_______________ 24 Закон РК от 27 декабря 1994 года № 266-ХII «Об иностранных инвестициях» // Казахстанская правда. - 1994. - № 206 (21702) (Утратил силу в соответствии с Законом РК от 08.01.2003 г. № 373-II). 25 Закон РК от 28 февраля 1997 года № 75-I «О государственной поддержке прямых инвестиций» // Казахстанская правда. - 1997. - № 50 (22300) (Утратил силу в соответствии с Законом РК от 08.01.2003 г. № 373-II).
В Российской Федерации 25 февраля 1999 года был принят Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»26, 5 марта 1999 года - Закон «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»27, а 9 июля 1999 года - новый Закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»28, заложивший принцип соответствия российского законодательства международным инвестиционным обязательствам29. В Республике Узбекистан 30 апреля 1998 года были приняты два новых Закона взамен ранее действовавшего Закона об иностранных инвестициях - Закон «Об иностранных инвестициях» и Закон «О гарантиях и мерах защиты прав иностранных инвесторов»30, а 24 декабря 1998 года - новый Закон «Об инвестиционной деятельности»31. В качестве дополнительных мер защиты иностранным инвесторам, осуществляющим деятельность в приоритетных отраслях экономики, обеспечивающих устойчивый экономический рост, реализующим инвестиционные проекты, обеспечивающие укрепление и расширение экспортного потенциала республики, а также проекты в сфере малого и среднего предпринимательства, направленных на переработку сырья и материалов, производство потребительских товаров и услуг, обеспечение занятости населения - оказывается содействие в финансировании проектов, создаются специальные налоговый и платежный режимы и т.п.32 _______________ 26 Закон РФ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. -1999. - № 9. - Ст. 1096. 27 Закон РФ от 5 марта 1999 года «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг» // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 10. - Ст. 1163. 28 Закон РФ от 9 июля 1999 года «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 28. - Ст. 3493. 29 Гущин В.В. Инвестиционное право: Учебник / В.В. Гущин, A.A. Овчинников. - М.: Эксмо, 2006. - С. 125. 30 Самарходжаев Б.Б. Инвестиции в Республике Узбекистан (международно-частноправовой аспект). - Ташкент, 2003. - С. 189-208. 31 Самарходжаев Б.Б. Инвестиции в Республике Узбекистан (международно-частноправовой аспект). - Ташкент, 2003. - С. 208-218. 32 Самарходжаев Б.Б. Инвестиции в Республике Узбекистан (международно-частноправовой аспект). - Ташкент, 2003. - С. 203-204.
Следующим шагом на пути совершенствования инвестиционного законодательства в странах СНГ стало принятие новых инвестиционных законов, установивших единый правовой режим для иностранных и национальных инвесторов. В Республике Беларусь 22 июня 2001 года был принят Инвестиционный кодекс Республики Беларусь33, который вступил в силу 9 октября 2001 года. В Республике Казахстан 8 января 2003 года был принят Закон РК «Об инвестициях»34, а в Республике Таджикистан 12 мая 2007 года - Закон РТ «Об инвестиции»35. Все эти Законы объединяет то, что они ликвидировали различия между иностранными и национальными инвесторами и закрепили принцип равенства инвесторов как субъектов инвестиционной деятельности. Однако, несмотря на положительные моменты, были и отрицательные. В частности, в Законе Республики Казахстан об инвестициях перечень гарантий по сравнению с ранее установленным в отношении иностранных инвесторов уменьшился вдвое, а отдельные из них, например, гарантии от изменения законодательства претерпели серьезную трансформацию - исходя из законодательной трактовки, гарантии стабильности условий договоров не распространяются на изменения в законодательные акты, вносимые в целях обеспечения национальной и экологической безопасности, здравоохранения и нравственности (п.п. 2 п. 3 ст. 4 Закона РК об инвестициях). В частности, законодательством о национальной безопасности устанавливается, что в целях защиты национальных интересов РК, в том числе сохранения и укрепления промышленного потенциала, государство с соблюдением гарантий, предоставляемых иностранным инвесторам, осуществляет контроль за состоянием и использованием объектов экономики Казахстана, находящихся в управлении и собственности иностранных организаций или организаций с иностранным участием36. Наряду с этим, предусматривается, что не допускается заключение международных договоров, способных нанести ущерб национальной безопасности или ведущих к утрате государственной независимости РК и сужающих сферу суверенных прав РК. _______________ 33 Инвестиционный кодекс Республики Беларусь от 22 июня 2001 года // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001. - № 62. - Ст. 62. - 2/780. 34 Закон РК от 08 января 2003 года № 373-II «Об инвестициях» // Казахстанская правда. - 2003. - 11 января. - № 9-11 (23948-23950). 35Бозоров Р.Б. Инвестиционное право: Учебник. - Душанбе: ТГНУ, 2008. - С. 38. 36 Закон РК от 26 июня 1998 года № 233-I «О национальной безопасности Республики Казахстан» // Казахстанская правда. - 1998. - 30 июня. - № 125 (22597).
