14.11.2007
Министерство индустрии и торговли Республики Казахстан
На Ваш исх.:06-1-2/5-3700 от 06.11.2007 года
Рассмотрев представленный проект Закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам долевого участия в жилищном строительстве» (далее - проект Закона), сообщаем следующее. В целях выработки консолидированного мнения указанный проект был представлен на рассмотрение членам Союза «Атамекен». По результатам рассмотрения проекта имеются следующие предложения и замечания. 1. В концепции о проекте Закона указывается, что произошедшие в последнее время изменения финансового рынка оказали нежелательное воздействие, в первую очередь, на тот сектор коммерческого жилищного строительства, который связан с привлечением заемных денежных средств - кредитов банков и средств дольщиков, которые в свою очередь составляет 60 - 80 % от всей суммой строительства коммерческого жилья. Однако, не приводятся данные о сумме и процентном соотношении заемных средств для строительства коммерческого жилья зарубежных стран, критическая доля заемных средств и мировая практика, где подобная ситуация имело место. В этой связи, считаем, что предположение об уязвимости строительства коммерческого жилья за счет привлечения заемных денежных средств не является достоверностью. В связи с этим, предлагаем изучить опыт строительства в конкретных странах, где эта отрасль была наиболее развитой за счет заемных средств (Япония, Германия, Великобритания и т.д.). 2. В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее - Закона о долевом участии) договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается застройщиком с дольщиками при наличии у него собственного капитала на момент заключения договора в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве. Вместе с тем, согласно пункта 4 проекта Закона статья 6 Закона о долевом участии дополняется нормой, что Застройщик, в качестве гарантии перед дольщиками в случае его банкротства, вносит депозит в соответствии с типовым депозитным договором в банки второго уровня и Национальному оператору почты, на условиях их расходования застройщиком только после исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Таким образом, предлагаемая разработчиками редакция пункта 4 статьи 6 Закона о долевом участии предусматривает замораживания денежных средств до конца строительства. С точки зрения экономической целесообразности деньги не должны лежать без движения, а должны находиться в обороте. Более того, ссылка на внутренние документы банков второго уровня, в соответствие которых должны вноситься депозиты, не гарантирует дольщикам обеспечения законных прав, а также ставить на неровное положение застройщиков с банками. Считаем, что пункт 4 статьи 6 Закона о долевом участии не соответствует ни экономическим, ни правовым принципам ведения рыночных отношений. Кроме того, в целях обеспечения экономической безопасности, как и дольщиков, так и Застройщиков, считаем необходимым, развивать институт страхования в сфере строительства. 3. Согласно предложениям разработчиков гарантийная сумма повышается от 12 до 50 процентов, что на наш взгляд негативно влияет на деятельность застройщиков. В связи с этим, считаем необходимым, установить гарантийную сумму - собственного капитала на момент заключения договора в размере 1/3 от привлеченных денег, а также не в качестве депозита, а в качестве сумм находящегося у застройщика. 4. В концепции указывается, что требования о наличии опыта возведения жилых зданий устанавливается не менее 5 летним сроком, когда в самом проекте Закона (часть четвертый пункта 1 статьи 6 Закона о долевом участии) предусмотрено не менее 3 летний срок. Вместе с тем, Союз «Атамекен» предлагает исключить данную норму, так как согласно Квалификационным требованиям, предъявляемым при лицензировании деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков у юридического лица, претендующие на право занятия деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, должно быть в штате инженерно-технические работники и ответственные исполнители, имеющие соответствующее высшее образование и стаж работы по специальности не менее трех лет или соответствующее среднее специальное образование и стаж работы по специальности не менее пяти лет у юридического лица, претендующего на получение лицензии и/или у генерального подрядчика. Таким образом, установление дополнительной нормы сроком 3 года или 5 лет на наличие опыта в строительстве является административным барьером и необоснованным ограничением круга Застройщиков претендующих осуществлять деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков. 5. Наряду с этим, первый абзац раздела «Заключение» концепции о проекте Закона гласить, что «Установление весьма жестких требований к деловому строительству жилья приведет не только к выходу из этой сферы различного рода аферистов, недобросовестных, маломощных и неопытных строительных компаний. Наверняка будет иметь место уход из долевого строительства и части добросовестных и крупных компаний с мощной материально - технической базой, которые могут занять выжидательную позицию». Соответственно, искусственно создается условий по недопущению добросовестных застройщиков на рынок по работе с дольщиками противоречить пункту 4 статьи 26 Конституции РК, где указывается, что Недобросовестная конкуренция запрещается. Также, согласно Закону РК «О недобросовестной конкуренции» государственным органам и органам местного самоуправления запрещается принимать нормативные правовые и иные акты и (или) совершать действия, направленные на создание благоприятных или дискриминационных условий для деятельности отдельных субъектов рыночных отношений или их групп, устранение или ограничение конкуренции, а также нарушение прав и интересов потребителей, если иное не предусмотрено законодательными актами. В связи с этим, предлагаем провести антикоррупционную и антимонопольную экспертизу представленного проекта. 