие лицензии застройщика может быть приостановлено сроком до шести месяцев в следующих случаях: 1) застройщиком не соблюдается требование к размеру его собственного капитала на конец финансового года в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по договорам долевого участия в жилищном строительстве; | Статья 5. Контроль деятельности застройщика уполномоченным органом 3. Действие лицензии застройщика может быть приостановлено сроком до шести месяцев в следующих случаях: 1) застройщиком не соблюдается требование к размеру депозита на конец финансового года в объеме не менее 50 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве;»; | Действующую норму считаем малоэффективной ввиду того, что в активы входят земельный участок под строительство, незавершенное производство, строительная техника, служебный автотранспорт и т.д. В связи с чем предлагаем ужесточить требования к застройщикам в виде 50 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве. При этом деньги будут вноситься застройщиком только после окончания строительства. |
в статье 6: пункт 1 дополнить частями четвертой и пятой следующего содержания: Застройщик должен обладать опытом возведения жилых зданий не менее 3 лет. Застройщик не вправе обременять правами третьих лиц объект строительства, застраиваемый путем привлечения денег дольщиков. | Статья 6. Застройщик 1. Застройщик осуществляет свою деятельность путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков для организации строительства жилых зданий. Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры подряда и поручения. Застройщик обязан расходовать деньги дольщика для целей, связанных с возведением жилого здания, в строительстве которого участвует дольщик. | Статья 6. Застройщик 1. Застройщик осуществляет свою деятельность путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков для организации строительства жилых зданий. Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры подряда и поручения. Застройщик обязан расходовать деньги дольщика для целей, связанных с возведением жилого здания, в строительстве которого участвует дольщик. Застройщик должен обладать опытом возведения жилых зданий не менее 3 лет. Застройщик не вправе обременять правами третьих лиц объект строительства, застраиваемый путем привлечения денег дольщиков. | Касательно ограничения доступа на рынок долевого строительства «компаний - однодневок», изначально ставящей перед собой цель обмана дольщиков или не обладающих опытом работы в строительстве жилья. Предлагается ввести норму, определяющую опыт возведения жилых зданий не менее трех лет. |
Дополнить пунктом 4 следующего содержания: «4. Застройщик, в качестве гарантии перед дольщиками в случае его банкротства, вносит депозит в соответствии с типовым депозитным договором в банки второго уровня и Национальному оператору почты, на условиях их расходования застройщиком только после исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Депозит, вносимый в качестве гарантии перед дольщиками, в случае банкротства застройщика, не может быть обременен правами третьих лиц.»; | Статья 6. Застройщик Пункт 4 отсутствует. | Статья 6. Застройщик 4. Застройщик, в качестве гарантии перед дольщиками в случае его банкротства, вносит депозит в соответствии с типовым депозитным договором в банки второго уровня и Национальному оператору почты, на условиях их расходования застройщиком только после исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Депозит, вносимый в качестве гарантии перед дольщиками, в случае банкротства застройщика, не может быть обременен правами третьих лиц.»; | Данная норма позволит гарантировать дольщику сохранность вложенных средств. В целом предлагаемые дополнения и изменений направлены на урегулирование правоотношений, возникающих между застройщиком и дольщиком. |
в пункте 2 статьи 10: слова «собственного капитала» заменить словами «депозита»; цифры «12» заменить цифрами «50»; | Статья 10. Заключение договора долевого участия в жилищном строительстве 2. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается застройщиком с дольщиками при наличии у него собственного капитала на момент заключения договора в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве. | Статья 10. Заключение договора долевого участия в жилищном строительстве 2. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается застройщиком с дольщиками при наличии у него депозита на момент заключения договора в объеме не менее 50 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве | Данная норам предлагается для недопущения «компаний - однодневок» и защиты вкладов дольщиков. |
пункт 2 статьи 19 после слова «Закона» дополнить словами «и завершения нулевого цикла застройки объекта строительства». | Статья 19. Переходные положения 2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона, то положения, предусмотренные настоящим Законом, на застройщика не распространяются. | Статья 19. Переходные положения 2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона и завершения застройки нулевого цикла объекта, то положения, предусмотренные настоящим Законом, на застройщика не распространяются. | Основной причиной по которой закон о долевом строительстве работает не в полной мере, является норма, позволяющая части строительных компаний на законном основании не исполнять его. Это связано с тем, что действие Закона не распространяется на застройщика, если разрешение на очередной этап строительства жилого здания было выдано застройщику до 1 января 2007 года. В целях недопущения подобного предлагается дополнить нормой которая предусматривает требование завершения застройки нулевого цикла объекта. |