Говоря о современном состоянии инвестиционного законодательства РК, следует сказать о том, что с 1 января 2016 года с введения в действие Предпринимательского кодекса Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V ЗРК (далее - ПК РК)37, оно стало частью предпринимательского законодательства. Помимо Закона РК от 8 января 2003 года «Об инвестициях»38 утратили свою силу Закон РК «О частном предпринимательстве» от 31 января 2006 года39; Закон РК от 31 марта 1998 года «О крестьянском или фермерском хозяйстве»40; Закон РК от 25 декабря 2008 года «О конкуренции»41; Закон РК от 6 января 2011 года «О государственном контроле и надзоре в Республике Казахстан»42; Закон РК от 9 января 2012 года «О государственной поддержке индустриально-инновационной деятельности»43. _______________ 37 Предпринимательский кодекс Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V ЗРК // Казахстанская правда. - 2015. - 3 ноября. - № 210 (28086). 38 Закон РК от 8 января 2003 года № 373 «Об инвестициях» // Ведомости Парламента Республики Казахстан. - 2003. - № 1-2. - Ст. 4. Утратил силу Кодексом Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V. 39 Закон РК от 31 января 2006 года № 124 «О частном предпринимательстве» // Ведомости Парламента Республики Казахстан. - 2006. - № 3. - Ст. 21. Утратил силу Кодексом Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V. 40 Закон РК от 31 марта 1998 года № 214 «О крестьянском или фермерском хозяйстве» // Ведомости Парламента Республики Казахстан. - 1998. - № 2-3. - Ст. 26. Утратил силу Кодексом Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V. 41 Закон РК от 25 декабря 2008 года № 112-IV «О конкуренции» // Ведомости Парламента Республики Казахстан. - 2008. - № 24. - Ст. 125. Утратил силу Кодексом Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V. 42 Закон РК от 6 января 2011 года № 377-IV «О государственном контроле и надзоре в Республике Казахстан» // Ведомости Парламента Республики Казахстан. - 2011. - № 1. - Ст. 1. Утратил силу Кодексом Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V. 43 Закон РК от 9 января 2012 года № 534-IV «О государственной поддержке индустриально-инновационной деятельности» // Ведомости Парламента Республики Казахстан. - 2012. - № 2. - Ст. 10. Утратил силу Кодексом Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V.