6. Согласно пункту 3 статьи 2 проекта Закона, Закон вводится в действие по истечении десяти календарных дней со дня его официального опубликования, за исключением пунктов 1 и 2 статьи 2 настоящего Закона, которые вводятся в действие с 1 января 2003 года. Однако, в соответствии со статьей 37 Закона РК «О нормативных правовых актах» действие нормативного правового акта не распространяется на отношения, возникшие до его введения в действие. Нормативные правовые акты, устанавливающие или усиливающие ответственность, возлагающие новые обязанности на граждан или ухудшающие их положение, обратной силы не имеют. В связи с этим, предлагаем соблюдать требования Закона, а также расписать переходное положение и установить разумные сроки приведения деятельности Застройщиков в соответствии с принятием данного проекта Закона. Дополнительно просим учесть прилагаемые предложения члена Союза «Атамекен» - Ассоциаций застройщиков Казахстана на 2 листах. На основании вышеизложенного, Союз «Атамекен» предлагает доработать проект Закона с учетом вышеизложенных предложении, в целях недопущения в будущем возникновения каких - либо отрицательных социально - экономических последствий в связи с несовершенством законодательной базы, регламентирующей долевое строительство жилья. Пояснительная записка Мажилиса Парламента Республики Казахстан от 11 июля 2008 года № 17/8163 к проекту Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве»
Проект Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве» (далее - законопроект) разработан в целях повышения защиты прав дольщиков, вложивших свои средства в строительство жилья. Первым шагом в данном направлении было принятие 7 июля 2006 года Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее - Закон). Вместе с тем анализ практики применения данного Закона с момента введения его в действие (1 января 2007 года) показал наличие ряда проблем, связанных с манипулированием строительными организациями, вложенными средствами дольщиков в своих интересах. В целях реализации единой государственной политики данным законопроектом предусматривается компетенция уполномоченного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве. Кроме того, законопроект ужесточает требования, предъявляемые к платежеспособности (финансовой устойчивости) застройщика, а также предусматривает введение требования о наличии у застройщика опыта возведения жилых зданий и построенных квартир. В целом полагаем, что принятие законопроекта позволит гарантировать дольщику сохранность вложенных средств, значительно повысит ответственность застройщика при принятии обязательств в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.
Письмо АО «Казахский гуманитарно-юридический университет» от 4 марта 2008 года № 1-24/01-356/08
Министерство индустрии и торговли Республики Казахстан
Министерство юстиции Республики Казахстан
На ваш № 17/3-554 от 20 февраля 2008 года направляем заключение дополнительной научной правовой экспертизы проекта Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве». Второму адресату направляем для сведения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ дополнительной научной правовой экспертизы
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ (по представленным материалам)
ЭКСПЕРТНЫЕ ОЦЕНКИ по отдельным параметрам
Для проведения научной правовой экспертизы представлен доработанный с учетом замечаний и предложений рабочей группы проект Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве» (далее - проект Закона). Ранее нами уже отмечалось по проекту Закона, что с учетом состояния сегодняшнего рынка строительства жилья, а также незащищенности участников долевого строительства, актуальность законопроекта по данным вопросам представляется бесспорной. Принятый, 7 июля 2006 года и действующий с 1 января текущего года Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», как свидетельствует практика его применения, не обеспечил в должной мере защиты интересов дольщиков. В этой связи разработка законопроекта, направленного на совершенствование правового механизма защиты прав и интересов участников долевого строительства, представляется необходимой. В данном законопроекте большинство замечаний и предложений, имевшихся в предыдущих вариантах проекта Закона, разработчиком учтены. Предлагаемые нормы повлекут усиление защиты прав и интересов дольщиков и исключат доступ на рынок долевого строительства фирм, не имеющих достаточного опыта в строительстве жилья и достаточного капитала. По мнению разработчика в социальном и криминологическом аспекте законопроект несет в себе положительный эффект, так как направлен на исключение обмана дольщиков несостоятельными компаниями и «компаниями-однодневками», изначально ставящими перед собой цель завладение деньгами дольщиков мошенническим путем. Это позволит снять социальную напряженность в обществе и исключить мошеннические действия со стороны недобросовестных застройщиков. В целом по законопроекту следует отметить, что для исправления сложившегося состояния дел