Не вдаваясь в подробности, лишь отметим, что при разработке ПК РК в качестве одной из самых приоритетных задач была поставлена - систематизация норм, регулирующих предпринимательскую деятельность, и объединение их в едином законодательном акте, с тем, чтобы на смену многочисленных актов, регулирующих предпринимательские отношения, был принят один законодательный акт, который бы установил общие начала осуществления предпринимательства в РК. Однако эта задача так и не была решена. Говоря о регулировании инвестиционной деятельности, следует сказать о том, что глава 25 ПК РК «Государственная поддержка инвестиционной деятельности» - это и есть ранее действовавший Закон РК от 8 января 2003 года «Об инвестициях». Думается, что здесь разработчики допустили самую большую ошибку. Во-первых, всех инвесторов автоматически признали предпринимателями, что, естественно, не так. Во-вторых, все недостатки и просчеты Закона об инвестициях плавно «перекочевали» в ПК РК. В-третьих, существенно сократили сферу регулирования ПК РК в области инвестиционной деятельности, ограничив ее только вопросами государственной поддержки. В результате, ни о каком улучшении инвестиционного климата в Казахстан не может быть и речи. Мало того, что практически каждый год меняются уполномоченные органы в этой области, так и еще и законодательство нестабильное и несовершенное. О каких крупных инвестиционных проектах, не говоря уже о стратегических и прорывных, может идти речь? Какой инвестиционной активности мы ожидаем? К сожалению, растерян весь тот арсенал позитивных мер, которые действительно могли стимулировать инвестора и опять вернулись к тому, с чего начинали когда-то на заре обретения независимости - как привлечь новых инвесторов в экономику нашего государства? Все нужно начинать сначала. На сегодня у нас в стране даже нет специального инвестиционного законодательства. В погоне за мифическими идеями о создании единого Предпринимательского кодекса, разрушена нормально функционирующая система инвестиционного законодательства, которую создавали много лет. Трудно сказать, что ПК РК действительно, объединил все нормы, регулирующие предпринимательскую деятельность. Разработчики обещали предпринимателям, что вместо множества разрозненных законов им дадут в руки один кодекс, который и будет регулировать весь комплекс предпринимательских отношений. А что получилось на деле? Разработали и приняли еще один кодифицированный акт, в который включили нормы других ранее действовавших шести законодательных актов и все, разве это реально может помочь предпринимателю, который, например, осуществляет банковскую или страховую деятельность? Сказанное позволяет сделать вывод о том, что разработчики искусственным образом расширили содержание ПК, включив в него огромное количество декларативных и отсылочных норм, поскольку вряд ли кто станет оспаривать тот факт, что двумя-тремя статьями невозможно урегулировать весь спектр отношений, возникающих в процессе осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности. Вообще создается впечатление, что таким методологически неверным способом разработчики просто увеличили объем ПК, но, на наш взгляд, это непрофессиональный подход к разработке кодифицированного акта, который не может быть поддержан. Но что сделано, то сделано - теперь нужно устранять то, что еще возможно устранить. Далее, в целях стимулирования потенциальных инвесторов и повышения их доверия к нашей судебной системе, в новом Гражданском процессуальном кодексе РК44 (далее - ГПК РК), прямо закреплено, что суд города Астаны по правилам суда первой инстанции рассматривает и разрешает гражданские дела по инвестиционным спорам, кроме дел, подсудных Верховному Суду Республики Казахстан, а также по иным спорам между инвесторами и государственными органами, связанным с инвестиционной деятельностью инвестора (п. 4 ст. 27 ГПК РК). При этом в п. 5 ст. 27 ГПК РК закреплено, что иные споры, вытекающие из правоотношений с участием инвестора, не связанные с инвестиционной деятельностью, а также споры с участием инвестора, подлежащие рассмотрению в упрощенном производстве, подсудны районным (городским) и приравненным к ним судам в соответствии с подсудностью, установленной главой 3 ГПК РК. Что касается Верховного Суда РК, то он рассматривает и разрешает по правилам суда первой инстанции гражданские дела по инвестиционным спорам, стороной в которых является крупный инвестор (ст. 28 ГПК РК). Однако в ПК РК сохранилась старая формулировка понятия «инвестиции», где под инвестициями понимаются все виды имущества (кроме товаров, предназначенных для личного потребления), включая предметы финансового лизинга с момента заключения договора лизинга, а также права на них, вкладываемые инвестором в уставный капитал юридического лица или увеличение фиксированных активов, используемых для предпринимательской деятельности, а также для реализации проекта государственно-частного партнерства, в том числе концессионного проекта (п. 1 ст. 274 ПК РК). Получается, что инвестициями признаются только «прямые инвестиции», при осуществлении которых в приоритетных секторах экономики, инвестор может претендовать на предоставление ему мер государственной поддержки. Что же касается всех других вложений инвестора, то они инвестициями уже не признаются, да и сам участник не признается инвестором, поскольку не осуществляет инвестиции с позиции казахстанского законодателя. В этой связи возникает вполне закономерный вопрос - может ли такой подход стимулировать потенциальных инвесторов? Думается, что нет. Если не будет предоставлена надлежащая правовая защита всем инвесторам на территории РК, то нельзя вести речь ни о каком благоприятном инвестиционном климате. Понятно, что меры стимулирования могут быть предоставлены не всем инвесторам, но правовую защиту требуется обеспечить всем без исключения участникам инвестиционной деятельности, а при таком подходе, когда инвесторами признаются только отдельные участники, а все остальные оказываются вне правового поля, то государство останется без инвестиций и без инвесторов. _______________ 44 Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан от 31 октября 2015 года № 377-V ЗРК // Казахстанская правда. - 2015. - 3 ноября. - № 210 (28086).