в долевом строительстве предусматривается реализация трех крупных блоков мероприятий путем внесения поправок в Законы Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» и «О лицензировании». Во-первых, для усиления роли государства в разрешении болевых вопросов долевого жилищного строительства законопроектом предусматривается законодательное определение специального уполномоченного государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве и возложение на него особого комплекса функций по государственному управлению жилищным долевым строительством. Во-вторых, законопроектом предусматривается усиление требований к застройщикам, с целью недопущения на рынок недобросовестных или несостоятельных строительных компаний. В-третьих, вводится лицензирование деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, которое направлено на защиту интересов дольщиков. Законопроект не противоречит Конституции Республики Казахстан и международным обязательствам Республики Казахстан. Касательно внесения изменений и дополнений в Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» По первому блоку мер законопроектом предусматривается дополнить основные понятия Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» новым понятием «уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве» и официальным определением этого понятия. Тем самым предусматривается усиление функции государственного контроля за взаимоотношениями застройщиков и дольщиков в жилищном строительстве через специальный государственный орган. Кроме того, расширяются полномочия Правительства Республики Казахстан за счет утверждения им правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве, а также правил лицензирования и квалификационных требований к деятельности по организации строительства жилья с участием дольщиков. Далее в Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» вводится новая статья 3-1 «Компетенция уполномоченного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве», где закрепляются полномочия данного государственного органа по реализации единой государственной политики, разработке типовых договоров о долевом участии, правил осуществления учета договоров, правил лицензирования и квалификационных требований указанной деятельности, утверждения порядка расчета достаточности собственного капитала застройщика, осуществления контроля. Введение понятия «уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве», под которым предлагается понимать государственный орган, осуществляющий государственное регулирование в сфере долевого участия в жилищном строительстве, является одной из основных новелл данного законопроекта. Наличие такого органа, который бы выполнял стратегические функции и формировал государственную политику в сфере долевого жилищного строительства, конечно же, необходимо, так как непосредственно Правительство обеспечить это направление не может, а предоставление все на откуп местным исполнительным органам приводит к наработке различной практики. Вместе с тем, Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» уже предусматривает понятие «уполномоченный орган», в связи с чем, предлагается рассмотреть возможность изменения наименования «уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве» на иное, чтобы исключить путаницу. Также можно исключить из Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» понятие «уполномоченный орган», под которым, согласно подпункту 19) статьи 1 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», понимаются местные исполнительные органы областей (города республиканского значения, столицы). При этом «местные исполнительные органы» можно обозначать как «местные исполнительные органы областей (города республиканского значения, столицы)», без указания на то, что они являются уполномоченным органом. По второму блоку вопросов предлагаются дополнения в статью 6 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», которые ведут к ужесточению предъявляемых требований к застройщикам. Предлагаемая редакция части 1 пункта 1-1 статьи 6 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предусматривает, что «застройщик должен обладать опытом возведения жилых зданий не менее 3 лет в качестве заказчика или генерального подрядчика, а также сдать в эксплуатацию в установленном порядке не менее ста квартир, за исключением юридических лиц с пятидесятипроцентным и более участием застройщика в уставном капитале, соответствующего настоящим требованиям». Однако по данной редакции получается, что застройщику не обязательно иметь непосредственный опыт строительства жилых зданий, достаточно лишь выступать в качестве заказчика строительства. Необоснованной представляется и предусмотренное исключение для юридических лиц с пятидесятипроцентным и более участием застройщика в уставном капитале. В частности, не ясно, чем обусловлено данное исключение? Какие-либо веские обоснования и проблемы правоприменительной практики не приведены. К тому же, статью 6 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предлагается дополнить условиями, которые должен выполнять застройщик, при этом сделана оговорка, в соответствии с которой, застройщик обязан выбрать лишь одно из 2-х условий, то есть требования для застройщиков вновь смягчаются. Как ранее отмечалось, следует прямо предусмотреть, что застройщик обязан выполнять все условия, предусмотренные статьей 6 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве». Иначе, смысл и значение включения в Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предлагаемых условий теряется. К примеру, предлагается закрепить требование, по которому застройщик обязан обеспечить наличие собственного капитала, рассчитанного в соответствии с порядком расчета достаточности собственного капитала, на конец отчетного квартала в объеме не менее 20 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве. Ранее редакция законопроекта предусматривала необходимость внесения застройщиком депозита в банки второго уровня и (или) Национальному оператору почты. Однако, по не ясным причинам данное положение из проекта исключено, наряду с исключением обязанности по страхованию ответственности застройщика перед дольщиком. Здесь не учтено, что собственный капитал, в отличие от депозита или страховки, не является «безотзывным», то есть его можно растратить или похитить. К тому же, требование о наличии собственного капитала, фактически, уже предусмотрено действующим законодательством, разница лишь заключается в размере данного капитала. Данная законодательная норма показала свою несостоятельность, в связи с чем, положение проекта должны быть направлены на более серьезное ужесточение условий, которые должны соблюдать застройщики. Одним из недостатков предыдущего варианта законопроекта являлось то, что он прямо не закреплял, что средства, размещенные на депозите в соответствии с типовым депозитным договором, при банкротстве застройщика могут быть направлены исключительно на удовлетворение требований дольщиков. Поскольку средства на депозите будут составлять лишь 20% от привлеченных денег, соответственно, их недостаточно для удовлетворения требований всех дольщиков при банкротстве. В этой связи, законодательно нужно было предусмотреть механизм распределения этих средств при банкротстве, то есть прямо регламентировать целевое назначение депозитных средств. Например, на практике они могут быть направлены на погашение требований дольщиков, а также на завершение строительных работ, если иных средств у застройщика не имеется. Поэтому необходимо было определить, на какие цели и в каких случаях должны направляться средства, размещенные на депозите в порядке, предусмотренном предлагаемой редакцией статьи 6 Закона. Вместо этого разработчик полностью исключил положения, касающиеся размещения денег по депозитному договору. Также создает значительное необоснованное послабление для застройщиков и исключение обязанности по завершению нулевого цикла застройки объекта строительства, которое по действующему Закону «О долевом участии в жилищном строительстве» является необходимым условием для получения права заключении договоров о долевом участии. По третьему блоку вопросов предложенная редакция статьи 6-1 Закона устанавливает, что по объему деятельности лицензия на строительство жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков является разовой и выдается застройщику на строительство каждого жилого здания. Согласно подпункту 2) пункта 2 статьи 9 Закона Республики Казахстан «О лицензировании» разовая лицензия выдается на занятие определенной хозяйственной операцией в пределах разрешенного срока, объема, веса или количества (в натуральном либо денежном выражении), а также на занятие видами деятельности в сфере игорного бизнеса в пределах срока, установленного законом Республики Казахстан об игорном бизнесе. Законопроектом предусматривается дополнить данный подпункт положением о разовой лицензии на занятие деятельностью по организации строительства жилых зданий. В проекте Закона объем разовой лицензии не конкретизирован, в связи с чем, предлагается уточнить, в чем будет заключаться разовость лицензии, предусмотренной в предложенной редакции статьи 6-1 Закона. При этом необходимо отметить, что спорным является само по себе введение лицензирования тех или иных видов деятельности, поскольку это несет в себе определенный коррупциогенный заряд и не соответствует политике государства на устранение административных преград бизнесу. Однако в данном случае разработчик рассматривает лицензирование как меру вынужденную, хотя им не представлены данные об ожидаемом экономическом эффекте в целом от предлагаемого ужесточения законодательства в сфере долевого жилищного строительства. Положения проекта Закона точно не определяют, необходимо ли соблюдение предлагаемых статьей 6 Закона обязанностей для получения лицензии, то есть, выдача лицензии будет осуществлена после соблюдения указанной статьи проекта Закона, или же это не обязательно и лицензия может быть выдана и без соблюдения соответствующих требований? Правильнее, на наш взгляд, было бы выдавать лицензию лишь после обеспечения требований, предусмотренных статьей 6 Закона. Но в таком случае не ясно, каким образом застройщик будет заранее знать о сумме привлекаемых средств? Точно также и лицензиар, как и уполномоченный государственный орган, не может знать об объемах будущего привлечения застройщиком денежных средств, в связи с чем, не сможет определить размер депозита, который должен быть размещен в банках второго уровня. В этой связи, размещение денег на депозите должно предоставлять право застройщику на привлечение денег дольщиков в процентном соотношении к внесенному депозиту. При этом считаем необходимым установление максимального размера процента от стоимости возводимого здания, до которого допускается привлечение денег дольщиков, превышение которого недопустимо. Например, если стоимость строительства жилого здания составляет 100 миллионов