Таким образом, можно прийти к неутешительному выводу о том, что все те положительные и весьма важные шаги, которые ранее были предприняты законодателем по обеспечению надлежащей защиты прав инвесторов, сегодня перечеркнуты - специального инвестиционного законодательства, а также новых прорывных инвестиционных проектов нет. А Министерство по инвестициям и развитию РК рапортует об улучшении положения РК на 22 позиции - согласно рейтингу Всемирного Банка «DOING BUSINESS 2017» Казахстан занимает 3 место по индикатору «Защита миноритарных инвесторов»45. Вполне возможно, что Казахстан упрочил свои позиции в международных рейтингах, но это, к сожалению, не оказывает какого-нибудь значимого влияния на повышение инвестиционной активности в нашей стране, как со стороны национальных, так и со стороны иностранных инвесторов. Нужны реальные шаги по совершенствованию действующего законодательства, и, в первую очередь, налогового законодательства РК. Наряду с этим следует пересмотреть позицию законодателя в отношении инвестиционного законодательства РК, поскольку без создания благоприятного инвестиционного климата не удастся выйти из кризиса. _______________ 45 http://www.mid.gov.kz.
ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ В ПРАВОВОМ КАДАСТРЕ
Одним из важных концептуальных вопросов законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество является вопрос об объектах регистрации, то есть о тех юридических интересах на недвижимость, которые подлежат регистрации. В Казахстане, в связи с введением системы регистрации прав на недвижимое имущество подход законодателя к объектам государственной регистрации менялся и в настоящее время до сих пор вызывает споры, связанные с противоречивым подходом к регулированию указанного вопроса. Так, 25 марта 2011 года в ГК РК и Закон РК от 24 июня 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон РК о регистрации прав на недвижимость) были внесены изменения и дополнения, согласно которым из объектов государственной регистрации были исключены сделки. Это ознаменовало собой переход концепции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к концепции регистрации прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, и ранее сделки не представляли собой самостоятельный объект регистрации, за исключением отдельных случаев. Так, из определения понятия «регистрация сделки», данного в ст. 1 Указа Президента, имеющего силу Закона от 25 декабря 1995 года «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Указ о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), следовало, что объектом регистрации должно признаваться право на недвижимость, а сделка является основанием возникновения такого права. Самостоятельным объектом регистрации сделка являлась только в тех случаях, когда ее заключение не влекло возникновения ни права на недвижимое имущество, ни его обременения (например, двусторонний лизинг). Переход к концепции регистрации прав на недвижимое имущество соответствует мировым концепциям, различающим систему регистрации прав и систему регистрации сделок (документов). Кроме того, указание сделки как самостоятельного объекта регистрации в Особенной части ГК РК не соответствовало понятию регистрации сделки, данному в ст. 1 Указа о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, в Особенной части ГК требования о регистрации были установлены для следующих договоров с недвижимостью: продажи и аренды предприятия (ст.ст. 494, 575), дарения (п. 3 ст. 508), ренты (ст. 518), имущественного найма (п. 2 ст. 543), найма жилища (п. 2 ст. 601), доверительного управления (п. 2 ст. 887). Ранее, в соответствии со ст. 9 Закона РК от 5 июля 2000 года «О финансовом лизинге», обязательной государственной регистрации подлежал также договор лизинга недвижимого имущества. На практике, на основании представленной сделки, регистрировались права или обременения на недвижимое имущество. В этой связи, переход к концепции регистрации прав на недвижимое имущество и исключение из норм ГК РК, о форме договоров, требований об их регистрации, является обоснованным. Вместе с тем, из Закона РК о регистрации прав на недвижимость не были исключены нормы о регистрации сделок, не влекущих возникновение прав или обременении прав на недвижимое имущество (подп. 4 п. 2 ст. 14). В связи с этим, возможность регистрации сделок, на основании которых не возникают права или обременения прав на недвижимость, в Казахстане сохранилась. При этом, Закон не определяет, какие сделки с недвижимостью относятся к указанной категории. Не влекут возникновение прав или обременении прав на недвижимость такие сделки как предварительный договор или соглашение о задатке. Однако в п. 1 ст. 53 Закона РК о регистрации прав на недвижимость, указанные сделки отнесены к таким объектам регистрации как юридические притязания. В ст. 1 указанного Закона юридические притязания определяются как юридические факты, которые свидетельствуют об оспаривании третьими лицами либо наличии интереса в отношении прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, соглашение о задатке и предварительный договор по своей правовой природе не являются юридическими притязаниями на недвижимость, поскольку последствия нарушения обязательств, принятых на основании указанных соглашений, не связаны с приобретением прав на недвижимое имущество контрагентом правообладателя в связи с переводом на него прав приобретателя или признанием совершенной с иным приобретателем сделки недействительной. То есть совершение таких сделок не создают рисков для потенциальных участников сделок в отношении данной недвижимости. В этой связи, полагаю, что соглашение о задатке и предварительный договор, по желанию заинтересованной стороны, могут быть зарегистрированы как сделка, не влекущая возникновение или прекращение прав или обременении прав на недвижимость. Соответственно, изменение концепции регистрации на концепцию регистрации прав, не означает, что сделки с недвижимостью не могут быть зарегистрированы. Однако, в тех случаях, когда сделка является основанием возникновения права или обременения права на недвижимое имущество, объектом регистрации является не сделка, а соответствующее право или обременение права. Сделка в такой концепции может признаваться самостоятельным объектом регистрации только в тех случаях, когда при ее заключении право или обременение права на недвижимость не возникает. В связи исключением сделок из объектов государственной регистрации, необходимо признать, что сделки с недвижимостью считаются заключенными без государственной регистрации, соответственно с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и придания сделке письменной формы, а в случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон, нотариального удостоверения. Так, согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Однако, моментом возникновения прав или обременении прав на недвижимое имущество, подлежащих обязательной государственной регистрации, по общему правилу, является момент государственной регистрации. Соответственно, момент возникновения обязательственных правоотношений и момент возникновения вещных прав или обременении прав на основании такой сделки при этом не должны совпадать, поскольку сделка при такой концепции должна считаться совершенной с момента ее заключения в простой письменной или нотариальной форме, а право или обременение права считаться возникшим, по общему правилу, за отдельными исключениями, с момента государственной регистрации. Это означает, что при подаче на регистрацию документов, сделки, являющиеся основанием возникновения прав или обременении прав на недвижимое имущество, должны проверяться на предмет их соответствия законодательству, действовавшему на момент их совершения. Вместе с тем, из Закона РК о регистрации прав на недвижимость следует, что проверка их осуществляется на момент подачи заявления. Так, из подп. 2 ст. 20 следует, что порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество включает проверку документов, представленных на государственную регистрацию, включая проверку законности совершаемой сделки и (или) иных юридических фактов (юридических составов), являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество или иных объектов государственной регистрации на соответствие действующему законодательству. Изложенное подтверждается также пунктом 1 статьи 24 указанного Закона, в котором предусмотрено, что правоустанавливающие и другие документы, подтверждающие права (обременения прав) на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, должны соответствовать требованиям законодательства Республики Казахстан, предъявляемым к ним на момент регистрации, за исключением прав (обременении прав) на недвижимое имущество, не подлежащих обязательной государственной регистрации, а также ранее возникших прав (обременении прав). Таким образом, в настоящее время в законодательстве Казахстана о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не согласованы между собой нормы об объектах, значении и процедуре регистрации, что вызывает на практике неопределенность, в первую очередь, в вопросе о дате совершения сделки, являющейся основанием возникновения (изменения или прекращения) прав или обременении прав. Переход от концепции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к концепции регистрации прав на недвижимое имущество не означает, что объектами регистрации являются только права и их обременения. Помимо уже упомянутых юридических притязаний, из Закона РК о регистрации прав на недвижимость следует, что могут быть зарегистрированы также обременения, следующие за недвижимостью. В