тенге, то застройщик вправе привлечь средства дольщиков на сумму, не превышающую 30% от этой общей стоимости, которые к тому же должны быть на 20% обеспечены депозитом. Возложение на центральный исполнительный орган задач по контролю за местными исполнительными органами по вопросам долевого участия жилья никак не усиливает защищенность прав дольщиков. Данное предложение лишь позволит усовершенствовать государственное управление в этой отрасли, но никак не достичь заявляемых целей разработки законопроекта. В условиях резкого перехода от системы централизованного государственного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х этот вопрос решился с использованием так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках - это: - поэтапная оплата; - затраты на приобретение жилья при долевом участии ниже рыночной стоимости готового жилья; - возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения. Для застройщика договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы. Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д. Однако такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство имеет ряд определенных проблем. В первую очередь это недостаточно четкое законодательное регулирование и существенные недоработки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, ведет к значительному увеличению судебных споров в этой сфере хозяйственной деятельности. Некоторые особенности законодательного регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств для долевого строительства в Российской Федерации Как известно с 1 апреля 2005 года в Российской Федерации изменились правила, регулирующие долевое строительство. В этот день вступил в силу Закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», специально посвященный данному виду строительства. (см. Приложение). Закон принят в составе пакета законов по обеспечению рынка доступного жилья и детально регламентирует порядок привлечения средств, строительства и передачи в собственность готового объекта, устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Остановимся на наиболее важных нововведениях, которые нужно знать и застройщикам и лицам, инвестирующим свои средства. Необходимо отметить, что в существовавшей ранее практике для характеристики субъекта, привлекающего денежные средства на условиях участия в долевом строительстве, использовались различные термины - «подрядчик», «инвестор», «заказчик», «девелопер». Это вносило сумятицу в представлении о правовом статусе этого субъекта, его правах и обязанностях. С принятием Закона об участии в долевом строительстве произошло упорядочение терминологии, что, несомненно, стало стабилизирующим фактором в представлении о субъектах, участвующих в отношениях по долевому строительству. Особенно важно это по той причине, что именно застройщик выполняет организующую функцию в комплексе отношений, связанных с возведением объекта. Понятие «Застройщик» характеризует одну из сторон договора долевого строительства. Это понятие отсутствует в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Термин «Застройщик», таким образом, характерен для специального законодательства, регулирующего отношения, связанные со строительством объектов недвижимости с привлечением долевых средств. Так застройщиком, согласно статье 2 Федерального Закона № 214-ФЗ, может быть юридическое лицо. Но для обретения статуса застройщика претендент должен иметь в собственности или аренде земельный участок. Кроме того, ему нужно получить разрешение на строительство на этом участке. Наконец, прежде чем заключить договоры с дольщиками, застройщик должен опубликовать и (или) разместить в Интернете проектную декларацию. При этом до совершения этих действий застройщик не вправе рекламировать строительство объекта (статья 22 Закона) и привлекать денежные средства. Таким образом, застройщик стал единственным лицом, которое обладает правом на привлечение денежных средств в виде долевого участия для строительства объектов. Устанавливает Закон и обязательные требования к договору об участии в долевом строительстве. Теперь такой договор требует обязательной государственной регистрации (пункт 3 статьи 4 Закона). Это значит, что застройщик вправе получить от дольщика деньги только после проведения государственной регистрации. В противном случае договор считается не заключённым. Подлежит государственной регистрации и уступка прав требований к застройщику (статья 17 Закона). При этом уступка разрешена с момента регистрации договора долевого строительства и до момента передачи дольщику построенного объекта. Разрешает Закон переуступить права по договору как после полной оплаты, так и до этого. В последнем случае на нового участника долевого строительства одновременно переводится долг прежнего дольщика. Если же застройщик начал привлекать средства дольщиков до того, как выполнил все необходимые условия, то физическое лицо-инвестор может потребовать немедленно возвратить переданные по договору средства. Кроме того, с поторопившегося застройщика можно взыскать проценты за пользование деньгами (статья 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации) в двойном размере. Одновременно сверх суммы процентов пострадавший вправе потребовать и возмещения убытков. Для инвесторов - юридических лиц в данном случае действуют общие правила взыскания убытков. То есть убытки взыскиваются в части, не покрытой процентами, начисленными за пользование деньгами (пункт 2 статьи 