общих положениях об объектах государственной регистрации отсутствует упоминание о таком объекте регистрации как обязательства, однако в ст. 14 указанного Закона, в структуре регистрационного листа предусматривается реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом. Таким образом, помимо прав и обременении прав на недвижимое имущество, юридических притязаний и сделок, не влекущих прав или обременении, в правовом кадастре могут быть зарегистрированы и обязательства, следующие за недвижимостью. В качестве таких обязательств могут быть зарегистрированы, например, следующие, на основании законов или договоров, за судьбой недвижимости, инвестиционные обязательства, обязательства по уплате рентных платежей, обязательства участников кондоминиума по возврату займа, полученного на капитальный ремонт общего имущества и др. Вместе с тем, Закон РК о регистрации прав на недвижимость не определяет значение регистрации таких обременении. В связи с изложенным, с учетом положений, предусмотренных в статье 7 указанного Закона, считаю, что регистрация таких обременении носит учетный характер, если правообразующее значение такой регистрации стороны не придали своим соглашением. В настоящее время основополагающие нормы о регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрены в ГК РК (статья 118) и Законе РК о государственной регистрации прав на недвижимость. В подп. 6 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация) - обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами. В связи с изложенным, за исключением преимущественных интересов, предусмотренных в ст. 8 Закона РК о регистрации прав на недвижимость, права и обременения прав на недвижимое имущество в Казахстане подлежат обязательной государственной регистрации. При этом необходимо учитывать, что в тех случаях, когда регистрация носит правооформляющее значение (например, при наследовании или реорганизации юридического лица) и момент возникновения права на недвижимое имущество не совпадает с моментом государственной регистрации, это не означает, что право действительно без и (или) до государственной регистрации. Право собственности или иное вещное право в указанных случаях также подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку регистрация это акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество, возникновение вещного права на такое имущество до государственной регистрации не подтверждается и, соответственно, имущество не может участвовать в гражданском обороте. При государственной регистрации момент возникновения прав наследников будет определяться днем открытия наследства (п. 4 ст. 1072 ГК), а при реорганизации - датой регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации (п. 3 ст. 46 Закона о регистрации прав на недвижимость). В п. 1 ст. 118 ГК РК перечислены такие объекты регистрации как возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество. В указанном пункте не дается полный перечень объектов регистрации. Иные объекты государственной регистрации определяются Законом РК регистрации прав на недвижимость. В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество, а также юридические притязания. В ГК не дается перечень объектов регистрации, регистрируемых как права или как обременения прав на недвижимое имущество. Квалификация объектов регистрации осуществляется, в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. К объектам государственной регистрации в правовом кадастре, прежде всего, относятся права на недвижимое имущество. Согласно ст. 4 указанного Закона, государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество: 1) право собственности; 2) право хозяйственного ведения; 3) право оперативного управления; 4) право землепользования на срок не менее одного года; 5) сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года. Перечень прав на недвижимое имущество, подлежащих обязательной государственной регистрации, носит исчерпывающий характер. Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей. К ним, например, могут быть отнесены право пользования сроком до одного года, в том числе право аренды, безвозмездного пользования, сервитут. Другим объектом государственной регистрации являются обременения прав на недвижимое имущество. Согласно определению, данному в подп. 9 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость, обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом. Перечень обременении прав на недвижимое имущество дается в ст. 5 Закона о регистрации прав на недвижимость. Так, согласно ст. 5 указанного Закона государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество: 1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением; 2) право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие; 3) залог; 4) арест; 5) ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции; 6) иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов. Таким образом, перечень обременении прав на недвижимое имущество, подлежащих обязательной регистрации в правовом кадастре, не является исчерпывающим, и обязательной регистрации подлежат и другие не указанные в перечне обременения, которые являются ограничениями права на недвижимое имущество, возникшими в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающиеся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом. Так, например, если договором купли-продажи с отсрочкой или рассрочкой платежа предусмотрен запрет на распоряжение недвижимостью, перешедшего в собственность приобретателя, до полной оплаты стоимости указанного имущества, то такой запрет на распоряжение как обременение права подлежит обязательной регистрации в правом кадастре отдельно от регистрации права собственности покупателя на недвижимость. Помимо прав и обременении прав на недвижимое имущество и других объектов регистрации, в Законе РК о регистрации прав на недвижимость содержится перечень прав и обременении, не подлежащих обязательной государственной регистрации. В Законе предусмотрено, что преимущественные интересы - это права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые, в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами, не подлежат обязательной государственной регистрации в правовом кадастре и признаются действительными без такой регистрации (подп. 1 ст. 1). Преимущественными интересами, согласно ст. 8 указанного Закона, являются: 1) обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательными актами Республики Казахстан; 2) права (обременения прав), которые возникают на основании нормативных правовых актов, в том числе право нахождения на не закрытых для общего доступа земельных участках и проходов через них, публичные сервитуты; 3) право землепользования на срок менее одного года; 4) право пользования чужим недвижимым имуществом на срок менее одного года, в том числе право аренды, безвозмездного пользования, сервитуты менее года; 5) право доступа людей и проезда транспорта к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим точкам и другим коммуникационным линиям, обусловленные общественными нуждами; 6) фактическое владение недвижимым имуществом лиц, не являющихся правообладателями, до признания в установленном порядке за фактическим владельцем права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности; 7) право пользования жилыми помещениями, находящимися в государственном жилищном фонде, или право пользования жилыми помещениями, арендованными местными исполнительными органами в частном жилищном фонде. Согласно изложенной норме, перечень преимущественных интересов носит исчерпывающий характер. Вместе с тем, к ним, помимо перечисленных, необходимо отнести, в случае регистрации прав только на одного из супругов, права другого супруга на недвижимость, поступившую в общую совместную собственность. Тақ согласно в. 1 ст. 223 ГК, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не предусмотрено, что это имущество является долевой собственностью супругов либо принадлежит одному или в соответствующих частях каждому из супругов на праве собственности. В раздельную собственность, согласно п. 2 указанной статьи поступает имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное ими во время брака в дар или в порядке наследования. Соответственно, если право собственности на недвижимость, приобретенное во время брака, зарегистрировано только на одного из супругов, то другой супруг также признается субъектом общей совместной собственности, за исключением случаев, когда такое имущество поступает в раздельную собственность одного из супругов. Изложенное имеет значение в тех случаях, когда недвижимость, являющаяся объектом общей собственности, но право на которую зарегистрировано только на одного из супругов, было отчуждено без согласия другого супруга. В этом случае права такого супруга должны признаваться преимущественным интересом и иметь перед правами приобретателя приоритет, в том числе добросовестного. Вместе с тем, в судебной практике встречаются случаи неправильного применения норм о правах супруга. Так, судом первой инстанции установлено, что гр-н М. и гр-ка А. находились в зарегистрированном браке с 29.10.1962 г. На основании договора купли-продажи от 9.09.1998 г., М. приобрел домостроение на свое имя. 28.06.2012 г. М., на основании договора мены, удостоверенного нотариусом, обменял домостроение на квартиру с доплатой. При оформлении договора мены покупателям (Т. и К.), а также нотариусу ответчик М. сообщил, что не женат, о чем подал письменное заявление. В дальнейшем, на основании договора купли-продажи от 25.07.2012 г., удостоверенного нотариусом, М. продал квартиру У. Согласно свидетельству о расторжении брака от 8.12.2012 г., брак между М. и А. расторгнут на основании решения суда от 9.07.2012 г. Суд кассационной инстанции удовлетворил требования А. о признании договора мены от 28.06.2012 г. и его регистрации недействительными, приведении сторон в первоначальное положение, выселении покупателей из домостроения, признании недействительными договора купли-продажи от 25.07.2012 г. и его регистрации. Однако, отменяя решение кассационной инстанции, надзорная судебная коллегия по гражданским и административным делам Верховного Суда Республики Казахстан, в постановлении от 4.02.2014 г. № 3гп-66-14 указала, что в соответствии с п. 2 ст. 34 Кодекса о браке (супружестве) и семье, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов, предполагается согласие другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Судом достоверно установлено, что ответчики Т. и К. (покупатели домостроения), а также У. (покупатель квартиры) не знали и не могли знать о несогласии истца на совершение оспариваемых сделок, поскольку никаких доказательств обратного не представлено, следовательно, по указанным основаниям договоры мены и купли-продажи не могут быть признаны недействительными. Ссылку на п. 3 ст. 34 Кодекса о браке (супружестве) и семье надзорная коллегия признала не убедительной по тому основанию, что из указанного пункта следует, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Буквальное толкование этой нормы позволяет сделать вывод о том, что обязанность представления нотариально удостоверенного согласия другого супруга, возлагается на супруга, совершающего сделку, по распоряжению недвижимостью и сделку, требующую нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Неисполнение этой обязанности влечет соответствующую ответственность супруга, совершившего сделку, перед другим участником общей совместной собственности. Кроме того, в постановлении указано, что, поскольку право собственности на спорные объекты недвижимости были зарегистрированы за М., А. вправе была предъявлять требования об истребовании имущества от добросовестных приобретателей при предварительном установлении права долевой собственности, в соответствии с п. 5 ст. 209 ГК по соглашению сторон, а при недостижении согласия - по решению суда.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |
Содержание ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯДиденко А. Вызовы времени: условия гражданско-правовой ответственностиВитрянский В. Ответственность за нарушение обязательствСергеев А. Правовая природа компенсации за нарушение исключительного авторского праваАлимбеков М. Пределы конкретизации норм законодательства в нормативных постановлениях Верховного Суда Республики КазахстанБеляневич Е. Об освобождении субъекта хозяйствования от ответственности за ненадлежащее исполнение договорных обязательствГонгало Б. Защита гражданских прав: основные понятияБелых В. Убытки как средство защиты по праву Англии и РоссииМороз С. Актуальные вопросы защиты прав инвесторовИльясова К. Объекты государственной регистрации в правовом кадастреИсмаилов Ш. Гражданско-правовая ответственность по законодательству ТаджикистанаМэггс П. Бесплатное программное обеспечение с открытым исходным кодом в американском правеСпасибо-Фатеева И. Контуры гражданско-правовой ответственности: обзорный критический анализЩенникова Л. Об институте гражданско-правовой ответственности нотариуса в системе нотариата латинского типаКамышанский В. Следование права залога при трансформации материально-правовой формы предмета залога применительно к процедуре банкротстваТелюкина М. Конкурсная ответственность должника и иных субъектов в российском правеЛебедев К. К вопросу о принципе полного возмещения убытковШепель Т. Является ли недобросовестное поведение при проведении переговоров о заключении договора правонарушением?Рузакова О. Тенденции развития российского законодательства об охране интеллектуальной собственности в условиях международной интеграцииСамарходжаев Б. Некоторые вопросы внешнеэкономической деятельности в республике УзбекистанРостен К. Средства правовой защиты в случае нарушения договора в Соединенных ШтатахКаудыров Т. Правовая охрана интеллектуальной собственности в Казахстане - четверть века развитияМихеева Л. Парадоксы закона о торговле: соотношение с гражданским законодательством РоссииСумида М. О первом условии теории эквивалентности (на примере судебного решения по делу «Maxcalcitol»)Абжанов Д. Об ответственности банка - заимодателя по договору банковского займаНестерова Е. Совершенствование норм о договорной ответственности на основе положений английского права и модельных правил европейского частного праваГалинская Ю. Способы обеспечения исполнения обязательства в Гражданском кодексе Чешской РеспубликиМинаева Т., Барнвел С. Обзор контрактного права Англии |