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Необходимо отметить, что из норм статьи 1 Закона № 214-ФЗ также следует возможность привлечения денежных средств на строительство в случаях, если они привлекаются путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на правах аренды земельный участок и получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами. Правовые, экономические и организационные основы деятельности кооперативов и эмитентов, выпускающих специальные облигации - жилищные сертификаты, регулируются отдельными законодательными актами. Действие Закона № 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре долевого участия в строительстве. Эти отношения регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации и законодательством об инвестиционной деятельности. Законом № 214-ФЗ предусмотрены определённые гарантии для дольщиков. Во-первых, создан специальный уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (Федеральная служба по финансовым рынкам), призванный обеспечить государственное регулирование в области долевого строительства. В субъектах Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти призван осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства (в Тамбовской области это управление инвестиций области). Ему предоставлено право получать от застройщика отчётность и контролировать целевое использование средств, выносить предписания об устранении нарушений норм Закона, а в отдельных случаях и обращаться в суды с заявлениями о защите прав и законных интересов дольщиков. Во-вторых, Закон установил гарантийный срок на объект долевого строительства. Он должен быть не менее пяти лет. Кроме того, с момента регистрации договора об участии в долевом строительстве земельный участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге у дольщика. В залоге у дольщиков будет находиться и объект незавершённого строительства. Такое право возникает с момента государственной регистрации незавершённого строительства. В-третьих, особые требования предъявляются к финансовому благополучию застройщика. По поручению Правительства Российской Федерации Федеральная служба по финансовым рынкам установила нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Если финансовые показатели застройщика не будут им соответствовать его деятельность по привлечению денежных средств может быть приостановлена. Решение об этом принимает арбитражный суд. В-четвёртых, в силу статьи 18 Закона застройщик обязан использовать привлечённые средства исключительно для строительства конкретного объекта в соответствии с проектной документацией. Наконец, за нарушение сроков передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик должен будет выплатить неустойку (пункт 2 статьи 6 Закона). Кроме того, при определённых условиях Закон разрешает дольщику в одностороннем порядке отказаться от договора. При этом застройщик будет обязан возвратить дольщику сумму, уплаченную в счёт цены договора с процентами. Законом установлены гарантии и для застройщика. Так, если дольщик нарушит срок внесения средств, он обязан заплатить застройщику пени. Определённые права ему предоставлены и в том случае, если дольщик необоснованно уклоняется от оформления введённого в эксплуатацию объекта. Регулирование долевого строительства в Республике Молдова В прибалтийских странах на сегодняшний день долевое участие в строительстве также является наиболее популярной формой взаимодействия застройщиков и покупателей жилья. Прежде всего, необходимо отметить отсутствие в Республике Молдова специального законодательного акта, регулирующего правоотношения между участниками данного рынка. В отличие от Российской Федерации, в которой функционирует Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, приходится руководствоваться рядом нормативных документов, в той или иной степени относящихся к рассматриваемой сфере. Данная ситуация безусловно создает сложности при практическом применении тех или иных норм действующего законодательства. Так, для привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов в Республике Молдова, застройщик должен получить: - градостроительный сертификат; - разрешение на строительство, а также иметь документ, подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, в состав которого будут входить объекты долевого строительства. Основным нормативным актом, регулирующим порядок получения разрешения на строительство, является Закон «Об основах градостроительства и обустройстве территории» № 835 от 17 мая 1996 года. Согласно данному Закону документацией по градостроительству и обустройству территории, носящей регламентирующий характер, устанавливаются назначение земельных участков и правила их использования. На ее основе выдаются градостроительный сертификат и разрешение на строительство. Порядок использования земельных участков для любого вида строительства должен быть определен планами по градостроительству и обустройству территории. Разрешением на размещение и проектирование объектов застройки и обустройства является градостроительный сертификат, а на осуществление строительных работ - разрешение на строительство. Градостроительный сертификат и разрешение на строительство выдаются органами местного публичного управления. Потенциальным участникам долевого строительства в Республике Молдова при заключении договоров долевого строительства рекомендуется запрашивать у застройщика и ознакомляться со следующей информацией:
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |